GGY 406
GAYRİMENKUL VE VARLIK ANALİZLERİ II
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Prof.Dr. Nihan ÖZDEMİR SÖNMEZ
Doç. Dr. Yeşim TANRIVERMİŞ Doç. Dr. Erol DEMİR
Öğr. Görevlisi Md Moynul AHSAN
Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü
4. HAFTA
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Gayrimenkul: 22/11/2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşmaktadır.
Gayrimenkul Değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini kapsar.
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Değerleme teorisinin kapsamı çok geniş olup, değerleme uzmanlarına gelişmiş ülkelerde hemen hemen bütün taşınmaz, taşınır, gayrimaddi varlıklar ile sanat eserleri ve antikalar dahil bütün malların, sınırlı ayni haklar ile telif hakları gibi fikri mülkiyet haklarının değerleme işlemlerinde görev verilmektedir. Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca değerleme şirketleri; gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerini bağımsız ve tarafsız olarak tespit etmekle görevli uzman hizmet kurumları olarak tanımlanabilir.
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Son yıllarda sanayi ve ticaret işletmelerinde varlık değerleme ve muhasebe amaçlı değerleme çalışmaları da hızla gelişmekte ve birçok ülkede varlık değerleme çalışmaları, bağımsız dış denetim, kredi dereceleme ve finansman temini yönünden özel önem kazanmaktadır. Artan kredi talebi, risk analizleri ve proje/faaliyet finansmanına yönelik taleplerin değerlendirilmesinde; işletmelerin mali yapılarının bilinmesi ve mali tabloların gerçekçi değerlere dayalı olarak hazırlanması istenmektedir.
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Dünyada değerleme çalışmaları; gayrimenkul ve şirket değerleme olmak üzere iki temel bileşene ayrılmaktadır. Ticari veya işletme değerleme çalışmasında; şirketler, kamu iktisadi teşebbüsleri ve kooperatiflerin varlık değerleme çalışmalarının Türk Ticaret Kanunu ve muhasebe standartlarına uygun olarak yapılması gerekmektedir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 67’inci maddesine göre; “envanter çıkarılırken, malvarlığı mevcudu, sondaj yöntemine göre ve genel kabul gören matematiksel-istatistiksel yöntemler yardımı ile çeşit, miktar ve değer olarak belirlenir.
Kullanılan yöntem, Türkiye Muhasebe Standartlarına uygun olmalıdır. Bu şekilde düzenlenen envanterin vardığı sonuçlar, fiziksel sayım yapılmış olsaydı elde edilecek olan envanterin sonuçlarına eş düşmelidir” hükmünü amirdir. Buna göre söz konusu kanuna tabi işletmelerin varlıklarının öncelikle fiziksel sayımı yapılacak ve daha sonra muhasebe standartları ve değerleme standartlarına uygun olarak gerçeğe uygun değerleri ortaya konulacaktır.
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Değerleme yöntemleri;
(i) geleneksel değerleme yöntemleri,
(ii) istatistiksel veya matematiksel değerleme yöntemleri
(iii) modern/ileri değerleme yöntemleri olarak sınıflandırılabilir.
Birçok ülkede değerleme sürecinde; uygulanması ve anlaşılmasının kolaylığı nedeni ile geleneksel değerleme yöntemleri sıklıkla tercih edilmekte ve diğer iki grup yöntem ise daha çok değerleme araştırmalarında kullanılabilmektedir. Hemen her ülkede; piyasa değeri, maliyet yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve karma yöntemler olarak sıralanan geleneksel yöntemler uygulamada sıklıkla kullanılmaktadır (Tanrıvermiş 2006).
Gayrimenkul ve Varlık Değerlemesi
Kaynaklar:
Ayşegül Mengi, Ankara, İmge Yayınevi, 2007, s.11-26.
Harun Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı, 2006, Ankara
Ruşen Keleş, Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi, Ankara, 2002, s.89.
Sabrina Kayıkcı, ‘Türkiye’de Kırsal Alan Yönetimi’, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Yönetimi ve Siyaset Bilimi Anabilim Dalı, Doktora Tezi, 2009, Ankara
Değerlemede Geliştirme Analizi
