1. Sözleşmede Belirlenen Sürenin Sona Ermesi
Durumunda
a. Genel Olarak
Konut finansmanı sözleşmelerini oluşturan kredi sözleşmelerinin belirli süreli yapılmalarının doğal sonucu, sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi neticesinde sözleşmenin sona ermesidir. Konut finansmanı sözleşmelerinin bir niteliği olan sürekli borç doğuran sözleşmeler olması, sürekli borç ilişkilerinin sonsuz şekilde sürmesi gerekli bir borç ilişkisi yaratması demek değildir. Sürekli borç ilişkilerinin varlığının belirlenebilmesi için alacaklının edimdeki menfaatinin gerçekleşmesinin, zaman içinde bir süreyi kapsayıp kapsamadığına bakmak gerekir. Yani borç ilişkisi bir anda ifa ile varlığını sona erdirmemekte, ilişkinin sürdüğü müddet içinde, edim borcu ifa edilmekle sözleşmenin yapılmasındaki amaç her seferinde gerçekleşmektedir. Bu nedenle de bu tür borç ilişkilerine, tüketilemeyen borç ilişkileri denir1. Bu durumda da sözleşmede bir sürenin tayin edilmesi neticesinde sürenin bitmesiyle birlikte sözleşmenin de son bulması bu sözleşmeleri sona erdiren en olağan sebeptir. Ancak sürekli borç ilişkisinde belirlenen sürenin sona ermesi sözleşmenin sona ermesi anlamını taşısa da bazen borcun sona ermesi anlamını
1 SELİÇİ, Özer; Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, İstanbul, 1977, s. 8.
taşımaz 2 . Buna göre sürekli borç ilişkisi niteliğindeki konut finansmanı sözleşmesinde belirli bir süre belirlenmesi durumunda bu sürenin bitiminde sözleşme sona erecek; ancak ifa edilmemişse borç sona ermeyecektir.
b. Finansal Kiralama Sözleşmelerinde
Finansal kiralama sözleşmelerinin de diğer borçlar hukuku sözleşmelerinde olduğu gibi kendiliğinden sona erebilecekleri kabul edilmiştir. Finansal Kiralama Kanunu madde 21 gereğince sözleşme kararlaştırılan sürenin dolmasıyla son bulur. Finansal kiralamaya ilişkin olarak özel düzenlemeler getiren bu yasada açıkça belirtildiği üzere kural olarak sürenin sona ermesiyle birlikte sözleşme sona erecektir. Finansal kiralama sözleşmeleri bakımından sürenin sona ermesi normal bir sona erme sebebidir.
Sözleşmede belirlenen sürenin sona ermesi, tarafların herhangi bir irade beyanında bulunmalarına gerek olmaksızın, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesine sebep olur. Sürenin sona ermesinde fesih beyanına da gerek yoktur(FKK m.21). Ancak Finansal Kiralama Kanunu’ nun 21. maddesinin ilk fıkrasının devamındaki cümlelerde, sözleşmenin süresinin bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulmak koşuluyla sözleşmenin uzatılabilmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir. Bu hüküm kiracıya da sözleşmeyi tek taraflı bir beyanla uzatabilme hakkı vermektedir. Ayrıca üç ay öncesinden yapılması gereken bildirim, uzatmanın tarafların anlaşmasıyla gerçekleştirildiği durumlarda hiçbir anlam taşımamaktadır. Uzatmanın tek taraflı bildirim yoluyla yapılması gerekir3. Ancak konut finansmanı sözleşmesi olarak yapılan finansal kiralama sözleşmelerinde sözleşmedeki sürenin uzatılabilmesi uygulama bakımından pek ortaya çıkmayacak gibi görünmektedir. Çünkü finansal kiralama sözleşmeleri yapıldıkları aşamada tüketicinin ödeyeceği maksimum süre belirlidir ve kira geri ödemelerine ilişkin her türlü detay yapılarak bir ödeme planı oluşturulmaktadır. Uzatma hakkının kullanılması daha çok taşınırlara ilişkin olan finansal kiralama sözleşmelerinde ve sözleşme sonunda
2 SELİÇİ, s. 74. 3 ALTOP, s. 254.
mülkiyetin kiracıya geçmeyeceği, kiralama niteliği ağır basan finansal kiralama sözleşmelerinde söz konusudur. Ancak Finansal Kiralama Kanunu’ ndaki bu düzenleme gereği, konut finansmanı sözleşmesi olarak yapılan finansal kiralama sözleşmelerinde de, sözleşmenin uzatılmasına ilişkin bir sebep ortaya çıkarsa taraflardan her ikisi de sona ermeden en az üç ay önce sözleşmenin uzatılması hakkını kullanabilecektir.
2. Tüketicinin Borcun Tamamını Vadesinden Önce Ödemesi Durumunda
Konut finansmanı sözleşmeleri ödeme dönemleri sözleşmenin kurulmasıyla birlikte belirlenen, bu nedenle de kesin vade içeren sözleşmelerdir. Sözleşmede tüketicinin borçlandığı meblağ önceden bellidir ve tüketici bu borcunu vadesinden önce de ödeyebilme imkânına sahiptir. Daha önce de belirttiğimiz gibi tüketicinin borcunu önceden ödemesi durumunda faizden indirim yapılmasını talep etme hakkıyla birlikte sabit faizli kredilerde erken ödeme ücreti ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu hak ve yükümlülükler yanında tüketicinin borcunu vadesinden önce tamamen ödemesi durumunda sözleşme sona erer. Konut finansmanı sözleşmeleri ipoteğe dayalı kredi şeklinde edinildiklerinde bir nakdi kredi niteliği taşımaktadırlar. Bu nedenle kredinin tamamıyla geri ödenmesi durumunda sözleşmenin dayanağı olan borç sona ereceğinden, sözleşme de kendiliğinden son bulacaktır.
Finansal kiralama sözleşmeleri bakımından ise aslında borcun vadesinden önce tamamen ödenmiş olması durumu pek sözleşmenin niteliğine uygun gibi görünmese de finansal kiralama sözleşmeleri bakımından da bazı koşullarla vadeden önce yapılan ödemeyle borcun sona erdiğini kabul etmek gerekir. Bu türden bir ifade finansal kiralama sözleşmelerinin niteliğine ters düşüyor gibi görünmekle birlikte, konut finansmanı sözleşmelerinin tümünde erken ödeme durumlarına ilişkin “Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı
Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” düzenlemesi yapılmıştır.
Yönetmelik’ in 5. maddesinde tüketicinin, borçlandığı meblağın tamamını erken ödeyebilmesi ile birlikte, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksiti de
ödeyebileceği düzenlenmiştir. Bu durumda finansal kiralama sözleşmesi şeklinde yapılan ve konut finansmanı sistemine dâhil olan sözleşmelerde de erken ödemenin söz konusu olabilecektir. Peki, finansal kiralama sözleşmelerinin hukuki nitelikleri erken ödeme durumuna elverişli olacak mıdır?
Finansal kiralama sözleşmeleri tüketicilerce uzun vadede ve kira öder gibi taksit ödeyerek ev sahibi olma arzusuyla yapılan sözleşmelerdir. Bu durumda finansal kiralama sözleşmelerinin asıl nitelikleri olan yatırımları finanse etme özelliği söz konusu olamayacağı için bu sözleşmenin yapılmasıyla tüketicinin sözleşme sonunda konutun mülkiyetini almayacak olması gibi bir durum söz konusu olmamaktadır. Bu nedenle de konut finansmanı sistemine dâhil edilen finansal kiralama sözleşmelerinde her zaman, sözleşme sonunda konutun mülkiyetinin tüketiciye geçeceği koşulunun var olduğu varsayılmalıdır. İşte konutun mülkiyetinin sözleşme sonunda tüketiciye geçeceği koşulunun sözleşmede yer alması, tüketicinin kalan borcun tamamını erken ödemesine hukuki bir dayanak olabilir. Aksi halde finansal kiralama sözleşmelerinin niteliği olan kiralama, toplam borcun erken ödenmesine neredeyse olanak vermemektedir.
Görüldüğü gibi konut finansmanı sözleşmelerinde erken ödeme yapılan sözleşmenin niteliği göz önüne alınarak mümkün olabilmektedir. Erken ödeme neticesinde tüketici borcundan kurtulmuş olacak ve hem de sözleşme sona erecektir. Borcun ödenmesi durumunda hem borç sona erecek hem de sözleşme sona erecektir. Borcun tüketici tarafından tamamen ifa edilmesi, sözleşmenin feshinden farklı olarak ayrıca borcun da sona ermesi sonucunu doğurur. Sözleşmenin feshinde ise sözleşme ve borç ilişkisi sona ermesine rağmen; borç sona ermeyebilir4.
3. Diğer Sebepler
Finansal Kiralama Yasası’ nda düzenlenmiş bulunan diğer sona erme sebepleri ise 22. maddede yer almaktadır. Buna göre sözleşme şirketin sona ermesi,
4 Buna şöyle bir örnek vermek gerekirse, sürekli borç doğuran bir sözleşmede bir dönemlik edimin eksik yerine getirilmesi durumunda bu borç, sözleşme sona erse de devam edecektir. Bunun gibi, ifa süresi esnasında sözleşmeye aykırılık dolayısıyla doğmuş olan tazminat alacağı, sürekli borç ilişkisi fesihle sona erdirilse bile sona ermeyerek devam eder. Bkz. SELİÇİ, s. 119.
tüzelkişiliğin hitamı, kiracının iflası veya aleyhine yapılan icra takibinin semeresiz kalması, kiracının ölümü veya fiil ehliyetini kaybetmesi veya işletmesini tasfiye etmesi hallerinde sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça kendiliğinden sona erer. Burada sayılan sona erme sebeplerine rağmen biten sözleşmenin taraflarca yeniden kurulması mümkündür. Ancak maddede sayılan hallerin varlığı durumunda zaten sözleşmenin devamı bir hukuki sonuç vermeyecektir5.
B. Sözleşmenin Taraflarından Birinin Sözleşmeyi Feshetmesi