GGY 406
GAYRİMENKUL VE VARLIK ANALİZLERİ II
Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Prof.Dr. Nihan ÖZDEMİR SÖNMEZ
Doç. Dr. Yeşim TANRIVERMİŞ Doç. Dr. Erol DEMİR
Öğr. Görevlisi Md Moynul AHSAN
Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü
3. HAFTA
İstatistik ve Hukuk Gibi Konularda Edinilmiş Çok Yönlü Kuramsal Bilginin Gerçek
Dünyadan Örneklerle Uygulamaya Aktarımı
Gayrimenkul değerlemede hükümetin idari programında yer alan istatistiki ve ekonomik çalışmalar için yöntem olarak hukuk ile birlikte kullanılmaktadır.
Değerlemede kullanılan ölçüte “değerleme yöntemi” adı verilir. Her bir değer, malın ayrı bir ekonomik yönü ya da amacına karşılık gelir. Değerleme işleminde, önce değerlemenin amacını ortaya koymak ve daha sonra bu amaca uygun bir yol izlemek gerekir. Değerleme için taşınmazların arzı, talebi ve fiyatının ya da pazar koşullarının da tahmini ve analizi gerekli olacaktır.
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
İstatistiksel analiz: Emsal mülklerin satış fiyatlarına yapılan düzeltmeleri tanımlamak ve hesaplamak için kullanılan nicel tekniklerdir. Bu teknikler istatistiksel sonuç ile doğrusal ve çoklu regresyon analizlerini içerir. Örneğin, farklı arazi büyüklükleri dikkate alınarak nihai değerin tespitinde düzetme işlemi yapılabilir, ancak yeterli derecede parselde büyüklük düzeltmesi yapılmamış olabilir. Basit bir doğrusal regresyon modeli tahmin ederek değerleme uzmanı farklı arazi büyüklükleri için düzeltme faktörleri serisi geliştirebilir ve elde edilen modelin sonuçlarını; verilerin özellikleri veya sınırlılıkları çerçevesinde taşınmazların yüzölçümleri yönünden düzeltme işleminin rasyonel biçimde yapılması amacı ile kullanabilir.
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
Mülkiyet, sahiplikle ilgili bütün menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Fiziksel bir kavram olan gayrimenkul ile hukuki bir kavram olan mülkiyet arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır. Herhangi bir nitelendirme veya belirleme yapılmadan mülkiyet kavramı, taşınmaz mülkiyet hakkı, kişisel mülkiyet ve diğer mülkiyet hakları bileşiminden doğan mülkiyetleri kapsar. Benzer biçimde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı da, bir taşınmaza sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti, üzerindeki menfaat ve gelirin bir delili olarak, taşınmaz dışında bir tapu ile kanıtlanmalıdır. Kişisel mülkiyet, taşınmaz dışındaki bütün maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar.
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
Değerleme yöntemleri;
(i) geleneksel değerleme yöntemleri,
(ii) istatistiksel veya matematiksel değerleme yöntemleri
(iii) modern/ileri değerleme yöntemleri olarak sınıflandırılabilir.
Birçok ülkede değerleme sürecinde; uygulanması ve anlaşılmasının kolaylığı nedeni ile geleneksel değerleme yöntemleri sıklıkla tercih edilmekte ve diğer iki grup yöntem ise daha çok değerleme araştırmalarında kullanılabilmektedir. Hemen her ülkede; piyasa değeri, maliyet yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve karma yöntemler olarak sıralanan geleneksel yöntemler uygulamada sıklıkla kullanılmaktadır (Tanrıvermiş 2006).
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
Örnek olarak Yusufeli İlçesi’nde seçilmiş mahallelerde arsa vasfındaki taşınmazların değerleri üzerinde etkili olan parametrelerinin analizinde öncelikle regresyon eşitliği kullanılmış olup, eşitlikte arsa değerini etkileyen olası bütün faktörler (yüzölçümü, imar durumu, işlevi, ilçe merkezine uzaklığı, bulunduğu alt yerleşim yerinin nüfus yoğunluğu, altyapı hizmetlerinin varlığı gibi) değişken olarak kullanılarak model tahmini yapılmıştır.
Regresyon analizinde, bağımlı değişkenle ilişkili olan iki ya da daha fazla sayıda bağımsız değişkene dayalı olarak bağımlı değişkenin tahmini yapılmaktadır. Çoklu regresyon analizinde bağımsız değişkenler tarafından bağımlı değişkende açıklanan toplam varyansın yorumlanmasına, açıklanan varyansın istatistiksel anlamlılığına, bağımsız değişkenlerin istatistiksel anlamlılığına ve bağımsız değişkenlerle bağımlı değişken arasındaki ilişkinin yönüne ilişkin yorum yapma olanağı vermektedir.
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
Proje geliştirme ve proje değerlemesi alanında yapılmış çalışmalar incelendiğinde, geleneksel yatırım değerleme yaklaşımlarının yeterli olmadığı ve reel opsiyonlar gibi yeni yaklaşımlar ile ekonomik değerleme yaklaşımlarının da mutlaka analizde dikkate alınması gerektiği ortaya çıkmaktadır.
Geleneksel yatırım değerleme yaklaşımlarında belirli nakit akış tablosu üzerinde varsayımların yapıldığı görülmektedir. Nakit akışlarına ilişkin verilerin yansız ve göreceli olarak doğru oldukları kabul edilmektedir. Bu varsayımlar gelecekte olacak nakit girdiler olabileceği gibi, inşaat maliyeti, inşaat süresi ve izin süreçleri gibi nakit çıkışları ile de ilgili olabilmektedir. Yatırımın büyüklüğü ve yaşam ömrü arttıkça doğru ve sağlıklı tahmin yapılması zorlaşmaktadır. Özellikle alışveriş merkezi veya otel gibi işletme odaklı gayrimenkul yatırımları ile ilgili geleceğe yönelik doğru tahmin yapmak hayati derecede önem taşımaktadır.
Birçok yatırımcı, projelerdeki belirsizlikleri kendi sermaye maliyetleri üzerine ekledikleri risk primleri ile dengelemeye çalışmaktadır. Ancak, nakit akışlarını oluşturan her bir hareketin farklı risk düzeylerinin olduğu da bilinmektedir. Risk primlerini her bir veri ve her yıl için ayrı değerlendirmek oldukça karmaşık hesaplamaların yapılmasını gerektirmekte ve bu yüzden genellikle ihmal edilmektedir. Buna ilave olarak risk primlerinin belirlenmesi de tartışma konusudur. Belirli risk faktörleri birbiri ile etkileşim içindedir. Bu aşamada istatistiksel yöntemlere ihtiyaç duyulmaktadır. Çoğu yatırım uzmanı bu bilgiye sahip olmaması nedeni ile yatırımlarda risk çoğunlukla en iyi ve en kötü senaryoların belirlenmesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.
Gayrimenkulde İstatistik ve Hukuk
Kaynaklar:
Ayşegül Mengi, Ankara, İmge Yayınevi, 2007, s.11-26.
Harun Tanrıvermiş, Gayrimenkul Değerleme Esasları, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları, Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı, 2006, Ankara
Ruşen Keleş, Kentleşme Politikası, İmge Kitabevi, Ankara, 2002, s.89.
Sabrina Kayıkcı, ‘Türkiye’de Kırsal Alan Yönetimi’, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kamu Yönetimi ve Siyaset Bilimi Anabilim Dalı, Doktora Tezi, 2009, Ankara
Değerlemede Geliştirme Analizi
