TBK. m. 347/I ile getirilen kiracıyı koruyucu düzenlemeler kapsamında kiracı, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşme süresi bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Kiraya verene ise bu hak tanınmamıştır235. Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin feshi için haklı bir sebep olmaması halinde ve kiracı sözleşmeyle sabit borçlarını yerine getiriyorsa, ancak on yıllık uzama süresinin sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da bulunmayan bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’nda kabul edilmiştir. Kiraya veren on yıllık uzama süresi sonunda herhangi bir gerekçeye dayanmadan sadece fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Belirli ve belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de durum aynıdır236.
TBK. m. 347; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli
sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça,
234 6353 Sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun
m. 53 Geçici Madde 2’ hükmüne göre; “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan
kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 219; GÖKYAYLA, s. 1234; GÜMÜŞ,
Borçlar Özel, s. 227; ÖZ, s. 71; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 86; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 14; NART, s. 183-184; ACAR, s. 27; GÖKYAYLA, s. 1234; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 367;
KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 77; TÜRKMEN, Ahmet, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Kira
Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, ABD., Yıl 2015, Sayı 1, s. 344-345.
235 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 357; RUHİ, s. 863; ARAL/AYRANCI, s. 240,295.
236 AYDEMİR, s. 152; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 359; TÜREL, C. II, s. 98; DAŞLI, s. 156;
82
sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”
TBK. m. 347/I’de, belirli süreli kira sözleşmeleri için “…on yıllık uzama süresi
sonunda…”; ikinci fıkrasında ise belirsiz süreli kira sözleşmelerinde “…kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra…” ifadesi kullanılarak on yıllık süre sınırlaması
amaçlanmıştır. Ne var ki, “on yıl geçtikten sonra, uzama süresini izleyen her uzama yılı” şeklindeki ifade doktrinde belirsizlik ve eşitsizliğe sebep olduğu gerekçesiyle eleştirilmiştir. Bir görüşe göre; on yıllık sürenin başlangıcı bakımından hangi tarihin esas alınacağı düzenlenmemiştir. Bu haliyle kanun maddesinin soyut kaldığı ve belirli süreli kira sözleşmelerinin her birinin ayrı ayrı süresi ve süreyi izleyen uzama sürelerinin farklı olabileceği, bu sebeple kanun maddesinden çıkacak yanlış anlam sebebiyle birbirinden farklı durumların ortaya çıkabileceği savunulmuştur. Örneğin, 2 yıl süreli bir kira sözleşmesi, 10 yıllık uzama süresi ile toplam 12 yılın sonunda bildirimle fesih hakkı doğması ile, 12 yılı izleyen 13. yıl bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak 13. yıl dolunca sözleşme sona erdirilir. Buna karşılık 7 yıl süreli bir kira sözleşmesi, 10 yıllık uzama süresi ile toplam 17 yılın sonunda bildirimle fesih hakkı doğması ile, 17 yılı izleyen 18. yıl bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak 18. yıl dolunca sözleşme sona erdirilir237.
Görüldüğü üzere, belirli süreli kira sözleşmelerinin her birinde farklı farklı sonuçlara ulaşılmaktadır. Kiraya verenin, çok uzun süreler kiracının tahliyesini engellemekte, makul süreyi aşarak kiracıyı makul olmayan şekilde koruma sonucu ortaya çıkmaktadır. Doktrindeki bir görüşe göre bu durum kiraya verenin sözleşme
237 İNCEOĞLU, C. II, s. 331-332; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 360-362; BİRİNCİ UZUN, s.
83 özgürlüğünün aşırı biçimde sınırlandırılması neticesine sebep olmaktadır. Çözüm olarak on yıl uzama süresinin sonu yerine “sözleşmenin başlangıcından itibaren,
uzama süreleri de dahil olmak üzere toplam on yıllık sürenin sonunda” ifadesi tercih
edilmeli ve böylece karışıklık giderilmelidir238.
Kira sözleşmelerinde, kiracının, kiraya veren karşısında zayıf olduğu ön kabulüyle, kiracının menfaatlerini savunmaya yönelik ve mağdur olmasını engelleyici yaklaşımla Türk Borçlar Kanunu’nun hazırlandığını belirtmiştik. Doktrinde yaygın olan bu görüşün aksi de mevcuttur. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği 1955 yılında kötü bir ekonomik dönemden geçilmesi sebebiyle konut azlığı, kiralanacak taşınmaz bulunamama vb. sebeplerle daha çok kiracıyı savunan önlemler getirilmiştir. Ancak aradan geçen onlarca yılda, alınan tedbirler, yapılan konutlar, teknolojik gelişmelerle birlikte kooperatifler gibi toplu konut inşalarının artması neticesinde günümüzde birçok şehirde ihtiyaçtan bile fazla konut bulunması sebebiyle kiracıların korunmaya muhtaç durumda görülmemesi gerektiği de savunulmaktadır. Özellikle işyerlerinde durumun tam tersi olduğu, kiracının, kiraya verene nazaran daha güçlü kişiler olması sebebiyle kiracıyı aşırı savunan önlemlerin isabetsiz olduğu savunulmaktadır239. İşte, on yıl boyunca sözleşmenin kiraya veren tarafından sona erdirilememesi de, en başta belirtilen kiracıyı korumaya yönelik uygulamalardan birdir. Her ne kadar doktrinde zıt görüşler mevcut olsa da; bizim de katıldığımız hakim görüşe göre kiracının, kiraya verene göre daha zayıf konumda olduğunun ön kabulü ve buna göre kiracıyı koruyucu önlemler alınması isabetlidir. Nitekim istisnaen, kiraya veren tarafından daha iyi konumda ve maddî olarak daha güçlü kiracılar da vardır. Ancak genel olarak kiracı, konut ya da işyeri ihtiyacı olan, taşınma gibi bir durumla karşı karşıya kalmamak adına kiraya verenin birçok talebini olumlu karşılamak mecburiyetinde kalan, netice olarak kiraya verene göre daha güçsüz konumda olan taraf olduğunun kabulü gerekir.
238 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 365.
239 KILIÇOĞLU, Ahmet M, “Türk Borçlar Kanunu Tasarısına Eleştiriler” Rapor, Türkiye Barolar
84
B) ON YILLIK SINIRLAMANIN YÜRÜRLÜK KANUNU YÖNÜNDEN