Yeniden Kiralama

Kanunda yeniden imar ve inşaya ilişkin yeniden kiralama yasağı iki şekilde düzenlenmiştir. Bunlardan ilki, kiralananın bir işlem görmeden eski hali ile başkasına kiralanamayacağıdır. Burada amaçlanan, tahliye sebeplerinin kiraya veren tarafından kötüye kullanılmasını önlemektir. Kötü niyetli kiraya veren, yeniden inşa ve imar sebebine dayanarak kiralananı tahliye ettikten sonra herhangi bir işlem yapmadan kiralananı başkasına kiraya vermek isteyebilir. Kanun koyucu böyle bir durumda,

159 Uygur, s. 1861.

kiralananın eski haliyle, tahliye edilen önceki kiracısından başkasına üç yıl süresince kiralanamayacağını ifade ederek kiracıyı korumak istemiştir.

Yeniden kiralama yasağının ikinci şekli ise TBK madde 355 hükmünün ikinci fıkrasının ikinci cümlesinde düzenlenen, kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya üzerinde imar amaçlı işlem yapılması durumunda, kiraya veren kişinin kiralama konusunda eski kiracısına öncelik hakkı tanıması gerekliliğidir. Bu halde kiralananın üzerinde tahliye sebebinde belirtilen değişiklik yapıldıktan sonra kiralananın yeni hali ile bir başkasına kiraya verilmesi durumu söz konusudur. Kiraya veren, kiralananı yeni durumu ve yeni belirlenecek kira bedeli ile tekrar kiralamayı isteyip istemediğini kiracıya soracaktır. Kiracı yeni şartlar altında kiralamayı isterse artık kiraya veren, söz konusu kiralananı başkasına kiraya veremeyecektir. Kiracıya verilen öncelik hakkı bertaraf edilmedikçe, kiralanan üç yıl süresince bir başkasına kiraya verilemeyecektir.

Kiracının yeniden kiralama konusunda öncelik hakkını kullanabilmesi için; kiracıya, yeni kira bedelini de içeren teklif yapılmalıdır. Kiraya veren bu teklifi yapmadan kiralananı başkasına veremeyeceğinden; kiracıya yapılan bu teklif önem arz etmektedir. Kanun koyucu, bu teklifin tahliye edilen kiracıya yazılı bir bildirimle yapılması gerekliliğini belirtmiştir. Yazılı bildirim şartı getirilmesi ispat açısından da kolaylık sağlayacaktır. Bildirimin resmi şekilde yapılması ile alakalı bir düzenleme olmadığından, teklifin adi yazılı bir şekilde yapılması yeterlidir.

Kiracıya yapılacak teklife dair bildirimin hangi sürede yapılacağı konusu önemlidir.

Kiraya verenin, bu bildirimi yapması gereken süre bakımından kanunda herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Burada kanuni düzenleme olmadığından kiraya verenin, kiracının öncelik hakkını kullanmasını engellemek için, yeniden inşa ve imar bittikten çok sonra bildirimde bulunması söz konusu olabilir. Bu şekilde geç bildirimde bulunulduğunda, kiracıya tanınan bu hakkın bir anlamı kalmamış olur. Bu nedenle kiraya verenin, yeniden inşa ve imar bittikten sonra, bildirimi dürüstlük kuralına uygun bir sürede yapması gerekir. Bize göre de kiralananın tahliyesi sebebinde belirtilen işlem yapılıp kiralanan yeniden kullanıma hazır hale geldiğinde, vakit kaybetmeksizin hemen kiracıya bildirimde bulunulmalıdır. Kiraya veren tarafından yapılan yazılı tekliften sonra, kiracı öncelik hakkını kullanmak isterse bu hakkı bir ay içerisinde

kullanmak zorundadır¹⁶⁰. Bir aylık süre, tahliye edilen eski kiracıya yazılı bildirim şeklinde teklifin yapılmasından itibaren işlemeye başlayacaktır. Kiracı bu sürede öncelik hakkını kullanmazsa artık hakkını kaybedecektir. Yine kiracı bu sürede bildirime karşı sessiz kalırsa, olumlu ya da olumsuz iradesini kiraya verene iletmezse sürenin bitiminden itibaren, kiralayan bu yeri istediği bir başka kişiye kiraya verebilecektir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir.

Kiracının, kendisine yapılan yazılı teklif üzerine tahliye ettiği kiralananı yeni koşullarda tekrar kiralayacağını belirttiği durumlarda; taraflar arasında tekrar kiralamaya ilişkin yapılan sözleşmenin yeni bir sözleşme mi olacağı yoksa var olan sözleşmenin yeni bir bedelle devam mı edeceği konusunda bir yasal düzenleme yoktur.

Burada kiralananın tahliyeden önceki hali ve yeni halindeki kiraya vereni ile kiracısı aynıdır. Ancak kiralanan yeni hali ve bedeli ile kiracıya ikinci kez kiralanmış olduğundan, her iki sözleşme birbirinden farklıdır. Çünkü kira sözleşmesinin asli unsurlarından olan kiralanan ile kira bedelinde farklılık mevcuttur. Doktrinde çoğunlukla kabul edilen görüş; taraflar arasında yeni durumda tekrar yapılacak sözleşmenin yeni bir sözleşme olacağı yönündedir¹⁶¹.

Kiralananın yeni haliyle kiracı tarafından tekrar kiralanması değil de bir üçüncü kişi tarafından kiralanması da söz konusu olabilir. Bu durumda üçüncü kişi ile yapılan kira sözleşmesi geçersiz olmayacaktır. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılmış olsa da bu aykırılık sözleşmenin geçerliliğini etkilemeyeceğinden, kiraya veren ile üçüncü kişi arasında yapılan kira sözleşmesi geçerli olarak kurulmuştur. Eski kiracının öncelik hakkını kullanmak istememesi halinde zaten yaptırım konusu gündeme hiç gelmeyecektir. Kanunun düzenlemesine göre; kiralanana ilişkin üçüncü kişi ile sözleşme yapan kiraya veren, öncelik hakkını kullandırmadığı eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Kanunda sadece tazminat ödeme yükümlülüğü şeklinde bir yaptırım öngörülmüş; kira sözleşmesinin geçerliliğine ilişkin bir düzenleme yer almamıştır.

160 Eren, s. 1861.

161 Burcoğlu, s. 474; Zevkliler, Gökyayla, s.385; Akyiğit, s. 216.

Kanunda, kiracının öncelik hakkı devam ettikçe yani bu hak bertaraf edilmedikçe; üç yıllığına kiralananı bir başka kişiye kiralama yasağı öngörülmüştür. Burada üç yıl olarak kabul edilen sürenin hangi tarihten itibaren başlayacağına ilişkin herhangi bir yasal düzenleme yoktur. Sürenin başlangıcını belirlemede, yukarıda belirtilen yeniden kiralama yasağının iki farklı şekline göre ayrı ayrı değerlendirme yapmak gerekir.

Tahliye edilen kiralananda hiçbir değişik yapılmaksızın kiralananın eski halini koruması söz konusu olduğunda; üç yıllık sürenin, kiralanın boşaltılması tarihinden itibaren işlemeye başlamış olduğu kabul edilmelidir¹⁶². Kiralananın tahliyesi sağlanmış ancak hiçbir işlem yapılmamış olduğundan, sürenin başlangıcında tahliye tarihi esas alınır. Çünkü kiralananda herhangi bir değişiklik yapılmadığı için süreye de ihtiyaç olmaksızın tahliye ile birlikte hemen başkasına kiralanması mümkündür. Eğer ki kiralananda yeniden inşa veya imar amaçlı değişiklik yani bir işlem yapılmış ise bu sürenin, kiralananın yeni durumunun ortaya çıktığı andan itibaren başladığını kabul etmek gerekecektir. Burada da kiralanan, yeni hali tamamlandığında kiraya verilmeye hazır hale gelmektedir. Kanaatimizce de üç yıl olarak getirilen sürenin kiralananın yeniden inşa edilmesinden ya da imar amaçlı işleme uğramasından sonra başladığını kabul etmek, kiracıyı korumak bakımından daha yerinde olacaktır.