Ekonomik bileşenler

Toplumsal ve mekansal yeniden yapılanmanın ekonomik bileşenleri; ekonomik değer farklılıkları, arsa ve konut pazarı, ekonomik yeniden yapılanma, yeni konut üretimi ve ulaşım maliyetleri gibi başlıkları içermektedir. Ekonomik bileşenlerin ana aktörleri; yatırımcılar, arsa sahipleri, emlakçılar ve kredi sağlayan bankalardır.

•Yeni konut üretimi ve ulaşım maliyetleri: Toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma üzerine yapılan çalışmalarda konunun ekonomik bileşeni üzerine yoğunlaşan Smith’e göre, savaş sonrası kentlerde yeni konut üretim maliyetlerinin hızla artması ve yeni yapılaşmanın kent merkezinden uzaklaşması, kent merkezlerindeki konut alanlarının rehabilite edilmesini daha ekonomik kılmıştır. Çünkü Smith’e göre banliyöleşme ile artan ulaşım maliyetleri insanların kent merkezini tercih etmelerinde etkili olmuştur (Smith, 1996). Sosyo-kültürel bileşenlerde yer verilen evin işe yakın olması kişisel bir tercih olarak görülmesine karşın, Smith’ in vurguladığı gibi, konunun ekonomik bir boyutu da bulunmaktadır.

•Rant Farkı-Değer Farkı Teorileri: Smith’e göre insanları kent merkezinde yaşamaya iten en önemli nedenlerden biri de, rant farkı teorisi (Đng. rent gap theory) olarak adlandırdığı, “bir alanın yatırımsızlık dönemi ile yatırım yapıldığı süreç arasında oluşan değer farkı”nın fazla olmasıdır. Süzülme sürecinin (Đng. filtering theory)10 gerçekleşmesi ve mahallelerin çöküntü alanları haline gelmeleri ile rant farkı daha da artmaktadır. Rant farkının arttığı durumlarda yatırımcı yapıları daha ucuza almakta, yenileme için devletten yardım almakta ve sonucunda oluşan satışta da değer artışından dolayı kar etmektedir. Böylece Smith’ e göre rant farkının fazla olduğu alanlarda toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma, arsa ve konut pazarının beklenen bir sonucudur. Bu nedenle süreci sadece kişilerin tercihlerine bağlamak, sürecin oluşmasında son derece etkin rol oynayan inşaatçıları, yatırımcıları, arsa sahiplerini, konut kredisi sağlayan bankaları, emlakçıları, kısacası süreci oluşturan diğer aktörleri göz ardı etmek olur (Smith, 1996). Sykora’nın da vurguladığı gibi süreç, rant farkının en fazla olduğu alanlarda yani mülkiyetin geliştirilmesi ile elde edilecek karın maksimum olduğu alanlarda gerçekleşmektedir. Büyük kar oranları; terk edilen, bozulan, iyi konumda olan ve konut çevresi için çekici bileşenleri olan alanlarda

10 _{Süzülme süreci (Đng. filtering theory): “Süzülme sonucu bir ekonomik grubun boşalttığı alana daha}

alt gruptan bir nüfus hareketidir” (Özden, 2008). Böylece orta ve yüksek gelir konutlarının boşalması ile fakirler ve piyasaya ilk girenler için konut sağlanacağı düşünülmektedir (Thorns, 2004).

sağlanmaktadır. Başka bir deyişle rant farkı, gecekonduların olmadığı metropolitan alanda çok düşük kira seviyelerine sahip olmayan alanlarda en fazladır (Sykora, 2005).

Smith tarafından geliştirilen rant farkı teorisinin Amerika’da yaşanan süreci açıklamasına rağmen Avrupa gibi diğer ülke örneklerindeki süreci açıklamakta yetersiz kalması üzerine, Hamnett tarafından bütünleyici bir kuram olan değer farkı teorisi (Đng. value gap theory) geliştirilmiştir. “Değer farkı teorisi, binanın boş hali ile kiralanarak oluşan yatırım değeri (Đng. tenanted investment value) arasındaki değer farkını ifade etmektedir” (Hamnett, 1984). Özellikle Avrupa kentlerinde yaşanan Kira ve Đskan Kanunlar’ı kişilerin kiralık konutlarından beklenen geliri elde edememelerine neden olmuş ve yapıların bakımsızlığından dolayı da mal sahipleri sorumlu tutulmuştur. Buna ek olarak konut alımında artan devlet desteğiyle birlikte kiralık konutlar, satılık konutlar haline gelmiştir. Hamnett tarafından ortaya atılan değer farkı teorisi de Avrupa’da kiralık bir evin satın alınması için oluşan baskıyı açıklamakta kullanılmıştır (Lees ve diğ., 2006).

Bir alanın toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma sürecini yaşayabilmesi için öncelikle uzun bir yatırımsızlık dönemi geçirmesi gerekmektedir. Yerleşim alanları bu dönemden sonra yoğun yatırımların yapıldığı bir sürece girmektedir. Çoğunlukla, yoğun yatırım süreci de arkasından durgunluk ve tekrar bir yatırımsızlık süreci ile başa geri dönmektedir. Kent mekanında bir döngü şeklinde yaşanan bu oluşumlar kaçınılmazdır. Yatırımsızlık döneminde konut fiyatlarının düşüklüğü nedeniyle bazı konutların satın alınarak rehabilite edildiği görülmektedir. Bu daha çok bireysel ve küçük çaplı bir değişim olduğundan etkileri algılanmayacak kadar küçüktür. Çünkü bu durum sadece sürecin oluşmasında bir kıvılcım niteliğindedir. Daha sonra çöküntü haline gelen yerleşim alanları bünyesinde barındırdığı kar potansiyeli, yeni orta sınıfın talepleri ve hükümet yardımlarıyla özellikle yatırımcıları bu alanlarda yatırım yapmaya çeker ve bu safhada yenilenen konutlarla yenilenmeyen konutlar arasında Smith’in de vurguladığı gibi rant farkı büyür. Kent mekanında bir döngü şeklinde yaşanan bu ekonomik değişim şekil 3.8’de şematik olarak gösterilmiştir.

Şekil 3.8 : Kent mekanındaki ekonomik değişim döngüsü.

•Ekonomik yeniden yapılanma ve kutuplaşma: Sassen’e (1991) göre, “sosyo- ekonomik ve maaş kadrosu olarak iki uç noktada yer alan meslekler arasındaki yoğunlaşma, ekonomik olarak yeniden bir yapılanmayı doğurmuş bu olay da sosyo-ekonomik bir kutuplaşma yaratmıştır” (Lyons, 1995). Kutuplaşmanın bir ucunda yüksek gelire sahip kişilerin istila (Đng. invasion) ettikleri alanları ıslah etmesi ve bu alanların değerini arttırması yer alırken, diğer ucunda da artan değerleri karşılayacak ekonomik durumu olmayan kişilerin yerlerinden edilmesi bulunmaktadır. Bu nedenle de Marcuse’a (1986) göre, “toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma kentin coğrafyasına damgasını vuran bir kutuplaşma” olarak tanımlanabilir (Marcuse, 1986; Aktaran Lyons, 1995).

•Vergi ve ekonomik yeniden canlanma: Toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma, konut mekanında sosyal bir dönüşüm yaratmakla birlikte mekanın ekonomik olarak dönüşmesine de neden olmaktadır. Magnusson’un da vurguladığı gibi üst ve orta sınıf, vergi gelirleri üzerinde son derece etkilidir. Bu sınıfların banliyölere gidişleriyle birlikte ekonomik olarak zorlanan kent merkezlerinde yaşanan toplumsal ve mekansal yeniden yapılanma süreci, bu alanların ekonomik olarak yeniden canlandırılması açısından son derece

YATIRIMSIZLIK DÖNEMĐ (KÖHNEME) Ekonomik bileşen:

Arazi-konut fiyatları düşer. Fiziki bileşen:

Fiziki yapı bozulur. Sosyo-kültürel bileşen:

Düşük gelir seviyesindeki kişiler çoğunluktadır.

YATIRIM DÖNEMĐ Ekonomik bileşen: Arazi-konut fiyatları artar.

Fiziki bileşen: Fiziki yapı iyileşir. Sosyo-kültürel bileşen: Düşük gelir seviyesinden orta-üst sınıflara doğru değişim görülür.

DURGUNLUK DÖNEMĐ Ekonomik bileşen: Arazi-konut fiyatları sabit kalır/ azalabilir.

Fiziki bileşen: Fiziki yapı yavaş yavaş eskimeye başlar. Sosyo-kültürel bileşen: Sosyal yapı sabit kalır/ yavaş yavaş düşük gelir seviyesine doğru değişim görülebilir. RANT FARKININ (RANT GAP) MAX. OLDUĞU ARALIK

etkilidir (Magnusson, 2005). Çünkü üst ve orta sınıfın kent merkezine taşınması, vergilerini de bu alanlara yatırmalarına neden olmaktadır.