Sözleşme öncesi bilgi formunun uygulanmasına dair Yönetmelik hükümlerine göre verilecek sözleşme öncesi bilgi formu, konut finansmanı sistemine dâhil edilen, finansal kiralama sözleşmeleri, ipotek teminatlı krediler ve bu kredilerin yeniden yapılandırılması amacıyla edinilen kredilere ilişkin kredi sözleşmelerinin öncesinde tüketicilere verilecektir (Yön. m. 2). Sabit ya da sabit ve değişken faizi içeren sözleşmelerde verilecek sözleşme öncesi bilgi forumunun içeriğiyle ilgili olarak “Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve
Esasları Hakkında Yönetmelik”de yer alan 6. maddenin 1. fıkrasının d ve e
bentlerindeki düzenlemelerin yanı sıra; “Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı
Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” in 6. maddesi ile ayrıca bir düzenleme yapılmıştır.
Bilgi formu verilmesine ilişkin Yönetmelik’ in 6. maddesinin 1. fıkrasının devamında bentler halinde sayılan bilgilendirme formunda yer alması gereken koşullara göre, konut finansmanı kuruluşuna tüketicinin ulaşabileceği erişim bilgileri, sabit, değişken veya sabit ve değişken faizi içeren sözleşmelerin tanımları, sözleşmenin dövize endeksli yapılması durumunda tüketicinin muhtemel risklere karşı uyarılması, toplam borç tutarının anapara faiz ve diğer giderlere göre dağılımı, istenecek teminatlar, sözleşmede faiz dışı tüm maliyet kalemlerine ilişkin liste, ödemelerde temerrüde düşülmesi durumunda gecikme faizi oranının ne surette belirleneceği, sözleşme şartlarının sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemeyeceği, konut finansmanı kuruşlunun ödemeleri kıymetli evraka
bağlayamayacağı ve bu yasağa rağmen işlem yapılması durumunda tüketicinin haklarına ilişkin düzenlemelerin yer alması gerekmektedir. Kısaca belirtmek gerekirse sözleşme öncesi bilgi formu içerik itibariyle; konut finansmanı sözleşmeleri akdedilmeden önce, yapılacak sözleşmedeki şartların tüketici tarafından incelenmense imkân veren bir bilgilendirme aracıdır.
Konut finansmanı sözleşmelerinde sözleşme öncesi verilecek bilgi formlarıyla ilgili Yönetmelik’ te yer alan düzenlemelere göre değişken faizi içeren sözleşme öncesi bilgi formlarının içermesi gereken hususlar Yönetmeliğin 6. maddesinin 1. fıkrasının d bendinde; sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı kredilerde verilecek sözleşme öncesi bilgi formunun içeriğiyle ilgili hususlar ise 6. maddenin 1. fıkrasının e bendinde sayılmıştır. Bu iki bentte de, aşağı yukarı aynı hususlar sayılmıştır. Buna göre bilgilendirme formunun içeriğinde (Yönetmelik’ in d ve e bentlerine göre); bu tip finansmanın tüketiciye muhtemel etkilerine ilişkin açıklamalar, aylık taksitlerin azami faiz oranını geçmemek üzere değişiklik gösterebileceği konusunda bilgi, değişken faize esas teşkil eden referans faiz ve endekslerin hangi dönemlerde ve hangi kıstaslar temel alınarak belirleneceği, bu referans faiz ve endekslerin Merkez Bankası tarafından belirlenen yıllık oranları, kullanılan kredi tutarına göre aylık ve yıllık geri ödeme tutarları, yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranının başlangıç ve azami faiz oranlarına göre ayrı ayrı gösterilmesi, bu tip finansmanda erken ödeme ücreti alınmayacağına dair bilgi, aylık taksitlerin değişiklik göstereceği konusunda bir ibarenin yer aldığı ve 10.000 YTL temel alınarak 5,10 ve 20 yıllık vadeler için hazırlanacak örnek ödeme planının bu bilgi formunun içeriğinde bulunması gerekir.
Değişken faizi içeren konut finansmanı sözleşmelerinde, tüketiciye yapılacak bilgilendirmeyle ilgili Yönetmeliğin yine 6. maddesinde, tüketicilere belirli hususlarda bilgilendirme yapılması gerektiği şeklinde belirtilmiştir. Buna göre konut finansmanı sözleşmesinin değişken veya sabit ve değişken faizi içermesi durumunda, bilgilendirme formunda, “Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” in 6. maddesinde belirtilen hususlar yanında; “Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı
Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik” in 6. maddesinin 1. fıkrasında bentler halinde belirtilen hususların da yer alması gerekir. Buna göre başlangıç ve azami faiz oranları, Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından belirlenen endeks ve faiz oranlarının hangi dönemlerde ve hangi kıstaslar esas alınarak sözleşmeye yansıtılacağının belirtilmesi, değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı finansman tiplerinin tanımları ile bu finansman tipleri arasındaki farklara ve tüketiciye muhtemel etkilerine ilişkin açıklamalar, kullanılacak kredi esas alınmak suretiyle Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından belirlenen endeks ve faiz oranlarının son beş yıldaki değişim oranlarına konut finansmanı kuruluşu tarafından uygulanacak marj oranı eklenerek hazırlanacak örnek ödeme planı, faiz oranında değişiklik olması durumunda bu değişikliğin tüketiciye, oluşacak yeni faiz oranları doğrultusunda hazırlanacak yeni bir ödeme planı ile birlikte otuz gün önce bildirileceğinin belirtilmesi gibi hususların yer alması gerekmektedir. Özellikle değişken faizi içeren sözleşmeler bakımından tüketicinin daha fazla bilgilendirilmesinin sağlanması, tüketicinin korunması bakımından büyük önem taşır. Zira tüketiciler değişken faiz uygulamalarında, değişken faize rağmen, belirli bir meblağ ile sınırlandırılmış olarak geri ödemede bulunacaklardır. Tüketicilerin bu nedenle değişken faizlerle ilgili olarak daha bilinçli ve donanımlı olarak sözleşmeyi akdetmeleri sağlanmak istenmektedir.
Amerika’da yapılan bir araştırma11, konut kredisinden faydalanan tüketicilerin ancak yüzde yirmi beşinin değişken faizli kredi kullandığını ve bunların değişken faizli kredileri faiz oranlarının aniden yükselmesi riskine karşı tercih ettiğini ortaya koymuştur. Bu araştırmaya göre ayrıca değişken faizli konut kredileri, piyasa tecrübesi az ve eğitim seviyesi düşük kişilerce tercih edilmektedir. Bunun en önemli sebebi ise bu kişilerin faiz riskini tam olarak anlayabilecek finans bilgisine sahip olmamalarıdır. Bu nedenle de bu kişilerin sözleşmenin kurulmasından önce bilgilendirilmesi çok büyük önem taşımaktadır12. Değişken faizli kredilerde ayrı
11 Araştırma için bkz. UĞUR, Arif; Değişken Faizli Konut Kredileri Kimler İçin Uygundur?
http://www.mortgagebankasi.com/degisken-faizli-konut-kredileri-kimler-icin-uygundur-arif-ugur-spk- uzmani-dunya.html (Erişim Tarihi 14.10.2009).
içerikte bir sözleşme öncesi bilgi formu düzenlenmesi gereği tüketicinin korunması açısından çok yerinde bir düzenleme olmakla birlikte, tüketicilerin de kredi kullanımlarında çok dikkatli davranması gerekmektedir. Bu konuda kredi verenin tüketiciyi aydınlatma yükümü yanında, tüketicilerin de dikkati çok önemlidir13.