Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler TBK. m. 339 vd.’da düzenlenmiştir. Ancak, buradaki hükümler sadece konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsar. Taşınır kiralarında ise bahsedilen hükümler uygulanmaz. Bununla beraber, düzenlenen bu maddeler, genel itibariyle 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un, Türk Borçlar Kanunu’na entegre edilmesinden oluşur. Her ne kadar taşınır kiralarında TBK. m. 339 vd. hükümlerinin uygulanamayacağını belirtmiş isek de, konut olarak kullanıma elverişli ancak kısmen taşınır niteliğini haiz konut ve işyerlerine223 ikinci ayrımdaki hükümlerin uygulanabileceği doktrinde kabul edilmektedir224.
Konut ve çatılı işyeriyle birlikte kullanılmak üzere bırakılan veya taşınmazla bağlılık içerisinde bulunan bütünleyici parça ya da eklentilere de TBK. m. 339 vd. hükümleri uygulanır. Meselâ, taşınmaz ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılmış eşyalar, mobilya, dolap, televizyon, dolap, kitaplık, işyeri için raf, tezgâh, hammadde hariç olmak üzere üretim makineleri vb. eşyalar da konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tâbidir. Bunun sonucu olarak, sadece kiralanan taşınmaza ilişkin değil,
223 Konut olarak kullanıma elverişli ancak taşınır niteliğine de haiz olabilecek yapıya gecekondu
örneği verilebileceği gibi, işyeri açısından ise büfelerin de çatılı işyeri hükümlerine tâbi olduğu ifade edilmektedir. TOSUN, s. 35; ERZURUMLUOĞLU, s. 83; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 210; GÖKYAYLA, s. 1218; İNCEOĞLU, C. II, s. 9. Kanımızca kullanım ve kiralama amacı esas alındığında gecekondu, özellikle büfe vb. işyerlerine ilişkin TBK. m. 339. vd. hükümlerinin uygulanması isabetlidir.
77 bırakılan eşyadaki kullanıma aykırı davranış da kira sözleşmesine aykırılık oluşturur225.
Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı tüm kira sözleşmeleri, usul ya da esas ayrımı yapılmaksızın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere dahildir. Bu sebeple bahse konu hukuki işlemlerde de Devlet İhale Kanunu yerine doğrudan TBK. m. 339/II hükmü uygulanır. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu halen yürürlüktedir. DİK. m. 75’i ortadan kaldıran herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Ayrıca 2886 Sayılı Kanun, Türk Borçlar Kanunu’na göre daha özel bir kanun olup, TBK. m. 339/II yerine, DİK. m. 75 hükmünün uygulanmasının daha isabetlidir226.
Ayrıca taraf iradeleri olmaksızın, kamu güç ve otoritesi ile kurulan kira sözleşmeleri olamayacağından, konut ve çatılı işyeri kirası da olmayacağı açıktır. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nda geçen “hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun” ifadesinin “özel hukuk esasları içinde yaptıkları” şeklinde değerlendirilmesi gerektiği yönündeki doktrindeki görüş227 daha isabetlidir.
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un aksine, Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanmasında yer bakımından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Bu sebeple Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da olduğu gibi belediye sınırı içinde olmasına bakılmaksızın ya da iskele, liman ve istasyon gibi bir ayrıma gidilmeksizin tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK. m. 339 vd. maddeleri uygulanır228.
225 AYDEMİR, s. 28; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 211; ŞENYÜZ, s. 289; TÜREL, C. II, s. 7;
ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 515; GÖKYAYLA, s. 1226; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 231; GÜMÜŞ,
Kira Sözleşmesi s. 27; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 340; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 456;
İNCEOĞLU, C. II, s. 24.
226 GÜNEL, Mustafa Cahit; Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri
Kiralarına Uygulanacak Hukuk, İÜHFM., Yıl 2014, Cilt 72, Sayı 1, s. 849-850; AYDEMİR, s. 29,206; ŞENYÜZ, s. 289; TÜREL, C. II, s. 7; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 509; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 461; İNCEOĞLU, C. II, s. 27; ÖZ, s. 71; GÜNAY, s. 1084; OKAN, Ufuk/ÜNAL, Nurdoğan, Kamu Taşınmazlarında Ecrimisil ve Tahliye, Ankara 2018, s. 133.
227 CERAN, s. 78; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 583-584; İNCEOĞLU, C. II, s. 28.
228 NART, s. 192-193; ER, s. 56; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 210-211; ÖZDOĞAN/OYMAK,
78 TBK. m. 339/I’de, konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanmasında kira sözleşmesinin süresi bakımından bir sınırlama söz konusudur. Buna göre; konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz. Bu tarz kira sözleşmeleri genel hükümlere tâbi olacaktır (TBK. m. 299). Geçici kullanıma özgülenen taşınmaza misâl olarak yazlık konut ya da fuar için kiralanan alan gösterilebilir. Aynı şekilde altı aydan kısa süreli otel odası tutma, tatil amaçlı yazlık, devre mülk niteliğindeki tatil durumlarında konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanmaz229. Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da süre bakımından herhangi bir sınırlamaya gidilmemesine rağmen, TBK. m. 339/I ile getirilen bu düzenleme uygulamadaki birçok sorunu bertaraf edici nitelikte bir düzenleme olmuştur. Nitekim kısa süreli, örneğin bir aylığına yazlık konut kiralayan kiracının, GKHK. m. 11’e göre süre bitiminden en geç on beş gün önce yapacağı bildirim ile kira sözleşmesi sonunda taşınmazı tahliye edeceğini bildirmezse, kira sözleşmesi yenilenmekteydi. Yenileme süresi ise kira sözleşmesinde yer alan süreye bakmaksızın bir yıl uzama şeklinde olmakta idi. Sonuç olarak sözleşmeyi haklı sebeple feshetmek için geçerli bir sebebi olmayan kiraya veren, yalnızca bir aylık süre ile kiraladığı taşınmazını yenileme sebebiyle boşaltamama durumu ile karşılaşmaktaydı. Adil olmayan bu uygulamanın, Türk Borçlar Kanunu kapsamında değiştirilmesi isabetli olmuştur. Süre bakımından getirilen bu sınırlama sadece süre faktörüne bağlı olmayıp, kiralananın geçici kullanıma özgülendiği durumlarda geçerli olmaktadır. Aksi halde, altı aydan kısa süreli kiralanmış olsa dahi, geçici kullanıma özgülenmemiş taşınmaz kiralarında, konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler uygulanır230.