B) ŞARTLARI
1) Kiraya Verenin Kendisi, Eşi, Alt veya Üstsoyu ya da Kanun Gereğ
Kiraya verenin, kiralananı, kendisi, eşi altsoyu ve üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, konut ve işyeri olarak kullanma gereksiniminin bulunması ilk şarttır. Kanunda gereksinimi olan kişiler sınırlı olarak sayılmaktadır. Dolayısıyla genişletilmesi mümkün değildir. Şu haliyle altsoy kavramına, sadece evlat değil, evlat çocukları da dahildir. Aynı şekilde üstsoy olarak baba, anne, büyük baba, büyük anne vs. buraya dahildir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilerin tespiti için TMK. m. 364’e bakılmalıdır. Buna göre nafaka yükümlülüğü altında bulunulan kardeş, kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler kapsamındadır. Yine kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu yeğen ve TMK. m. 197 gereğince göre hâkim kararıyla ayrı yaşayan eşin konut ve işyeri gereksinimi de aynı kapsamda değerlendirilir120. Kiraya veren, torunları için de gereksinim nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Dolayısıyla 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
119 RUHİ, s. 891.
120 YAVUZ, s. 331; EREN, s. 414-415; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 368; RUHİ/RUHİ, Kira
45 Kanun’un aksine, Türk Borçlar Kanunu’nda çocuk yerine “altsoy” teriminin kabul edilmesinin doğal bir sonucu olarak, torun için de tahliye talebinde bulunulabilir121.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında gereksinimi kabul edilen kişiler arasında Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un tersine “çocuk” ifadesi yerine, “altsoy” ifadesi tercih edildiği gibi ayrıca “kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler”in gereksinimi de tahliye sebebi sayılmıştır. Bu haliyle Türk aile ilişkileri, örf ve âdetleri yönünde isabetli düzenlemeler yapılmıştır. Doktrinde aksi yönde görüş122 mevcut olsa da; piyano ya da otomobil muhafazası için ya da hayvan barınması için gereksinimi geçerli sayan, ancak torun gereksinimini dışlayan uygulama yerine, Türk aile yapısına daha uygun olan yöntem seçilmiştir123.
Kiraya veren ile boşanma aşamasında olan eşin, ayrı konutta oturmak istemesi ile gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Reşit olan çocuğun ayrı ikamet talebi ise doğal bir taleptir. Bu sebeple reşit bir çocuğun anne ve babasıyla birlikte oturmaya zorlanması mümkün değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından verilen 23.10.2015 tarih, 2014/224 esas ve 2015/2354 karar nolu “Davacı 10.05.1973
doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu
121 YAVUZ, s. 331; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 369. ARAT, Türk Borçlar Kanunu Tasarısının
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin Hükümleri s. 32; GÜNAY, s. 1109; TOSUN, s. 43;
GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 349; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 345; KIRMIZI, Kira Hukuku, s.
422; TUNABOYLU, s. 151; ÖZ, s. 77; CERAN, s. 92; AKGÜN AKAY, s. 38; ER, s. 68.
122 ÖZDOĞAN/OYMAK’a göre; eşya konulması, saklanması ya da hayvan bağlanması, konut
ihtiyacının bir uzantısıdır. Kanun koyucu tarafından kimlerin ihtiyacı için tahliye öngörülmüşse, mahkemeler de buna göre belirtilen kişilerin ihtiyaçlarını dikkate alarak karar vermişlerdir. Dolayısıyla hatanın uygulamada olmadığı, hatanın6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da olması sebebiyle, “araba, piyano koymak ve hayvan bağlamak için gereksinimin gerçek
sayılmasına rağmen ana, baba ve kardeşlerin dışlanması” şeklinde gerekçe kurarak “uygulamanın
eleştirilmesinin” haksızlığını savunmuştur. ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 537.
123 KIRMIZI, s. 388; AYDEMİR, s. 194; TÜREL, C. II, s. 122. ARAT, Türk Borçlar Kanunu
Tasarısının Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine İlişkin Hükümleri s. 32; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 654-655; ÇINAR, Ömer, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Y. 7, S. 14, Güz 2008 s. 124; GÜNAY, s. 1109; İPEK, s. 62-63; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 349; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 344-345; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 42; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 691.
46
tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup…”124 şeklinde kurulan hükümden anlaşılacağı üzere, Yargıtay da aynı görüştedir. Kiraya verenin çocuklarının evlenmesi, nişanlanması, memurluğa atanması, öğrenimi, sağlık durumu gibi hallerde gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilir125.
Kiraya verenin tüzel kişi olması durumunda, konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açmaları mümkün değildir. Tüzel kişinin işyeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir. Tüzel kişilerin gereksinim talebi halinde, kural olarak tüzel kişiliğin ortağı dahi olsa, bir gerçek kişinin gereksinimi sebebiyle tahliye kararı verilemez. Tüzel kişi, kurum ya da şirket konut ihtiyacı sadece gerçek kişiler için söz konusu olduğundan, bünyesindeki personelinin gereksinimi için kiracısını tahliye ettiremez. Ancak tüzel kişinin, çalışanının konut ihtiyacını karşılama niyetiyle açtığı tahliye davaları hususunda doktrinde farklı görüşler mevcuttur. Buna göre şirket personelinin barınma ihtiyacı aynı zamanda esasen bir işyeri ihtiyacına ait olduğu kabul edildiğinde, davanın gerçek bir ihtiyaca dayandığı kabul edilmesi gerekir. Bunun sonucunda ise tüzel kişinin personel barınması için tahliye davası açması önünde şirket ana sözleşmesinde personelin genel konaklama ve barınma ihtiyacına ilişkin hüküm yer olması halinde bir engel olmaması gerektiği, hatta bu hükme bile gerek olmadığı savunulur126. Aksi yöndeki doktrin görüşü ise; konut ihtiyacının tüzel kişiye ait olmadığı, personellerinin ise gereksinimi kanunda sayılan kişilerden olmadığı, bu sebeple personelin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılmaması gerektiği yönündedir127. Aynı sorun dernek ve vakıflar konusunda da yaşanmaktadır.
124 YHGK., T. 23.10.2015, E. 2014/224 K. 2015/2354. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi:
01.06.2019)
125 TANDOĞAN, s. 248-249; ŞENYÜZ, s. 314; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 432-433; AYAN, s. 15. 126 GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 351; İNCEOĞLU, C. II, s. 381-382; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 542. 127 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 657; BURCUOĞLU, s. 384; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 724;
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 368-370. “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesinde, kiraya
verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın tahliyesini isteyebileceği hususu düzenlenmiştir. Tüzel kişiliğe sahip limited şirket de ancak kendi ihtiyacı için dava açabilecektir. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.” Y. 6. HD., T. 16.11.2015, E. 2015/7742 K.
47 Yine doktrinde kabul edilen görüşe göre dernek ve vakıfların lojman olarak kullanmak üzere konut gereksiniminin kabul edilmesi gerekir128.