T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA
SÖZLEŞMELERİNİN KİRAYA VERENDEN
KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ
Erhan HAN
164233001037
YÜKSEK LİSANS TEZİ
DANIŞMAN
Dr. Öğr. Üy. Mehmet AKÇAAL
T.C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ
SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ
ÖZEL HUKUK ANABİLİM DALI
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA
SÖZLEŞMELERİNİN KİRAYA VERENDEN
KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ
Erhan HAN
164233001037
YÜKSEK LİSANS TEZİ
DANIŞMAN
Dr. Öğr. Üy. Mehmet AKÇAAL
iii
ÖNSÖZ
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi isimli bu çalışma, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Programı kapsamında yüksek lisans tezi olarak hazırlanmış ve 11.06.2019 tarihinde Dr. Öğr. Üy. Mehmet AKÇAAL, Doç. Dr. Ayşe ARAT ve Dr. Öğr. Üy. Banu Bilge SARIHAN’dan oluşan jüri üyeleri önünde savunularak oybirliği ile kabul edilmiştir.
Yüksek lisans tezinin konusunun belirlenmesinde ve hazırlanmasında engin tecrübelerinden yararlanmama sınırsız bir şekilde imkân tanıyan, sabırla desteğini, önerilerini ve eleştirilerini hiçbir zaman esirgemeyen saygı değer hocam Dr. Mehmet AKÇAAL’a tez danışmanlığımı yürüttüğü için en içten teşekkür ve minnetlerimi sunmak isterim.
Ayrıca tüm eğitim ve öğretim hayatımda desteğini ve anlayışını esirgemeyen, özellikle bu tez çalışmasının hazırlık ve yazım aşamasında sabrı ile her zaman yanımda olan hayat arkadaşım, eşim Kübra GÜLER HAN’a teşekkürlerimi ve saygılarımı sunarım.
iv
T. C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
Öğ renci ni n
Adı Soyadı ERHAN HAN
Numarası 164233001037
Ana Bilim / Bilim Dalı ÖZEL HUKUK/ÖZEL HUKUK
Programı Tezli Yüksek Lisans Doktora
Tez Danışmanı Dr. Öğr. Üy. Mehmet AKÇAAL
Tezin Adı Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi
ÖZET
Artan nüfus oranı, teknolojik gelişmeler ile birlikte özellikle şehir merkezlerine alınan yoğun göç, barınma ve geçinme ihtiyacı sebebiyle konut ve işyerlerine olan talebin artmasına sebep olmuştur. Bunun sonucunda ise toplumda birçok birey, kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla hukukî problemler yaşamaya başlamıştır.
Kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla yaşanan ihtilafların sıklığından dolayı, özellikle de kira sözleşmelerinde daha zayıf konumda bulunan kiracının menfaatlerinin korunması amacıyla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Öncelikle 818 Sayılı Borçlar Kanunu, akabinde ise 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun sayesinde kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklara çözüm aranmıştır. Sonrasında ise yürürlükte olan kanunların menfaat dengesi gözetmede ve özellikle kiracıyı korumada yetersiz kalması sebebiyle 1 Temmuz 2012 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmiş ve halen yürürlüktedir.
Çalışmanın konusu “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden
Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi”dir. Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, Türk Borçlar
Kanunu’nda sınırlı sayıda yer almış olup; bu tahliye sebepleri gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin gereksinimidir. Çalışmanın amacı; kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebeplerini, uygulama, doktrin ve yargı kararları çerçevesinde incelemektir.
Anahtar Kelimeler: Kiraya verenden kaynaklanan sona erme sebepleri,
gereksinim sebebiyle tahliye, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye, yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye.
v T. C.
SELÇUK ÜNİVERSİTESİ Sosyal Bilimler Enstitüsü Müdürlüğü
Öğ renci ni n
Adı Soyadı ERHAN HAN
Numarası 164233001037
Ana Bilim / Bilim Dalı ÖZEL HUKUK/ÖZEL HUKUK
Programı Tezli Yüksek Lisans Doktora
Tez Danışmanı Dr. Öğr. Üy. Mehmet AKÇAAL
Tezin İngilizce Adı Termination Of Rental Contracts Caused By Leasers İn Rental Contracts Of Residential And Roofed Workplaces
ABSTRACT
Inflating population rate, technological advancements and especially the influx of migration to the centers of cities increased the demands for residences and workplaces. As a result of this, many individuals in the society are facing problems as leasers or tenants.
A series of regulations adopted to address the outgrowth of the legal problems as leaser or tenant and protect the benefits of tenants who have a weaker stance in leasing contracts. Provisions in the Statute Concerning Real Property no: 6570 followed by Code of obligations no: 818 has been provided to solve the disagreements caused by leasing contracts. Since laws in motion were inadequate in protecting the balance of benefits, and especially the tenants, on July 1, 2012, Code of obligations no: 6098 came into effect.
This study focuses on Termination of Rental Contracts Caused by Leasers İn Rental Contracts of Residential and Roofed Workplaces. Reasons for evacuation caused by the leasers have been limited in numbers in the Code of Obligations. These reasons are the necessity, reconstruction and redevelopment and the necessity of the new owner outlined by the Art. 351. The study aims to examine the reasons for evacuation caused by the leasers within the framework of the practice, doctrine and judicial decisions.
Keywords: Evacuation out of necessity, reasons for evacuation caused by
leasers, evacuation out of reconstruction and redevelopment, evacuation out of the necessity of the new owner.
vi İÇİNDEKİLER ÖNSÖZ ...İİİ ÖZET ... İV ABSTRACT ... V İÇİNDEKİLER ... Vİ KISALTMALAR CETVELİ ... Xİİİ GİRİŞ ...1
KONUNUN TAKDİMİ, ÖNEMİ VE SINIRLARI ...2
BİRİNCİ BÖLÜM GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ VE SONA ERMESİ § 1. BORCU VE BORÇ İLİŞKİSİNİ SONA ERDİREN GENEL SEBEPLER ...3
I. GENEL OLARAK ... 3
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ... 3
A) TARAF SIFATLARININ BİRLEŞMESİ... 4
B) İKALE (BOZMA) SÖZLEŞMESİ ... 4
C) İFA İMKANSIZLIĞI ... 4
§ 2. KİRA SÖZLEŞMELERİ VE GENEL ÖZELLİKLERİ ...4
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE GENEL UNSURLARI ... 4
vii § 3. ADİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA
ERMESİ ...7
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ ... 8
A) BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ... 8
B) BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ... 10
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE SONA ERMESİ ... 11
III. SÖZLEŞMENİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ ... 12
A) KİRACININ BORÇLARINI VEYA ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ İHLAL ETMESİ SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN FESİH HAKKI ... 12
B) KİRACININ TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE FESİH HAKKI ... 14
C) KİRACININ İFLASI SEBEBİYLE FESİH HAKKI ... 14
D) KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESİH HAKKI ... 16
IV. SÖZLEŞMENİN KİRACI TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ ... 18
A) KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYE UYMAMASI SEBEBİYLE FESİH HAKKI ... 18
B) KİRACININ ÖNEMLİ SEBEPLERE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ FESHETME HAKKI ... 18
§ 4. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN SONA ERME SEBEPLERİ ...20
I. GENEL OLARAK ... 20
A) KONUT KAVRAMI VE KAPSAMI ... 20
B) ÇATILI İŞYERİ KAVRAMI VE KAPSAMI ... 21
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ ... 24
A) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ ... 25
1) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi ... 25
viii 2) Belirsiz süreli Konut ve Çatılı işyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona
Ermesi ... 26
3) İstisnai Durumlarda Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi ... 27
a. Aile Konutu ... 27
b. Kiracının Ölmesi ... 28
B) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ ... 28
1) Genel Olarak ... 28
2) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Dava Yoluyla Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi ... 29
a. Kiracının Verdiği Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erme ... 29
aa. Kavramı ... 29
bb. Şartları ... 31
aaa. Yazılı Şekil Şartına Uyulmuş Olması ... 31
bbb. Taahhüdün Tahliye Tarihini İçermesi ve Tahliye Süresi ... 31
ccc. Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmiş Olması ... 31
b. İki Haklı İhtar Sebebiyle Sona Erme ... 33
aa. Kavramı ... 33
bb. Şartları ... 34
aaa. Aynı Kira Süresi ya da Kira Yılı İçin İki Haklı İhtarda Bulunulmuş Olması ... 34
bbb. İhtarın Yazılı Olması ve İçeriği ... 34
ccc. İhtarın Haklı Olması ... 35
ddd. Bir Ay İçerisinde Tahliye Talebinde Bulunulmalıdır ... 35
c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması Sebebiyle Sona Erme 36 aa. Kavramı ... 36
bb. Şartları ... 36
aaa. Kiralananın Bulunduğu İlçe veya Belde Sınırları İçinde Kendisinin ya da Eşinin Oturulabileceği Bir Konuta Sahip Olması ... 36
ix bbb. Kira Sözleşmesi Kurulurken Kiraya Verenin Durumdan Haberdar
Olmaması ... 38
ccc. Konutun Kullanıma Elverişli Olması ... 38
ddd. Sözleşmenin Sona Ermesinden İtibaren Bir Ay İçinde Tahliye Talebinde Bulunulması ... 39
d. Kiracının Kiralananı Başkasına Kiralaması Sebebiyle Sona Erme (Alt Kira ve Kira İlişkisinin Devri) ... 40
e. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Fesih Hakkı ... 41
İKİNCİ BÖLÜM KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ I. GENEL OLARAK ... 43
II. KİRAYA VERENİN VE YAKINLARININ KİRALANANA DUYDUĞU GEREKSİNİM SEBEBİYLE SONE ERME... 43
A) GENEL OLARAK ... 43
B) ŞARTLARI ... 44
1) Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Alt veya Üstsoyu ya da Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Gereksiniminin Varlığı ... 44
2) Gereksinimin Samimi ve Gerçek Olması ... 47
3) Sözleşme Süresinin Sona Ermesinden İtibaren Bir Ay İçerisinde Tahliye Davasının Açılması ... 56
4) Kiraya Verme Yasağı ... 57
5) Dava Hakkı ... 59
C) GEREKSİNİM NEDENİYLE SONA ERME KONUSUNDA TÜRK BORÇLAR KANUNU İLE GETİRİLEN YENİLİKLER ... 60
III. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE SONA ERME ... 62
A) GENEL OLARAK ... 62
x
1) Yeni Malikin Konut veya İşyeri Gereksiniminin Varlığı ... 63
2) Yeni Malikin İhtar ve Tahliye Talep Sürelerine Uyması ... 64
3) Kira Sözleşmesinden Doğan Şahsî Hakkın Kiracı Adına Şerh Edilmemiş Olması ... 64
4) Kiraya Verme Yasağı ... 65
5) Dava Hakkı ... 65
C) YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE SONA ERME KONUSUNDA TÜRK BORÇLAR KANUNU İLE GETİRİLEN YENİLİKLER66 IV) YENİDEN İNŞA VE İMAR SEBEBİYLE SONA ERME ... 67
A) GENEL OLARAK ... 67
B) ŞARTLARI ... 68
1) Yeniden İnşa veya İmar Amacı ile Onarımın Genişletilmenin ya da Değiştirilmenin Esaslı Olması ... 68
2) Yeniden İnşa ve İmar İşlemleri Sırasında Taşınmazın Konut veya İşyeri Niteliğinde Kullanılmasının Mümkün Olmaması ... 70
3) Tahliye Davası Açılması İçin Gerekli Süreye Uyulması ... 70
4) Kiraya Verme Yasağı ... 71
5) Dava Hakkı ... 72
C) YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE SONA ERME KONUSUNDA TÜRK BORÇLAR KANUNU İLE GETİRİLEN YENİLİKLER ... 73
V) KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİNİN UZAMASI ... 74
xi
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYGULAMA ALANI İLE YETKİLİ VE GÖREVLİ MERCİ
§ 5. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN HÜKÜM
VE KISITLAMALAR ...76
I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN KANUN HÜKÜMLERİNİN UYGULAMA ALANI ... 76
A) SÖZLEŞME ÇEŞİDİNE GÖRE UYGULAMA ALANI ... 76
B) ZAMAN BAKIMINDAN UYGULAMA ALANI ... 78
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN KANUNİ KISITLAMALAR ... 81
A) KİRAYA VEREN TARAFINDAN ON YIL BOYUNCA SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLEMEMESİ ... 81
B) ON YILLIK SINIRLAMANIN YÜRÜRLÜK KANUNU YÖNÜNDEN KISITLANMASI ... 84
C) AİLE KONUTUNA İLİŞKİN KİRA SÖZLEŞMESİNİN EŞİN RIZASI OLMADAN FESHEDİLEMEMESİ ... 84
D) BAĞLANTILI KİRA SÖZLEŞMESİ YASAĞI ... 85
E) KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI ... 87
F) YENİDEN KİRALAMA YASAĞI ... 87
§ 6. TAHLİYEDE GÖREV VE TAHLİYENİN İCRASI ...88
I. TAHLİYE DAVALARINDA YETKİ ve GÖREV ... 88
A) TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME ... 88
B) TAHLİYE DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEME ... 88
II. TAHLİYENİN İCRASI ... 89
A) İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE ... 89
xii C) İCRA YOLUYLA SATIŞI YAPILMIŞ TAŞINMAZIN TAHLİYESİ ... 91
SONUÇ ...93 KAYNAKÇA ...96
xiii
KISALTMALAR CETVELİ
ABD. : Ankara Barosu Dergisi
AİHS. : Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi
AÜHFD. : Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
AY. : Türkiye Cumhuriyeti Anayasası
bkz. : Bakınız
BÜHFD. : Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
C. : Cilt
c. : Cümle
D. : Dergi
DEÜHFD. : Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
DİK. : 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu
E. : Esas
eBK. : 818 sayılı Borçlar Kanunu
GKHK. : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun
HD. : Hukuk Dairesi
HMK. : 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
İTÜSBD. : İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi İÜHFM. : İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası İÜHFD. : İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
K. : Karar
km. : Kilometre
KMK. : 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
m. : Madde
N. : Numara
s. : Sayfa
S. : Sayı
SÜHFD. : Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
T. : Tarih
TAAD. : Türkiye Adalet Akademisi Dergisi
xiv
TMK. : 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu
TTK. : 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu
vb. : ve benzeri
vd. : ve devamı
Y. : Yargıtay
1
GİRİŞ
1 Temmuz 2012 tarihinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu yürürlüğe girmiştir. Böylece 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ilga edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlenerek, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na dahil edilmiştir.
Adi kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler, TBK. m. 299-338 arasında düzenlenmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler ise Türk Borçlar Kanunu 347 ile 356. maddeleri arasında yer alır. Bu sona erme durumlarında ikili bir ayrıma gidilmiştir. Buna göre, kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi 347 ile 348. maddelerde, dava yolu ile sona ermesi ise 350 ile 356. maddeler arasında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmelerinde, kiracının, ekonomik yönden zayıf olmakla birlikte korunmaya daha muhtaç olduğunun kabulü gerekir. Nitekim, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, bu anlayışla hareket ettiği ve kiracıyı koruyucu önlemler aldığı açıktır. Ancak bu önlemler sınırsız değildir; kiraya verenin de menfaati gözetilecek şekilde bir denge unsuru gözetilerek düzenlemeler getirilmiştir. Bu anlayıştan hareketle, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erme sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona ermesi, kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri; Gereksinim, yeniden inşa ve imar ve 351. maddede yer alan yeni malikin gereksinimidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre, kiralaya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri; yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır.
2
KONUNUN TAKDİMİ, ÖNEMİ VE SINIRLARI
Günümüzde artan konut ve çatılı işyeri ihtiyacının doğal sonucu olarak kira sözleşmeleri sık olarak kurulmaktadır. Dolayısıyla kiraya veren ya da kiracı sıfatıyla hukukî uyuşmazlıkların, her iki tarafın da menfaatini gözetecek şekilde dengeli olarak çözülmesi gerekmektedir. Bu sebeple gerek sözleşmede zayıf konumda bulunan kiracının korunması, gerekse bu korumanın sınırsız olmaması sebebiyle kiraya verenin de menfaatlerinin gözetilmesi açısından yeni düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu sebeple konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi hususu önem arzetmektedir.
“Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Verenden Kaynaklanan
Sebeplerle Sona Ermesi” başlıklı bu tez çalışmasında, konut ve çatılı işyeri
kavramlarının açıklanması, genel hükümlere göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi ile genel olarak Türk Borçlar Kanunu 352. maddesi kapsamında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye hususları açıklanmıştır. Çalışmanın ana konusunu oluşturan Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri, yargı kararları, yerleşik uygulama ve ilgili kanun kapsamında ayrıntılı olarak incelenmiştir. Çalışma üç bölümden oluşmaktadır. Birinci Bölüm, genel olarak kira sözleşmeleri ve sona ermesi; ikinci bölüm, konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla ve kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi; üçüncü bölüm ise hüküm ve sonuçlardan ibarettir. Bu kapsamda yukarıda da belirtilen çalışmanın ana konusu olan kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yoluyla kira sözleşmelerinin sona ermesi de ikinci bölümde ayrıntılı olarak incelenmiştir.
3
BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL OLARAK KİRA SÖZLEŞMESİ VE SONA ERMESİ § 1. BORCU VE BORÇ İLİŞKİSİNİ SONA ERDİREN GENEL SEBEPLER
I. GENEL OLARAK
Alacaklının borçludan istemeye yetkili olduğu, borçlunun da yerine getirme mecburiyeti içinde olduğu tek bir edim veya alacak hakkından ibaret olan hukukî ilişki, borç kavramını niteler. Borç ilişkisi ile borç kavramı birbirinden farklıdır. Şöyle ki, en basit bir satım sözleşmesinde bile, yukarıda izah edilen borç kavramındaki tek bir edim dışında pek çok hak ve yükümlülük doğabilir. Alacaklı ve borçlu arasında kurulan ve alacak hakkı dışında kimi tali hak ve yan edim yükümlülüklerini de içeren hukukî ilişki bütününe borç ilişkisi denir. Borç kavramından farklı olarak borç ilişkisinde, tali haklardan bir tanesinin sone ermesi, çoğu kez tüm borç ilişkisini sona erdirmemektedir. Dolayısıyla bu farklılık sona erme konusunda da görülebilir. Borç; ifa, ibra, yenileme, takas, ifa imkansızlığı, alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleşmesiyle sona erir. Ancak borç ilişkisi; fesih, fesihi ihbar, dönme, iptal, geri alma gibi sebeplerle sona erer1.
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL HÜKÜMLER KAPSAMINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Yukarıda belirtilen Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerinde yer alan sona erme sebeplerinden bazıları ile, kira sözleşmeleri de genel hükümler kapsamında sona erdirilebilir. Bunlar Kiracı ve Malik Sıfatının Birleşmesi; İkale Sözleşmesi ve İfa İmkansızlığıdır.
1 AKINCI, Şahin, Borçlar Hukuku Bilgisi Genel Hükümler, 10. Baskı, Konya 2017, s. 19-20;
REMZİ, Mehmet/AYDIN, Sezer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2013, s. 20; AKINCI, Şahin, Vekalet Sözleşmesinin Sona Ermesi, Konya 2004, s. 40; BİLGİLİ,
Fatih/DEMİRKAPI, Ertan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 9. Baskı, 2016, s. 6-7;
HATEMİ/GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 4. Baskı, İstanbul 2017, s. 7-11; EREN,
Fikret, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 23. Baskı, Ankara 2015, s. 21,25; SARIHAN, Banu Bilge, Menajerlik Sözleşmesi, Konya 2016, s. 114; AKÇAAL, Mehmet, Sözleşme Sonrası Sorumluluk, Konya 2018, s. 1-2; FEYZİOĞLU, Necmettin Feyzi, Borçlar Hukuku Umumî Hükümler, Cilt I, İstanbul 1967, s. 13.
4
A) TARAF SIFATLARININ BİRLEŞMESİ
Kiracı ile malik sıfatının bir sebeple aynı kişide toplanması halinde kira ilişkisi ile bu kira ilişkisinden doğan borç sona erer. Kiracının kiralananı satın alması halinde ya da kiraya verenin öldüğü ancak kiracının da kiraya verenin tek mirasçısı olduğu durumda, sıfatlar birleşir ve kira ilişkisi ile bu kira ilişkisinden doğan borç sona erer2.
B) İKALE (BOZMA) SÖZLEŞMESİ
Sözleşmelerde irade özgürlüğü uyarınca taraflar her zaman aralarındaki borç ilişkisini ortadan kaldıran bir sözleşme yapabilirler. Bu sözleşme doğrultusunda, tarafların iradesiyle ileriye etkili olarak sözleşmenin yapıldığı ya da anlaşmada öngörülen tarihte aralarındaki borç ve borç ilişkisi ortadan kalkar3.
C) İFA İMKANSIZLIĞI
Sözleşmeden sonraki ifa imkansızlığı hususu TBK. m. 112 ve 136. maddeler arasında düzenlenmiştir. Buna göre doğal bir olay ya da bir fiilden veya hukukî bir sebepten ötürü, alacaklının edimin neticesini alabilmesi, borçlunun edim sonucunu gerçekleştirmesinin kesin ve sürekli olarak ortadan kalkması halinde, ifa imkansızlığı söz konusu olur4.
§ 2. KİRA SÖZLEŞMELERİ VE GENEL ÖZELLİKLERİ
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE GENEL UNSURLARI
Kira sözleşmesinin tanımı, Türk Borçlar Kanunu 299. maddede yer almaktadır. Buna göre, kiracının ödediği kira bedeli karşılığında, kiraya verenin, belirli yahut
2 AYDIN, Gülşah Sinem, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, İstanbul, 2013,
s. 19-20; EREN, Genel Hükümler, s. 1297-1298; HATEMİ/GÖKYAYLA, s. 333-334.
3 AYDIN, s. 20; EREN, Genel Hükümler, s. 1288; EREN, Fikret, Borçlar Hukuku, Özel Hükümler,
6. Baskı, Ankara 2018, s. 376; AYAN, Nurşen, Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi, SÜHFD., Cilt 15, Sayı 2, s. 13.
4 HATEMİ/GÖKYAYLA, s. 334-335; AYDIN, s. 20; EREN, Genel Hükümler, s. 1398-1399,
5 belirsiz süre için, şeyin kullanılmasını veya ondan faydalanılmasını kiracıya bırakmayı kabul ettiği sözleşmeler, kira sözleşmeleridir5.
Bahsedilen tanım adeta bir üst tanım niteliğindedir. Öyle ki, TBK m. 299 hem ürün kirasını hem de konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsayıcı tarzdadır. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini tanımlarken, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak, sadece kullanmayı değil, kullanmayla birlikte yararlanmayı da kapsayacak şekilde genişletmiştir6. Çalışmanın esas konusunu konut ve çatılı işyeri kiraları oluşturduğundan, genel tanım yerine, ürün kiralarını kapsam dışı bırakan özel bir tanım belirtmek gerekir. Buna göre kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli
5 EREN, s. 309; ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri),
2.Baskı, Ankara 2012, s. 84; KAYNAR, Muhammet, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira
Bedelinin Belirlenmesi, İstanbul 2014, s. 3;KAYAR, İsmail, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na
Göre Borçlar Hukuku, 10. Baskı, Ankara, 2015, s. 285;NART, Serdar, Borçlar Hukuku, Ankara
2014, s. 185; CERAN, Mithat, Kira Sözleşmesi Tahliye, Ankara 2012, s. 12; ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10. Baskı, Ankara 2014, s. 230; KIRMIZI, Mustafa, 6098 Sayılı Yasada Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Ankara 2014, s. 17; YAVUZ, Cevdet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul, 2013, s. 205;
AYDEMİR, Efrail, Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Baskı, Ankara 2016, s. 18; ŞENYÜZ, Doğan, Borçlar Hukuk Genel ve Özel Hükümler, 5. Baskı, Bursa 2012, s. 287; KARAHASAN, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I, İstanbul 2002, s.
701; BURCUOĞLU Haluk, Yargıtay Kararı Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul 1993, s. 4-5; İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku, Cilt I, İstanbul 2014, s. 7;
ERDOĞAN, Hasan, Tahliye, Kira Tespiti, Kira Alacağı ve Tazminat Davaları, 2. Baskı, Ankara,
2010, s. 3; AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), 3. Baskı, Ankara 2017, s. 368. DAŞLI, Engin, 6098 Sayılı Türk Borçlar
Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi, Erzincan 2017, s. 50-51; RUHİ, Canan/RUHİ, Cemal Ahmet, Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları İle), Ankara 2017, s. 15, 45; AYDIN, s. 4; ÖZDOĞAN, Mustafa/OYMAK, Tuba, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Tahliye, Ankara 2013, s. 17; GÜMÜŞ, Alper Mustafa, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, İstanbul 2012, s. 90; KIRMIZI, Mustafa, Açıklamalı – İçtihatlı Kira Hukuku, Ankara 2013, s. 23. AKKURT, Sinan Sami/ERDOĞAN, Kemal/TOKAT, Hüseyin, Borçlar Hukuku, Ankara 2013, s. 401; ERGÜN, Ömer, Borçlar Hukuku (Özel Hükümler), Ankara, 2018, s. 117; DİNÇ, Mutlu/BAHADIR, Çilem/ÜNER, Ezel, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, 13. Baskı, Ankara 2019, s. 280; ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2016, s. 64; DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara 2011, s. 5; ER, Refik, Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Ankara 1994, s. 27; CERAN, Mithat, Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tesbit Davaları, 2. Baskı, Ankara 2015, s. 71.
6 ARAT, Ayşe, Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin
Hükümleri, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksek Okulu Dergisi, C. 12, Sayı 1-2, Konya 2009, s. 29.
6 karşılığında, belirli ya da belirsiz bir süre için kiraya veren tarafından bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı kabul ettiği sözleşmelere kira sözleşmesi denir7.
Her sözleşmede, sözleşme taraflarının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları, sözleşmenin kurucu unsurlarındandır8. Dolayısıyla kira sözleşmelerinde de sözleşmenin kurulabilmesi için kiraya veren ve kiracının karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları aranır. Bunun yanında, kira sözleşmesi kural olarak şekle tâbi olmayıp, sözlü veya adi yazılı ya da resmî şekilde yapılabilir. Ancak taşınmaz kiralarında istisnai olarak kamu tüzel kişilerine ait olan Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilen taşınmazlarda yazılı kira sözleşmesi noter tarafından tasdik edilmelidir9 (DİK. m. 57).
II. BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Kira sözleşmeleri, sözleşmenin geçerli olduğu süre kapsamı esas alınarak ikiye ayrılır. Bunlar belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesi kurulurken, taraflar üç ay, altı ay, beş yıl gibi zaman sınırı koymak suretiyle kira sözleşmesinin süre bakımından sınırını çizebilirler. Bu tarz sözleşmelere, belirli süreli kira sözleşmesi denir. Kira sözleşmesinde, açıkça bir süre belirtilmiş olmasa da, sezon boyunca bir yazlık konutun kiralanmasında olduğu gibi, sezonun bitiş tarih aralığı belirli olduğundan, kiralananın ve sözleşmenin kullanım amacından da sözleşmenin belirli süre olduğu anlaşılabilir10.
7 TANDOĞAN, Halûk, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. I/2, 3. Baskı, İstanbul 2008, s. 2;
CERAN, s. 17; ERDOĞAN, s. 4; ÖZKAN, Hasan, (Yeni Türk Borçlar Yasası’na Göre) Kira
Sorunları El Kitabı, İstanbul 2013, s. 1; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 368; GÜMÜŞ, Alper Mustafa, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2013, s. 232; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 30; TUNABOYLU, Müslim, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, Ankara 2013, s. 155.
8 ARAT, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2006, s. 32. 9 ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Baskı,
Ankara 2016, s. 220-221; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 236; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 41;
TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 155-156.
10 NART, s. 189-190; ARAL/AYRANCI, s. 238; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 204;
AYDEMİR, s. 73; ŞENYÜZ, s. 306; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 622-623; GÜMÜŞ, Kira
7 Kira sözleşmesinde tarafların süre kapsamını tayin etmedikleri ya da ortak niyetlerine göre sözleşmenin sona ereceği zamanın sözleşme içeriğinden anlaşılamadığı sözleşmeler ise belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Sözleşmenin belirsiz süreli vasfını haiz olması için tarafların sözleşmenin belirsiz olduğunu belirtmelerine gerek yoktur. İhtilaf ya da şüphe anında, sözleşme belirsiz süreli sayılır11. Kira sözleşmesinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu sözleşmenin sona erdirilmesi bakımından önemlidir. Zira, belirli süreli kira sözleşmeleri, haklı sebeplerin varlığı haricinde süre bitmeden sonra erdirilemez. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise fesih bildiriminde bulunarak ve TBK. m. 328-330. maddelerinde yer alan sürelere riayet edilerek sona erdirilebilir12. Bu sebeple sözleşmenin belirli süreli ya da belirsiz süreli olduğunun tespiti önem arz etmektedir.
Taraflarca kararlaştırılan sürenin bitimiyle bildirim yapılmaksızın sona eren kira sözleşmelerine belirli süreli13, haricindeki sözleşmeler belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Buradaki tanım, TBK. m. 339 vd. düzenlenen ve çalışmanın esasını oluşturan konut ve çatılı işyeri kiralarının dışında kalan kira sözleşmelerini kapsamaktadır14 (TBK. m. 300/III).
§ 3. ADİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE SONA ERMESİ
Kira sözleşmesinde, taraflar karşılıklı irade açıklamaları ile yapacakları bir bozma sözleşmesi ile, kira sözleşmesini her zaman sonlandırabilirler. Ayrıca kiracının, kira sözleşmesi devam ederken bir şekilde kiralananın maliki olması halinde de kira sözleşmesi sonra erer. Kiraya verenin bir kusuru olmamasına rağmen kiralanan şeyin yok olması15 hali de kira sözleşmesinin sona ermesine yol açar. Bununla birlikte kira sözleşmesinde kararlaştırılan belirli bir sürenin dolması, bozucu şarta bağlı kira
11 RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 46; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 44; TANDOĞAN, s. 96; ACAR,
s. 96-97.
12 AYDEMİR, s. 75-76; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 205; NART, s. 189-190.
13 TÜREL, Erol, Açıklamalı-İçtihatlı Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Sözleşmeleri, Cilt I,
İstanbul 2015, s. 50; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 46; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 236; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 46.
14 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 205. 15 TANDOĞAN, s. 194.
8 sözleşmesinde bu şartın gerçekleşmesi, ifanın imkânsız hale gelmesi de kira sözleşmelerini sona erdiren sebeplerdir16.
Kira sözleşmesinin sona ermesiyle, taşınmazın tahliyesi sonucu doğar. Kiralanan taşınmazın tahliyesi için dava yoluna gidilmelidir. Çalışmanın devamında, dava yoluyla tahliye durumları incelenmiştir. Ancak dava yoluna başvurmaksızın, ilamsız icra takibi yoluyla iki durumda kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Bu şekilde, kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin sona ermesi durumunda ilamsız icra takibi yoluyla kiralananın tahliyesi sağlanabilir17.
Türk Borçlar Kanunu’nda, adi kira sözleşmelerini sona erdiren sebepler, sebepler ve olağanüstü sebepler olarak ikiye ayrılmaktadır.
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ A) BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Belirli bir süreli sözleşmeler, bu sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermektedir18. Kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından sözleşmenin sürdürülmesi mümkün değildir. Ancak TBK. m. 327/II’de bir istisna getirilmektedir. Böylece sözleşmenin sonra ermesine rağmen taraflar kira ilişkisini sürdürürlerse, mevcut belirli süreli kira sözleşmesi, belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Bu durumun oluşabilmesi için sözleşme süresinin sona ermiş olması gerekir. Kiracı kiralananın kullanımına devam ederek kira bedelini ödemeye devam etmeli, nihayet kiraya veren de bedeli kabul etmiş olmalıdır19.
16 EREN, s. 376-377; Ayrıntılı bilgi için bkz. § 1.
17 PEKCANITEZ, Hakan/ATALAY, Oğuz/ÖZEKEŞ, Muhammet/SUNGURTEKİN ÖZKAN,
Meral, İcra ve İflas Hukuku, İİK ve Temel Kanunlardaki Son Değişikliklere Göre Gözden Geçirilmiş 11. Baskı, Ankara 2013, s. 440; RUHİ, Canan/RUHİ, Cemal Ahmet, İcra ve İflas
Kanunu’na göre Kira ve Tahliye (En Son Yargıtay İçtihatları İle), Ankara 2016, s. 11-12; Ayrıntılı bilgi için bkz. § 6, II, B.
18 YAVUZ, s. 282; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 207-337; EREN, s. 378; BURCUOĞLU, s.
24; ERDOĞAN, s. 172; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 56; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 622;
ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 99; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 278; İNCEOĞLU, Murat, Kira
Hukuku, Cilt II, İstanbul 2014, s. 190.
19 EREN, s. 379; TANDOĞAN, s. 97-98; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 337; AYDEMİR, s.
74,152; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 278; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 623; NART, s. 216;
İNCEOĞLU, C. II, s. 195; ERGÜN, s. 161; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 300; CERAN, Kira
9 Herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmeksizin kira bedelinin kiraya veren tarafından kabulü de, kira sözleşmesinin yenilenmesine muvafakat ettiği anlamına gelmektedir. Bu şartların oluşması ile, tarafların aralarındaki kira ilişkisini sürdürme iradelerinin olduğu anlaşılmakta ve kira ilişkisinin devamı sağlanmaktadır. Kiraya verenin kira sözleşmesinin yenilenmesine karşı koyması ise sarih ya da zımnî olabilir. Önceden ihbarın kararlaştırıldığı sözleşmelerde kiraya verenin yapacağı ihbar ile yenilemeye açıkça karşı koyabilir. Bu hususta herhangi bir şart öngörülmemiş sözleşmelerde kiraya veren tarafından üçüncü kişiyle yeni bir kira sözleşmesi yapılması ise zımnen yenilememe anlamına gelir. Yine kendisinin kiralanana taşınmak için hazırlıklar yapıyor olması da yenilemeye zımnen karşı koyması demektir20. Kira sözleşmesi şekle bağlı kılınmamışsa, susma ile yenileme mümkündür. Ancak ilk kira sözleşmesi, geçerlilik açısından biçime bağlandı ise susmayla zımnî yenileme mümkün olmaz. İlk kira sözleşmesinde ön görülen biçime uygun bir şekilde yeni bir sözleşmenin ilk kira sözleşmesi süresi sonunda yapılmaması halinde tahliye gerçekleştirilmelidir21.
Yenilemede, eski (süresi biten) sözleşmenin uzaması değil, muhteviyatını eski sözleşmeden alan yeni bir sözleşmenin zımnî biçimde yapılması söz konusudur (TBK. m. 327, m. 367). Bu sebeple yenileme zamanında tarafların fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Yenileme halinde eski sözleşme ortadan kalkacağı için eski sözleşme zamanından kalan ve ödenmeyen kira bedelleri için yeni sözleşme feshedilemez. Ancak ödenmemiş kira bedelleri için kiracı aleyhine alacak davası açılabilir22. Konut ve çatılı işyeri kiraları için durum farklıdır. Fakat konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sona erme hallerine ayrılan bölümde23 ayrıntılı olarak bu husus açıklanmış olup, tekrara düşmemek amacıyla bu kısımda yer verilmemiştir.
20 TANDOĞAN, s. 98; YAVUZ, s. 282. 21 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 623.
22 TANDOĞAN, s. 102; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 338. 23 Bkz. § 4.
10
B) BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Belirsiz kira sözleşmelerinde, taraflar daha uzun bir fesih bildirim süresi ya da fesih dönemi kararlaştırmadıkça, kanuni fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilirler24 (TBK. m. 328). Öncelikle fesih dönemleri ile fesih bildirim süresi arasındaki ayrım ortaya konulmalıdır. Fesih dönemleri, kira sözleşmesinin başlangıç anına göre hesaplanan periyodik sürelerdir. Fesih bildirim süresi ise fesih dönemlerinin sonundan geriye doğru hesaplanan süredir. Muhataba varması anından itibaren bozucu etki doğuran fesih beyanı, fesih dönemi öncesinde, süresinde fesih bildirimi yapmış olmak şartıyla fesih dönemi sonu itibariyle sonuç doğurur25.
Fesih dönemi hesabında esas alınacak tarih, kira sözleşmesinin başlangıç tarihidir. Eğer taraflardan herhangi biri, fesih dönemi ya da tarihine uymaksızın bildirim yapmış ise bu bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır26.
TBK. m. 329’a göre, kira sözleşmesi yerel âdete göre belirlenen kira döneminin sonu için feshedilebilir. Böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, taraflardan herhangi biri altı aylık kira dönemi sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymak koşuluyla kira sözleşmesini sonlandırabilir. TBK. m. 329’un uygulanması için taşınmazın yerinin, niteliğinin hatta üstünün kapalı olup olmamasının da bir önemi yoktur. Buna göre boş bir arsa kiralanmasında da TBK. m. 329 uygulanır27. Ancak bu düzenleme, taşınır yapı kiraları ile taşınmaz kiralarını kapsar; konut ve çatılı işyeri
24 YAVUZ, s. 283; AYDEMİR, s. 153; EREN, s. 380; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 75;
ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 101; İPEK, Eyüp, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı
İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine Getirilen Yenilikler, Türkiye Barolar Birliği Dergisi 2012, s. 73; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 280; İNCEOĞLU, C. II, s. 203-204; ERGÜN, s. 161.
25 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 625; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 316; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s.
256.
26 ERZURUMLUOĞLU, s. 97; EREN, s. 381; AYDEMİR, s. 153-154; AYDOĞDU/KAHVECİ,
s. 625; ŞENYÜZ, s. 306; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 75; DİNÇ, Mutlu, Yeni Borçlar Kanununda Neler Değişti?, 5. Baskı, Ankara 2012, s. 108; KIRMIZI, s. 248-249; AYDEMİR, s. 78; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 57; İPEK, s. 66; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 280;
DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 300.
27 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 340; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 625; İPEK, s. 74;
11 dışında kalan taşınmazların fesih sürelerini belirtmektedir28. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yoluyla sona erdirme sadece kiracıya tanınan bir haktır. Kiracı genel hükümlere göre fesih dönem ve süresine riayet ederek kira sözleşmesini sonlandırabilir. Kiraya veren ise sadece kiranın başlangıcı itibariyle on yıllık süre geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih dönem ve süresine riayet ederek kira sözleşmesini sonlandırabilir29.
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE SONA ERMESİ
TBK. m. 331/I’e göre; kira sözleşmesinin tarafları, kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez bir hale getiren önemli sebepler var ise kira sözleşmesini yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu noktada emredici hüküm olan kanun maddesinde yer alan önemli sebebin varlığı gerekir. Önemli sebepler, ileri süren tarafından, sözleşmenin çekilmez hale geldiği dürüstlük kuralına göre değerlendirilecek sebepler olmalıdır. Kiracının kiralanan içerisinde intihara teşebbüs etmesi, kiracı ve kiraya veren arasında düşmanlık derecesine varan uyuşmazlık olması, birlikte kiralayan kiracılardan birinin ölümü, öngörülemeyen iktisadî bunalım sebebiyle sözleşmenin amacına erişilememesi, savaş sebebiyle yakacak fiyatlarının fazlaca artması, sınırların kapanması sebebiyle işyerinin müşterisiz kalması, ağır ekonomik kriz, malî durumun ağır ve kalıcı bir şekilde bozulması önemli sebep hallerine misâldir. Sözleşmenin devam etmesi taraflardan herhangi biri için çekilmez hale gelmiş olmalıdır. Böylelikle olağanüstü fesih yoluna gidilebilir. Ancak, olağanüstü fesihe imkân tanıyan önemli sebebin, sözleşmenin kurulduğu sırada bilinmemesi, öngörülememesi ve olağanüstü niteliğe haiz olması gerekir. Tüm bunların yanında, olağanüstü fesih kapsamındaki önemli sebep, bunu öne sürerek fesih yoluna gidecek tarafın kusurundan kaynaklanmış olmamalıdır. Aksi takdirde olağanüstü fesihten söz edilemez. Ayrıca olağanüstü fesih ile sözleşmeyi feshetme,
28 NART, s. 217; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 625. 29 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 625.
12 kanuni fesih sürelerinden muaf tutulma sonucunu doğurmaz. Fesheden tarafın TBK. 329-330. maddelerinde düzenlenen fesih sürelerine uyma zorunluluğu geçerlidir30.
818 sayılı Borçlar Kanunu döneminden farklı olarak TBK. m. 331 hükmü ile birlikte olağanüstü fesih için kira sözleşmesinin belirli süreli olması aranmamıştır (eBK. m. 264). Ayrıca olağanüstü fesih neticesinde talep edilecek maddî tazminat tutarı ile ilgili bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bunun yerine hâkimin, durum ve koşulları göz önüne alarak, olağanüstü fesih bildiriminin maddî sonuçlarını karara bağlayacağı hüküm altına alınmıştır. Bu haliyle kiralananın niteliğinden bağımsız tüm kira sözleşmelerine uygulanabilecek genel bir hüküm getirilmiştir31.
III. SÖZLEŞMENİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ
A) KİRACININ BORÇLARINI VEYA ÖZEN YÜKÜMLÜLÜĞÜNÜ İHLAL ETMESİ SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN FESİH HAKKI
Kiraya veren, kiracının yüklenmiş olduğu borçlarını ihlâl etmesi halinde kira sözleşmesini feshedebilir. Kiralananın öngörülen şekilde özenle kullanılmaması, çekilmezlik hali ve komşulara gereken saygının gösterilmemesi durumlarında önceden yazılı ihtarda bulunmaksızın yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini feshedebilmektedir (TBK. m. 316/II). Bu durum adi kira sözleşmesi için geçerlidir. Ancak konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu olduğu takdirde, kiracıya en az otuz gün süre vermek suretiyle, aykırılığın giderilmesi, giderilmez ise sözleşmeyi feshedeceği hususunu yazılı olarak ihtar etmesi gerekir. Hatta bazı hallerde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Bunlar, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar verdiği, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşıldığı, ya da kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren
30 EREN, s. 384; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 77; ÖZTÜRK, Mehmet, Konut ve Çatılı İşyeri Kira
Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, Cilt 19, Özel Sayı-2017 s. 1586; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 319-321; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 292-293; İNCEOĞLU, C. II, s. 219-235; GÜNAY, İlhan Cevdet, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, 2. Baskı, Ankara 2012, s. 1069; DİNÇ, s. 109; ŞENYÜZ, s. 308; KAYAR, s. 297;
TANDOĞAN, s. 233; ŞAHİN, Turan, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi,
AÜHFD., Cilt 68, Sayı 1, s. 339; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 303.
13 veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından çekilmez halde olduğu hallerdir32 (TBK. m. 316/II).
Kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma borcunun yanında, Türk Borçlar Kanunu ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü getirilmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde sadece bina dahilinde oturanlar bakımından böyle bir borç mevcut olup, diğer binalardaki komşuları kapsamamaktaydı33. Konut ve çatılı işyeri kirası söz konusu olduğu takdirde en az otuz günlük süre vererek aykırılığın giderilmesi ihtarı da Türk Borçlar Kanunu ile getirilen diğer bir yeniliktir34.
32 KAYAR, s. 293; ACAR, s. 387,390; EREN, s. 386; DİNÇ, s. 103; AYDEMİR, s. 118; DAŞLI,
s. 98; ÖZTÜRK, s. 1589; ŞENYÜZ, s. 299-300; ERZURUMLUOĞLU, s. 92; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 64-65; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 329; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 294-295;
KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 188; İNCEOĞLU, C. II, s. 303; AKÇAAL, Mehmet/UYUMAZ,
Alper, Borçlar Kanununun Kira Sözleşmesine İlişkin Genel Hükümlerinin Değerlendirilmesi, SÜHFD., Cilt 21, S. 1, (30. Yıl Armağanı), s. 309; AKKURT/ERDOĞAN/TOKAT, s. 414;
BURCUOĞLU, Haluk, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Sözleşmeye
Aykırılık Nedeniyle Fesih ve İade İstemi ile İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi, Journal of Yaşar University, Cilt 8 Sayı: Özel, s. 658; ERGÜN, s. 146; AYDEMİR, Efrail/RUHİ, Ahmet Cemal/GÜLEÇ UÇAKHAN, Sema/BAHADIR, Çilem/DİNÇ, Mutlu, Hukuk Davaları Cilt II, Ankara 2019, s. 71; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 291; “Türk Borçlar Kanununun
316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” Y. 6. HD., T. 15.04.2015, E. 2015/2255 K. 2015/3766.
(Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
33 eBK. m. 256/I: “Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman
icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir.”; “Borçlar Kanununun 256. maddesi hükmü gereğince kiracı kiralananı özenle kullanması, gerekir. Bununla birlikte kiracı bina dahilinde oturanlara karşı komşuluk hukukuna uygun davranmakla da yükümlü tutulmuş bu yükümlülüklere uymayan kiracının tutum ve davranışları Borçlar Kanunu 256/2. maddesinden esinlenerek uygulamada açıktan fena kullanım olarak kabul edilmiş ve tahliye sebebi sayılmıştır.” Y. 6. HD., T. 18.12.2006, E. 2005/535, K. 2006/396.; “Kiracının, kira süresinin devamı müddetince komşuluk ilişkilerine saygılı olması, kimseyi rahatsız etmemesi gerekir. Zira davalı Borçlar Kanunu 256. maddesine göre, bina dahilinde oturanlara karşı da gereken vazifeleri ifa ile yükümlüdür.” Y. 6. HD., T. 18.12.2006, E. 2005/535 K. 2006/396. (Lexpera Hukuk Bilgi
Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
34 ÖZ, Turgut, Yeni Borçlar Kanunu’nun Getirdiği Başlıca Değişiklikler ve Yenilikler, 3. Baskı,
14
B) KİRACININ TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE FESİH HAKKI
Kiracının, kiralanan taşınmazın teslimi sonrası muaccel olan kira bedelini ya da yan giderleri ödeme yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verir. Bu süre zarfında da kiracının borçlarını ifa etmemesi durumunda, kiraya veren, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK. m. 315). Bu maddedeki yazılı olarak verilen süre, kiracıya bildirimin yapıldığı tarihi izleyen ilk günden itibaren başlar. Bu süre taşınır ve taşınmaz kiralarında en az on gün iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür35. Bu hükme göre yalnızca kiraya veren temerrüd sebebiyle dava açabilir. Sürenin kısaltılması ya da bedel ödemesinin gecikmesi halinde sözleşmenin hemen feshedilmesine ilişkin sözleşmeler kesin hükümsüz olmaktadır36.
C) KİRACININ İFLASI SEBEBİYLE FESİH HAKKI
Kiralanan taşınmazın tesliminden sonra kiracı iflas ederse, kiraya veren tarafından işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi istenebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu
35 “Türk Borçlar Kanunu`nun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar
verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.” Y. 6. HD. T. 20.04.2016, E. 2016/4457, K. 2016/3204
(Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 28.03.2019); 6. HD., T. 13.02.2014, E. 2014/710 K. 2014/1518; Y. 6. HD., T. 16.01.2013, E. 2012/18689 K. 2013/348; Y. 3. HD., T. 21.11.2017, E. 2017/6981 K. 2017/16284; Y. 3. HD., T. 18.10.2017, E. 2017/5803 K. 2017/14101.
36 ARAT, Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin Hükümleri s.
30; TANDOĞAN, s. 214; ACAR, s. 351; TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 303;
DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 290; AKARTEPE, Alparslan, Türk Borçlar Kanunu’nun 315.
Maddesi Çerçevesinde Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2016, Cilt 22, Sayı 3, s. 91,105; EREN, s. 386; ERZURUMLUOĞLU, s. 91; DAŞLI, s. 88-92; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 60; YAVUZ, s. 266; ÖZTÜRK, s. 1587; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 323-324; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 276-277; İNCEOĞLU, C. II, s. 302. İNCEOĞLU, C. I, s. 227; RUHİ, Cemal Ahmet, Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları İle), Cilt I, Ankara 2011, s. 661-663;
AKÇAAL/UYUMAZ, s. 308; TBK. m. 27/II’ye göre hükümlerden bir bölümünün hükümsüz
olması, diğerler hükümlerin geçerliliğini etkilememektedir. Ancak maddenin devamında bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağın açıkça anlaşılması halinde sözleşmenin tamamının kesin hükümsüz olacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin temeli kira ilişkisi olduğundan, Sürenin kısaltılması ya da bedel ödemesinin gecikmesi halinde sözleşmenin hemen feshedilmesine ilişkin kısımların hükümsüzlüğü TBK. m. 27/II gereğince diğer hükümlerin geçerliliğini etkilememektedir.
15 süre içinde güvence verilmezse kiraya veren tarafından herhangi bir fesih bildirim süresine uyulmadan kira sözleşmesi hemen feshedilebilir (TBK. m. 332). Ancak burada önemli olan husus, kiracının iflasının sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiren bir hal olmayıp, sadece kiraya verene fesih hakkının verildiğidir. TBK m. 332’de yer alan şartların gerçekleşmesi halinde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Ancak bu takdirde kiraya veren tarafından sözleşme derhal feshedilebilir. TBK. m. 332 hükmü, TBK. m. 98 hükmünü tamamlayıcı niteliktedir. Kiralanan taşınmazın henüz kiracıya teslim edilmediği sırada kiracının iflası halinde, kiraya veren, kiralananın tesliminden kaçınabilir (TBK. m. 98). Akabinde kira bedelleri için kiracının teminat göstermesini ister ve tanıdığı sürede teminat gösterilememesi halinde kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiracının iflası, kiralananın tesliminden sonra gerçekleşmiş ise artık TBK. m. 332 hükmü uygulanır37.
Kiraya veren tarafından istenilebilen güvence, birikmiş kiralarla sınırlı değildir. Aynı zamanda belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonuna kadar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildiriminin yapılabileceği ilk dönemin sonuna kadar işleyecek kiraları kapsayacak miktarda olmalıdır. Her ne kadar Türk Borçlar Kanunu’nda yalnızca işleyecek kira bedeli yazılmış ancak işlemiş kira bedelinden söz edilmemiş ise de, işlemiş kira bedellerinin ödenmemesi durumunda temerrüde dayalı fesih imkânı mevcuttur38.
Altı ay ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında da iflas sebebiyle fesih mümkündür. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için mahkemece kiracının iflasına yönelik karar verilmiş olması gerekir. Kiraya verenin iflası ise kiracıya kural olarak fesih hakkı vermez. Bununla beraber kiralanan, kiraya verenin iflası sebebiyle satılırsa, yeni malik TBK. m. 351’deki şartlar çerçevesinde sözleşmeyi sona erdirebilir39.
37 YAVUZ, s. 265; DAŞLI, s. 139; AYDEMİR, s. 158; ŞENYÜZ, s. 308; GÜMÜŞ, Borçlar Özel,
s. 327-328; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 290-291; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 303-304;
İNCEOĞLU, C. II, s. 258; GÜNAY, s. 1073; KAYAR, s. 297; KIRMIZI, s. 271; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 303; Y. 6. HD., T. 29.01.2015, E. 2014/13612 K. 2015/975.
38 TANDOĞAN, s. 229; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 347; İNCEOĞLU, C. II, s. 266. 39 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 347; DAŞLI, s. 139.
16 Kiracının kiraya verene güvence vermesi için yazılı olarak uygun bir süre verilmesine ilişkin şart Türk Borçlar Kanunu ile yürürlüğe girmiştir. 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde, yazılı ya da yazısız olarak herhangi bir süre vermek gerekli değildir. Münasip bir süre zarfında teminat verilmemesi halinde kiraya veren tarafından iflas nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilebileceği belirtilmişti40.
D) KİRACININ ÖLÜMÜ SEBEBİYLE FESİH HAKKI
Kiracının ölmesi durumunda TBK. m. 333’e göre, mirasçılar fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Başka bir deyişle kiracının ölümü hali sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracının kanuni mirasçılarının fesih iradelerini açıklayarak kira sözleşmesini feshetmeleri gerekir41. Görüldüğü üzere kiracının ölmesi sebebiyle kira sözleşmesini fesih hakkı yalnızca kiracının mirasçılarına tanınmıştır. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda olağan kira sözleşmelerinde kiracının ölmesi halinde hem kiraya veren hem de kiracının mirasçıları tarafından eBK. m. 262’deki fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla kira sözleşmesini feshetme hakkı tanınmakta idi (eBK. m. 265). Bir yıldan az süreli ya da belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise eBK. m.265 uygulanmıyordu. TBK. m. 333 ile getirilen düzenleme sayesinde belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri arasındaki bu ayrım kaldırılmıştır. Dolayısıyla, hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kiracının ölümü sebebiyle fesih mümkündür42 (TBK. m. 333).
40 ÖZ, s. 68; DAŞLI, s. 138; İNCEOĞLU, C. II, s. 267; eBK. m. 82: “Mütekabil taahhütleri muhtevi
olan bir akitte akitlerden birinin borcunu edadan aciz olması ve bilhassa iflas veya aleyhindeki haczin neticesiz kalması sebebi ile diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse, bu taraf, lehindeki borcun ifası temin edilinceye kadar kendisine terettüp eden borcun ifasından imtina ve talebi üzerine bu teminat münasip bir müddet içinde verilmediği surette akti feshedebilir.”
41 YAVUZ, s. 286; EREN, s. 388; AYDEMİR, s. 159; ŞENYÜZ, s. 309; AYDOĞDU/KAHVECİ,
s. 634; DAŞLI, s. 146; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 78-79; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 318;
GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 261; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 307; İNCEOĞLU, C. II, s. 278; GÜNAY, s. 1074; KAYAR, s. 297; CERAN, s. 120; RUHİ, s. 663-664; KIRMIZI, s. 274.
42 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 348; KIRMIZI, s. 274; DAŞLI, s. 146; ERZURUMLUOĞLU,
s. 98; KIRMIZI, s. 564-565; SAĞLAM, İpek, Kiracının Ölümünün Her Türlü Kira İlişkisine Etkisi ve Bu Etkinin Özellikle Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Gösterdiği Özellikler, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl 2017, Cilt 73, Sayı 2, s. 252-253; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 304.
17 Kiracının ölmesi halinde yukarıda izah edilen fesih bildirim süresi içerisinde bildirimde bulunmayan kiracının mirasçıları, kiracının ölümü sebebine dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkını kaybeder. Kiracının mirasçısı birden fazla ise fesih bildiriminin tüm mirasçılar tarafından yapılması gerekir. Kiracının ölmesi sebebiyle fesih kiraya verene ve ölen kiracının mirasçılarına tazminat isteme hakkı sağlamaz43.
Altı ay ve daha uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının ölümü sebebiyle fesih ayrıca düzenlenmiştir. Kiracının ölümü sonrası ölen kiracının ortakları, ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturan kişiler sözleşmeye hükümlerine uydukları sürece, kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler (TBK. m. 356). Taşınmaz konut niteliğinde olup, kiracı öldüğü takdirde, ölen kiracıyla birlikte ikamet edenler, mirasçı olmasalar bile haklarında sadece kiracının ölümü sebebiyle tahliye davası açılamaz. Zira, bahsedilen hüküm lafzında, doğrudan kiracı ile birlikte oturanlar deyimi tercih edilmiştir. Bu sebeple bunların mirasçı olmaları gerekmez. Çatılı işyeri kiralarında ise kiracının ortakları ya da mirasçıları aynı meslek ya da sanatı yürütecek olup, aynı zamanda sözleşmeye uygun davranmaya devam ediyorlar ise kiracının ölümü sebebiyle tahliyesi mümkün olmamaktadır44. Örneğin ölen kiracının market işi ile uğraştığı durumda, mirasçıları işçi tutmak suretiyle faaliyetlerine devam edebilirler. Avukatlık ya da eczacılık gibi mesleğin icrası ve sürdürülebilmesi için uzmanlık gerektiren durumlarda, mirasçıların da bu uzmanlığa haiz olmaları gerekmektedir45. TBK. m. 356
43 TANDOĞAN, s. 238; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 349; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 79;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 634.
44 “Taşınmaz eczane olarak kullanılmak üzere kiralanmıştır. Davalı, kiracı eşinin ölümünden sonra
kiralananda aynı işi yapmaya devam edeceğini davacıya bildirmiştir. 6570 sayılı Kanun`un 13. maddesinde, kiracılar ve ortaklarıyla sanat, meslek ve ihtisasları dolayısıyla aynı meslek veya sanat idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe aleyhlerine tahliye davası açılamayacağı hükme bağlanmıştır.
Somut olayda, ölen kiracı eşi gibi kendisi de eczacı olan davalının, yasanın tanıdığı olanaktan faydalanarak kiralananda eczacılık mesleğini sürdürmesi karşısında, hakkında tahliye davası açılamayacağından davanın açılmasına sebebiyet verdiği kabul edilemez. Bu nedenle, davalı aleyhine vekalet ücreti ve yargılama giderlerine hükmedilmesi doğru değildir. Hüküm, bu nedenle bozulmalıdır.” Y. 6. HD. T. 03.03.2009, E. 2008/13591, K. 2009/1629 (Kazancı Hukuk Yargı
Kararları) (Erişim Tarihi: 08.04.2019); Y. 6. HD., T. 22.12.1986, E. 1986/10938 K. 1986/14811; Y. 6. HD., T. 03.03.2009 E. 2009/13591 K. 2009/1629.
45 CERAN, s. 120; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 231; ŞENYÜZ, s. 309; KARAHASAN, s. 992;
DAŞLI, s. 147-148; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 108-109; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 361; İNCEOĞLU, C. II, s. 290; SAĞLAM, s. 254-255.
18 ile yine kiracıyı korumaya yönelik bir düzenleme getirilmiştir. Kanun hükmüne ve sözleşmeye uyan aynı zamanda kiralananda aynı mesleği devam ettirecek olan mirasçıların ve ölen kiracı ile birlikte ikamet eden kişilerin; dolayısıyla zayıf konumda olan kiracının korunması açısından düzenleme isabetlidir.
IV. SÖZLEŞMENİN KİRACI TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ A) KİRAYA VERENİN SÖZLEŞMEYE UYMAMASI SEBEBİYLE FESİH HAKKI
Kiraya verenin sözleşmeye uymaması sebebiyle kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı TBK. m. 305/II ve 306/II maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşmeye aykırılık, kiralananın bizzat kullanımı ile ilgili bir meseledir. Bu itibarla kiraya veren kiralananı aralarında mevcut kira sözleşmesine uygun olarak kiracıya teslim etmediği durumda TBK. m. 305/II’ye göre derhal sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince, yine sözleşmeye uygun halde tutmaması halinde sözleşmeyi sonlandırabilir (TBK. m. 306/II). Ancak ikinci halde, kiraya verene ayıbı gidermesi için verilen ek süre içinde kiraya veren tarafından ayıbın giderilmemesi halinde fesih mümkündür46.
B) KİRACININ ÖNEMLİ SEBEPLERE DAYANARAK SÖZLEŞMEYİ FESHETME HAKKI
Kiracı, sözleşmeyi kusurundan kaynaklanmayan ve kendisi için çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde her zaman fesih hakkına sahiptir. Önemli sebeplerle kiracının fesih hakkı hem belirli hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde geçerlidir47. Yukarıda da belirtildiği gibi kiracının, kiralanan içerisinde intihara teşebbüs etmesi, kiracı ve kiraya veren arasında düşmanlık derecesine varan uyuşmazlık olması, birlikte kiralayan kiracılardan birinin ölümü, kiracının kira sözleşmesi devam ederken ciddi sorunu yaşayarak, üst katta bulunan ve asansörü bulunmayan konutuna merdivenle çıkmakta zorlanması, önceden öngörülemeyen
46 TUNABOYLU, Müslim, Borçlar Kanununa Göre Tahliye Davaları, 2. Baskı, Ankara 2007, s. 142;
EREN, s. 388; ANIL, Yaşar Şahin, Kira Tahliye Davaları, İstanbul 2007, s. 73-77.
47 NART, s. 219; EREN, s. 388; TUNABOYLU, Borçlar s. 422; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 63;
19 iktisadi bunalım sebebiyle sözleşmenin amacına erişilememesi, savaş sebebiyle yakacak fiyatlarının fazlaca artması, sınırların kapanması sebebiyle işyerinin müşterisiz kalması önemli sebebin varlığını gösteren örneklerdir.
Önemli sebeplerin varlığı ile fesih hakkı TBK. 331. ve 369. maddelerinde düzenlenmiş olup, bunlar emredici hükümlerdir. Taraflar sözleşme ile bu fesih imkanını ortadan kaldıramazlar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine önemli sebeplerin genişletilmesi yönünde düzenleme yapılamaz. Önemli sebeplerin varlığı ile olağanüstü fesihin gerçekleştiği hallerde hâkim tarafından maddî sonuçlar da karara bağlanır. Kira ilişkisinin çekilmez olma sebebi, bu sebebe ilişkin tarafların kusur durumu ve derecesi, sözleşme süresi ve yeniden kiraya verilebileceği zaman gibi hususlar incelenerek hâkim tarafından karara bağlanır. Hâkim, sözleşmenin feshedilmemiş olsaydı, ne kadar süre daha kira bedelinin ödenmeye devam edeceği hususunu da göz önünde bulundurarak karar verir48.
Asker kişiler, olağanüstü hâl veya seferberlik olduğu durumlarda, ikamet ettikleri yerlerden ayrılarak bir başka yere taşınmak zorunda kalabilirler. Bu takdirde yine sözleşmeyi feshedebilirler. Böyle bir durumda feshi kısıtlayıcı düzenlemeler kesin hükümsüzdür. Aynı zamanda kiracının TBK. m. 331’e göre fesih ihbar süresine uymasına da gerek yoktur. Ayrıca bu sebeple fesih söz konusu olduğunda kiracı aleyhine tazminata hükmedilmez49.
48 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 637; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 351.
