İhtarlar Haklı Olmalı

Yapılan iki farklı ihtarın aynı zamanda haklı olması şartı aranmaktadır. Kira parasının ödenmesinin gerektiği yani ödeme borcunun muaccel hale geldiği andan itibaren ihtarın gönderilmesi gerekmektedir. Bu durum ihtarın haklı olması için mecburidir.

Dolayısıyla haklı olmaktan kastedilen, kira bedeli ödeme borcunun muaccel olması ve

204 Yargıtay 3. HD., 2017/8712 Esas ve 2018/1848 Karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 18.06.2019.

205 Aydoğdu, Kahveci, s. 687.

206 Yargıtay 3. HD., 2017/4574 Esas ve 2017/12847 Karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 18.06.2019.

muaccel hale gelen borcun ödenmemesinin haklı bir gerekçesinin olmamasıdır²⁰⁷. Bu nedenle kira borcu henüz muaccel olmadan önce yapılan ihtarlar haklı ihtar sayılmayacaktır.

Burada kira bedelinin ne zaman muaccel olduğunun tespit edilmesi, ihtarın haklılığının belirlenmesi açısından önemlidir. TBK m. 314’de kira bedelinin muaccel olma zamanının öncelikle sözleşmeye göre, sözleşmede hüküm yoksa yerel adetlere göre, bu şekilde ne zaman muaccel olacağı tespit edilemediyse her ayın sonunda muaccel olacağını belirtmiştir. Taraflar kira borcunun ne zaman muaccel olacağı konusunda aralarında mutabakata varmışlarsa, kararlaştırılan bu tarihten önce kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla ihtar çekilemez. Çekilmiş olursa da bu ihtara dayanılarak iki haklı ihtarın oluşması sebebiyle tahliye talep edilemez. Kira parasının ne zaman ödeneceği sözleşmeyle kararlaştırılmış olsa da kiracının uzun süre boyunca sözleşmede kararlaştırılan tarihten farklı zamanlarda yaptığı ödemeye kiraya veren karşı çıkmamış olabilir. Böyle bir durumda taraflar arasında kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılandan farklı zamanda ödeneceğine ilişkin örtülü bir kabul olduğundan, sözleşmede kararlaştırılan tarihte kira bedelinin ödenmediğinden bahisle çekilen ihtar haklı olmayacaktır²⁰⁸.

Yargıtay da kira parasının muaccel olması gerektiği yönünde verdiği bir kararında;

“…davacı, 2007 Şubat ayı kirasını sözleşmeye göre henüz istenebilir hale gelmeden 05.02.2007 tarihinde keşide ettiği ihtarla istemiş olmakla bu ihtarın haklı olduğu kabul edilemez. Bu nedenle iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmediğinden bahisle davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”²⁰⁹ şeklinde ifade etmiştir.

Yine kiracı tarafından usulüne uygun şekilde ödeme yapılmasına rağmen kiralayan tarafından bu ödeme kabul edilmemiş ve bedelin ödenmediği gerekçesiyle kiracıya ihtar gönderilmiş ise ihtarın haklı olduğundan söz edilemeyecektir. Kiraya verenin kötü niyetli olarak iki farklı ihtar sebebini kullanmasının önüne geçilmesi gerekmektedir. Aksi halde kiraya veren keyfi olarak kira bedelini almayıp sonrasında

207 Atabekoğlu, s. 177; Aydoğdu, Kahveci, s. 686; Burcuoğlu, s. 223; İnceoğlu, s. 446; Öztürk, s. 1581;

Doğan, s. 195.

208 Aydoğdu, Kahveci, s. 687.

209 Yargıtay 6. H.D., 20.03.2008 tarih ve 722 Esas ve 3362 karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 18.06.2019.

da iki farklı ihtar çekebilir. Ancak bu ihtarlar haklı olmadığı için kiraya verenin bu ihtarlara dayanması söz konusu olamaz. Kira bedelinin bir para borcu olduğu kabul edildiğinde, kira borcu, borcun ifa edileceği yere göre götürülecek borç niteliğindedir.

Ödemenin uygun şekilde yapılmasına rağmen kiralayan tarafından kabul edilmemesi durumda kiracı, ifa yeri yargıcından kira bedelini tevdi edeceği bir yer tayin edilmesini isteyerek kira bedelini oraya yatırmalıdır. Böylece hem kiracıyı borcunu ifa ettiği için temerrüt durumundan kurtulacak hem de kiraya verenin kira bedelini almaktan kaçındığı ispat edilerek, kiraya veren tarafından haklı olmadığı halde ihtar çekilmesi önlenmiş olacaktır. Kiraya verenin kira bedeli ödenmediği gerekçesiyle haksız yere ihtar çekmesinin de önüne geçilecektir.

Uygulamada kiraya verenlerin, kira bedeli karşılığında kiracıdan ticari senet alması da sık karşılaşılan yöntemlerden birisidir. Kiracıdan senet alınması durumunda kira sözleşmesinin ifa yeri değişmektedir²¹⁰. Burada ödeme yeri artık kiracının olduğu yerdir. Ödeme, senet borçlusunun yani kiracının ticaret yerinde veya böyle bir yeri yoksa konutunda yapılmalıdır. TTK m. 755 hükmü uyarınca bir ticari senedin ödenmesi için senet borçlusuna ibraz edilmesi gerekmektedir. Burada kiraya verenin kiracının ikametgâhına gidip senedi ibraz ederek kira bedelini talep etmesi gereklidir.

Kira bedelinin ödenmesi için ticari bir senet verilmiş ve bu senet tahsile verilmeden kiraya veren kişinin elinde duruyorsa, senet elinde olup da tahsil etmek için gerekli işlemleri yapmayan kiraya verenin, senedin ödemediği gerekçesiyle kiracıya doğrudan ihtar göndermesi halinde iki haklı ihtar oluşmayacaktır²¹¹. Burada kiraya veren kişinin öncelikle senedin tahsilini kiracıdan istemesi gerekir. Bundan sonra senet ödenmediği için ihtar çekebilecektir.

Kira sözleşmesinde kira bedeli dışında yan giderlere ilişkin bir bedel de söz konusudur.

Bu yan giderlere ilişkin bedelin ödenmemesi de söz konusu olabilir. TBK m. 352/2 hükmünde açıkça kira bedelinin ödenmemiş olmasından bahsedilmiştir. Bu nedenle yan giderlere ilişkin bedelin ödenmemesi haklı ihtar sebebi olmayacaktır^. Yan giderler, kira bedeli niteliğinde olmayıp, kira bedelinden farklı bir kalemi oluştururlar. Bu nedenle, yan giderlerin ödenmediği gerekçesiyle bu sebebe dayanılarak taşınmazın

210 Yavuz, s. 681; Zevkliler, Gökyayla , s. 387; Aydoğdu, Kahveci, s. 687; Tunaboylu, s. 1018.

211 Zevkliler, s. 262.

tahliyesinin istenilmesi mümkün olmayacaktır. Ancak yan giderlerin ödenmesi talebi TBK m. 315 hükmüne göre yapılabilir.

Kiracının, kira bedelinin bir kısmını ödeyip bir kısmını ödememesi yani eksik ödeme yapması da söz konusu olabilir. Bu durumda, kira bedelinin eksik kalan kısmının ödenmesi için kiracıya ihtar çekilebilir. Kiraya veren tarafından eksik ödenen bedel için çekilen ihtarın genel itibariyle haklı olduğu kabul edilmektedir²¹². Ancak eksik olan miktarın oranına da bakmak gerekir. Kira bedelinin yarı yarıya ödenmemesi durumunda haklı ihtar söz konusu iken; çok küçük bir miktarın ödenmemesi durumunda haklı ihtar sayılmayacaktır. Kira bedelinin çok önemsiz kısmının eksik yatırılması dürüstlük kuralı gereğince haklı ihtar sebebi olarak kabul edilmemelidir²¹³. Mesela; kira bedelinin 20 TL eksik olduğu gerekçesiyle çekilen ihtar hakkaniyet ilkesi gereğince haklı sayılmaz.

İhtarların haklı olarak kabul edilmesi için, kiracıya gönderilen ihtarların usulüne uygun olarak kiracıya ulaşmış olması da gerekmektedir. Kiracıya yapılan tebligatın usule uygun olması bu nedenle önemlidir. Ayrıca ihtarın haklı olabilmesi için; kiracıya gönderilme tarihi değil, kiracıya ulaştığı yani tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır.

Kiracıya ihtar gönderilmiş ancak henüz tebliğ edilmemişken kiracı ödeme yapmış olabilir. Burada kiracının ihtar eline ulaşmadan ödeme yapması söz konusudur. Bu durumda ihtar gönderildiğinde kira bedeli ödenmemiş olsa da ihtar eline ulaşmadan önce kiracı ödeme yapmış olduğundan, artık ihtarın haklı olduğundan söz edilemeyecektir. Kira parasının adreste ödemeli posta ile ödendiği durumlarda kiracı, ihtar kendisine ulaşmadan önce parayı postaneye yatırırsa artık haklılıktan söz edilemeyecektir²¹⁴.

Yargıtay 3. HD. nin 02.10.2018 tarihli kararı; “...davacı 06/11/2014 tarihli ihtarname ile Kasım 2014 kira bedelinin, 05/12/2015 tarihli ihtarname ile de Aralık 2015 kira bedelinin ödenmesini ihtar etmiştir. 05/12/2015 tarihli ihtarname davalılara 09/12/2015 tarihinde tebliğ edilmiş olup, Aralık 2015 kira bedeli aynı tarihte ödenmiştir. 09/12/2015 tarihinde yapılan Aralık 2015 ayı kira bedelinin saat 09:27'de

212 İnceoğlu, s. 449; Doğan, s. 194.

213 Abdulkadir Arpacı, Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, İstanbul, 2002, s. 131; Doğan, s. 194; İnceoğlu, s. 449; Yavuz, Özen, Acar, s. 310.

214 Aydoğdu, Kahveci, s. 687.

ödendiği dosyada bulanan hesap özetinden anlaşılmakta olup ihtarnamenin tebliğ edildiği saat PTT kayıtlarından tespit edilemediğinden, ikinci ihtara konu Aralık 2015 kira bedelinin, ihtarnamenin tebliğinden önce ödendiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı, davacının dava açmakta haksız olduğu anlaşılmakla konusuz kalan dava nedeniyle davalıların yargılama giderleri ile vekalet ücretinden sorumlu tutulamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”²¹⁵ şeklindedir.

Yargıtay’ın söz konusu kararından da anlaşılacağı üzere, kira bedelinin ödenmesine ilişkin ihtar kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı ödeme yapmışsa artık haklı ihtar sebebine dayanılarak tahliye davası açılamayacaktır. İhtarın kiracıya tebliğ edildiği gün ile ödemenin aynı gün olduğu durumlarda, ödemenin ihtarın kiracıya tebliğinden önce yapıldığı kabul edilmektedir. Kiracı lehine bir değerlendirmenin yapıldığı söylenebilir. Ödemenin tebliğden önce mi sonra mı yapıldığı tam olarak anlaşılamıyorsa, kiracının lehine yorumla önce yapıldığı kabul edilmelidir. Burada ödemenin tebliğden sonra yapıldığı iddiasının ispatı kiraya verene aittir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyecektir.

Kanaatimizce de kiraya veren tarafından ihtar gönderildikten sonra ancak kiracıya tebliğ edilmeden önce kiracı kira bedelini ödemişse, Yargıtay kararlarının da aynı yönde olduğu dikkate alınarak, bu durumda artık haklı ihtardan söz edilemeyecektir.

Bu durum kanun koyucunun kiracıyı korumaya yönelik eğiliminin de bir gereğidir.

İhtar kiracıya farklı şekillerde yapılabilir. Noter aracılığıyla yapılması da mümkündür.

Noter tarafından yapılan ihtarlarda Tebligat Kanunu usulleri uygulanır ve bu kanuna göre yapılan tebligatlar geçerli olacaktır. Noter aracılığıyla yapılan ihtarın bizzat kiracıya yapılmasına gerek yoktur. Ancak noter aracılığıyla ihtar yapmak zorunlu olmadığından, noter aracılığıyla yapılmayan ihtarların bizzat kiracıya yapılması gerekmektedir²¹⁶.

215 Yargıtay 3. HD., 2018/5827 Esas ve 2018/9394 Karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 18.06.2019.

216 Yargıtay 6. H.D. 11.09.1995 tarih ve 7332 Esas ve 7753 Karar sayılı kararında; “… Davacı tarafından davalıya yapılan ihtarlar telgraf şeklinde keşide edildiğinden; bunların tebliği, Tebligat Kanunu hükümlerine tabi değildir. Bu bakımdan, bizzat davalıya verilmeyen ihtar telgrafların, geçerli ihtar olarak kabul edilmesi doğru değildir…” şeklinde ifade edilmiştir.