Sözleşmenin yazılı yapılması zorunluluğunun bir sonucu olarak yasada açıkça sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi de emredici şekilde düzenlenmiştir. Bu yasal düzenleme daha önce Bankacılık Kanununda yapılan düzenlemenin bir yansıması niteliğindedir. Bankacılık Kanununda yapılan düzenlemeye göre (m. 76
contrahendo sorumluluğu ilkesiyle çözümlenmesinin gerektiğini belirtmiştir. Aynı görüş için bkz. İNAL, s. 221; BAHTİYAR, Mehmet; Makaleler II, İstanbul, 2008, s. 337.
71 AYDOĞDU (Mortgage), s. 113. TKHK 25. maddesinin 1., 2., 3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., fıkralarındaki parasal değerler 11.12.2009 tarih, 27429 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan TRKGM 2009/2 sayılı Tebliğin 1. maddesi gereğince, 01.01.2010 tarihinden geçerli olmak üzere değiştirilmiştir. Buna göre konut finansmanı sözleşmesinde Yasa’ nın 6. maddesindeki hükme göre bir haksız şart mevcut ise, yapılan her bir sözleşme için suçun işlendiği tarih esas alınarak 2010 yılı için 114,00 TL para cezası uygulanacaktır. Sözleşmenin zorunlu içeriğinin bulunmamasının yaptırımının Hollanda’da da geçersizlik olmadığı; idari para cezası olmasıyla ilgili olarak bkz. ARKAN (Tüketici Kredisi), s. 38.
c.2) bankalar yaptıkları sözleşmelerin onaylı bir örneğini müşterilerine vermek zorundadır.
Sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunluluğunu, yapılan sözleşmenin kopyasının tüketiciye verilmesi olarak anlamamak gerekir. Nüshanın kelime anlamı göz önüne alarak bir değerlendirme yapılırsa, sözleşmenin en az iki adet düzenlenen ve tarafların asıl imzalarını içeren iki adet örneğinden biridir72. Buna göre tüketici kredisi sözleşmelerinde olduğu gibi, tüketiciyle yapılacak konut finansmanı sözleşmesi iki nüsha olarak düzenlenmeli ve tüketici ve finansman kuruluşu her iki sözleşmeyi de imzalamalıdır. Sözleşmenin yazılı olarak yapılması bu kapsamda anlaşılmalı ve sözleşme iki adet olarak düzenlenerek bir tanesi de tüketiciye verilmelidir. Böylece tüketicinin, sözleşmede kendisi aleyhine bir değişiklik yapılıp yapılmadığını kontrol etmesi sağlanacaktır73.
Sadece konut finansmanı sözleşmeleri bakımından değil, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ da tüketiciyi koruyucu yönde olmak üzere, tüketicinin akdettiği paket tur sözleşmeleri, kapıdan satış sözleşmeleri gibi diğer tüketici sözleşmelerinde de sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi emredici hükümlerle düzenlenmiştir. Konut finansmanı sözleşmeleri için de, tüketiciyi koruyucu bir düzenleme olarak yapılmış olması yerindedir (TKHK m. 10/B, III). Aynı zamanda konut finansmanı sözleşmelerinde, eğer Yasa’ nın 10/B maddesinin 3. fıkrasında bir düzenleme yapılmamış olsaydı; Bankacılık Kanunu’ nun 6. maddesindeki, sözleşmenin onaylı örneğinin müşteriye verilmesiyle ilgili hüküm, yeterli bir düzenleme olmayacaktı. Çünkü tüketicilerin sözleşme yapacakları taraf sadece bankalar değildir.
72 ZEVKLİLER/AYDOĞDU, s. 285.
73 İNAL, s. 212-213; ZEVKLİLER/AYDOĞDU, s. 284; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s. 274-275; DERYAL, S. 159.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNİN İFASI AŞAMASINDA TÜKETİCİNİN KORUNMASI
I. GENEL OLARAK
Konut finansmanı sözleşmeleri yasada belirtilen sınırlar dâhilinde oluşturulduktan sonraki aşamasında da tüketiciyi koruyucu getirilerek tüketicilerin bu aşamada da korunmaları gerekmektedir. Buna göre konut finansmanı sözleşmelerinin akdedilmesiyle tüketiciyi koruyucu hususlar tamamlanmış olmaz. Koruma gerekliliği sözleşmenin kurulmasından sonra sözleşmenin ifası sırasında da tüketici için büyük bir ihtiyaçtır. Çünkü tüketiciler açısından dört dörtlük bir sözleşme oluşturulduğu düşünülse de bu ilişkiden her halükarda karlı çıkan taraf finansman kuruluşlarıdır. Bu bölümde tarafların iradelerinin uyuşması ve sözleşmenin kurulmasının ardından tüketicinin ne gibi sorunlarla karşılaşabileceği ve bu durumda nasıl hareket etmesi gerektiği üzerinde durulacaktır.
Sözleşmenin kurulması aşamasında yasada genel olarak tüketicinin korunmasına ilişkin birçok düzenleme yapıldığını belirtmiştik. Yasa sözleşmenin kurulması sırasında özellikle finansman kuruluşları açısından getirdiği yükümlülüklerle tüketicinin bilinçli olarak sözleşmeyi akdetmesini sağlamak istemiştir. İşte bunun bir devamı olarak da sözleşmenin bu şekilde tüketici lehine şartlarla oluşturulduğu var sayılarak, sözleşmenin devamı süresince tüketicinin korunması amacına yönelik olarak düzenlemeler yapılmıştır. Özellikle tüketicinin ödemesi gereken kredi geri ödeme miktarının belirlenmesinde bazı hususlar ön plana çıkmaktadır. Zira tüketiciler sadece konut edinmek için aldıkları krediyi uzun vadede geri ödemeyecek, aynı zamanda bu krediyi edindikleri için yapılacak masraflara da katlanmak zoruna kalacaklardır. Tüketicilerin geri ödeme miktarlarıyla ve ödenecek miktarın tüketiciye yansıyacak olan yıllık maliyet oranının yasal düzenlemelerinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile yetinilmemiş; 31.05.2007 tarihli “Konut
Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” de çıkarılmıştır. Bu yönetmelik, konut
finansmanında tüketicinin konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı veya vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksiti erken ödemesi halinde, kredi veren tarafından yapılacak faiz ve komisyon indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyetinin oransal hesaplanmasına ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacıyla çıkarılmıştır (Yön. md.1).
II. SÖZLEŞMEDEKİ KOŞULLARIN TEK TARAFLI DEĞİŞTİRİLME YASAĞI
Dikkat edilecek olursa sözleşmenin bir çerçeve sözleşme niteliğinde olduğu göz önüne alınarak yasanın 10/B maddesinin 3. fıkrasının son cümlesinde, sözleşmedeki hükümlerin tüketici aleyhine tek taraflı olarak değiştirilemeyeceği de açıkça belirtilmiştir. Bu hüküm, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 10. maddesinde tüketici kredileri için öngörülmüş düzenlemenin tekrarıdır1.
Tek taraflı değişiklik kavramından anlaşılması gereken, tüketici aleyhine tek taraflı değişikliktir. Buna göre tüketici lehine yapılacak değişikliklerde bir serbestlik söz konusudur. Örneğin bazı bankalar döviz karşılığı alınan kredilerde, Türk parasının yabancı para karşısında aşırı değer yitirmesi durumunda tüketicilere, taksiti ödediği tarihteki kur üzerinden ödeme yapma hakkını tanımaları gibi olanaklar sağlamaları ya da sözleşmeye faiz oranları düştüğü takdirde sözleşmeye uygulanacağı yönünde bir hüküm koymaları durumunda tüketici lehine değişiklikten bahsedilir ve bunu geçerli saymak gerekir2.
1 Ayrıca 10.10.2006 tarihinde 26315 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Yönetmelik’in 32. maddesi ile yürürlükten kaldırılan 20.07.1994 Tarih, 22002 sayılı Resmi gazetede yayımlanmış Finansman Şirketlerinin Kuruluş ve Çalışma Esasları Hakkında Yönetmelik’in 13. maddesinin 2. fıkrasında sözleşme hükümlerinden kredi veren kuruluşa faiz oranlarını, sözleşme süresi boyunca tek taraflı olarak yükseltme yönünde yetki veren sözleşme şartlarının geçerli olmayacağı yönündeki düzenlemesi, 2006 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmelikte yer almamaktadır.
2 ZEVKLİLER/AYDOĞDU, s. 285; ASLAN, s. 365; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s. 275-276.; DERYAL, s. 165; AKİPEK, s. 255-256.
Konut finansmanı sözleşmeleri bakımından tüketici kredisi sözleşmelerine paralel bir hüküm getirilmiştir. Dolayısıyla konut finansmanı sözleşmelerinde de tüketiciye sunulan sözleşmenin kabul edilmesinden sonra artık finansman kuruluşu bu sözleşme hükümlerini tek taraflı olarak ve tüketicinin rızası ve bilgisi dışında değiştiremeyecektir. Zira Yasa, konut finansmanı sözleşmeleri için finansman kuruluşların sözleşme öncesi bilgilendirme formu verilmesi yükümü getirmiştir. Finansman kuruluşu bilgilendirme formunda verdiği bilgileri dahi sözleşmenin yapılması aşamasında değiştirememektedir. Getirilen bu düzenlemenin bir adım ötesi sözleşmenin tek taraflı değiştirilememesidir. Yasa, görüldüğü gibi birbirini tamamlayan düzenlemeler getirmektedir. Yasadaki bu düzenlemelerle, finansman kuruluşlarınca genel işlem koşullarını içeren bir sözleşme yapılsa da, daha sonradan bu şartlar tek taraflı olarak değiştirilemeyecektir. Ancak konut finansmanı sözleşmeleri bakımından da tüketici kredilerinde kabul edildiği gibi, tüketici lehine uygulamaların yapılmasının geçerli kabul edilmesi gerekir.
Konut finansmanı sözleşmeleri için de getirilen bu emredici düzenleme gereğince finansman kuruluşlarınca sözleşme hükümlerinin tek taraflı değiştirilmesi durumunda Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 25. maddesinin 2. fıkrasında öngörülen idari para cezası yaptırımı uygulanacaktır.
III. SÖZLEŞMEDE TÜKETİCİNİN ÖDEMESİ GEREKEN MİKTARIN BELİRLENMESİ