B) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAVA
2) Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Dava Yoluyla Kiracıdan
Kiracıdan kaynaklanan dava yoluyla tahliye sebepleri ayrıntılı olarak incelenmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplere ise ileride ayrıca yer verilmiştir. Kiracıdan kaynaklanan dava yoluyla tahliye sebepleri, kiracının tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve kiracının kiralananı başkasına kiralamasıdır. Bu sebeplere dayanmak için belirli şartların oluşması gerekmektedir.
a. Kiracının Verdiği Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Sona Erme aa. Kavramı
Geçerli olarak kurulmuş bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde, kiracı, sözleşme sonrası kiralananı teslim aldıktan sonra, kiraya verene, kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak beyan etmiş olabilir. Buna rağmen tahliyeyi taahhüt ettiği tarihte kiralananı terk etmez ise kiraya veren bu tarihten başlamak üzere bir ay içerisinde icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir73 (TBK. m. 352/I). Tahliye taahhüdü, bizzat kiracının kendisi tarafından verilmelidir74. Kiracı birden fazla olduğu takdirde, tahliye yükümlülüğü bölünemeyen bir borç olduğu için, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir. Zira, kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdüne dayanarak yalnızca kiraya
73 Y. 6. HD., T. 26.05.2010, E. 2010/2015 K. 2010/6263; Y. 6. HD., T. 08.03.2010, E. 2009/12238
K. 2010/2452; Y. 6. HD., T. 19.03.2013, E. 2013/1920 K. 2013/4720; Y. 8. HD., T. 28.02.2018, E. 2017/4711 K. 2018/2893; Y. 6. HD., T. 17.09.2014, E. 2014/9023 K. 2014/9961; Y. 6. HD., T. 14.03.2016, E. 2015/9993 K. 2016/1961; Y. 6. HD., T. 25.09.2014, E. 2014/9368 K. 2014/10385. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
74 ERDOĞAN, s. 697; RUHİ, Cemal Ahmet, Kira Hukuku (En Son Yargıtay İçtihatları İle), Cilt II,
Ankara 2011, s. 1307; YAVUZ, s. 337; CERAN, s. 107; ŞENYÜZ, s. 317; KARAHASAN, s. 1004; ÖKTEM ÇEVİK, Seda, Kira Sözleşmesine Etkisi Bakımından Kiralananın Devri ve Sınırlı Aynı Hakka Konu Olması, İstanbul 2016, s. 283; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 681; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 104; ALTUNTOP, Merve, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yazılı
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 2014, S. 19, s. 523-524;
ÖZTÜRK, s. 1579; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 326; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 799-800; KAYAR, s. 301; İNCEOĞLU, C. II, s. 423-424; AKGÜN AKAY, s. 132; KIRMIZI, s. 505.
30 veren tarafından tahliye davası açılabilir. Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik tarafından tahliye taahhüdüne dayanarak dava açılamaz75.
Kiraya veren tarafından kiralananın üçüncü bir kişiye satımı söz konusu olduğunda, kiracının eski malike verdiği tahliye taahhüdü geçerliliğini korur. Bu sebeple yeni malik tarafından tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak bunun için eski malik tarafından, tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan hakların, alacağın temliki hükümlerine dayanarak yazılı bir şekilde yeni malike temlik edilmiş olması gerekir. Alt kira söz konusu olduğunda ise durum farklıdır. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisini devreden eski kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulmuştur. Dolayısıyla ilk kiracının vermiş olduğu yazılı tahliye taahhüdü geçersiz olur. Hâl böyle olunca, kiraya veren tahliye taahhüdünü kira ilişkisini devralan yeni kiracıya karşı kullanamaz76.
Türk Borçlar Kanunu ile, tahliye taahhüdü kapsamında iki önemli değişikliğe gidilmiştir. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde de tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye mümkündü ve 7/a maddesinde düzenlenmişti. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun aksine, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmesi halinde geçerli olacağı düzenlenmemişti. Hâlbuki, doktrinde ve uygulamada yine de teslimden sonraki bir tarihin varlığı aranmaktaydı. TBK. m. 352/I ile kanuna açıklık getirilerek, tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte alınması halinde geçerli olduğu hüküm altına alınmıştır. Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye davasının, taahhütte belirtilen tarihi takip eden bir ay içerisinde açılması gerektiği hususu da Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da düzenlenmemişti. İİK. m. 272 hükmünden kıyasen aynı sonuca ulaşılmaktaydı. Bunun yerine TBK. m. 352/I ile, icra takibinin ve tahliye davasının, tahliye taahhüdündeki tarihi takip eden bir ay içerisinde açılması gerektiği açıkça hüküm altına alınarak isabetli bir düzenleme yapılmıştır77.
75 TUNABOYLU, Müslim, Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları, 2. Baskı, Ankara, 2007 s. 102;
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 389; ERDOĞAN, s. 696-697; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 342; İNCEOĞLU, C. II, s. 434.
76 ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 181,182.
31
bb. Şartları
aaa. Yazılı Şekil Şartına Uyulmuş Olması
Tahliye taahhüdü yazılı olarak düzenlenmek zorundadır. Böylece öngörülen şekil şartı, aynı zamanda geçerlilik şartıdır. Taraflar yazılı şekil şartı yerine daha ağır olan resmî şekil şartını kararlaştırabilir. Buna karşılık, şekil şartını hafifletici, örneğin yazılı şekil şartını kaldıran anlaşmalar yapamazlar78.
bbb. Taahhüdün Tahliye Tarihini İçermesi ve Tahliye Süresi
Tahliye taahhüdü, tahliye tarihini açık bir biçimde içermelidir. Tarihi belirli olmayan ya da tarih yazılmamış tahliye taahhütleri geçersiz olur. Tahliye davası ve icra takibi, taahhütte belirtilen tarihi takiben bir ay içerisinde açılmış olmalıdır. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede tahliye davasını açacağını yazılı şekil şartına uyarak kiracıya bildirdiği takdirde, artık dava açma süresi bir yıl uzamış olur79 (TBK. m. 353).
ccc. Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmiş Olması
Tahliye taahhüdü, tahliye tarihini içermesi gerektiği gibi aynı zamanda kira sözleşmesinin kurulmasından, hatta kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte
78 EREN, s. 422-423; TANDOĞAN, s. 198; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 386; YAVUZ, s. 337;
AYDEMİR, s. 221; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 104; KARAHASAN, s. 1006; ERDOĞAN,
s. 697; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 99; ALTUNTOP, TAAD, s. 522; ÖZTÜRK, s. 1578;
GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 341; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 326; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 798; İNCEOĞLU, C. II, s. 427; AKGÜN AKAY, s. 134-135.
79 ŞENYÜZ, s. 317; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 389; YAVUZ, s. 338; ERDOĞAN, s. 697;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 652; ÖZTÜRK, s. 1579; ALTUNTOP, TAAD, s. 526; İPEK, s. 77; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 342-343; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 328; KIRMIZI, Kira Hukuku,
s. 537; İNCEOĞLU, C. II, s. 428; AKGÜN AKAY, s. 136; TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 916.
32 verilmiş olmalıdır80. Tahliye taahhüdü şartlı olarak düzenlenebilir81. Ancak doktrinde tahliye taahhüdünün hiçbir kayıt ve şarta bağlanmaması82 gerektiği kabul edilmektedir. Kira sözleşmesi metni içindeki bir bölümde tahliye taahhüdü alınmasıyla da sözleşmeden önce veya sözleşmenin ikmali sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersiz olur83. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’ndaki kiracıyı korumaya yönelik en önemli düzenlemelerden biri de tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ikmalinden, özellikle de kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiğidir. Çünkü kira sözleşmesi anında verilen taahhüdün, konut ya da çatılı işyerine ihtiyaç halinde bulunan kiracının, özgür iradesinden kaynaklanmadan baskı altında verildiği kabul edilmektedir84. Kiracının irade bozukluğuna uğradığını ispat etmesine gerek de yoktur. Her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde, sonraki yılları için alınan tahliye taahhütlerini de aynı şekilde değerlendirilmektedir. Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada kiraya veren tarafından, kiracıya imzalatılacak sözleşme yanında bir de üzerinde tarih bulunmayan ya da ileri bir ikmal tarihi atılmış tahliye taahhüdü imzalatılarak bu maddede yer alan şartı bertaraf etmeyi amaçladıkları durumlarda, kiracı tarafından derhal kiraya verene bir protesto göndererek ya da taahhüdün hükümsüzlüğünün tespiti sebebiyle dava açarak, usulüne aykırı olarak alınan tahliye taahhüdünün ileride kullanımı engellenmelidir85.
Kira sözleşmesinin ikmalinden sonraki bir tarihte verilen taahhütte, kiracının konut ve işyeri ihtiyacından kaynaklı baskı altında olmadığının ve taahhüdün geçerli olduğunun kabulü gerekir. Ancak, bu taahhütte dahi kiracı başka bir şekilde baskı altında olduğunu ileri sürerek taahhüdün geçersiz olduğunu iddia edebilir. Örneğin
80 “…tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin 15.8.1997 kira akdinin düzenlenme ve başlangıç
tarihin 18.8.1997 olup tahliye taahhüdünün kira akdinden daha önceki bir tarihle verilmiş olması sebebiyle serbest irade ürünü olmadığı ve kira akdi teessüs etmeden verilen taahhüdün geçersiz bulunduğu taraflar arasında daha önceki yıllarda yapılmış bir kira akdinin bulunduğunun da ispatlanamadığı anlaşıldığından talebin reddine karar verilmesi gerekmiştir.” Y. 12. HD. T.
08.10.2001, E. 2001/14811, K. 15781 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları) (Erişim Tarihi: 03.04.2019)
81 ERDOĞAN, s. 698; CERAN, s. 108; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 101; ALTUNTOP, TAAD, s.
530.
82 ŞENYÜZ, s. 318; KARAHASAN, s. 1006; KIRMIZI, s. 514.
83 ÖZKAN, Hasan, Açıklamalı-İçtihatlı Tahliye ve Kira Tespiti Davları ve Tatbikatı, İstanbul, 2007,
s. 148.
84 KARAHASAN, s. 1010; EREN, s. 423; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 387.
33 kira bedelini ödediğine dair makbuz almayan kiracıya aynı döneme ilişkin kira bedelini tekrar ödettirebilmek için kiraya veren tarafından dava açılmış ve bu davadan kurtulmak amacıyla kiracının taahhüt vermesi durumunda baskı altında olması sebebiyle taahhüt geçersiz olur86.
Usulüne uygun olarak alınan tahliye taahhüdü ile, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içerisinde yetkili merciye87 yapılan tahliye talebi ile, kiralananın tahliyesi sağlanabilir.
b. İki Haklı İhtar Sebebiyle Sona Erme aa. Kavramı
TBK. m. 352/II’ye göre, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu sözleşme süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde her bir kira yılı süresi içerisinde kira bedelini ödememesi sebebiyle kiracı iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuş ise kiraya veren tarafından dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Bunun için kiraya veren, kira süresinin bitiminden ya da bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlamak üzere bir ay içerisinde dava açmalıdır. Buradaki bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu süre içinde kiraya veren tarafından tahliye talebinde bulunulmazsa dava hakkını kaybeder88.
86 TANDOĞAN, s. 197-198; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 794-795.
87 Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri, yetkili
mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. İlamsız icra takibi yoluyla tahliye iki şekilde mümkündür. Kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi söz konusu olduğunda ilamsız icra yoluna başvurarak icra dairesi marifetiyle tahliye talebinde bulunulabilir. Görev ve yetki konusunda ayrıntılı bilgi için bkz. § 6, I.
88 TANDOĞAN, s. 199; AYDEMİR, s. 227-228; TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 987;
ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 390; EREN, s. 424; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 564; İNCEOĞLU, C. II, s. 441; KIRMIZI, s. 533-534; Y. 3. HD., T. 07.11.2017, E. 2017/6856 K.
2017/15404; Y. 6. HD., T. 19.11.2015, E. 2015/6918 K. 2015/10105; Y. 6. HD., T. 30.03.2015, E. 2015/2990 K. 2015/3140; Y. 6. HD., T. 10.04.2014, E. 2014/3187 K. 2014/4780; Y. 6. HD., T. 02.03.2015, E. 2015/1441 K. 2015/2014. (Lexpera Hukuk Bilgi Sistemi) (Erişim Tarihi: 01.06.2019)
34
bb. Şartları
aaa. Aynı Kira Süresi ya da Kira Yılı İçin İki Haklı İhtarda Bulunulmuş Olması
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu sözleşme süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde her bir kira yılı süresi içerisinde kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtarda bulunulmuş olması gerekmektedir. Ardışık olarak iki kira bedeli ödenmese bile her ay için ayrı ayrı ihtarda bulunulması gerekir. Farklı kira süresi ya da kira dönemi içerisindeki iki ayrı kira bedelinin ödenmemesi halinde ya da bir ihtara konu olan kira bedelini bölerek iki ayrı ihtara konu edilmesi89 halinde de iki haklı ihtar şartı gerçekleşmemiş olacaktır. Süresi belirtilmeyen, yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelinin yıllık ödenmesi yönünde karar kılınan durumlarda, TBK. 352/I maddesine göre iki haklı ihtar sebebiyle tahliye hükümleri uygulanmaz90.
bbb. İhtarın Yazılı Olması ve İçeriği
Tahliye taahhüdünde olduğu gibi, burada da ihtarlar yazılı şekil şartına bağlanmıştır (TBK. m. 352/II). Bunun sonucu olarak sözlü ihtar geçerli değildir. Yapılacak yazılı ihtarda, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ilişkin olduğu, bedelin miktarı ve ödeme istek ile gereğinin belirtilmesi şarttır. Aksi halde geçerli bir taahhütten söz edilemez91.
89 "İlk ihtarın keşide edildiği 6.6.2003 tarihi itibariyle Haziran 2003 ayı kirası da muaccel hale
gelmesine rağmen, davacı bir ihtara konu olabilecek kira paralarını bölerek iki ayrı ihtara konu ettiğinden davada iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bundan zühul olunması hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.” Y. 6. HD. T. 28.06.2004, E. 2004/5185, K. 5278 (Kazancı Hukuk Yargı Kararları)
(Erişim Tarihi: 08.04.2019)
90 AYDEMİR, s. 228; EREN, s. 424-425; YAVUZ, s. 338-339; ŞENYÜZ, s. 319;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 386-688; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 104-105; GÜMÜŞ, Kira
Sözleşmesi, s. 331; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 824; İNCEOĞLU, C. II, s. 441-442; AKGÜN
AKAY, s. 160-161.
91 EREN, s. 425; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 390; ÖZDOĞAN/OYMAK, s. 564; GÜMÜŞ,
35
ccc. İhtarın Haklı Olması
Kiraya veren tarafından yapılan ihtarın haklı gerekçelere dayanması gerekmektedir. Örneğin, usulüne uygun olarak kiracı tarafından yapılan ödeme, kiraya veren tarafından kabul edilmemiş ve akabinde ihtarda bulunulmuşsa burada haksız ihtar söz konusudur. Zira kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer. Asıl kira bedeli olabileceği gibi, yan giderlerin ödenmesine ilişkin usulüne uygun ihtarlar da haklı ihtar sayılır. Kiraya veren tarafından ihtar yapılmış, ancak ihtarın kiracıya tebliğinden önce ödeme gerçekleşmiş ise ihtar artık haklı olmaz. Buna karşılık ihtarın tebliğinden hemen sonra kiracı tarafından ödeme yapılmış olsa bile, ihtarın haklılığı ortadan kalkmaz. Görüldüğü üzere, ihtarın tebliği konusundaki zamanlama önem arz etmektedir92.
ddd. Bir Ay İçerisinde Tahliye Talebinde Bulunulması
Kira süresinin bitiminden ya da bir yıldan uzun süreli kira sözlemlerinde ihtarın yapıldığı kira süresinin bitiminden başlamak üzere bir ay içerisinde kiraya veren tarafından dava açılmalıdır. Buradaki bir aylık süre hak düşürücü süredir. Bir aylık süre içerisinde dava açılmaz ya da kira sözleşmesi sona erdirilmez ise kiraya veren tarafından iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamaz. Ancak kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava hakkına başvuracağını yazılı olarak bildirdiği durumlarda, dava açma süresi TBK. m. 353’e göre bir yıl uzamış sayılır93.
92 RUHİ, C. II, s. 1371; EREN, s. 425; YAVUZ, s. 338-339; ERDOĞAN, s. 970; YAVUZ, Kira
Hukuku, s. 825; İNCEOĞLU, C. II, s. 446; AKGÜN AKAY, s. 155; UYAR, Talih, Kiralanan Taşınmazın ‘Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt)’ Nedeniyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi, ABD., Yıl 2009, Sayı 1, s. 102.
93 AYDEMİR, s. 228; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 391; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 105;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 652; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 566; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 826; TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 988.
36
c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması Sebebiyle Sona Erme
aa. Kavramı
TBK. m. 352/III’e göre, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan ile aynı ilçe ya da belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması mümkündür. Bu takdirde, kiraya veren kira sözleşmesi sırasında durumu bilmediği takdirde, sözleşme bitiminden başlamak suretiyle bir ay içinde sözleşmeyi sonlandırmak üzere dava yoluna başvurabilir. TBK. m. 352/III hükmünün lafzından da anlaşılacağı üzere, yalnızca konut tahliyeleri için bu yola başvurulabilir. Çatılı işyeri gibi taşınmazların tahliyesi için ise TBK. m. 352 uygulanamaz94.
bb. Şartları
aaa. Kiralananın Bulunduğu İlçe veya Belde Sınırları İçinde Kendisinin ya da Eşinin Oturulabileceği Bir Konuta Sahip Olması
Kiracıya ya da eşine ait taşınmazın, nitelik olarak kendi ihtiyaçlarına uygun ve konut olarak kullanmaya elverişli olması ve aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bulunması gerekir. Bu durumda, kiraya verenin ihtiyacı aranmaz95.
Kiraya veren, kiracının eşine ait bir konutunun bulunması sebebiyle dava yoluyla kira sözleşmesinin sonlandırılması talebinde bulunabilir. Ancak bunun için eşin kiracı ile birlikte yaşaması gerekmektedir. Kiracı ve eşi için ayrılık kararı bulunduğu durumlarda bu sebebe dayanarak tahliye davası açılamaz. Ancak bir görüşe göre, memurluk vb. sebeplerle ayrı yaşayan eşler için de bu maddeye dayanılarak tahliye davası açılamaz96, Aksi bir görüşe göre de, iş, öğrenim, sağlık sorunları ya da askerlik gibi sebeplerle ayrı kalmaları durumu birlikte yaşama şartına engel teşkil
94 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 392-393; TANDOĞAN, s. 271; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s.
337; İNCEOĞLU, C. II, s. 461-463; TUNABOYLU, Fesih ve Tahliye s. 1087; AKGÜN AKAY, s. 168.
95 EREN, s. 426; TANDOĞAN, s. 269; YAVUZ, s. 340; ERDOĞAN, s. 1031; AYDEMİR, s. 233-
234; ŞENYÜZ, s. 321; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 105-106; KARAHASAN, s. 1122;
ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 111; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 678; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 347; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 575; KIRMIZI, s. 543.
37 etmez97. Her ne kadar doktrinde iki zıt görüş mevcut olduğu görülmekte ise de, eşler arasındaki iş, sağlık, eğitim gibi sebeplerle geçici bir ayrılık söz konusu olduğu durumlarda ikinci görüşün dikkate alınması gerekir. Memurluk gibi sürekli ayrılık halinin mevcut olduğu ve eşlerin artık makul olmayan süreler itibariyle birlikte yaşayamadıkları durumda ise birinci görüşe göre hüküm kurulması isabetli olur.
Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtardan kaynaklanan sona erme sebeplerinin aksine, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli konutunun bulunması sebebiyle tahliye davası için önceden ihtar zorunluluğu aranmaz. Birden fazla kiracının bulunduğu kira sözleşmelerinde, kiracılardan herhangi birinin eşinin oturmaya müsait aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içerisinde bir konutunun bulunması sebebiyle tahliye davası açılamaz. Kira sözleşmeleri tüm tarafları kapsayan ve bölünemeyen bir sözleşmedir. Dolayısıyla, kiralananı boşaltma borcu da bölünemez. Bu sebeple, kiralananın tahliyesi istenemez. Keza, kiracılardan bir kısmının kiralananda kalması, bir kısmının tahliye edilmesi, tahliyeden beklenen amacı ve faydayı gerçekleştirmez98.
Türk Borçlar Kanunu ile yürürlükten kalkan GKHK. m. 7’de “aynı şehir veya belediye hudutları” deyimi geçmekte idi. Bu haliyle birçok belediyeden oluşan büyükşehirlerde tahliye konusunda sorunlar yaşanmakta idi. Bir görüşe göre99, kiracının ya da eşinin sahibi olduğu konut ile kirada oturduğu konutun aynı büyükşehir belediye sınırlarında olmasına rağmen farklı belediyeye bağlı bölgelerde olsa dahi tahliye davası açılabilir. Ancak doktrinde düzenlemenin isabetli bulunmadığına dair görüş de mevcuttur100. Metropol büyüklüğündeki şehirlerde, örneğin İstanbul Şile’de kira sözleşmesi kapsamında kiralananda oturan kiracıya ait İstanbul Silivri’de bulunan konut sebebiyle tahliye davası açılabileceği sonucunu doğurmaktaydı. Aradaki mesafenin 144 kilometre101 olduğu göz önüne alındığında, bu durumda alınan tahliye kararı kiracıyı mağdur konuma düşürmekteydi. Kiraya verene göre daha zayıf
97 ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 392; İNCEOĞLU, C. II, s. 468. 98 TANDOĞAN, s. 273; EREN, s. 426-427.
99 TANDOĞAN, s. 274.
100 Bir görüşe göre, yapılan düzenleme yerinde değildir. Gerekçe ise yeni uygulamanın, TMK. m. 2’de
öngörülen dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğurabilecek nitelikte olmasıdır. (RUHİ, C. II, s. 1306.)
101 İstanbul Şile-Silivri arası mesafe 144 km.’dir. (Erişim Tarihi: 02.04.2019)
38 konumdaki kiracıyı koruma yönündeki yaklaşımı sebebiyle TBK. m. 355/III’de “ilçe veya belde” şeklinde düzenlenmiştir. Böylece yukarıda izah edilen sorun aşılmıştır, bu haliyle düzenleme isabetlidir.
bbb. Kira Sözleşmesi Kurulurken Kiraya Verenin Durumdan Haberdar Olmaması
Kiraya veren, kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunduğundan haberdar olmamalıdır. Yoksa buna rağmen sözleşme yapması, tahliye talebinden zımnî olarak vazgeçtiği anlamına gelir102. Kiracının korunması açısından değerlendirildiğinde sözleşme anında durumdan haberdar olan kiraya verenin, bu sebeple dava açamaması isabetlidir. Nitekim; kira sözleşmesi kurulurken, kiraya veren tarafından kiracı ya da eşinin oturulabilir bir konutu olduğu bilmesi ve buna rağmen tahliye davası açabilmesi; kiracının taşınmasından çok kısa süre sonra dava açarak hakkın kötüye kullanılmasına neden olabilir. Görüldüğü üzere, GKHK. m. 7’nin aksine, Türk Borçlar Kanunu’nda kanun lafzı gereğince “kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması
sırasında bunu bilmiyorsa” şeklinde yapılan düzenleme ile kiracıyı korumaya yönelik
hareket edilmiştir103.
ccc. Konutun Kullanıma Elverişli Olması
TBK. m. 355/III’e göre, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gereklidir104. Konut oturmaya elverişli değil ise tahliye davası açılamaz. Oturmaya elverişlilik sadece taşınmazın niteliği açısından değil, kiracının kendisinin ya da ailesinin sosyal ve sağlık durumları açısından da değerlendirilmelidir. Nitekim
102 TANDOĞAN, s. 269; EREN, s. 427; CERAN, s. 116; TUNABOYLU, s. 509; ÖZKAN, Kira
Sorunları, s. 112; ÖZKAN, Kira Sorunları, s. 181; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 679; İPEK, s. 84;
GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 346; İNCEOĞLU, C. II, s. 478-479.
103 TANDOĞAN, s. 269-270.
104 “…tahliye kararı verilebilmesi için, varlığı ileri sürülen evin kiralananla aynı şehir veya belediye
hudutları içinde olması, bu evin kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesine kayıtlı bulunması, evin sıhhi ve sosyal bakımından kiracının ailesi, efradı ile oturabileceği vasıfta olması şarttır. Bu üç şartın birlikte mevcudiyeti halinde başka herhangi bir araştırma yapma zorunluluğu ve ihtara ihtiyaç yoktur.” Y. 6. HD. T. 28.01.2013, E. 2012/16418, K. 2013/1082 (Kazancı Hukuk Yargı
39 kiracının kendi evinin kötü şöhretli bir sokakta bulunması, çocuğunun eğitim gördüğü yere uzak olması, şahsî ve ticarî ilişkilerine uygun olması gibi durumlar da göz önünde bulundurularak oturmaya elverişlilik tespit edilmelidir. Örneğin, kiracıya ait konutun kendisi veya ailesinin sağlığına uygun bulunmadığı durumda, bu iddia bilirkişi incelemesi ve hekim raporlarıyla tespit edilebilir ve oturmaya elverişlilik hususunda