Kira Sözleşmesinde Taraf Sıfatı Bulunmayan Eşin Tek Yanlı Beyanla

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinin birinci fıkrasında, kira sözleşmesinde taraf sıfatını haiz olan kişinin, kira sözleşmesini eşinin rızası olmadan feshedememesi veya bunun üzerindeki hakları sınırlayamaması düzenlenmektedir.

Buna karşılık kiracı eşin kendi kusurlu davranışları ile sözleşmenin sona ermesine sebep olması hali bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Buna göre, kira bedelini ödememek suretiyle temerrüde düşen eş bakımından öngörülen bir koruma söz konusu değildir³²⁵.

Böyle bir durumda hukuken bir koruma olmadığını bilen kira sözleşmesinin tarafı olan eş, bilerek diğer eşi zor durumda bırakmak için kira bedelini ödemeyebilir. Bu durumda ise kira sözleşmesine taraf olmayan eşin korunması gerekliliği gündeme gelmektedir. Bu ihtimali göz önüne alan kanun koyucu da, İMK’de olmayan bir hüküm getirmiştir³²⁶. Bu hükme göre, kira sözleşmesinde kiracı sıfatıyla yer almayan eş, kiraya verene bir bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilmektedir. Kira sözleşmesinde taraf sıfatını haiz olmayan eş, kiraya verene yönelteceği bir bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği için hukuken daha fazla korunur hale gelmiş olmaktadır. Sözleşmenin kendi bilgisi dışında sona erdirilme ihtimali ortadan kalkmaktadır.

Sözleşmede taraf sıfatını haiz olmayan eş, kiraya verene yönelteceği tek taraflı bildirimle sözleşmede taraf sıfatını kazanacağı için, kiraya veren yapacağı fesih bildirimlerini her iki eşe ayrı ayrı yapması gerekecek ve kira bedelinin ödenmesi için süre tanınması gerektiği zaman TBK’nin 349. maddesinin üçüncü fıkrası gereği, her iki eşe de bu süreyi tanımak zorunda kalacaktır³²⁷. Gerçekten de TBK’nin 349. maddesinin üçüncü fıkrasında, “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” denilmektedir.

325 Ayan, s. 114; Armutçuoğlu, s. 416; Şıpka, Aile Konutu, s. 134; Saatçıoğlu, s. 142.

326 Ancak İBK’de söz konusu tehlikeyi önlemek maksatlı kanunun 266. maddesinde, kiraya verenin yapacağı fesih bildirimlerini her iki eşe yapma zorunluluğu getirilmiştir. Bkz. Ayan, s. 114.

327 Erdem, s. 226.

Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesinin büyük bir yenilik getirdiği kanaatinde değiliz. Çünkü bu hükmün yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce, yürürlükte bulunan TMK’nin 194. maddesinin dördüncü fıkrası uygulanmakta idi.

Bu fıkrada, kira sözleşmesinde taraf olarak yer almayan eşe, yapacağı tek taraflı bildirimle sözleşmede taraf sıfatını kazanma hakkı tanınmaktaydı. Sözleşmede taraf sıfatını haiz olmayan eşin bu şekilde bir bildirimle sözleşmeye taraf olması halinde, kiraya verenin yapacağı fesih bildirimlerini zaten sözleşmenin tarafı olan her iki eşe ayrı ayrı yapması gerekecekti. Ayrıca müteselsil borç ilişkisinde, borçluları temerrüde düşürmek için alacaklının, müteselsil borçlulardan her birine ayrı ayrı ihtarda bulunması gerekmekte idi. Dolayısıyla TBK’nin 349. maddesinin üçüncü fıkrasıyla zaten TMK’nin 194. maddesine göre var olan bir durum, TBK’de açıkça ifade edilmiş olmaktadır.

Mevcut düzenlemelere göre, kira sözleşmesinde taraf sıfatını haiz olmayan eşin kiraya verene bu yönde bir bildirim yönelterek kira sözleşmesinde taraf sıfatını kazanmış olması halinde, kiraya verenin sözleşmeyi feshetmek istemesi durumunda her iki eşe fesih bildiriminde bulunması gerekecektir. Ancak İsviçre hukukuna göre kira sözleşmesinin tarafı olsun olmasın, her iki eşe fesih bildiriminin yapılması gerektiği düzenlenmektedir³²⁸.

Kanaatimizce, kiraya veren tarafından yapılacak fesih bildirimlerinin, sözleşmenin tarafı olsun veya olmasın, eşlerin her birine ayrı ayrı yapılması gerektiği yönünde bir kanun değişikliği getirilmesi yerinde bir düzenleme olacağı gibi amaca da daha uygun olacaktır. Çünkü kira sözleşmesine taraf olmayan eşin, sözleşmeye taraf olmak için kiraya verene yapacağı bildirimden önce de sözleşmenin kendi bilgisi dışında sona erdirilme ihtimaline karşı koyma hakkı olmalıdır³²⁹.

Ayrıca kiraya verenin, konutun aile konutu olarak kullanıldığını bilmemesi halinde sadece kira sözleşmesinin tarafı olan eşe yapacağı fesih bildiriminin geçersiz sayılması gerekir. Ancak hayatın olağan akışında, kiraya verenin, sahip olduğu konutun kimler tarafından kullanıldığını bilmesi asıldır. Bir yerin aile konutu sayılabilmesi için objektif olarak üçüncü kişilerce de konutun aile konutu olduğunun

328 Acar, s. 90.

329 Şıpka, Aile Konutu, s. 135.

anlaşılması gerektiği hususu da dikkate alındığında kiraya verenin, konutun aile konutu olduğunu bilmeme ihtimali çok azdır.

Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, sözleşmenin tarafı olmak için kiraya verene yönelteceği bildirim tek yanlı varması gerekli, kurucu yenilik doğuran bir irade beyanı niteliğinde olup geçerli olması bir şekil şartına bağlı değildir³³⁰. Ancak, ispat kolaylığı olması için, bildirimin en azından yazılı şekilde yapılması gerektiği ifade edilmektedir³³¹. Bu bildirimin yapılması halinde, sözleşmede taraf olarak yer almayan eş, aynı koşullar altında sözleşmede taraf sıfatını kazanacak ve eşiyle birlikte bu sözleşmeden doğan borçlardan müteselsil olarak sorumlu olacaktır³³².

Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesinde taraf sıfatını haiz olmayan eşin yapacağı bildirimle sözleşmede taraf sıfatını kazanması durumunda kiraya verenin kiralananı tahliye etmek istemesi durumu da incelenmelidir. Bu halde tahliye borcu bölünemez bir borç niteliğinde olduğu için, kiraya veren tarafından açılacak tahliye davalarının her iki eşe yöneltilmesi gerekecek ve davalı eşler arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacaktır. Buna göre, kiraya veren tarafından kiralananın tahliye edilmesi istemi, kira sözleşmesinin tarafı olan her iki eşe karşı birlikte ileri sürülebilir.

Yargıtay 12. HD, 2017 yılında verdiği bir kararda³³³, “(…) Somut olayda;

taşınmazla ilgili olarak hakkında takip yapılan borçlunun eşi şikâyetçinin taşınmazın aile konutu olduğunu alacaklıya ihtar ettiği ve sözleşmenin tarafı haline geldiği görülmektedir. Şikâyetçi yasa gereğince kira sözleşmesinde kiracı olarak taraf olup, alacaklının takip talebinde taşınmazdan tahliye isteminin bölünemez borç olması nedeniyle kiracılar arasında zorunlu takip arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle mahkemece HMK’nin 124. maddesi dikkate alınarak takip alacaklısına süre verilerek şikâyetçiyi takibe borçlu sıfatı ile dâhil etmesinin istenmesi bu husus yerine getirildiğinde şikâyetin reddine, aksi halde takibin zorunlu takip arkadaşların

330 Ayan, s. 116; Kılıçoğlu, Yenilikler, s. 62; Doğan, Yenilikler, s. 112; Hacısalihoğlu, s. 25;

Saatçıoğlu, s. 147.

331 Akıntürk, Ateş, s. 123; Saatçıoğlu, s. 147; Doğan, Yenilikler, s. 112; Başpınar, s. 93.

332 Kılıçoğlu, Yenilikler, s. 62; Cumalı, s. 80; Hacısalihoğlu, s. 25; Kamış, s. 45; Saatçıoğlu, s. 147;

Samat, s. 46-47; Doğan, Yenilikler, s. 111.

333 Yargıtay 12.HD., T. 14.03.2017, E. 2016/12341, K. 2017/3837 İlişkin karar için. Bkz.

https://karararama.yargitay.gov.tr (e.t: 19.04.2020)

tamamına yöneltilmemesi nedeni ile şikâyetin kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile istemin reddi isabetsizdir.” değerlendirmesinde bulunarak kiraya verene bir bildirim yönelterek sözleşmede taraf sıfatını kazanan eş ile daha önce sözleşmenin tarafı olan eş arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu vurgulamıştır.

Buna karşılık kira borcuna ilişkin olarak kiraya veren tarafından kiracı olan eşlere karşı açılacak davalarda, kira sözleşmesinin tarafı olan eş ile kiraya verene bildirimde bulunarak taraf haline gelen eş arasında ihtiyari dava arkadaşlığı geçerli olacaktır³³⁴. HMK’nin ihtiyari dava arkadaşlığını düzenleyen 57. maddesinde, birden fazla kişinin ortak bir işlem yaparak hepsinin menfaatine bir hakkın ortaya çıkmış olması ya da kendilerinin bu şekilde yükümlülük altına girmeleri halinde birlikte dava açabilecekleri veya kendilerine karşı birlikte dava açılabileceği düzenlenmektedir. Eşler kira sözleşmesinin kiracı tarafında birlikte yer almaktadırlar.

Ayrıca TMK’nin 194. maddesinin dördüncü fıkrasına göre eşler, müteselsil olarak sorumludurlar. Bu yüzden aralarında, ihtiyari dava arkadaşlığı geçerli olmaktadır.

Kira bedeline ilişkin borç, niteliği itibariyle bölünebilir olduğu için zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olmaz.