GGY 406 GAYRİMENKUL VE VARLIK ANALİZLERİ II

GGY 406

GAYRİMENKUL VE VARLIK ANALİZLERİ II

Prof. Dr. Harun TANRIVERMİŞ Prof. Dr. Nihan ÖZDEMİR SÖNMEZ

Doç. Dr. Yeşim TANRIVERMİŞ Doç. Dr. Erol DEMİR

Öğr. Görevlisi Md Moynul AHSAN

Ankara Üniversitesi UBF Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü

10. HAFTA Bölüm 1

Sürdürülebilirlik ve COVID-19

Dr. Duygu ERTEN, P.E., ASCE Fellow,

BREEAM Fellow

Sürdürülebilirlik

«Doğa kırılgandır ve bu nedenle doğal denge kolaylıkla bozulabilir. Sürdürülebilirlik bu nedenle ekosistemlerin ve doğal zenginliğin acilen ve tamamen korunmasını gerektiren

«bina üretiminin ve tasarımının yeniden düşünülmesinde radikal bir yaklaşım» gerektiren bir tepkidir»

«Sürdürülebilirlik kavramı, yapı sektörünün toplumla ve yaşamla kurduğu ilişki perspektifinde irdelendiğinde kuşkusuz bina ölçeğinden çevre ölçeğinde tartışılması gereken bir kavramdır.»

Greta THUNBERG

Sürdürülebilir Kalkınma Hedefleri

İklim Değişikliği ve Küresel Isınma

• İklim değişikliği en büyük çevresel, sosyal ve ekonomik tehditlerden birini teşkil etmektedir.

• Hükümetlerarası İklim Değişikliği Paneli (IPCC), iklim sistemi kesin olarak ısınmaktadır, demektedir.

• Gözlemler, küresel ortalama hava ve okyanus sıcaklıklarının arttığını, kar ve bu erimelerinin yayıldığını ve küresel ortalama deniz seviyesinin yükseldiğini göstermektedir.

• Isınmanın çoğunun insan faaliyetlerinden kaynaklanan sera gazı emisyonlarına atfedilebilmesi son derece olasıdır**

** Avrupa Çevre Ajansı

Sürdürülebilir Kalkınma Hedefleri

Yıllara Göre Karbondioksit Salınımı

Covid-19 Virüsü Önlemleri Sera Gazı Salınımlarının Düşmesine Neden Oldu

•Covid-19 virüsü sebebiyle endüstriyel çalışma saatlerinin azaltılması, dükkanların kapalı tutulması ve değişen yaşam alışkanlıklarımız sebebiyle küresel emisyonlarda azalma meydana geldi.

•Virüs ve iklim değişikliği arasında diğer kurulan bağlantı ise geçici de olsa Çin ve İtalya gibi virüsten en çok etkilenen ülkelerin sera gazı emisyonlarının azalması.

•Guardian gazetesine göre karbon salınımındaki bu azalma trendi devam ederse, 2008 mali krizinden bu yana küresel emisyonlarda ilk kez düşüş olacak.

İklim Değişikliği, Hava Kirliliği ve Covid-19

•Hava kirliliğine uzun maruz kalanlarda corona virüsünden ölme oranı arasında bağlantı var.

•Harvard Uni. Halk Sağlığı Bölümü Araştırmaları

•PM2.5 Tehlikeli Partiküller

İklim Değişikliği ve Enfeksiyon Hastalıklar

• Sağlık sektöründe gözlemlenen iklim gidişleri ile bağlantılı değişimlere ilişkin bulgular, küresel iklim değişiminin insan sağlığı açısından sorun olmaya devam ettiği sonucunu desteklemektedir.

• Yoksul ülkelerde bu etkilere maruz kalma (korunmaya muhtaçlık) artan bir oranda görünmektedir.

• İklim değişikliğinin enfeksiyonları artırıcı etkisi mevcut gözlemler dışında değişik modellerle de (istatistik, matematik, arazi kullanımı ile ilgili modeller) ortaya konmaktadır. Küresel iklim değişikliklerinin insanlık zararına yol açacağı onca tehlike yanında enfeksiyon hastalıklarının çeşit ve sıklığını artıracağı görülmektedir (Şen ve Öztürk 2017).

• Antimikrobiklere karşı gelişen dirençle birlikte tedavide sağlanan başarının ters

yüz olması yanında, küresel iklim değişikliklerinin enfeksiyon hastalıklarının

sıklığını artırma ve yeni enfeksiyonlara zemin hazırlama ihtimali yakın dönem

için insanlık adına olası büyük bir felaketin habercisi gibi durmaktadır (Şen ve

Öztürk 2017).

İklim Değişikliği Riskleri

• Gezegen ısınırken, karada ve denizde yaşayan çeşitli türler sıcağın artan etkisi sebebiyle kutuplara yöneliyor.

• Bu da, normalde temas etmemesi gereken pek çok türün temas etmesi anlamına geliyor ve patojenlere yeni türlere yerleşmek için bir fırsat doğuruyor.

• Ayrıca ormansızlaşma, dünyadaki habitat kaybının en büyük nedeni.

• Yaşam alanı kaybı da, hayvanları göç etmeye, yeni türlere temas etmeye ve

dolayısıyla yeni patojenlerle tanışmaya zorluyor (Bernstein).

İklim Değişikliği Riskleri

Çevresel Değişikliklerin Etkilediği Hastalıklar ve Etki Mekanizması

Çevresel Değişiklik Hastalık Etki

Baraj, kanal, kanalet, tarımsal sulama

Schistosomiasis Etkeni taşıyan konakçı sümüklü böceğin yaşam alanı genişler, insanla teması artar

Malarya Sivrisinek üreme alanı artar

Helmintiasis Larvalar nemli toprakta artar

Tarım

Malarya Böcek ilaçlarının kullanımı vektörlerin direncini artırır

Venezuella hemorrajik ateşi Kemiriciler artar, insanla temas olasılığı artar (Togavirüs enfeksiyonu) Orman yenileme,

ağaçlandırma Lyme hastalığı Kene yaşam alanlarında artış, açık havada maruziyet riskinde artış

Kentleşme

Kolera Hijyen ve sanitasyo bozulur. Suların kontamine olma olasılığı artar Dengue Atıksu toplama sistemleri Aedaes aegypti sineğinin yaşam alanını

artırır

Leishmaniasis Kumsineğinde artış

Orman kesilmesi ve yeni

yerleşim alanları kurulması Malarya Toplumda göçlere neden olması, vektör yaşam alanının genişlemesi

Yapı Sektörü ve Sürdürülebilirlik Metrikleri

• Eğer sürdürülebilir yapıların sektörde yaygınlaşması, bu

sektörde yetişen profesyonellerin, sorumlu vatandaşlar

olarak davranarak tartışma, eleştiri ve pazarlık

süreçlerine açık olarak katılmalarına bağlı ise, inşaat

mühendisliği öğrencilerinin gereken bilgi birikimine ve

ortaya konabilecek metriklerin varlığı hakkında

bilgilendirilmeleri önemlidir.

Değişim

Virüs Geçiş Yolları

Kaynaklar

1. Scott Cato, M. (2009). Green Economics. London: Earthscan, pp. 36-37.978-1-84407- 57

2. Adams, W.M. (2006). «The Future of Sustainability: Re-Thinking Environment and Development in the Twenty-First Century»

3. https://www.hsph.Harvard.edu/c-change/news/coronavirus-climate-change-an 4. https://www.theguardian.com/World/2020/mar/10/coronavirus-could-cause

5. Öztürk R. Şen Z. (2017). İklim değişikliği, küresel ısınma ve enfeksiyon hastalıkları.

IMU-SD Platformu Dergisi 6. www.havakalitesi.gov.tr

7. https://cronkitenews.azpbs.org/2018/03/06/officials-build-new-homes-bats-marana/

8. http://www.batcon.org/resources/media-education/bats-magazine

9. Tekbaş, Vaizoğlu, Oğul, Güler (2005). Küresel Isınma, İklim Değişikliği ve Sağlık Etkileri

10. Dünya Sağlık Örgütü (WHO)

10. HAFTA Bölüm 2

Yapıda ve Binalarda Sürdürülebilirlik Dr. Duygu ERTEN, P.E., ASCE Fellow,

BREEAM Fellow

Sürdürülebilir altyapı planlaması için bütüncül bir çerçeve gerekir. Bunun için;

• Projelerin çevresel, sosyal ve ekonomik faydalarını/etkilerini göz önüne alarak planlama yapmak gerekir.

• Böylelikle bu projeler sürdürülebilirliğin ekonomik, sosyal ve çevresel yönlerine katkı sağlar.

Değerlendirme, notlandırma ve tanıma sistemleri kullanmak;

• Bir projenin yaşam döngüsü boyunca sürdürülebilirlik göstergelerini değerlendirmek gerekir.

• Bu yaklaşım işverene operasyonda çıkacak tüketim, işletim maliyetleri gibi konularda bilgi verir.

Biz projeyi doğru yapıyor muyuz ve bu proje doğru mu sorularını sorma imkanı sunar;

• Genel toplum ihtiyaçlarıyla uyumlu hale getirerek yaşam kalitesini artıracak proje kararları aldırtır.

• Planlama, tasarım, inşaat ve işletme sırasında proje ekiplerinin sürdürülebilir yaklaşımları belirlemesine yardımcı olacak kriterler ve performansı hedefleri çerçevesi çizer.

• Entegre altyapı sistemlerini teşvik eder.

Sürdürülebilirlik ve Metrikler

Altyapı Projeleri

Metrikler Ne Zaman Kullanılır?

•Proje Yönetimi; Çevresel risk değerlemeler ve aktif çevre yönetimi, eğitim, kontrat ve satın alma proseslerinde yeşil adaptasyon, çevresel ve sosyal performansı hayata geçiren, inşaat sorunlarını ve emisyonları azaltan bir yönetim tarzı,

•Arazi Kullanımı; minimum arazi kullanmayı hedefleyen, kanunlara uygun, sel riskini göz önüne alan, daha önce kullanılmış ve temizlenmiş arazi,

•Peyzaj; tasarımda yerel bitkiler, lokal karakter, kayıp ve telafi, peyzaj özelliklerini kaybettirmeden, bakım konularını da kapsayan bir planlama yapmak,

•Ekoloji ve Biyoçeşitlilik; yüksek ekolojik değeri olan

arazileri, soyu tükenmekte olan türleri koruma ve

canlandırma, yeni türler oluşturma, monitör etme ve

bakım

•Tarihi çevre; referans çalışmaları ve anketler, tarihi yapı varlığı bulunduğunda koruma ve iyileştirme ölçümleri, bilgilendirme ve halka açma,

•Su Kaynakları; projenin su çevresinin iyileştirilmesi, yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi, su kullanımının azaltılması,

•Enerji ve Karbon; yaşam döngüsü enerji ve karbon analizi, proje operasyona geçtiğinde karbon salınımı ve projenin (on site) enerji ve karbon salınımı,

•Malzeme Kullanımı; malzemelerin çevreye etkilerini en

aza indirme, malzeme kullanımı ve atığın azaltılması,

sorumlu kaynaklardan elde edilen malzemelerin seçimi

(ahşap) tekrar kullanılan veya dönüştürülmüş malzeme

seçimi, zararlı malzemelerin etkilerini azaltmak,

dayanıklılık ve bakım, gelecekteki sökme veya demontaj.

•Atık Yönetimi; atığı azaltacak tasarım, kanuni gereklilikler, şantiye atığını yönetmek, şantiyede atığı yönetmek,

•Ulaştırma; projenin ulaştırma modlarına yakınlığı, trafiğin ters etkilerinin projeye verdiği zararı indirgemek, çalışanların seyahatlerini en aza indirmek,

•Komşulara Etkileri; inşaattan dolayı oluşan gürültü ve rahatsızlıkları en aza indirmek, kanuna uygunluğunun sağlanması, inşaat gürültü ve titreşimlerinden koruma, hava ve ışık kirliliğini önleme, şantiyenin düzenli tutulması,

•Yerel halk ve diğer paydaşlar; halkla iletişim, halkla

iletişim programları ve etkileri, alakalı yerel gruplarla

ilişki, insani çevre, estetik, iş olanakları oluşturma.

Daha Yüksek Performans

• Proje Yaşam Döngüsü; Sertifika çerçevesinde planlama ve tasarımın ötesinde, inşaat ve işletme ve bakımdan proje yaşam döngüsünün tamamı ele alınmaktadır.

• Paydaş Katılımı; Proje boyunca kapsayıcı, temsili bir paydaş grubu devreye girdiğinde, sonuçlar toplumu tatmin eder.

• Sürdürülebilirlik Başarısı; Tüm sistemler hafiften olağanüstülüğe kadar çok

çeşitli sürdürülebilirlik başarısı için kredi sunar. Değerlendirme sonucu bir not

alınır.

Faydaları

Altyapı Yatırımları;

• Artan esneklik ve hazırlıklı olma sayesinde uzun süreli uygulanabilirlik

• Farklı disiplinleri içerebilmesi

• Yönetim ve paydaş işbirliği ile maliyetleri düşürmesi

• Toplum ve çevre üzerindeki olumsuz etkilerin azalması

• Zaman içinde sahiplerine para kazandıracak potansiyel verimlilik sağlaması

• Üçüncü taraf derecelendirme sisteminin güvenilirliği

 Halkın güveninin artması ve karar alma kararlarına katılımını sağlar.

YAPILAR İÇİN

Doğrulama Süreci

Başarı Düzeyleri

Geliştirilmiş Gelişmiş Üstün Tasarruflu Restorative

Gelenekselin üzerinde performans. Mevzuat

gerekliliklerini biraz aşar.

Üstün performansın ulaşılabilir olduğuna dair belirtiler vardır.

Çok yüksek düzeyde sürdürülebilir

performans.

Başlıca sıfır olumsuz etki sağlayan

performans.

Doğal kaynakları, ekolojik, ekonomik ve

sosyal sistemleri geri yükleyen performans

•REFAH

•Proje, toplumun yaşam kalitesini artırıyor ve bireysel konfor, güvenlik ve sağlık konularını ele alıyor mu?

•HAREKETLİLİK

•Proje toplu taşıma araçlarına yakın mı?

•Topluluk kaynaklarına daha iyi erişim var mı?

•TOPLULUK

•Geliştirme süreci adil ve kapsayıcı mıydı?

•Topluluk karakteri korunacak mı?

1.Proje daha geniş topluluklar için sağlık ve güvenliği geliştiriyor mu?

2.Proje kültürel kaynakları koruyor ve geliştiriyor mu?

3.Proje topluluğun ihtiyaçlarını ve hedeflerini karşılıyor mu?

4.Proje çevredeki topluluk üzerinde minimum olumsuz etki yapıyor mu?

5.Geliştirme süreci adil, eşitlikçi ve kapsayıcı mıydı?

6.Proje toplu taşıma araçlarına yakın mı?

QL1.6 İnşaat Etkilerini En Aza İndir

RA3.1 Su Kaynaklarının Korunması

Thameslink Programı, Londra Köprüsü (Ana İstasyon) CEEQUAL Mükemmel (97,3%)

VAKA ANALİZİ

10. HAFTA Bölüm 3

Yapılardan Binalara

Dr. Duygu ERTEN, P.E., ASCE Fellow,

BREEAM Fellow

BİNALAR

BİNALARDA SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK

YEŞİL BİNALARDA TASARRUF POTANSİYELİ

ULUSLARARASI SİSTEMLER

ULUSAL YEŞİL BİNA ÇALIŞMASI

• Bina uygulamaları ile ilgili ortak standartlar, ANSI, ASTM veya ASHRAE gibi kuruluşlar tarafından uzlaşma süreçleri aracılığıyla oluşturulmaktadır.

• Standartların ve sertifikaların yönetilmesini destekleyen, sıklıkla kanun haline getiren ve endüstri normlarının temelini oluşturan dünya standartlarını tanımlayan ve geliştiren Uluslararası Standartlar Organizasyonu ISO’dur.

YEŞİL BİNA SERTİFİKA SİSTEMLERİ VE STANDARTLAR

Yeşil Yönetmelikler

• Yeşil bina yönetmelikleri, bina tasarımı ve yapım standartını yeni sürdürülebilirlik ve performans seviyelerine doğru çıkarmak için geliştirilmektedir.

• Yönetmelikler ve yeşil bina derecelendirme sistemleri arasındaki fark, yönetmeliklerin zorunlu olmasıdır.

• Türkiye’de Yeşil Bina Yönetmeliği olan «Binalar ile Yerleşmeler İçin Yeşil

Sertifika Yönetmeliği» Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından

düzenlenerek 23 Aralık 2017 tarih ve 30279 sayılı Resmi Gazete ile

yürürlüğe girerek yayınlanmıştır.

LEED

 LEED sistemi çıktığından bu yana,

 Yeşil Binalar,

 Mevcut Binalar,

 Ticari İç Mekanlar,

 Çekirdek ve Kabuk,

 Okullar,

 Perakende,

 Sağlık,

 Evler ve

 Mahalle Geliştirme

gibi farklı derecelendirme sistemlerini içerecek şekilde değiştirilerek ve genişletilerek daha yaygın kullanılır oldu

 LEED (Leadership in Energy and

Environmental Design – Enerji ve

Çevresel Tasarımda Liderlik),

ABD’de yeşil bir binayı

tanımlayacak tasarım ve inşaat

uygulamalarını derecelendirmek

üzere, ABD Yeşil Bina Konseyi

(USGBC) tarafından 1998’de

geliştirildi.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method)

DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.)

Yeşil Bina/Yerleşke/Şehir Sertifikaları

Türkiye Dünyada 6. Sırada

Sıra Ülke Puan Artış (%)

1 Mainland China 1.494 68,83

2 Canada 3.254 46,81

3 India 899 24,81

4 Brasil 531 16,74

5 Republic of Korea 143 12,15

6 Turkey 337 10,90

SAĞLIKLI KONUT

MALİYET ARTIŞI

TÜRKİYE’DE ÖRNEK BREEAM BİNASI