Konut finansmanı sözleşmesiyle tüketicinin elde ettiği kredinin geri ödenmesine ilişkin hususların sözleşmenin yapıldığı sırada içeriğinde bulunması gerekmektedir (TKHK m. 10/B, XV g). Geri ödeme oranı konut finansmanı sözleşmelerinde kararlaştırılan asli unsurlardan biridir. Tüketicinin geri ödemekle yükümlü olduğu ödünç para, belirli bir süre içinde ve belirli miktarlarda ödenmek zorundadır. Ödünç alınan meblağın geri ödeme miktarı bazı usullere göre belirlenir. Buna göre tüketicilerin geri ödemekle yükümlü oldukları meblağlar; anapara, faizler,
ücretler, komisyon giderleri ve kamusal yükümlülükler olarak finansman kuruluşu tarafından almaya hak kazanılmış giderlerle birlikte hesaplanır. Finansman kuruluşunun sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa dahi, yasal olarak hak etmediği bir ücreti alması mümkün değildir3.
1. Geri Ödeme Oranının Belirlenmesinde Söz Konusu Olabilecek Faizler
Konut finansmanı sözleşmelerinin en önemli unsuru kredinin hangi koşullarda geri ödeneceğine ilişkin hükümleridir. Bu koşulların en önemlisi de sözleşmede kararlaştırılan faizlerdir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 10/B maddesinin 11. fıkrasında “Kredi geri ödeme tutarının, finansal kiralama
sözleşmelerinde ise kira bedelinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilir.” şeklinde yapılan düzenlemeyle faizin genel niteliği
belirlenmiştir. Kanun bu yönüyle hem tüketiciyi koruyan düzenlemeler, hem de bu hükümde olduğu gibi finansman kuruluşunu koruyucu hükümlere yer vermiştir. Bu hüküm gereğince, tüketici tarafından yapılacak geri ödemelerin anaparayı aşması halinde, eğer ki faiz borcu da kalmamışsa, yapılan bu fazladan ödemeler finansman kuruluşu bakımından sebepsiz zenginleşme teşkil edecektir4. Bu nedenle de tüketicilerin korunması bakımından sözleşmede anaparayı aşan ödemelerin neler olduğu açıkça belirtilmelidir. Finansman kuruluşları bakımından sözleşmede faiz dışında bazı belli başlı masraf kalemleri belirtilebilse de, tüketicilerin bu masraflar konusunda da dikkatli olması gerekir.
3 Nitekim konuyla ilgili olarak yayımlanan bir haberde, tüketici şahıs 2005 yılında bir bankadan 57 bin TL tutarında konut kredisi çekmiş ve bu kredi yetersiz gelince başka bir bankadan 10 bin TL tutarında tüketici kredisi çekmiştir. Daha sonra ise her iki krediyi, tüketici kredisi kullandığı bankadan 90 bin TL konut kredisi kullanarak kapatmıştır. Bu kredi geri ödemelerinde de taksitlerine fazla para yansıdığını görmesi üzerine durumu Tüketici Sorunları Hakem Heyetine taşımıştır. Tüketici Sorunları Hakem Heyeti ise verdiği kararda müşterinin kullandığı kredinin başlığında “konut kredisi” ibaresinin bulunduğunu, ancak bulunmasa dahi tüketici kredisi başlığında bile adı “Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu” (KKDF) olan kesintinin yapılması yasal olmadığına karar vermiştir. Kararın gerekçesinde ise “kullanılan kredinin içeriğinden bu kredinsin bir konut finansmanı sözleşmesi olduğu anlaşılmıştır. Ancak sağlayıcı tarafından hazırlanan matbu sözleşme örneklerinde, konut kredileri için ayrı, tüketici kredileri için ayrı sözleşmeler hazırlandığı görülmektedir. Dolayısıyla Tüketici Kredisi adı altında kredi verdiğini ileri süren bankanın ‘Tüketici Kredisi’ başlıklı sözleşmeyi kullanması gerekirken, neden ‘Konut Destek Kredisi (Konut Finansmanı) Sözleşmesi’ başlıklı sözleşme örneğini kullandığını izah etmesi gerekirdi. Sağlayıcı bunu da yapmamıştır. Sonuç itibariyle hem bilirkişi görüşüne hem de yasal düzenlemelere göre konut finansmanında kullanılan kredilerden KKDF kesintisi yapılamaz. Aldığı krediyi konutunun finansmanında kullandığını belgelerle kanıtlayan tüketicinin talebi yerindedir.” şeklinde kararın neye dayanarak verildiği anlaşılmaktadır. Detaylı bilgi için bkz. http://www.milliyet.com.tr/Yasam/SonDakika.aspx?aType=SonDakika&ArticleID=1145159
(e.t 05.12.2009) 4 YAVUZ, s. 853.
Konut finansmanı sözleşmesinde geri ödeme miktarı, tüketicilerin sabit ya da değişken faizle borçlanmaları halinde farklı olacaktır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 10/B maddesinin 12. fıkrasına göre sözleşmede sabit, değişken faiz oranı belirlenebileceği gibi her iki faiz türü esas alınarak da bir düzenleme yapılabilir.
a. Sabit Faiz
Sabit faiz tahmin edileceği üzere en çok tercih edilen faiz türüdür. Ancak sabit faiz ve değişken faiz, tüketicinin borcunu geri ödemesi bakımından, farklı sonuçlar doğurmaktadır. Buna göre sabit faiz içeren kredi sözleşmesinde, sözleşmenin kuruluşu sırasında belirlenen faiz oranı üzerinden faiz geri ödemelerinin kararlaştırılması söz konusudur. Sabit ödemeye bağlanan en önemli sonuç, tüketicinin erken ödeme yapması durumunda, erken ödenen bedelin yüzde ikisini geçmemek üzere bir erken ödeme ücretine hak kazanmasıdır.
Sabit faizli konut kredilerinin bir diğer özelliği, geri ödemelerinin genel olarak aylık yapılması, başlangıçta belirlenen faiz oranının kesinlikle değiştirilememesi ve vadelerinin uzun süreli olmasıdır. Ayrıca bu tür faizi içeren kredilerde ilk başta geri ödeme içinde faiz yüksek seyrederken, geri ödemelerin sonlarına doğru ise geri ödemelerdeki anapara payı artmakta ve vade sonunda alınan kredi tamamen geri ödenmektedir. Uzun vadeli nakit alımlarında oluşabilecek belirsizliklerin önlenmesi amacıyla da faiz oranları, hazine bonosu veya devlet tahvili için belirlenen faiz oranının üzerinde olmaktadır5.
b. Değişken Faiz
Konut finansmanı sözleşmelerinde 5582 sayılı yasayla getirilen yeni düzenlemeyle değişken faiz de karalaştırılabilmektedir. Bu düzenlemeyle konut kredileriyle sınırlı olarak sabit faizle borçlanma zorunluluğu kaldırılmıştır. Düzenlemenin gerekçesinde değişken faizle kredi verilmesi esasının benimsenmesinin, kredi verenlerin risk yönetimini kolaylaştıracak olması ve bunun
5 MERMER, Suat; Tüketici Hukuku Bakımından Konut Finansmanı, Finans Hukuku ve Sorunları, Finans Hukuku Panelleri, İstanbul Barosu Yayınları, İstanbul, 2007, s. 182.
neticesinde vadelerin uzaması ve geri ödeme taksitlerinin azalacağının sağlanması bakımından önem taşıdığı belirtilmiştir6.
Faizin değişken olması, sözleşmenin başlangıcında bir oran belirlenmesi ve bu oranın sözleşmede belirlenen yurt içinde veya yurtdışında kabul gören bir endeks bazında değişeceğinin kararlaştırılmasından ibarettir. Değişken faiz uygulaması enflasyonun ve faizin arttığı durumlarda nominal faiz oranı üzerinden hesaplanan geri ödemelerin reel değerinin azalması ve bu durumun kredi veren için risk oluşturması neticesinde, bu riskin önüne geçilmesi amacıyla geliştirilmiştir7.
Değişken faizle kredi verilmesi, finansman kuruluşu bakımından vadelerin uzaması ve geri ödeme taksitlerinin artması açısından risk oluşturacaktır8. Bu nedenle kredi veren kuruluş faiz oranı riskini tüketiciye aktarmakta ve piyasadaki faiz oranı değişiklikleri nedeniyle uğrayacağı zararlardan kendisini korumaktadır9. Kredi kuruluşu kendisini bu şekilde korurken, değişken faizle konut edinen tüketici de korunmasız değildir. Yani faiz değişken olarak belirlense de belirli bir üst sınır nispetinde değişebilecektir. Buna göre faizin sonraki dönemde değişmesi durumunda yeni belirlenen azami geri ödeme tutarı, sözleşmenin başındaki faiz temel alınarak belirlenen azami geri ödeme tutarından daha fazla olamayacaktır. Yasada bu yönde yapılan düzenleme ile tüketicinin değişken faizde geri ödemelerinin düzenlenmesi ve mağdur duruma düşmesinin önüne geçilmiştir. Finansman kuruluşunun değişken faiz uygulamasında belli bir haddi geçememesi, tüketicinin ödeyemeyeceği bir akit tablosu ile karşılaşmasını önleyecektir10.
Finansal kiralama sözleşmelerinde ise durum değişken faiz içeren kira sözleşmeleri bakımından değişmemektedir. Çünkü 5582 sayılı yasadaki değişiklikten önce de değişken faiz içeren finansal kiralama sözleşmeleri zaten yapılabilmekteydi. Söz konusu yasayla da yapılan değişiklikle, finansal kiralama sözleşmelerinde faizin
6 5582 sayılı Yasa’ nın gerekçesi için bkz. www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem22/yil01/ss1159m.htm (e.t 05.10.2009).
7 MERMER, s. 182. 8 YAVUZ, s. 855. 9 MERMER, s. 182.
finansal tekniklerle anaparadan ayrılarak ayrıca hesaplanması gerektiği ayrıca belirtilmiştir.
Değişken faizi içeren sözleşmelerde tüketicilerin korunması amacıyla, sözleşmenin imzalanma aşamasından önce de korunmalarını sağlamak anlamında “Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin
Bilgilendirilmesi Usul Ve Esasları Hakkında Yönetmelik11” yayımlanmıştır. Bu yönetmelik’ in 1. maddesine göre sözleşmenin değişken faiz içermesi üzerine kurulması durumunda bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi amacıyla bu Yönetmelik’in düzenlendiği belirtilmiştir. Ayrıca bu Yönetmelik’ in 5. maddesinde de konut finansmanı kuruluşlarının değişken faizi içeren finansman sağlamaları durumunda sözleşmenin imzalanmasından önce tüketicileri yazılı olarak bilgilendirmeleri zorunluluğu getirilmiştir. Ancak bu yazılı bilgilendirmeden kastedilen kanımızca, sözleşme öncesi bilgi formudur. Bu konuda, sözleşme öncesi bilgi formları kısmında açıklamalarda bulunmuştuk12.
2. Ödemelerin Dövize Bağlanabilmesi
Tüketicinin geri ödemelerinin dövize bağlanabilmesi de konut finansmanı sisteminde mümkündür. Ancak geri ödemelerin dövize bağlanabilmesi, ödemelerin dövizle yapılacağı anlamında değildir. Burada dövize endeksli kredi verilmesi, yabancı paraya endeksli Türk Lirası kredisi olarak anlaşılacaktır13. Bunun nedeni ise 32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kararın 17 maddesinin b bendinde belirtilen dövize endeksli kredi açabilecekler arasında konut kredilerinin sayılmamasıdır. Bu nedenle konut kredilerinin geri ödemeleri ancak Türk Lirası olarak yapılmalıdır. Bununla birlikte konut finansmanı sözleşmelerinde geri ödemelerin belirli bir döviz kuru üzerinden belirlenmesi mümkündür.
Konut finansmanı sistemine dâhil olan finansal kiralama sözleşmeleri bakımından ise 3226 sayılı Yasanın 6. maddesi uyarınca finansal kiralama bedelinin
11 Resmi Gazete 31.05.2007, S. 26538. 12 2. Bölüm, I, B’ de yaptığımız açıklamalar.
13 REİSOĞLU, Seza; Konut Edinme Amaçlı Konut Finansmanı Sözleşmeleri ve Uygulama Sorunları Bankacılar Dergisi, S. 61, Haziran 2007(Konut Finansmanı), s. 84.
Türk Lirası veya Merkez Bankasınca alım satımı yapılan döviz cinsinden belirlenebileceği belirtildiğinden, kira geri ödemelerinde Borçlar Kanunu’ nun 83. maddesi göz önüne alınarak; sözleşmede “aynen ödeme” veya benzeri bir ifade yer alıyorsa kiracının ödemeleri döviz cinsinden de yapabilmesi mümkündür14. Ancak tersi bir durumda ödemelerin belirlenen kur üzerinden Türk Lirası cinsinden yapılması da mümkündür. Ayrıca döviz cinsinden ödeme yapılmasında karşılaşılabilecek en önemli sorun yabancı paranın Türk Lirası karşısında aşırı değer kazanması neticesinde sözleşmenin uyarlanması sorunudur. Sözleşmelerin değişen koşullara uyarlanmasıyla ilgili olarak herhangi bir yasal düzenleme mevcut olmasa da doktrin ve yargı kararlarının benimsediği bazı kriterlerle, sözleşme değişen ekonomik koşullara yeniden uyarlanabilmektedir15. Uyarlamanın yapılabilmesi için mevcudiyeti aranan en önemli koşullar, sözleşmenin edinmeleri arasındaki dengeler aşırı şekilde bozulmalı (örneğin bir devalüasyon meydana gelmeli), sözleşme ilişkisi özellikle borçlu taraf açısından katlanılmaz bir hale gelmelidir. Bu gibi koşulların varlığı durumunda borçlu sözleşmede belirlenen döviz kurunun yeniden belirlenmesini talep edebilecektir16.