C) YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE SONA ERME
3) Tahliye Davası Açılması İçin Gerekli Süreye Uyulması
TBK. m. 350/II’de yer alan, “… belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı…” hükmü gereği kiraya veren tarafından yeniden inşa ve imar
sebebiyle tahliye talep edilecek ise belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla belirlenen tarihten başlayarak bir ay içerisinde tahliye davasını açması gerekir211. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyenin sağlanması için önceden bir bildirimde bulunmaya gerek yoktur, TBK. m. 350/II hükmündeki bir aylık süreye uyulması
209 TANDOĞAN, s. 282; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 673-674; İNCEOĞLU, C. II, s. 408.
210 EREN, s. 421; TANDOĞAN, s. 282; YAVUZ, s. 336; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 355;
İNCEOĞLU, C. II, s. 410; AKGÜN AKAY, s. 101.
211 “Türk Borçlar Kanun`unun 350/2. maddesi hükmüne göre kiralananın yeniden inşa veya imar
amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.” Y. 6. HD. T.
09.03.2016, E. 2015/8256, K. 2016/1814 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 07.04.2019)
71 yeterlidir. Ayrıca kiraya veren tarafından, en geç davanın açılması için öngörülen sürede yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açacağını kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı daha uzamış olur212 (TBK. m. 353).
4) Kiraya Verme Yasağı
Kiraya veren, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyesini sağladığı taşınmazı, inşa ve imar işi yapılmaksızın eski durumu ile haklı sebep olmadan üç yıl geçmedikçe bir başkasına kiraya veremez213 (TBK. m. 355). Ayrıca inşa ve imar işi gerçekleşmiş olsa bile tahliyesi sağlanan kiracının öncelik hakkı mevcuttur. Bu hak, kiraya verence yapılacak yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Buradaki bildirim, yeniden inşa ve imar işinin tamamlanmasını müteakiben, kiracıya taşınmazı yeni durumuyla ve duruma göre yeni fiyatıyla kiralayıp kiralamayacağını sorulmasını içerir. Kiracı bu bildirime bir ay içerisinde müspet bir cevapla karşılık vermez ise kiralama hakkını kaybeder (TBK. m. 355/II). TBK. m. 355 hükmünde yer alan “kiralayamaz” ifadesi, kiraya verenin bu yükümlülüğünü ihlal ederek bir başkasıyla kira sözleşmesi akdettiği hallerde, yeni kira sözleşmesinin geçersizliği sonucunu
212 Y. 3. HD., T. 20.12.2017, E. 2017/7209 K. 2017/17902; ODYAKMAZ, s. 163;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 676; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 384; ÖZDOĞAN/OYMAK,
s. 548; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 751; ÖZ, s. 80; İNCEOĞLU, C. II, s. 416; Ayrıntılı bilgi için bkz. İkinci Bölüm, V.
213 “…yeniden inşa ve tadil sebebiyle taşınmazın boşaltılmasına rağmen kiralayan mal sahibi
inşaattan vazgeçtiği takdirde, mücbir sebeblerin bulunması hali müstesna, eski kiracıya tercih hakkı tanımakla yükümlü olduğu ve bu hakkı bertaraf etmedikçe üç sene süreyle kiralanan eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı sonucu çıkmaktadır. Şu halde yeniden inşa veya tadilin gerçekleşmemesi halinde eski kiracıya bir tercih hakkı verilmek zorunludur.” Y. 13. HD. T.
16.12.1983, E. 1983/6882 K. 8989 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 07.04.2019);
"anılan maddedeki nedenle kiracı tahliye edildikten sonra yeniden inşa edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerinin eski kiracıya kiralama tercih hakkı verilmiştir. Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz" denilmektedir. Anılan yasal düzenleme gereğince davalının davacıya eski kiracılık hakkı nedeniyle teklifte bulunması gerekir. Bu haliyle davalının davacıya kiralama konusunda teklif götürmeyerek 6570 sayılı Yasanın 15/2-3 maddesine aykırı davrandığı açıktır. Davacının davalı tarafından açılan tahliye davasını kabul etmesi ve icraya verilmeden yeri boşaltması davalıyı haklı konuma getiremez. Şu durumda zarar kapsamı belirlenip sonucuna göre belirlenecek tazminata hükmedilmek gerekirken davanın tümden reddi doğru değildir. Bu nedenle usul ve yasaya aykırı olan kararın bozulması gerekmiştir.” Y. 4. HD. T. 26.04.2005, E. 2004/7947,
K. 2005/4436 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 07.04.2019); Y. 3. HD., T. 17.01.2019, E. 2017/4122 K. 2019/282; Y. 3. HD., T. 18.09.2017, E. 2017/3589 K. 2017/12111. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
72 doğurmaz. Buradaki netice, kiraya verenin bu davranışı ile eski kiracısına karşı kanun ile korunmuş bir borcunu ihlal etmesidir ve tazminat yaptırımına bağlanmıştır214.
Kiraya verenin kiralama yasağına aykırı davranması halinde, o eski kiracısına son kira yılında ödemiş olduğu bir yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla tazminat ödemek zorunda kalır215. İnşa ve imar işleminden sonra taşınmazda kiracı ihtiyacına ayrılan kısımdan geriye kalan bir yer yoksa kiracıya teklif yapılmasına gerek yoktur. Ancak kiraya veren tarafından sadece kiracının yeniden kiralama hakkını kullanamaması amacıyla geriye yer bırakılmamışsa burada kiraya verenin iyi niyetinden söz edilemez ve hakkın kötüye kullanılması216 söz konusudur (TMK. m. 2). Kiracı, inşa ve imar işlemi sonrası kendisine yeni haldeki taşınmazda yer verileceği hususunda anlaşma yaparak tahliye davası açmaksızın taşınmazı boşaltmış ve taşınmazın son halinde kendisine önerilen yer için kira bedelinde anlaşamazlarsa, sözleşmenin esaslı unsuru üzerinde uyuşma olmaması sebebiyle yeni kira sözleşmesi kurulamaz217.
5) Dava Hakkı
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası hakkı kiraya verene tanınmıştır. Bunun yanında malikin de tahliye davası açmaya hakkı vardır. Paylı mülkiyetin söz
214 ÖZ, s. 80; AYDEMİR, s. 213. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 384; YAVUZ, s. 329; ŞENYÜZ,
s. 317; KARAHASAN, s. 1133; BURCUOĞLU, s. 472-473; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 108;
ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 217-218; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 676-677; ÖZTÜRK, s. 1574; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 340; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 323; KIRMIZI, Kira Hukuku, s.
585; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 871; CERAN, s. 117; DİNÇ, s. 119; İNCEOĞLU, C. II, s. 420- 421; AKGÜN AKAY, s. 113; KIRMIZI, s. 554; CERAN, Kira Sözleşmeleri, s. 956-957; Y. 6. HD., T. 19.01.2016, E. 2015/7205 K. 2016/102. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
215 EREN, s. 422.
216 TMK. m.2 “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına
uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.”
217 TANDOĞAN, s. 286; “ …Somut olayda …Dükkanın anlaşma gereği tahliyesi ve yıkılması ile eski
kira sözleşmesi kesin olarak sona ermiştir. … kira bedeli, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır. Sözleşmenin meydana gelmesi için kavram bakımından önemli olan unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. …davacı teklif olunan kira bedelini kabul etmediğinden ve uyuşmazlık bedelden çıktığından, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin kurulduğu kabul edilemez. Bu durumda taraflar arasında bir kira ilişkisi mevcut olmadığından davanın tamamen reddi gerekir.” Y. 13. HD. T. 9.12.1983, E. 1983/6909,K. 1983/8752 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 03.04.2019)
73 konusu olduğu durumda, pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliğiyle mülkiyet söz konusu olduğu durumda ise tüm ortakların birlikte dava açmaları şarttır218.
6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde, malikin ya da malik olmayan kiraya verenin yeniden inşa ve imar maksadıyla tahliye davası açabilmesi hususu doktrinde tartışmalı idi. Nitekim, bir görüşe göre; yeniden inşa sebebiyle tahliye davasını hem malik hem de malik olmayan kiraya verenin açabileceği belirtilmiştir. Ancak diğer bir görüşe göre kiraya veren ile malik arasındaki hukukî ilişkinin, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açmasına engel olmaması gerektiği, hatta kiraya verenin gerekirse yeniden inşa ve imar girişiminde malikin muvafakatı bulunduğunu da belgelendirerek haklılığını kanıtlamasını savunulmaktadır. Üçüncü görüşe göre ise; ikinci görüş genişletilmiştir. Malik sıfatına haiz olmayan kiraya verenin, yeniden inşa ve imar sebebine dayanarak tahliye davası açabilmesi için, malik ile arasındaki ilişkinin bu girişimi sadece engellememesi değil, direkt olarak bu hususta izin verilmiş olması halinde dava açabileceğini savunulmuştur. Gerekçesi ise malikin nisbi bir hak tanıdığı hukukî ilişki ile, intifa hakkı sahibinin bile yapamayacağı şeyi yapabilme sonucunun çıkarılmaması gerektiğidir. Hatta, kira sözleşmesi neticesinde öngörülen yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davasının, kiraya veren olmayan ancak malik olan kişi tarafından açılmasına da karşı çıkılmıştır. Nitekim günümüzde malik sıfatına haiz olmayan kiraya veren de yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açabilmektedir. Söz konusu durumun konut ve çatılı işyeri için olduğu düşünüldüğünde, kira sözleşmesinde zayıf durumda olan kiracıyı korumaya yönelik yaklaşım ile malik olmayan kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmesi çelişmektedir219.
C) YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE SONA ERME