1) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Aralarında belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi bulunan taraflardan kiracı, sözleşme süresi bitiminden asgarî on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK. m. 347). Kiracı böyle bir bildirimde bulunmaz ise taraflar arasındaki mevcut kira sözleşmesi aynı şartlar altında bir yıl daha uzatılmış sayılır. Kiracıyı koruma amacı taşıyan nispî emredici nitelikteki bu hükmün aksine yapılan sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür. Ancak bu süre kiracı lehine azaltılabilir yahut tamamen kaldırılabilir. Kiracıya tanınan fesih bildirim hakkı sayesinde sözleşme sürenin bitimiyle birlikte sona erer. Bunun için, on beş günlük süre içerisinde, yani kira sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önceki süre zarfında bildirim kiraya verene ulaşmış olmalıdır65.
64 NART, s. 220-221; AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 641.
65 EREN, s. 411; NART, s. 221; KIRMIZI, s. 369-370; YAVUZ, s. 322-323; AYDEMİR, s.
26 Kiracıya tanınan bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı, kiraya verene tanınmamıştır. Başka bir deyişle, kira sözleşmesinde süre bitimine on beş gün süre kala yapılacak bir fesih bildirimi ile kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren, her uzama yılı bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir sebep sunmaya gerek kalmaksızın sona erdirebilir. Yine kiracı için olduğu gibi, bu hak kiraya verenin menfaatini de koruyucu niteliktedir. Dolayısıyla taraflar bu hak için aleyhinde sözleşme yapamazlar, sözleşmeye kayıt koyamazlar. Buna rağmen yapılan sözleşme ya da kayıtlar, kiracı için olduğu gibi, kesin hükümsüz olur66.
On yıllık süre sonunda kiraya veren, her uzama yılı bitiminde bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bahsedilen bu hak, 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da tanınmamış olup, Türk Borçlar Kanunu ile sağlanmıştır. Doktrinde on yıllık uzama süresinin, uzun bir süre olduğu ve 5 yıla indirilmesi gerekliliği ifade edilmektedir. Ancak bizim de katıldığımız hakim görüşe göre bu düzenleme gerek kiracıyı koruma gerekse kirayı vereni koruma amacı taşımaktadır. Dolayısıyla, 10 yıllık sürenin korunması isabetli olur67.
2) Belirsiz süreli Konut ve Çatılı işyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
Türk Borçlar Kanunu’nun geneline hakim olan kiracıyı koruma amacı, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de geçerlidir. Bu itibarla, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, genel hükümlere göre dilediği zaman fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Hâlbuki, kiraya veren, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında olduğu gibi kira başlangıcı itibariyle on yıl uzama süresi geçtikten sonra sözleşmeyi fesih bildirimi ile sonlandırılabilir. TBK. m.
ÖZTÜRK, s. 1555; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 237-238; GÜMÜŞ, Kira Sözleşmesi, s. 309-310; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 403; İNCEOĞLU, C. II, s. 315; ERZURUMLUOĞLU, s. 107; KAYAR, s. 298; CERAN, s. 88; RUHİ, s. 862-863; AKGÜN AKAY, Merve, Konut ve Çatılı
İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Ankara 2017, s. 15; GÜNAY, Erhan, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Ankara 2017.s. 144; AKKURT/ERDOĞAN/TOKAT, s. 421; DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 314.
66 AYDEMİR, s. 152; EREN, s. 411; TÜREL, C. II, s. 99. 67 EREN, s. 412.
27 348’de geçen “…genel hükümlere göre fesih bildirimiyle…” ifadesiyle kastedilen, haklı sebebin varlığının aranması değildir. Bu hüküm fesih süresi ve usulüne ilişkin TBK. m. 348 vd. maddelerindeki hükümlere uyulması anlamını taşır68.
Kira sözleşmesinin belirli süreli ya da belirsiz süreli olması fark etmeksizin, konut ve çatılı işyeri kirasının söz konusu olduğu durumlarda fesih bildirimi yazılı şekil şartına bağlanmıştır. TBK. m. 348’e göre yazılı koşul bir geçerlilik koşuludur. Konut ve çatılı işyeri kirasında fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmamış ise bildirim geçersiz olur ve bildirime dayanarak fesih isteminde bulunulamaz69.
3) İstisnai Durumlarda Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi
a. Aile Konutu
Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda, kiracı, eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği hususu TBK. m. 349’da belirtilmiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeye taraf olur ise kiraya veren tarafından yapılacak fesih ya da ödeme süresi bildirimlerini hem kiracıya hem de eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır70.
68 KIRMIZI, s. 377; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 411-412; İNCEOĞLU, C. II, s. 318; ÖZ, s. 76;
GÜNAY, s. 1059; KAYAR, s. 298; CERAN, s. 90; AKGÜN AKAY, s. 21; YAĞCI, Kürşad,
Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası, Yıl 2018, Cilt 76, Sayı 2, s. 629; DOĞAN, s. 63.
69 NART, s. 221-222; EREN, s. 412; DOĞAN, s. 66; YAVUZ, s. 324; AYDEMİR, s. 192;
AYDOĞDU/KAHVECİ, s. 648. ARAT, Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Kira Sözleşmesinin
Sona Ermesine İlişkin Hükümleri s. 31; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 95-96; ÖZTÜRK, s. 1555;
AYDEMİR, s. 155; TÜREL, C. II, s. 102; GÜMÜŞ, Borçlar Özel, s. 337; GÜMÜŞ, Kira
Sözleşmesi, s. 314; KIRMIZI, Kira Hukuku, s. 412,417; YAVUZ, Kira Hukuku, s. 674;
ERZURUMLUOĞLU, s. 108; GÜNAY, s. 1105; AKGÜN AKAY, s. 30; BİRİNCİ UZUN,
Tuba, Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi, İÜHFD., Cilt 8, Sayı 2, s. 142;
DİNÇ/BAHADIR/ÜNER, s. 315.
70 EREN, s. 412; RUHİ/RUHİ, Kira Hukuku, s. 96; ÖZTÜRK, s. 1554; Aile konutu niteliğindeki
28
b. Kiracının Ölmesi
Kiracının ölmesi durumunda genel hükümlere göre, mirasçılar fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler (TBK. m. 333). Ancak konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının ölmesi durumunda, ölen kiracının ortakları ya da kanuni mirasçıları ile, ölen kiracı ile aynı konutta oturan kişilerin, kira sözleşmelerine uymaya devam ettikleri takdirde, kira sözleşmesine taraf olmak suretiyle sözleşmeyi devam ettirecekleri hususu düzenleme altına alınmıştır71 (TBK. m. 356).
B) KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAVA