Kentsel Dönüşümün Yasal Dayanakları ve TOKİ

Kentsel dönüşüm yenileme, temizleme, canlandırma, tazeleme gibi diğer tüm dönüşüm faaliyetlerini içerisinde barındıran genel bir kavramdır. Ancak "mülkiyetin kime ait olduğu" noktasında, kentsel dönüşüm ve gecekondu dönüşüm birbirinden ayrılmaktadır. Gecekondu alanlarının dönüşümü, kaçak yapılaşmanın olduğu alanlara göre nispeten daha kolaydır. Çünkü gecekondu alanlarındaki mülkiyet sorununun çözümü daha kolaydır. Gecekonduların ıslah, tasfiye ve önleme bölgeleri içinde kalanları 775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre bedeli ödenmek suretiyle ilgili belediyelerin mülkiyetine geçmektedir. Gerekli durumlarda, belediyeler gecekondu ıslah, tasfiye ve önleme sahaları içinde bulunan özel mülkiyetteki arazi ve arsalar ile bunların içerisindeki yapıları, bu kanunda belirtilen amaçlar dâhilinde kullanmak üzere, TOKİ'nin izni ile satın alabilmekte veya kamulaştırabilmektedirler. Kentsel dönüşüme konu olan alanlar ise, genellikle kaçak yapılaşmanın yoğun olduğu alanlardır. Bu alanlarda mülkiyet durumu söz konusudur ve mülkiyet sorunun aşılması bazı yasal düzenlemelerin yapılmasını gerektirmektedir (RG: 30/07/1966-12362).

Kısaca gecekondu affı yasaları olarak ifade edilebilecek yasal düzenlemeler;

1966 tarih ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 1983 tarih ve 2805 sayılı Kanun, 1984 tarih ve 2981 sayılı Kanun ve 1987 yılında çıkarılan 3290 Sayılı Kanun'dur. Genel

olarak bu kanunların ortak noktası, gecekonduların yapılmış olduğu kamu arazilerinin mülkiyetinin gecekondu sahiplerine devrini sağlamış olmasıdır. Bir diğer ifadeyle kamu arazilerinin özel mülkiyete dönüştürülmesine olanak sağlanmasıdır.

Bu yasaların yol açtığı gelişmeler, kimilerince kentsel dönüşüm olarak adlandırılsa da günümüzdeki kentsel dönüşüm uygulamaları bu yasalardan önemli ölçüde farklılaşmaktadır. Devlet eliyle ve yerel yönetimler aracılığıyla kentlerin dönüştürülmesi yakın dönemde yoğunluk kazanan uygulamalardır. Kentsel dönüşüm 2000’li yıllarla birlikte merkezi hükümetin uyguladığı kuralsızlaştırma, yerelleşme ve özelleştirme siyasalarının bir arada uygulandığı ve meşru bir zemine oturtulmaya çalışıldığı bir araç haline gelmiştir. Bu süreçte her ölçekteki yerleşim biriminde kısa vadeli amaçlar adına tek tip dönüşüm ve gelişim projelerinin hayata geçirilmesi yaygın bir anlayış olmuş; dönüşüm ve gelişim projeleri planlamanın ciddi bir alternatifi olmuş hatta yerini almıştır (Şahin, 2005).

Kentsel dönüşüme dönük yasal girişimlerin yakın dönemdeki seyri incelendiğinde, kent mekânına dönük düzenlemelerin kentsel sorunları bütüncül bir planlama faaliyetinin konusu yapmaktan özenle kaçındığı ve parçacı çözümler önerdiğine ilişkin eleştiriler yapılmaktadır. Ayrıca parçacıl planlama anlayışıyla üretilen politikaların bir alan için çözüm üretirken kentin başka bir alanı için sorun yaratabilecektir.

3194 sayılı İmar Kanunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu gibi yasal düzenlemeler ve imar affı uygulamaları kentsel dönüşüm projelerine dayanak teşkil edebilse de günümüzdeki anlamıyla Türkiye'de kentsel dönüşüme dair yasal süreç, 5104 sayılı ve 04.03.2004 tarihli "Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu" ile başlamıştır (Üstün, 2010).

 5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu

Belediye yetkilileri tarafından sıklıkla Ankara'ya gelen misafirlere kötü izlenim bırakıyor şeklinde eleştirilen gecekondu bölgesini yeniden yapılandırmak adına çıkarılan kanun, bir anlamda günümüzde uygulanan ve uygulanması planlanan projelerin önünü açan uygulama olmuştur. Kanunun sipariş yasa olduğu ve uygulama alanı için özel olarak çıkartıldığı yönünde yoğun eleştiriler bulunmaktadır.

Kanun metninde amaç ve kapsam aşağıda yer alan ifadelerle belirtilmiştir

Amaç: Madde 1- Bu kanunun amacı kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesidir.

Kapsam: Madde 2- Bu Kanun, ekli "Protokol Yolu Sınır Krokisi”nde gösterilen Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi alan sınırları içindeki her tür ve ölçekteki plânlar, inşa edilecek resmî ve özel her türlü yapı, alt yapı ve sosyal donatı

düzenlemeleri ve kamulaştırma işlemleri ile Projenin amacına uygun

gerçekleştirilmesine yönelik usul ve esasları kapsar.

Kanunun 4. maddesinde yetkinin kimde olduğu hükme bağlanmıştır. Buna göre, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi alan sınırları içinde kalan bölgede Altındağ ve Keçiören Belediyeleri ile diğer kamu kuruluşlarına ait olan, her ölçek ve

nitelikteki imar plânları, parselasyon plânları ve benzeri imar uygulamalarına dair izin ve yetkiler ile proje onayı, yapı izni, yapım sürecindeki yapı denetimi, yapı kullanma izni ve benzeri inşaata dair izin ve yetkiler Ankara Büyükşehir Belediyesi'ne verilmiştir. Aynı maddede; proje alanı içindeki her ölçekteki imar planlarının Ankara Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılacağı, yaptırılacağı ve onanacağı ifade edilmiştir.

 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılması Hakkında Kanun

27 Ocak 2004 tarihli Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanun Tasarısı planlama yaklaşımındaki katılımcı, çok boyutluluk ve eyleme dönüklük gibi ilkeleri benimseyen ve kentsel dönüşüm olgusunun yasallaşması yönünde atılan önemli bir adım olarak değerlendirilirken kentsel dönüşüm olgusunun yeterince kapsamlı tanımlanmadığı, yenilenecek alanların belirlenmesinde, uygulamaların yürütülmesi konularında sivil toplum kuruluşlarının katılımının sağlanmadığı ve denetim süresince çeşitli uzman aktörlerle işbirliği sağlanmaması bakımından eksik bulunduğu için eleştirilmiştir

Bunun üzerine 1 Mart 2005 tarihinde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanun Tasarısı, salt sit alanları ile sınırlı tutularak Yıpranan Kent Dokularının Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun Tasarısı olarak çıkartılmıştır. Ancak Kanun Tasarısı meclise geldiği haliyle kabul edilmemiş ve Bayındırlık, İmar, Ulaştırma ve Turizm Komisyonu tarafından değiştirilerek "Eskiyen Kent Dokularının Yenilenmesi, Korunması ve Kullanılması Hakkında Kanun Tasarısı" adını almıştır. Tasarı İçişleri Komisyonu Tarafından incelendikten sonra "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılması Hakkında Kanun" adını alarak 16.06. 2005 tarihinde kabul edilmiştir.

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılması Hakkında Kanun'un amacı madde 1’de "büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki ilçe ve ilk kademe belediyeleri, il, ilçe belediyeleri ve nüfusu 50.000’in üzerindeki belediyelerce ve bu belediyelerin yetki alanı dışında il özel idarelerince, yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler ile bu bölgelere ait koruma alanlarının, bölgenin gelişimine uygun olarak yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması, tabii afet risklerine karşı tedbirler alınması, tarihi ve kültürel taşınmaz

varlıkların yenilenerek korunması ve yaşatılarak kullanılmasıdır" şeklinde ifade edilmiştir. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu tarafından alınan ilke kararlarında, arkeolojik sitler ile ilgili kararlarda yer almaktadır ve 2005 yılında Yüksek Kurul tarafından kentsel arkeolojik sit tanımı yapılarak kentsel sit kavramı oluşturulmuştur. Yani sit kavramı; arkeolojik sit, doğal sit, tarihsel sit, kültürel sit ve kentsel sit olmak üzere beşe ayrılmaktadır. Ancak kanunda bahsi geçen sit kavramının hangisi olduğu belirsizlik taşımaktadır (Aykul, 2008).

Aykul aynı şekilde 5366 sayılı Kanunda yer alan "yeniden inşa ve restore edilerek, bu bölgelerde konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulması" ifadesine yönelik şu eleştirilerde bulunmaktadır: Yenileme kapsamına alınan sit alanının içerisinde ticaret var ise "ticaret alanı", turizm var ise "turizm alanı" oluşturabilirsiniz. Orası yerleşim alanı değilse siz oraya yerleşim alanları yapamazsınız ya da yerleşim alanı ise oraya sosyal donatı alanı yapamazsınız. Fakat Kanun her yere her şeyin yapılabileceğini söylemektedir.

5366 sayılı Kanun kentsel dönüşümü gerçekleştirmede en önemli yasal araçlardan biri olarak yürürlüğe girmiştir. Çerçeve kanun niteliğinde olan ve uygulaması yönetmeliğe bırakılan bu kanun, hiç kuşkusuz beraberinde bazı temel sakıncaları da getirmiştir. Bütüncül bir planlama anlayışından kopuk oluşu, yenileme ve dönüşümü sosyal ve ekonomik boyutlarından bağımsız olarak ele alışı, planlama sürecinin doğal bir parçası olmayı reddeden yaklaşımı, parçacıl/ noktasal çözümleri teşvik edişi, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile çok yakından ilgili olduğu halde bu kanuna referans vermeyişi, kentsel yenilenme alanı ilanının bilimsel kriterlere dayanmayışı ve kolaylıkla istismar edilmeye açık oluşu, bu alanlara yönelik olarak önceden alınmış kentsel sit alanı kararlarının ve koruma amaçlı imar planlarının göz ardı edilerek yapı adası temelinde projelendirme ve planlama anlayışının hâkim kılınması yoluyla yenilenmesi ve bunlara uygun yapılmış koruma amaçlı imar planlarının bütünlüğünün bozulması, bölgeler özelinde koruma kurullarının oluşturulması, uygulama için gerekli araçları tanımlamaması söz konusu kanunun sakıncaları arasında sayılabilir. Yenileme alanlarındaki uygulamaları her türlü vergi, resim, harç ve ücretlerden muaf tutan maddesi, bu alanlardaki uygulamaları teşvik etme açısından olumlu bulunmaktadır (Özden, 2006).

Ayrıca 5366 sayılı Kanunun tarihi kent merkezlerinin belediyeler tarafından sermayeleştirilmesi, bölgenin demografik, sosyal ve ekonomik yapısının değiştirilmesi amacıyla yürütüldüğüne ilişkin eleştirilerde bulunmaktadır. Yenileme alanlarında sadece o alana özgü karar almak için kurulması öngörülen koruma bölge kurullarının oluşum gerekçesi ise, diğer koruma kurullarının iş yükünden dolayı ivedi karar gerektiren yenileme projelerine yeterince zaman ayıramayacakları olarak belirlenmiştir. Ancak aslında amacın belediyelerin bu alanlarda diledikleri gibi uygulama yapmalarına olanak sağlamak olduğuna ilişkin görüşler bulunmaktadır (MO., 2008).

Amacı yıpranmış olarak nitelendirdiği sit alanlarının yeniden inşa ve restore edilmesi ve bu alanlarda konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanlarının oluşturulması olarak tanımlanan yasa, ilgili idareye yıpranmış kentsel sit alanlarındaki uygulamalar konusunda çok geniş yetki ve kolaylıklar tanımaktadır. Kanunun özellikle kamulaştırma ve finansman konusunda taşıdığı imtiyazlar önem taşımaktadır. Bir diğer yandan yasanın yıpranmışlık olarak kabul ettiği sorunların çözümüne yalnızca fiziki mekânsal ve ekonomik bağlamda yaklaştığı görülmektedir. İlgili yerel yönetimlerin tespit ettikleri yıpranma- eskime vb sorunlarını kamu yararı ilkesi temelinde, probleme bütünsel açıdan yaklaşarak çözmeleri gerekirken uygulamalarda sürecin yalnızca rant yönünün öne çıktığı görülmektedir. Üstelik bu kanun, koruma alanında iki ayrı yasal düzenlemenin birden var olmasına yol açmakta ve her ne kadar koruma mevzuatının belirleyiciliği söz konusu ise de zaman zaman kafaların karışmasına, sürecin bulanıklaşmasına ve böylelikle sermaye için bir fırsat niteliğindeki belirsiz alanların yaratılmasına neden olmaktadır.

 5393 Sayılı Belediye Kanunu

03.07.2005 tarihinde kabul edilen kanunun 73. maddesinde belediyelerin kentsel dönüşüm konusunda yetkili olduğuna dair genel bir düzenlemeye verilmiştir. Maddeye göre belediyeler bu yetkilerini ancak, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kullanabileceklerdir.

Adı geçen madde de “Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent

kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak

veya kentin tarihî ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine konu olacak alanlar, meclis üye tam sayısının salt çoğunluğunun kararı ile ilân edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili resim ve harçların dörtte biri alınır. Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az elli bin metrekare olması şarttır”. Aynı maddenin devamında ise "kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır” ifadesi yer almaktadır.

Kanunun 69. maddesi belediyelere gerektiğinde arsa ve konut üretimi yetkisi vermiştir. Buna göre;

"Belediye; düzenli kentleşmeyi sağlamak, beldenin konut, sanayi ve ticaret alanı ihtiyacını karşılamak amacıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde, özel kanunlarına göre korunması gerekli yerler ile tarım arazileri hariç imarlı ve alt yapılı arsalar üretmek; konut, toplu konut yapmak, satmak, kiralamak ve bu amaçlarla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşları ve bankalarla iş birliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler gerçekleştirmek yetkisine sahiptir. Belediye, bu amaçla bütçesinden gerekli parayı ayırmak suretiyle işletme tesis edebilir".

5393 sayılı kanunun 73. Maddesi niyet yönünden incelendiğinde de yoğun eleştirilere uğramaktadır. Maddede belirtilen konut, sanayi, ticari alanları yaratmak ve sosyal donatılar oluşturmak gibi faaliyetler, belediyenin Belediye Kanunu'yla tanımlanmış görev, yetki ve sorumluluklarından olan imar, ulaşım, kentsel altyapı, çevre düzenlemesi, sosyal hizmet ve yardım, kent tarihi gibi önem taşıyan yerlerin korunması gibi hizmetlerinin görülmesi amacıyla değil; belediyenin gelir elde etmesini sağlayan iktisadi girişim niteliğindeki yetkilerinin kullanım alanını genişletmeyi amaçlayan bir kanun maddesi olarak ele alınmaktadır (Arslan, 2007).

"Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Yasa Tasarısı" toplumun farklı kesimlerinde olumsuz tepkilere karşılık olarak 5393 sayılı Belediye Yasası”nın 73. Maddesinde (Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ile ilgili madde) kentsel dönüşüme ilişkin şu ifadelere yer verilmiştir: "Büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediye sınırları içindeki

belediyeler, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak, deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir".

Günümüzde birçok belediye bu maddeye göndermede bulunarak kentsel dönüşüm projeleri hazırlamakta ve uygulamaktadır. Aynı maddenin devamında ise

"kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır" ifadesi yer almaktadır.

 5998 Sayılı Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun

Belediyelerin kentsel dönüşüm uygulamalarında temel dayanağı olan 5393 sayılı yasanın 73. maddesinde değişiklik yapılmış ve bu değişikliği içeren 5998 sayılı Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun; 17 Haziran 2010 tarihinde Mecliste kabul edilmiş ve 23 Haziran 2010 tarih ve 27621 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Böylelikle büyükşehir belediyelerinin konut, sanayi ve ticaret alanlarında, kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilmesinin önü iyice açılmış ve kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayacağı alanlar genişletilmiştir. Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

Yasada yapılan değişiklikte; "Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir" ifadesine yer verilmiştir. Düzenleme ile her türlü sınırsız yetki büyükşehir belediyelerine verilmektedir. Düzenlemeye göre; büyükşehir belediyesi izin verirse ilçe belediyeleri de kendi sınırları içerisinde kentsel dönüşüm projeleri uygulayabileceklerdir. Bunun anlamı şudur: Büyükşehir belediyeleri hiçbir sınırlama olmadan, hiçbir yasal engelle

karşılaşmadan, hiçbir denetim ve izne tabi olmadan, her hangi bir sorumluluk almadan, her istediği yerde kentsel dönüşüm ve gelişim alanı belirleyerek, kentsel dönüşüm projeleri uygulayabilecek, her türlü uygulamayı yapabilecek, ancak İlçe belediye başkanları, istedikleri zaman istedikleri gibi, kentsel dönüşüm projesi uygulaması yapamayacak, büyükşehir belediyesi izin verirse yapabileceklerdir. Kabul edilebilir yasal gerekçesi konmadan, ilçe belediyelerine ait yasalarla verilmiş birçok yetki, o yetkileri veren yasalarda herhangi bir değişiklik yapılmadan, o yasalarla çelişen ve o yasalarla Anayasa'ya aykırı olarak ellerinden alınırken, ilçe belediyelerinin bu yetkilerini kullanması, büyükşehir belediye meclisinin iznine bağlanmıştır. Yani ilçe belediyeleri büyükşehir belediyelerinin vesayeti altına sokulmuştur.

Düzenlenen 73. maddenin ikinci fıkrası ile kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 ha arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdirinin münhasıran belediye meclisinin yetkisinde olduğu, toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yerin tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebileceği hükmü getirilmiştir. Bu fıkra ile kentler hiçbir kayıt ve koşula bağlı kalmaksızın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak belirlenebilecektir. Belediye meclislerine; TOKİ uygulamalarında olduğu gibi, kentin belirli bir bölgesi, (üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar) herhangi bir bilimsel ve teknik çalışma yapılmadan, üst ölçekli planlara bakılmaksızın, nazım plan ana kararlarını ve plan bütünlüğünü bozacak şekilde, yoğunluk ve yapı yüksekliği belirleme yetkisi verilmektedir. Kentsel dönüşüm alanı olarak belirlenecek alan büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması öngörülmektedir. Kentsel dönüşüm alanları, imar planı bütünlüğü içerisinde planın bir parçası olarak değil, proje bazında ele alınmakta, proje alanı olarak değerlendirilmektedir. Yapı yüksekliklerinin ve yoğunluklarının proje bazında belirlenmesi kentlerin çarpık gelişmesine neden olacaktır. Çünkü kent planları üst ölçekli planlardan başlamak üzere alt ölçekli uygulama planlarına kadar hatta kentsel tasarım ölçeğine kadar hiyerarşik bir düzen içerisinde bir bütün olarak planlanırlar. Sosyal donatı ve teknik altyapı gereksinimlerinin dengeli dağılımı ve plan kararları da, arazi kullanım kararlarının yer seçimine uygun olarak üst ölçekli planlardan başlayarak her ölçekteki planda, bir bütünlük içerisinde belirlenir.

Genel olarak ifade etmek gerekirse; Belediyeler Yasası'nın 73. maddesinde yapılan değişik ile kent içerisinde kalan çok değerli kamu arazileri, gecekondu arazileri, açık alanlar, büyük ölçekli kentsel yeşil alanlar, tarım alanları ve askeri alanlar ile askerlerin ağaçlandırdıkları açık alanlar yargısal denetim dâhil tüm engeller kaldırılarak, büyükşehir belediyelerine verilen yetkilerle, kentsel dönüşüm projesi uygulaması adı altında, lüks konutların ve rant tesislerinin yapımına olanak tanınmaktadır. Belediyeler; TOKİ yetkilerinden daha fazla yetkilerle donatılarak, yargısal denetime tabi olmadan, bu projeleri kendileri uygulayabileceklerdir. Çünkü yasa değişikliği ile yargısal denetimde dâhil, tüm engeller de kaldırıldığından, pürüzsüz bir şekilde verebilmelerinin önü de açılmıştır (MO., 2010).

 5216 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu

Kentsel dönüşüme yönelik doğrudan bir kanun olmamakla birlikte 5216 sayılı