B) ŞARTLARI
2) Gereksinimin Samimi ve Gerçek Olması
Kiraya verenin, kiralananı, kendisi, eşi altsoyu veya üst soyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin, konut ve işyeri olarak kullanma gereksiniminin samimi ve gerçek olması sözleşmenin sona ermesinin diğer bir şartıdır. Gereksinimin samimiyet ve gerçekliği hâkim tarafından değerlendirilir. Gereksinimin varlığı sadece dava tarihinde aranmaz. Yargıtay’a göre, yargılama devam ederken de gereksinim halinin devam etmesi gerekir129. Gereksinimin samimi ve gerçek olması, her türlü delille ispat edilebilir130. Kiracının kira bedelini yükseltmek amacıyla ya da kiralananı kiracısız olarak daha yüksek bir bedel ile tekrar kiralama ya da kiracısız olarak satma amacıyla hareket etmesinde ya da doğmamış ihtiyaçta, gereksinimin samimi ve gerçek değildir131. Yakın zamanda gerçekleşecek gereksinim ise Yargıtay’a göre gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul edilmiştir. “Davacı, ihtiyaçlı oğlu ile
birlikte Manisa`da kirada oturmakta iken oğlunun işyerini dava konusu taşınmazın bulunduğu İzmir`e nakledeceğini ve ayrıca evlenmek üzere olduğunu bildirip
128 BURCUOĞLU, s. 384; İNCEOĞLU, C. II, s. 381-382; TANDOĞAN, s. 244.
129 “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve
zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Y. 3. HD. T. 19.04.2018, E.
2017/10686, K. 2018/4323 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 08.02.2019); Y. 3. HD., T. 23.01.2019, E. 2018/7751 K. 2019/493; Y. 6. HD., T. 08.11.2010, E. 2010/7780 K. 2010/12272. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
130 ÖZKAN, s. 169; CERAN, s. 104; AYDEMİR, s. 195; TUNABOYLU, s. 152; PEHLİVAN,
Metin, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye, Journal of Life Economics, Cilt 4, S. 4, s. 181.
131 EREN, s. 416; İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davasında tahliyeye hükmedilmesi için ihtiyaç
iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Yakın bir gelecekte doğması muhtemel olan ihtiyaçlar da kabul edilebilir ancak gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyacın samimi olduğu söylenemez. 6. HD. 26.12.2005 tarih ve 2005/11224-12202 sayılı kararında davacının dava dilekçesinde askerliğini yapmış olan oğlunun yakın gelecekte evleneceğini ve bu sebeple davaya konu taşınmazı oğluna tahsis edeceğinden bahisle dava açmıştır. Ancak yargılama aşamasında ihtiyacı öne sürülen oğlunun evlenme hazırlığı içerisinde olmadığı hatta nişanlı dahi olmadığı ve evlilik için herhangi bir girişimde bulunmadığı anlaşılmıştır. İhtiyaç iddiası oğlunun evliliğine bağlandığından, bu sebebin gerçekleşmiş olması aranmıştır. Dolayısıyla somut olayda sebebin gerçekleşmemiş olması sebebiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, tahliyeye hükmedilmesinin isabetsiz olduğuna kanaat getirilmiş ve karar bozulmuştur. KIRMIZI, s. 407.
48
taşınmazın davalıdan tahliyesini istemiştir. Davacı tanıklarının beyanları ile ibraz edilen belge ve fotoğraflar iddiayı doğrulamışlardır. Nitekim dava açıldıktan bir müddet sonra ihtiyaçlı İzmir`de bir muhasebeci ile çalışmaya başladığını belgelemiştir. Hazır olan mevcut ihtiyaç için tahliye istenebileceği gibi, çok yakın bir zamanda gerçekleşmesi ispatlanabilen bir ihtiyaç için de tahliye istenebilir. Böyle durumlarda ihtiyacın dava tarihinde doğmadığından dava reddedilemez. Mahkemenin bu durumu nazara almadan davayı reddetmesi isabetli görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.“132
Uzun süreli nişan döneminden sonra hala evlenilmemesi ya da evlenmeye yönelik hazırlıkların başlanmaması durumunda da samimiyet unsuru eksiktir133. Aynı şekilde, kiraya verenin gereksinim duyduğunu iddia ettiği konutunu, fazla eşyalarını koymak için depo olarak kullanmak istemesi de samimiyet unsuru için yeterli değildir. Ancak buradan konut gereksinimi sebebiyle tahliye için yalnızca ikamet kastı ve amacı arandığı sonucunu da çıkarmamak gerekir. Nitekim ikamet maksadı, yerleşmek niyeti ile bir yerde oturmayı ifade eder. Böylece yazlık konut ya da eşya konulması amacıyla duyulan ihtiyaç için de kira sözleşmesi sonlandırılabilir. Ancak yazlık konut gereksiniminin söz konusu olduğu durumda, gereksinime esas alınan konutun, gerçekten yazlık vasfını haiz olması gerekir. Yazlık konut için gerçekleşen tahliyede, yazlık konut, asıl konutun tamamlayıcısı olarak kabul edilir134. Dolayısıyla asıl
132 Y. 6. HD. T. 30.10.1989, E. 1989/13393, K. 16148 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim
Tarihi: 09.02.2019)
133 “Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı
ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir.Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir.Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gereçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” Y. 6. HD., T.
22.03.2012, E. 2012/814 K. 2012/4701. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 03.06.2019); TANDOĞAN, s. 249
134 “Konut ihtiyacı; süreklilik gösteren bir ihtiyaç olup muvakkat tatil geçirme, sayfiye konaklama
ihtiyaçları gibi geçici ihtiyaçları kapsamaz. Dairemizin uygulamasında; yazlık ihtiyacının, konut ihtiyacının devamı olduğu kabul edilmekte ise de, bu halde ancak konutun mimari bakımdan yazlık olarak yapılması, kira ilişkisinin yazlık olarak kurulduğu hallere münhasır olması aranmaktadır. Süreli konut ihtiyacı dışında bir nedenin tahliye sebebi olarak kabul edilmesi sözü edilen yasanın sosyal amacı ile bağdaştırılamaz.” Y. 6. HD. T. 08.02.1991, E. 1991/1189, K. 1626 (Kazancı
49 konutun tahliye edilen kiracıya teklif edilmesine gerek yoktur135. Kiraya verenin gereksiniminin samimi olması şartıyla, konut olarak kiraladığı taşınmazını, işyeri gereksinimi için de tahliye ettirebilir. Bu noktada öncelikle kiraya verenin samimiyeti ve niyetinin içtenliği, akabinde konutun yapılacak iş için elverişli olması gerekir136.
Yargıtay’a göre, kiraya verenin ailesinin yanında oturuyor olması halinde gerçek ve samimi gereksinimin varlığı kabul edilmiştir. “Davacı reşit olup, ailesiyle
birlikte oturmaktadır. Reşit olan kimse ailesiyle birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ve toplanan deliller ile davacının ihtiyacı kanıtlanmıştır.”137 Kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması ya da ailesinin veya bir başkasının yanında meslek icra ediyor olması durumunda da gerçek ve samimi bir gereksinim söz konusudur. “Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup,
ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icap eder.”138 Hatta Yargıtay tarafından, kiraya verenin, bir başkasının evinde bedelsiz oturması halinde dahi gerçek ve samimi bir gereksinimin varlığını kabul etmektedir139. 818 sayılı Borçlar Kanunu ile TBMM’nin 1949 tarih ve
Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 08.02.2019); “Aynı konut ihtiyacının devamı olan yazlık
konutun, davalının aynı şehir ve belediye hududu içinde yaz ve kış oturulabilir konutu olduğundan bahisle boşaltılması kanunun konuluş amacında aykırı düşer. Davalının yaz kış oturduğu konutunun olması, aksinin kabulü halinde davalının yazlık ihtiyacının kabul edilmemesi ve önlenmesi demek olur. Belirtilen sebeplerle olayda 6570 sayılı Kanunun 7/son fıkrasının uygulanma olanağı yoktur. Bu cihet nazara alınmadan aksinin kabulü ile kiralananın boşaltılmasına karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.” Y. 6. HD., T. 30.04.1984, E. 1984/5292
K. 1984/5323; “Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının
bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkan tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” Y. 6. HD., T. 27.10.2014, E. 2014/11405 K.
2014/11609. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 03.06.2019)
135 BURCUOĞLU, s. 356, 380; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 657; İNCEOĞLU, C. II, s. 349. 136 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 368, 372.
137 Y. 6. HD. T. 22.03.2007, E. 2007/1360, K. 3234 (ŞAHİN, Cilt II, s. 1944.)
138 Y. 3.HD. T. 23.01.2019, E. 2018/7751, K. 2019/493. (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim
Tarihi: 10.02.2019)
139 “Davacının başkasına ait bir dairede bedelsiz olarak oturması ihtiyaç iddiasının samimi
50 247 sayılı kararı140 ile, kiraya verenin kendisinin kirada oturmasının, onun kendi taşınmazında oturma ihtiyacını kaldırmayacağı kabul edilmiştir. Gerek 818 Sayılı Borçlar Kanunu döneminde, gerek günümüzde ilgili karar ve uygulamanın yanlış olduğu doktrinde savunulmuştur141. Aksi görüş olarak, kiraya verenin kendisinin kiracı olduğu durumda, tahliye tehdidi altında bulunması şartının aranmadığı, hatta kiraya verenin bir yakınının evinde oturmasıyla dahi ihtiyaç şartının gerçekleştiği yönünde doktrinde görüş mevcuttur. Kiraya verenin kendisinin kirada oturmasının tahliye sebebi olmasının isabetli olduğuna yönelik görüşün gerekçesini, kiraya verenin, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı ve bu hakkın sahibine vermiş olduğu yetkilerden kaynaklı olması oluşturur. Buna göre, kiralanan taşınmazın maliki olmasa dahi, kira ödemeden bir konutta oturma imkânı olan kiraya verenin, başka bir konutta kira ödeyerek oturmaya devam etmesinin beklenmeyeceği savunulmuştur. Netice olarak Türk Borçlar Kanunu döneminde, kiraya verenin kendisinin kirada oturuyor olması, gereksinim nedeniyle tahliye sebebi sayıldığı görüşü doktrinde kabul görmüştür142.
Sağlık sorunları bulunan143 ya da yürüme engelli olmasına rağmen üst katlarda oturan kiraya verenin, kirada bulunan kiralananı asansörlü ya da giriş katında ise gereksinim samimi ve gerçek niteliktedir. Ancak hastalık ya da sağlık sorunları
gerçek, samimi ve zorunlu olduğu…” Y. 6. HD. T. 16.02.2011, E. 2011/90, K. 1454 (ŞAHİN, Cilt
II, s. 1930.)
140 RG. 27/05/1949 tarihli, 247 yorum sayılı kararı, s. 1619, Millî Korunma Kanununun 30.
Maddesinin V - B Bendinin 2 nci Fıkrasındaki (Gayrimenkulu Kendisi Veya Çocukları İçin Konut Olarak Kullanma İhtiyacında Kalırsa) Cümlesi Hakkında Yorum gereğince, “Kira ile bir yerde
oturmak, kendi mülkünde oturmak ihtiyacından mal sahibini vareste kılmaz.”
(http://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/7217.pdf) (Erişim Tarihi: 30/03/2019)
141 FEYZİOĞLU, Necmeddin Feyzi, Borçlar Hukuku, İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri, Cilt I,
4. Baskı, İstanbul 1980, s. 467; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 370; AYDEMİR, s. 198.
142 YAVUZ, s. 330; Bir görüşe göre; Yargıtay tarafından kiraya verenin kendisinin de kirada oturması
sebebiyle tahliyeye hükmetmesini GKHK. m. 7 ile paralel görerek isabetli bulmuştur. Nitekim kiracının aynı belediye sınırları içerisinde konutunun bulunması sebebiyle sürekli olarak tahliye istemi ile karşı karşıya kalabileceğini, kiracıya karşı bu dava hakkının mutlak olması sebebiyle risk altında olduğunu ve kendisine ait konutta oturan kendi kiracısını tahliye etmesi konusunda gerekli kolaylığın sağlanmasını savunmuştur. (BURCUOĞLU, s. 358-359); İNCEOĞLU, C. II, s. 342;
EREN, s. 416; ARAL/AYRANCI, s. 302; ERDOĞAN, s. 753; ÇINAR, İTÜSBD., s. 126.
143 “ Davacı yaşlı, felçli ve bakıma muhtaç durumda bulunduğunu, halen oturduğu kendisine ait
konutun sağlık durumuna müsait olmadığını, inip çıkma güçlüğü çektiğini, hem bu sağlık durumu hem de Kadıköy tarafına kızına yakın olması yönünden dava konusu taşınmazda oturmak istediğini ileri sürerek … davacının zaruri konut ihtiyacı dinlettiği tanık sözleri, keşif ve bakıma muhtaç ve çeşitli hastalık ve sakatlıklarla malûl olduğu hekim raporları ile tespit edilmiştir. Bu deliller karşısında tahliyeye karar vermek gerekir…” Y. 6. HD. T. 09.02.1988, E. 1987/13718, K.
51 gerekçesiyle tahliye talebinde bulunan kiraya verenin, halihazırda ikamet ettiği taşınmazı kiracıya teklif etmesi gerekir144. Sağlık sorunları nedeniyle gereksinim iddiasında, Yargıtay tarafından samimiyet, gerçeklik ve zorunluluk unsuru daha titiz bir incelemeye tâbi tutulmaktadır. Nitekim bulunduğu yerdeki gürültü, havanın kirli olması ya da trafik yoğunluğu gibi yakınmalara sahip kiraya verenin, bunların yanında şikâyet edilen durumların özel bir rahatsızlık sonucu doğurmadığı hallerde, gereksinim iddiasının gerçek ve samimiliği için yeterli kabul edilmemektedir145.
Kiraya veren kendi konutunun kirada oturduğu yere ile kıyasla daha emniyetli olması sebebiyle gereksinim iddiasında bulunulması durumunda, Yargıtay, iddianın kanıtlanması halinde tahliyeye hükmetmektedir. Dolayısıyla özellikle yaşlı kişilerin oturdukları yerin, kendi konutlarına nazaran daha emniyetsiz olması sebebiyle gereksinim iddiasında bulunmaları halinde gereksinim iddiası gerçek ve samimi görülmektedir146.
Kiraya verenin oturduğu taşınmazın ihtiyaçlarına cevap verememesi halinde, yine kendisine ait taşınmaza gereksinim duyabilir. Kiraya verenin evlenmesi, çocuklarının doğması, üniversitede eğitim gören147 çocuklarının yanına dönmesi gibi
144 TANDOĞAN, s. 250; EREN, s. 416; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 658; ÖZDOĞAN/OYMAK,
s. 541; İNCEOĞLU, C. II, s. 344-345.
145 “Davacı, şuanda oturduğu yerin kendisine ait olmakla beraber, yerin büyük cadde üzeri olup çok
trafik gürültüsüne maruz bulunduğunu, bu bakımdan rahatsız olduğunu, oysa yine kendine ait olup davalının kirası altında bulunan dava konusu taşınmazın tâli yol üzerinde ve gürültüsüz bulunması sebebiyle burada oturmak istediğini ileri sürerek, bu taşınmazın tahliyesini istemiştir… Trafik yoğunluğu ve gürültüsü, büyük kentlerde özellikle işlek yol ve caddeler üzerinde bulunan konutlar için genel ve kaçınılmaz bir sosyal problemdir. …bu durumda davanın reddedilmesi gerekirken…”
Y. 6. HD. T. 20.09.1991, E. 1991/10014, K. 10638 (BURCUOĞLU, s. 363-364); İNCEOĞLU, C. II, s. 347.
146 “davacının daha muhafazalı kiralananda oturmak istediği, … mahallinde yapılan keşifte dinlenen
bilirkişi raporunda, davacının halen oturduğu evin bahçe duvarlarının tam olmadığını ve dışarıdan her zaman girilebileceğini ve yaşı, evin durumu, yalnız oturması nedeniyle davacının korku içinde yaşamasının olağan olduğunu… 79 yaşında bir kadının her zaman için içeri girilmesi mümkün olan ve emniyet içinde yaşamayı sağlamayan bahçe içindeki evinde oturmaya zorlanamaz. Kendisinin malik bulunduğu daha emniyetli ve huzurlu yaşayacağı kiralananda oturmak istemesi de ihtiyacın kabulünü gerektirir.” Y. 6. HD. T. 24.10.1983, E. 10116, K. 10094
(BURCUOĞLU, s. 369-370); RUHİ, s. 99; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 697-698; AKGÜN AKAY, s. 50.
147 Eğitim durumuna bağlı gereksinim kabul edilebilir ancak somut duruma göre karar verilir.
Örneğin, 6. HD. 10.12.2001 tarih ve 2001/9210-9526 sayılı kararıyla, davacının Bilkent Semtinde ikamet ettiği, ikametinin çocuklarının okuluna uzak olduğu ve okula yakın olan taşınmazına olan gereksinimini ileri sürerek tahliye talebinde bulunduğu dava, “ Ankara gibi her türlü ulaşım imkanı
52 durumlarda hâli hazırda ikamet ettiği yerin küçük gelmesi, yurtdışında ikamet eden kiraya verenin, yurda dönmesi veya başka bir yere atanması ya da atanma gibi sebeplerle başka bir yere taşınmak zorunda kalması halinde kiraya verenin kiraya verenin eşinin, kişiliğinin, ekonomik güvenliğinin ya da huzurunun tehlikeye düşmesi sebebiyle ayrı yaşamayı talep ettiği ve hâkimin ayrı yaşamaya hükmettiği hallerde de kiraya verenin eşinin samimi gereksiniminden söz edilebilir. Bununla beraber ödeme güçlüğü çeken kiraya verenin daha az gidere sahip konutuna geçmek istemesi halinde o konutun kısmen boşaltılmasını (yaşayış tarzına göre canlı ve cansız mallarını da beraberinde bulundurma hakkı münasebetiyle) isteyebilir. Yine kiraya veren garaj ve konuta giriş çıkış sağlayacak yol da tamamlayıcı unsur olduğundan gereksinim olarak öne sürebilir148.
Memur olarak mesleğini icra eden kiraya verenin, emekli olması durumunda kirada bulunan çatılı işyerine, serbest doktorluk, avukatlık vs. gibi kendine ait işyerinde çalışmak niyetinde ise işyerine gereksinim duyabilir. Bununla birlikte hâli hazırda mesleğini icra eden esnafın işini yürütebilmesi için yerinin yeterli gelmemesi ya da kiraya veren askerden yakın zamanda dönecek oğlunun işyeri ihtiyacı için de kiracısını tahliye edebilir. Ancak kiraya verenin işyeri gereksinimi duyduğunu iddia ettiği işyerinde yapacağı iş için yeterli olmaması, sağlık durumunun işe elverişli olmaması ya da iş için gerekli ruhsat izin, karar vb. alınmamış olması gereksinimin iyi niyetli ve samimi olmadığını gösterir149. Gereksinim iddiasındaki kiraya verenin, yapacağı iş için yeterli olup olmaması somut olaya göre değerlendirilmektedir. Örneğin, elektrik malzemeleri satmak için işyeri gereksinimi iddiasında bulunan iki çocuklu ve hamile kiraya verenin gereksinimini samimi ve gerçek olarak
olan bir şehirde konutun uzak oluşu tahliye sebebi sayılamaz.” Şeklinde değerlendirmede
bulunarak, gereksinimi samimi, gerçek ve zorunlu görmemiştir; Y. 6. HD., T. 16.06.2015, E. 2015/966 K. 2015/6001. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 03.06.2019); KIRMIZI, s. 413.
148 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 370-371; YAVUZ, s. 331; TANDOĞAN, s. 247-248.
149 TANDOĞAN, s. 252,258-259; “…tespiti yapılmış davacı vekilinin ise iş bu rapora dava konusu
dükkandan daha küçük ancak ayakkabı satış yeri olarak kullanılan üç dükkanın fotoğrafını da dosyaya sunarak itiraz ettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda Mahkemece yapılacak iş davacının itirazlarının değerlendirilmesi, sunulan emsallerle ilgili kayıtların da incelenerek bilirkişiden rapor ya da yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmak sureti ile taşınmazın davacının ihtiyacına uygun olup olmadığının tespit edilip, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken…” Y. 3. HD., T.
02.05.2017, E. 2017/2632 K. 2017/6409. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
53 değerlendirmiştir. “TBK.nın 350/1. maddesi gereğince işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
istenebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, işyerinin de yapılacak işe uygun ve elverişli olması gerekir. Davacının ihtiyaçlı kızının nüfus kayıtları dikkate alınarak birisi 2012, diğeri 2014 doğumlu iki çocuğu bulunduğu, dava tarihinde de yaklaşık 8 aylık hamile olduğunun anlaşıldığı, yargılamanın süren aşamalarında yaklaşık 3 yaşında ve 5 aylık bakıma muhtaç iki bebeği bulunan bir annenin elektrik malzemeleri satmak için dükkan açması ve işletmesi iddiasının samimi olamayacağı, eşinin de aynı mahiyette iş ile iştigal ettiği nazara alındığında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Belirtilen tüm bu hususlar kişiye bağlı özel durumlar olup, bir kadının ailesine katkıda bulunmak için çalışmasına engel bir durum teşkil etmez. Yapılan yargılamada dinlenen tanık beyanları da davacının kızının işyeri açma isteğinde samimi olduğunu göstermektedir. Öte yandan yapılan keşif sonrası alınan bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazın yapılmak istenen işe uygun olduğu da anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, değerlendirmede yanılgıya düşülerek yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”150
Yurtdışında ikamet eden ancak tatil amaçlı yurda gelen kiraya verenin ihtiyacı samimi görülmüştür. Nitekim Yargıtay bir kararında kendisi, oğlu ve hamile olan gelininin birlikte yakınlarının evinde ya da otel motel türünde bir yerde tatil geçirmelerinin zorunluluğuna vurgu yapılmıştır. Yıllarını yurtdışında geçiren kimsenin, yurt ve yakınlarının özlemini çekmesinin mümkün olduğu, Türk örf ve âdetlerinden kopmama arzusunun makûl olduğunun kabulü gerektiği kabul edilmiştir. Bu durumda mevcut şartlar itibariyle yıllık tatilini geçirmek üzere Türkiye’ye geldikleri zamanda konutta kalmak için açılan gereksinim sebebiyle tahliye davasındaki ihtiyacın samimi ve gerçek olduğu kabul edilmiştir151. Ancak burada yer
150 Y. 6.HD. T. 27.10.2015, E. 2015/6348, K. 9119 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi:
22.02.2019)
151 KIRMIZI, s. 404; AYDEMİR, s. 197; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 658; YAVUZ, Kira Hukuku,
s. 702; Y. 6 HD. T. 13.06.2012, E. 2012/5810, K. 8832; “…kocası ile yurt dışında çalıştığını,
Türkiye`ye izinli geldiklerinde halen babasının evinde bazen de diğer akrabalarının yanında ve otelde kaldıklarını izinli geldiklerinde kendilerine ait kalabilecekleri bir evlerinin olmadığından mecuru satın aldıklarını devamlı kalabilecekleri bir yerleri olmadığından eşya dahi
54 verilen Yargıtay uygulaması tatil amaçlı konut hakkındadır. Yurtdışında çalışanlar veya ikamet edenlerin gereksinimi hususunda hâkim tarafından karar verilirken, gereksinim iddiasında bulunan kiraya verenin yurda kesin dönüş yapmış olması aranmaktadır152.
İşyeri gereksinimi sebebiyle tahliye talebinde bulunan kiraya verenin, çalışmaması, boşta olması153, gereksiniminin varlığına karine teşkil eder. Ancak burada da gereksinim iddiasına konu taşınmazın, yapılacak işe uygun olması aranır154. Yargıtay uygulamalarında, bir şirkette müdür pozisyonunda görev alan155 ve boşta olmayan, çalışmayan davacının işyeri gereksinimini, halen bir işi olup bu işi terk etmeden ikinci bir iş yapma isteği nedeniyle gereksinimini, yurtdışında çalışırken emekli olan ancak yurda kesin dönüş yapmayan dolayısıyla henüz doğmamış bir
getiremediklerini beyan etmişlerdir. …Davanın konusu, ihtiyaç iddiasına dayanan tahliye isteğinden ibarettir. Davacının eşi ile birlikte yurt dışında çalıştığı yıllık iznini Türkiye`de geçirdiği, geldiğinde babasının evinde veya otelde kaldığı dosyadaki delillerle sabittir. O halde, yıllık tatili geçirmek üzere Türkiye`ye geldiğinde kalmak üzere açılan bu tahliye davasında ihtiyaç iddiası gerçekleştiğine göre tahliyeye karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından direnme kararı onanmalıdır.“ YHGK. T. 31.05.1989, E. 1989/6-291,
K. 1989/402 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 11.01.2019)
152 Yurda kesin dönüş yapmamakla birlikte Türkiye’de kalan eş ve çocuklarının gereksinimi konusu
ayrı tutulmuştur. Böyle bir durumda Türkiye’de kalan eş ve çocukların gereksinimi nedeniyle tahliye talep edilebilir. AYDEMİR, s. 197; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 659; BURCUOĞLU, s.