Konut politikalarında devletin rolü

O impacto do turismo residencial no território espanhol também é tema de estudos e pesquisas desde o final dos anos de 1970, mas são dos últimos anos uma maior sistematização das análises (MAZÓN; ALEDO, 2005). Um dos principais efeitos decorre do impacto na estrutura social, demográfica e fundiária nas comunidades e províncias costeiras, principalmente em Murcia, Andalucía, Alicante, Ilhas Baleares, Canárias, entre outras. Aledo (2008) identifica nos anos de 1970 um início de transição nas tradicionais vilas e comunidades rurais mediterrâneas uma transformação do perfil social, com perda relativa das atividades agrícolas e extrativista por setores de serviço e terciário moderno. O turismo se apresentou nos anos de 1980 como o motor principal dessa transformação, modificando a paisagem a partir da oferta de milhares de leitos hoteleiros, seguidos de dezenas de milhares de casas e apartamentos construídos para aqueles que decidiam manter uma segunda residência.

De pequenas empresas construtoras dos anos de 1980, surgiram grandes firmas de parcelamento do solo (rural para agrícola) e construtoras provincianas foram alçadas a players regionais e nacionais. Os ingleses, alemães e franceses constituíam a principal demanda de investimentos, agora não mais de forma individual, mas orientados por produtos específicos com marketing turístico e imobiliário integrados. Mas segundo Aledo (2008, p.101) o que era complementar ao turismo, tornou-se

autônomo e com regras próprias, cujos objetivos não eram oferecer comodidade ao turista, mas sim produzir solo urbano, construir casas e apartamentos e vender para uma faixa de renda de corte internacional. Na comunidade de Valência, por exemplo, 24,02% de todas as casas e apartamentos comercializados foram comprados por estrangeiros (ALEDO, 2008, p.102).

A articulação entre turismo e mercado imobiliário ocorreu no caso Espanhol mediterrâneo por quatro fatores básicos: a) a localização desses imóveis no território seguiu a lógica de utilidades turísticas e da paisagem; b) os ocupantes dessas residências buscaram aproveitar os espaços turísticos utilizando tanto a cesta de serviços turísticos, quanto a infraestrutura local instalada; c) o período de ocupação dessas residências seguiu o ritmo da sazonalidade turística da região (alta e baixa estação são marcadas); d) uma das motivações de escolha da demanda é a qualidade dos equipamentos turísticos existentes (restaurantes, agências de serviços, etc.). Esses fatores elevaram no período de 1991-2003 o número de residências em 40,6% (taxa de 2,9% ao ano), passando de 8,5 milhões de leitos para 11,95 milhões nos municípios do litoral mediterrâneo (ALEDO, 2008, p.102).

1ª etapa 1970-1990 2ª etapa 1991-1994 3ª etapa 1994-2002 4ª etapa 2002-atual - Implantação de um setor produtivo e comercial. - Pequena urbanização e dispersão das unidades. - Blocos de unidades na primeira faixa de terrenos costeiros - Empreendimentos mais compactos e de maior tamanho. - Chalés e apartamentos pequenos - macrourbanização com campos de Golf. - Integração com hotéis de 04 ou 05 estrelas - Resorts com residências integradas e condhoteis

Quadro 04 - Espanha: evolução do turismo residencial

Fonte: Aledo, 2008, p.103 Nota: organizado pelo autor.

Na terceira etapa os impactos territoriais não estavam mais restritos ao litoral, mas também em áreas agrícolas interna às Comunidades, como em Valência e Andalucía. Campos de golfe e resorts não costeiros foram projetados e implantados em diversas faixas e localizações nos municípios, aproveitando o excelente boom de construção civil e turismo que a Espanha passou entre 1994 e 2006. Um das o se ü ias desse p o esso o es i e to do golfe o o espo te a io al , embora seus praticantes tanto sejam espanhóis quanto estrangeiros.

Na tabela 05 abaixo se observa a evolução do número de licenças34 emitidas pela Real Federação de Golf da Espanha, entre 1970 e 2010. O crescimento vigoroso começa no início da década de 1990 e alcança uma taxa média de crescimento de 11% ao ano entre 1995 e 2002. Um detalhe significativo da Tabela 06 é o número de profissionais muito abaixo da massa de amadores, novos praticantes do esporte. Os campos de golfe, principalmente os mais modernos, são localizados em empreendimentos privados (mas também há campos públicos) específicos ou integrados aos resorts e condomínios, principalmente em Andalucía e Catalunha. Em 2007 eram 346 campos, sendo apenas 10% deles públicos com média 911 jogadores por campo, superior a média européia de 610 jogadores (RFEG).

Tabela 05 - Espanha: número de licenças emitidas pela RFEG Ano base Total Amadores Profissionais Amador/profissional

1970 4304 4183 121 34,57 1975 10319 10106 213 47,45 1980 17403 17144 259 66,19 1985 28049 27739 310 89,48 1990 52779 52352 427 122,60 1995 89737 89139 598 149,06 2000 154857 153938 919 167,51 2005 258081 256848 1233 208,31 2010 338588 336986 1602 210,35

Fonte: Real Federação Española de Golf (RFEG), 2010. Boletim disponível em: http://www.golfspainfederacion.com/pdf/notas/evolucionlicencias.pdf

Alguns territórios na Espanha são profícuos no desenvolvimento do turismo residencial, com larga experiência e um histórico de conflitos socioambientais. Joan Buades (2006), ao analisar o caso do arquipélago de Baleares35, nos apresenta o seguinte quadro:

 A partir dos anos de 1980 o número de turistas passou de 4,6 para 11,5 milhões de turistas (em 2004);

 Os estrangeiros perfazem 84% desses turistas e representam 1,2% de todo fluxo de turistas internacionais no mundo;

 Nas últimas três décadas reduziram-se drasticamente as atividades econômicas do setor agrícola e industrial em face do setor turístico (80% do PIB local);

 Em termos de alojamento, 23,5% dos leitos estão em apartamentos privados contra 75% em hotéis tradicionais;

 A sazonalidade impacta fortemente o território em períodos de alta estação (consumo excessivo de água e produção de lixo) e baixa estação (fechamento de pequenos serviços e lojas);

 O contínuo desaparecimento da terra rural para formação de complexos imobiliários de cunho especulativo, de corte internacional, para segundas residências turísticas;

 A natureza se converteu em um imenso parque para desfrute dos negócios de turismo residencial;

 A população local começou a modificar seus hábitos de consumo em um nível insustentável.

O desenvolvimento das atividades do turismo residencial em Baleares ganha reforço com as políticas de estímulo a construção civil que assolou a região do Mediterrâneo nos anos de 1980 e 1990. Diz Buades que,

Baleares, pues, constituye un ejemplo paradigmático de Paraíso turístico de éxito mundial construido sobre el minado de los bienes

naturales comunes, el subdesarrollo humano y una democracia de cartón-piedra (BUADES, 2006, p.28)

A zona de praia e os espaços naturais restantes começaram a ser segmentados em projetos de larga escala, basicamente de promoção imobiliária, de apartamentos e casas vendidos microparaísos. Buades lembra que a partir de 1986 – quando a Espanha entrou na União Européia – a produção de imóveis para consumo tu ísti o es eu ai da ais pois o vi ti a la iudada ía de ot os estados ie os en iguales en algunos derechos civiles a la ciudadanía española, como el derecho de

eside ia de t a ajo BUADE“, , p. -39).

Além desse aspecto, ressalte-se também a desvalorização da moeda espanhola em relação ao euro, que contribuiu fortemente para melhorar a relação oferta/procura por parte dos estrangeiros. Nesse momento, início da década de 1990, ocorre a diversificação aos p odutos tu ísti os de sol e a áuti o, despo tivo, ecológico) e incorporação do golfe como em praticamente 100% dos projetos. No caso da ilha de Maiorca, Miguel Llinas (1999, p.199) o lui ue tais i ovaç es ha transformado Mallorca em una isla con uma actividade turística casi em situación de o op lio, edu ie do las ot as a tividades e o i as a e p essio es í i as alterando a diversidade de opções de emprego e renda (na indústria e agricultura) da população local.

A experiência Balear também _{e po tou o know how do turismo residencial} para o restante dos destinos de sol e mar como Caribe, Portugal, Cabo Verde, Turquia e Bali.

Su especialidad: la fabricación de Paraísos en países del Sur. Su valor añadido: el sa e ha e a u ulado en la mina balear. Su punto fuerte: un producto amable, meticulosamente publicitado, capaz de seducir con múltiples alicientes pequeñas sociedades ávidas pelo

P og eso BUADE“, , p.

É com esse sentido de expansão do modelo de turismo residencial que Fe a do Gaja i Díaz i titula o fe e o de tsu a i u a izado , caracterizado por uma hiperprodução de imóveis que levou a uma hipertrofia do setor imobiliário, no caso espanhol. Díaz observa um início do processo de hiperprodução quando o governo espanhol flexibiliza as regras financeiras em meados dos anos de

1990, estimulando as dívidas hipotecárias, a implantação do euro e a ausência de outros tipos de investimento, mais rentáveis. Além disso, a modificação legal, urbanística e ambiental, está presente para acomodar as transformações no território, também no caso de Valência.

A esta concatenación de factores económicos debe sumarse la aportación al boom de las causas de orden urbanístico. En el País Valenciano se aprueba en 1994 la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) que altera la relación entre propietarios fundiarios y promotores, en beneficio de estos últimos (GAJA I DÍAZ, 2008)

Significativo nesse estudo de Díaz, ao analisar o caso de Valência em especial, é a observação de que para as prefeituras municipais, que aprovavam os empreendimentos, tratava-_{se de u a is o ado e ido , isto , pla os e p ojetos} irrealizáveis em curto e médio prazo trantando-se de transformação de solo rural (ou semiocupado) em áreas urbanas não construídas.

Planes y Programas aprobados hacía años se han puesto en marcha, y lo han hecho con una celeridad y unos medios impensables anteriormente. El resultado ya lo hemos descrito: miles de hectáreas urbanizadas, en los lugares más inadecuados, y como consecuencia de ello, la concentración creciente de la propiedad del suelo urbano, en un proceso inflacionista que supera ampliamente el incremento general de los precios (GAJA I DÍAZ, 2008)

O odelo de tsu a i u a izado , po ta to, está lo ge de se um fe e o atu al de ofe ta e de a da e si u a a ti ulação e t e i te esses fundiários, investidores de capital e planejamento público, resultando na transformação do território em enormes complexos construídos (ou não) de segundas residências para estrangeiros ou compradores nacionais. No caso da Espanha, o alcance dessa onda desde 2004 cresceu cada vez mais sobre o mercado internacional. Considerando dados de 2007 (entre janeiro e junho) 57% de todo o valor investido em transações imobiliárias ocorreu fora do mercado nacional, indicando que não apenas a Espanha recebe o capital imobiliário-turístico europeu como atua como um ponto de distribuição desse capital acumulado para fora da Europa, em mercados como México, Republica Dominicana e Brasil (MARCO-GARDOQUI, 2007).

Articulado com a dinâmica da segunda residência de férias, em Portugal o crescimento de áreas ocupadas por segundas residências também sofreu forte empuxo nas últimas décadas, principalmente na costa ocidental e da região do Algarve – este como destino para estrangeiros. Maria Roca, Zoran Roca e José Oliveira (2009, p. ide tifi a as lo alidades de tu is o sol e a a i id ia de aio crescimento do setor, com construção de novas unidades, com consequências graves ao meio ambiente (erosão costeira, por exemplo). O turismo residencial tem trazido modificações importantes ao litoral português, não apenas pela construção massiva de imóveis (casas e apartamentos), mas também pela forte sazonalidade nesses destinos (imóveis vazios na maior parte do ano). _{Os proprietários de segundas residências em} Portugal tornaram-se paradoxalmente, ou criadores de paisagens das elites, ou guardiães das paisagens rurais, po o upa e o seus o ple os eside iais vastas frações do território.

A discussão dos resultados demonstrou, também, que os impactos positivos e negativos da expansão de segundas residências no uso do solo e nas paisagens em diferentes tipos de territórios são semelhantes aqueles que já se verificaram em países onde esse fenômeno é mais antigo. Dado que a taxa de variação das segundas residências em Portugal é muito maior do que nesses casos, antevê- se que tais impactos poderão vir a ser muito mais intensos. Além do mais, a tendência para a concentração espacial de casas destinadas a segundas residências pode provocar fortes impactos locais no uso do solo e nas paisagens (ROCA; ROCA; OLIVEIRA, 2009, p.2466)

Assi , o tsu a i u a izado , ue e volveu o lito al da Espa ha e Po tugal, não ficou restrito à península ibérica. Desde o início dos anos 2000, um movimento de e po tação de pa aísos o eçou a se fo tale e , p i ipal e te po i vesti e tos de empresas portuguesas e espanholas no ramo imobiliário e turístico, em hotéis,

resorts, condomínios e loteamentos.

No caso brasileiro, apenas muito recentemente os órgãos estatais envolvidos com o planejamento do turismo se deram conta desse novo modelo de exportação ibérica. O mercado, entretanto, já reconhece esse segmento desde o início dos anos 2000. No item seguinte, mesmo ainda contando com pouca quantidade de informações sistematizadas para o Brasil, poderá ser observado o desenvolvimento desse setor e seus principais locais de ocupação.