Çatılı işyerinden maksat, insan tarafından yapılan, sanat yahut bir mesleğin icrası için veya ticarî veya sanayi ya da tarım işletmesine ayrılmış üstü kapalı yapı eserleridir54. Bu tanıma göre büro, alışveriş merkezi içerisindeki işyerleri, tamirhaneler, mağazalar, atölye ve zanaat yerleri çatılı işyerleri örneklerinden sadece bazılarıdır. Kiralananın karakteri ve kiralama amacı baskın olarak meslek icrası için ya da ticarî veya sanayi işletmesi ya da tarım işletmesinin yürütülmesine yönelik olmalıdır. Meslek faaliyetinin asıl ya da yan faaliyet olması ise çatılı işyeri kavramına dahil olma bakımından önemlidir. Çatılı işyeri teriminin lafzından da anlaşılacağı üzere işyerinin çatılı, yani üstünün kapalı olması gerekmektedir. Bu kıstas ile uyumsuz yerler, örneğin açık alanda bulunan araba yıkama yerleri, otoparklar, satış alanları çatılı işyeri olarak değerlendirilmez55. Ancak bu gibi işyerlerinin çatılı işyeri olma kıstası sağlandığında, örneğin üzeri kapatıldığında çatılı işyeri niteliğini kazanması mümkündür. İlk örnekte yer alan açık alandaki araç yıkama yeri çatılı işyeri değil iken, AVM içerisindeki üstü kapalı araç yıkama yeri çatılı işyeri niteliğini haiz olur. Amaç faktörü önem arz etmektedir. Fazla eşyalarını muhafaza etmek amacıyla depo
Nihat, Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, 6. Baskı, Ankara 2018, s. 453;
İNCEOĞLU, C. II, s. 9.
52 AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 585; EREN, s. 395.
53 TOSUN, s. 35; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 210; GÖKYAYLA, s. 1218.
54 URAL ÇINAR, s. 13-14; ARAL/AYRANCI, s. 242; AYDEMİR, s. 24; GÖKYAYLA, s. 1219-
1220; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 585; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 230; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 24; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 452; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 209; İNCEOĞLU, C. II, s. 14; ERGÜN, s. 159; DOĞAN, s. 30; ŞENER, Oruç Hami, İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları ve Ortaklar Hukukuyla Bağlantısı, Ankara 2010, s. 4.
55 EREN, s. 395; BURCUOĞLU, s. 15-16; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 208-209; NART, s.
22 kiralanma örneğinde çatılı işyeri kirası söz konusu olmazken, aynı deponun, firmaya ait malların muhafazası için kiralanması durumunda çatılı işyeri kirası hükümleri uygulanır. Bunun yanında işletme tarafından kiralanmasına rağmen meslek ya da ticarî faaliyet ile alakası bulunmayan bir amaç ile kiralama gerçekleşmiş ise yine çatılı işyeri kirasından söz edilemez. Fabrika personelinin sosyal aktiviteleri için kiralanmış taşınmaz bu konuya örnek niteliğindedir. Çatılı işyeri hükümlerinin uygulanabilmesi için kanuna aykırı olarak taşınmazın üstüne çatı inşa edildiği taşınmazlara çatılı işyerine ilişkin hükümler uygulanamaz56. Yargıtay’ın, bu şekilde kanuna aykırı olarak üstü örtülen taşınmaza, çatılı işyerine ilişkin hükümlerin uygulanmayacağı yönünde kararı57 mevcuttur.
Hem çatılı hem de çatısız bölümü olan işyerlerine ilişkin hükümlerin tespiti için de aynı şekilde hakim nitelik dikkate alınır. Hem açık, hem de çatılı alanı bulunan kafeler yaygın olarak görülmektedir. Hakim durumda olan kısım çatılı ise işyerine çatılı işyerlerine ilişkin kira hükümleri uygulanır. Hakim nitelik, başka bir deyişle galip vasfı, taşınmazın konut ve çatılı işyeri kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği açısından önem taşır. Örneğin üstü açık halı saha tesisleri ülkemizde gayet yaygın olmakla birlikte, bu tesislerin içerisinde, üstü kapalı olarak duş ve tuvaletler, yeme içme bölümü, soyunma kabinleri gibi bölümleri de mevcuttur. Hatta çoğu zaman bu kapalı bölümün alanı, açık halı saha alanından dahi fazladır. Buna rağmen halı saha olmasa idi, diğer tüm kapalı tesislerin olmayacağı düşünüldüğünde, hakim vasfın açık halı saha olduğu görülebilir. Yargıtay tarafından
56 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 207-208; AYDEMİR, s. 26; GÖKYAYLA, s. 1208.
57 “Taşınmaz kira sözleşmesinde arsa olarak tanımlanmış olup üzerinde bulunan natamam inşaatın
sözleşmenin özel şartlar başlıklı kısmının 6. maddesinde yazılı "kiracı kiralanan yeri teslim tutanağında belirtilen şekliyle kullanmak mecburiyetindedir. Kiracı kiralanan yer üzerinde hiçbir suretle sabit tesis yapamaz. Ancak ilgili kamu kuruluşlarından izin almak kaydıyla temelsiz geçici işyeri ve tesisler yapabilir. Bu tesisler kira süresi sonunda kaldırılarak taşınmaz mal teslim alındığı şekliyle kayyıma teslim edilir," hükmüne aykırı olarak tamamlanması, taşınmazın niteliğini değiştirmez. Mahkeme kabulünün aksine, kira sözleşmesinin mahiyeti itibariyle olayda 6570 Sayılı Yasanın uygulanma olanağı bulunmamaktadır.” Y. 13.HD. T. 11.05.2006, E. 2006/4087, K.
23 örnekte olduğu gibi akaryakıt istasyonu, tenis kortu, çayhane şeklinde tanımlanan sözleşmenin üstün vasfı sebebiyle çatılı işyeri olmadığına dair kararları mevcuttur58.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kamu kurum ve kuruluşları, kiracı ya da kiraya veren sıfatlarından hangisi ile olursa olsun, usul ve esas farkı gözetmeksizin taraf oldukları tüm kira sözleşmelerinde konut ve çatılı işyeri kiraları hükümleri uygulanır59 (TBK. m. 339/II).
Bazı durumlarda, kiralanan ile birlikte, yine kiralanan ile arasında fonksiyonel bağ bulunan bir başka eşya da kiracıya teslim edilebilir. Bu durumda, bırakılan eşyalar hakkında da konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanır60. İş merkezleri içerisinde kiralanan çatılı işyeri için belirli alanlar ayrılmaktadır. Zemin katta mevcut otoparktan belirli bir yer tahsisi, yine aynı işyeri için bırakılan arşiv odaları, teknik ürünlerin montajı için ayrılan alanlar (uydu alıcısı, modem vb.), apartman dairesi için bodrum katta ayrılmış depo yahut kiler mahiyetindeki bölümler, asıl kiralanana fayda sağlayıcı ve yine kiralanan ile aralarında fonksiyonel bir bağ bulunması sebebiyle, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tâbidir61.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hususlar, geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların, altı ay ve daha kısa süreli kiralandığı durumlarda uygulanmaz (TBK. m. 339). Tatil amaçlı yapı, yazlık motel, otel ve pansiyon tarzı yerler için bu durum söz konusudur ancak bu yerler de altı aydan daha fazla süreyle kiralanır ise yine bu kira sözleşmesine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır62.
58 EREN, s. 396; ÖZTÜRK, s. 1553; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 513, AKINCI, Şahin, İşyeri
Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi, AÜHFD. Cilt 57, Sayı 3, s. 39-40.
59 Ayrıntılı bilgi için bkz. § 5, I.
60 AYDEMİR, s. 28; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 211; ŞENYÜZ, s. 289; TÜREL, Erol,
Açıklamalı-İçtihatlı Türk Borçlar Kanunu’na göre Kira Sözleşmeleri, Cilt II, İstanbul 2015, s. 7,12;
ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 509-515; GÖKYAYLA, s. 1226; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 231; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 27; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 340; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 456; İNCEOĞLU, C. II, s. 24.
61 EREN, s. 396.
62 ÖZ, s. 70; NART, s. 187; URAL ÇINAR, s. 12; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 515; EREN, s. 396-
397; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 231; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 28; İNCEOĞLU, C. II, s. 30,33;
YAVUZ, s. 290 TÜREL, C. II, s. 8; GÖKYAYLA, s. 1222-1223; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s.
24
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler, TBK. 347 ile 356. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bu sona erme durumlarında ikili bir ayrıma gidilmiş; kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi 347 ile 348. maddelerde, dava yolu ile sona ermesi ise 350 ilâ 356. maddeler arasında düzenlenmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarının bildirim yoluyla sona ermesi, belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ayrı ayrı öngörülmektedir. Kiracının öldüğü ya da kiralananın aile konutu olduğu durumlar, istisnai surette bildirim yoluyla sona ermeye imkân tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona ermesi ise kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılır. Türk Borçlar Kanunu 350. maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri üç ayrı türdedir. Bunlar, gereksinim, yeniden inşa ve imar ve 351. maddede yer alan yeni malikin gereksinimidir. Türk Borçlar Kanunu 352. maddesinde kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri ise yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtarın varlığı ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunmasıdır.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin sona erme halleri, tüm konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini kapsamaz. TBK. m. 339 hükmü ile süre yönünden kısıtlamaya gidilmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin sona erme sebeplerinin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin en az altı ay ve daha uzun süreli olması gerekmektedir. Bunun yanında geçici kullanıma da özgülenmemiş olması şarttır63. Böylece, çalışmanın devamında konut ve çatılı işyeri kiraları ile kastedilenin, altı ay ve daha uzun süreli, geçici kullanıma özgülenmemiş konut ve çatılı işyeri kiralarının olduğunu belirtmek gerekir.
63 DİNÇ, s. 111; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 358; AYDEMİR, s. 28-29; YAVUZ, s. 290; ÖZ,
s. 70; NART, s. 187; URAL ÇINAR, s. 12; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 515; EREN, s. 396-397;
GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 231; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi s. 28; İNCEOĞLU, C. II, s. 30; TÜREL, C. II, s. 8; GÖKYAYLA, s. 1222-1223.
25 Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler ile Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin m. 340 vd. hükümleri ile bağdaştığı oranda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine de uygulanabilir. Özel hükmün olduğu durumlar hariç tutularak, genel hükümlerle bağdaşılan durumlarda uygulama sağlanır. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının ölmesi halinde, TBK. m. 333’deki genel hüküm yerine, TBK. m. 356 özel hükmü uygulanır. Aynı şekilde, TBK. m. 328’e göre belirsiz süreli sözleşmelerin fesih dönemi ve bildirim süreleri, TBK. m. 347 özel hükümleri sebebiyle konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanmaz. Açık olmayan durumlarda ise genel hükmün, konut ve çatılı işyeri kirasına uygulanmasının elverişlilik ve sözleşmenin ana amacına uygun olup olmadığına bakılarak, özel hükümlere aykırı olmadığı durumda, konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanır. Nitekim 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde de genel hükümlerdeki tahliye sebepleri, GKHK. m. 7’ye aykırı olmadıkça uygulanmakta idi64.
A) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN