Konut politikalarında devletin rolü

Konut politikası, kamu politikaları içerisinde önemli bir yer tutmaktadır; ne tamamen refah devletinin, ne de tamamen serbest piyasanın bir parçasıdır. Bununla birlikte, konut politikası, yüzyıllar boyunca devletin piyasaya müdahalesinin en yaygın ve temel biçimlerinden biri olmuştur (Doherty, 2004). Konut politikalarının oluşturulması ve uygulanmasında devletin oynadığı rol, konut sektörünün performansı üzerinde önemli etkilere sahiptir. Ülkelerin gelişmişlik düzeylerine bağlı olarak kamunun konut politikaları üzerindeki rolü farklılaşmaktadır (Yetgin, 2007).

Gelişmiş ülkelerde merkezi yönetimin konut sektöründeki rolü ülkeden ülkeye değişiklik gösterebilmektedir. ABD, Kanada ve Avustralya gibi ülkeler ile AB ülkeleri konut sunumunda devletin rolünü asgariye indirmişler ve bu alanı büyük ölçüde piyasa mekanizmasına terk etmişlerdir. Bu ülkelerde merkezi yönetim piyasaya düzenleyici ve kural koyucu olarak müdehale etmektedir. Devlet, faiz oranlarının düzenlenmesi, kredi kolaylıkları ve vergi politikalarıyla piyasayı yönlendirmektedir (Karakurt Tosun, 2006).

ABD'de merkezi yönetimin konut politikasındaki rolü sınırlıdır. Özel konut sanayinin desteklenmesi ve denetlenmesi, vergi teşvikleri ve ipotek güvence programları dışında merkezi yönetimin konutla ilgili önemli bir girişimi bulunmamaktadır.

ABD'de konut finansmanı İpotekli Konut Kredisi (mortgage) sistemiyle

yürütülmektedir. Dünyada, 2008 yılından itibaren küresel bir krize dönüşen dalgalanmaların kaynağı ABD mortgage piyasasıdır. Mortgage sisteminin sorunsuz işleyebilmesi kredi veren kurumun, fınansal sistemin istikrarını koruyacak şekilde kredi kullandırmasına ve kredi kullananların da ödemelerini aksatılmadan ve zamanında yapmalarına bağlıdır (Öztürk, 2010). Ancak, kredi notu iyi olmayan bireylerin birincil piyasadan değil de faizi diğerlerine göre daha yüksek olan kurumlardan (Subprime

mortgage) ipotekli konut kredisi almaları ve bunların geri ödenmesinde yaşanan

sorunlar 2000'li yıllarda sistemi krize sokmuştur. Bu küresel krizin etkileri dünyada halen hissedilmektedir.

Kanada'da mevcut konut politikaları, bağımsız konut yapımı ve apartman dairesi

sahipliğini özendirmeye yöneliktir. Kamu program ve politikaları yetersiz olduğundan, kooperatif, kamu ve özel konut programlarından karma bir sistem oluşturulmuştur.

Ayrıca ev sahibi olmak isteyenlere sübvansiyon uygulamaları yapılmaktadır. Konut politikaları, düşük gelirlilerden çok piyasanın taleplerini karşılamaya yöneliktir (TOKİ, 2006). 2000’li yılların ikinci yarısında ABD'de başlayan mortgage krizi benzer bir sisteme sahip olan Kanada'yı da etkisi altına almıştır. Kanada Merkez Bankası diğer merkez bankalarıyla eşgüdüm içerisinde hareket ederek faiz oranlarını düşürmüştür. Maliye Bakanlığı'nın girişimiyle ülkenin önde gelen bankaları ile hükümet yönetiminde olan Kanada Mortgage ve Konut Kurumu arasında 21 milyar dolarlık varlık değişimi anlaşması yapılmıştır. Hemen ardından da Kanada Merkez Bankası piyasaya para aktaracağını duyurmuştur (Çırak, 2009).

Avustralya gelişmiş Batı standartlarına göre oldukça yüksek bir konut sahipliği

oranına sahiptir. II. Dünya Savaşı sonrasında uygulanan konut politikaları sayesinde, gelire oranla düşük konut fiyatları ile bu yüksek konut sahipliği oranına ulaşılmıştır. Devletin, 1970'ler sonrasında uygulamaya başladığı uzun vadede taksitle konut edindirme politikası, konut sahipliği oranındaki artışta etkili olmuştur. Ülkedeki konut politikalarındaki denge ve kestirebilirlik, planlama ve gelişim yönünün tahmininde plancılara kolaylık sağlamaktadır (Yiğitcanlar ve Ay, 2004). Bununla birlikte, dünyanın hanehalkı borcu en yüksek olan ülkelerinden biri olan Avustralya'da ABD ve İngiltere'nin ardından sürekli derinleşen küresel krizden etkilenmemek için bazı önlemler almak zorunda kalmıştır. Muhtemel bir çöküş kaygısıyla hükümet ilk kez ev almak isteyenlere finansman desteği sağlamıştır. Avustralya Merkez Bankası ise mortgage kredisiyle ev alacakların ve hâlihazırda ev almış olanların lehine olacak şekilde faiz oranlarını düşürmüştür. Aynı zamanda hükümet yabancıların ülkede mülk edinmelerini kolaylaştırmış, bu durum büyük şehirlerdeki gayrimenkul fiyatlarını yükseltmiştir. Avustralya'da zamanında ve yerinde alınan bu önlemler konut sektörünün iflas etmesini önlemede etkili olmuştur (Foley, 2010).

AB (Avrupa Birliği) oluşturduğu sınır ötesi politikalarla üye ülkelerin konut

politikalarını etkilemektedir. Bununla birlikte, AB'nin konut politikasına ilişkin resmi bir düzenlemesi bulunmamaktadır. Bu konuda düzenleme yapma yetkisi üye devletlere bırakılmıştır. Konut politikası konusunda düzenleme yapma yetkisinin üye devletlere bırakılmasına karşın, AB'nin aslında üye ülkelerde ev sahipliği oranlarını artırmaya yönelik gizli bir konut stratejisi geliştirdiği belirtilmektedir (Doling, 2006). Şöyle ki, AB üyesi ülkelerde, sosyal konut üretimi veya desteklenmesi, gerek yerel gerekse merkezi düzeyde görev olarak kabul edilmektedir. Piyasa arz ve talep arasındaki

dengeyi otomatik olarak kuramadığından, kamunun yapısal ve düzenleyici olarak konut piyasasına müdahil olması gerekmektedir. Özellikle, çeşitli nedenlerle konut edinemeyen düşük gelir grupları için sosyal konut politikalarının desteklenmesi, Avrupa Komisyonu kararlarında da yer almaktadır (Yetgin, 2007). Bu durum, serbest piyasanın ve sivil toplumun etkin olduğu bir safhada Avrupa'da devlet gücü ve kontrolünün geri geldiği izlenimini yaratmaktadır (Doherty, 2004). Bu nedenle, bazı araştırmacılar, gelecekte muhtemelen Avrupa çapında geniş bir refah devleti gelişeceğini ve konut politikasının bu refah devletinin sosyal politika gündeminin merkezinde yer alacağını savunmaktadırlar (Kleinman, 2002).Batı Avrupa ülkelerinin çoğunda, merkezi yönetim konut bulamayan dar gelirli kesimlere konut sağlanması konusunda geleneksel ve güçlü bir role sahiptir (Karakurt Tosun, 2006). Bu kapsamda, Avusturya'da devletin konut sunumu, sosyal sorumluluk prensibi kapsamında değerlendirilmektedir. Konut, temel bir insani ihtiyaç olarak görüldüğünden, bu alanın tamamen serbest piyasa mekanizmasına bırakılmasına sıcak bakılmamaktadır. Belçika'da konut politikasının hedefi, konut sahipliği oranını artırmak ve vatandaşlara yeterli sosyal konut sağlamaktır.

Danimarka'da konut politikasının temel hedefi, geniş kapsamlı bir konut sunum

yöntemiyle tüm nüfusun güzel ve sağlıklı konutlara erişebilmesine imkân sağlamaktır.

Fransa'da konut politikası, konut sahibi olmak isteyen herkesin bu isteğini

gerçekleştirmek üzere konut sahipliğini kolaylaştırıcı, özel kiralık konutları ve sosyal konut üretimini teşvik edeci önlemleri içermektedir. İsveç'te ise konut politikasının hedefi, vatandaşlarına yüksek standartlarda ve düşük maliyetli konut sunmaktır (RNR, 2004).

Gelişmekte olan ülkelere gelince, bu ülkelerde kişi başına düşen milli gelir oldukça düşüktür. Bu ülkelerdeki en yoksul kesimin beşte ikisi, yani işgücünün neredeyse yarısı kayıt dışı sektörde çalışmaktadır. Yine, bunların oldukça büyük bir kısmı en yoksul hane halklarından oluşmakta ve kaçak konutlarda yaşamaktadır (CGD, 2008). Sağlanan konutlar ise, konut talebinin ancak küçük bir bölümünü karşılayabilmektedir. Bu durum merkezi yönetimin hem konut üretimine girişerek hem de, dar gelirli ailelere sübvansiyon sağlayarak konut piyasasına müdahale etmesini gerektirmiştir. Kamu tarafından üretilen konut projeleri dar gelirli ailelerden çok orta ve üst gelir gruplarındaki ailelerin ihtiyaçlarını karşılamıştır. Ekonomik koşulların yetersizliği, eğitim düzeyinin düşük olması, teknolojik gelişme seviyesinin düşük olması ve kurumsal yapıdan kaynaklanan yetersizlikler nedeniyle konut talebinin

kooperatifler şeklinde örgütlenmesi de çoğu zaman mümkün olmamıştır (Karakurt Tosun, 2006).

Gelişmekte olan ülkeler, hem kişi başına düşen gelir miktarı hem de oldukça geniş çaptaki kaçak yapı stokuna sahip olmaları açısından gelişmiş ülkelerden ayrılırlar. Bu ülkelerdeki en yoksul kesimin beşte ikisi, yani işgücünün neredeyse yarısı kayıt dışı sektörde çalışmaktadır. Yine, bunların oldukça büyük bir kısmı en yoksul hane halklarından oluşmaktadır. Aynı zamanda, en düşük milli gelire sahip bu ülkelerde, kent nüfusunun neredeyse üçte ikisi kaçak konutlarda yaşamaktadır.Oldukça büyük çaptaki kayıt dışı ekonominin varlığı ve büyük orandaki kaçak yapılaşma, gelişmiş ülkelerdeki konut politikalarının gelişmekte olan ülkelere aktarılmasını zorlaştırmaktadır (CGD, 2008). Bununla birlikte gelişmekte olan ülkelerde de devlet konut politikalarının belirlenmesindeki en önemli aktör konumundadır.

Özellikle gelişmekte olan ülkelerde kaçak yapılaşma toprak kayması, sel ve deprem riski taşıyan bölgelerde yoğunlaştığından doğal afet riski taşıyan bu bölgelerin dönüşüme tabi tutulması zorunluluk haline gelmiştir. Bu açıdan, 1996 Habitat II İnsan Yerleşimleri Konferansı'nda ele alınan yaşanabilir, sağlıklı konutlar ve çevrenin yaratılması hedeflerine kentsel dönüşüm projeleri vasıtasıyla ulaşılması mümkün görünmektedir. Ancak, kentsel dönüşüm projeleri yalnızca belli kesimlere çıkar sağlama amacı gütmemeli, dönüşümün sosyal ve kültürel boyutlarına da önem verilmelidir. Bunun için, dönüştürülecek alanda yaşayan vatandaşların ihtiyaç ve beklentileri dikkate alınmalı, katılımcı bir anlayışla mahallelerin sosyal ve kültürel dokusunu koruyan projelerin geliştirilmesine özen gösterilmelidir.