B. Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliyenin Şartları
2. İmar Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme
Kanunda onarım, genişletme ve değiştirme kavramlarına yer verilmiştir. Onarım;
tahliye edilmek istenen kiralanan yapıda zamana veya diğer etkenlere bağlı olarak
135 Gümüş, Özel Hükümler, s. 353.
136 Ömer Çınar, Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyesi: Prof. Dr. Ali Güzel’e Armağan, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2010, s. 1360; Akyiğit, s. 188.
137 Aydoğdu, Kahveci, s. 674.
138 Zevkliler, Gökyayla, s. 443; Öztürk, s. 1575.
bozulan kısımların tamiratının yapılması, binanın iyileştirilmesidir139. Mesela; binanın heyelandan zarar görmüş olan dış cephe ve kolonlarının tamiratı söz konusu olabilir.
Genişletme ise kiralanana yeni oda ya da kat ilavesi gibi yapının kullanılan yerlerinin veya kullanım alanının artırılmasını ifade etmektedir. Örneğin; üst üste iki dairenin içten merdiven eklenerek tek bir dairenin iki katlı hale getirilmiş olması esaslı bir genişletmedir.
Değiştirme ise binanın kullanım biçiminde yapılan farklılaştırmaları ifade etmektedir.
Değiştirmeye örnek olarak; apartman şeklinde olan binanın bazı eklemeler ya da çıkarmalar yapılarak otele dönüştürülmesi gösterilebilir. Kiraya veren, bu sebebe dayalı tahliye talebiyle mahkemeye başvurduğunda kiralanan üzerinde onarım, genişletme, değiştirme işlemlerinden hangisini yapacağını belirtilmelidir140.
Bir taşınmazın durumu yıkılıp yeniden inşasını gerektirmediği halde, taşınmazda bazı farklılıkların yapılmasını zorunlu kılabilir. Mesela; binada kalorifer tesisatının olmaması binanın yıkılmasını gerektirmez. Bu durumda binada esaslı değiştirme yapılması gündeme gelir. Kanunun kabulüne göre; kanunda sayılan kiralananda yapılabilecek işlemlerin imar amacıyla yapılması ve esaslı nitelikte olması gerekmektedir. İmar amacı olmadan bu işlemlerin yapılacağı gerekçesi ile binanın tahliyesi talep edilemez. İmar amacı, kiralananın eskisinden daha kullanışlı ve de kullanıma daha uygun duruma getirilmesini ifade eder141. Mesela; kiralananda tek banyo varken dairenin duvarları yıkılarak yer açılmak suretiyle ebeveyn banyosu yapılması durumunda, kiralanan eski haline göre daha kullanıma elverişli hale geldiği için bu değişikliğin imar amaçlı olduğu söylenebilir. Ancak banyonun içine duşa kabin konulması durumunda kiralanan boşaltılmadan da bu işlem yapılabileceğinden bu değişiklik imar amaçlı ve esaslı bir değişiklik olarak kabul edilemez.
139 Ayça Ebru Celep, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2017, s. 56; Doğan, s. 136.
140 Celep, s. 56.
141 Çınar, s. 1361; Aydoğdu, Kahveci, s. 613; Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 354; İnceoğlu, C.1, s. 407;
Akyiğit, s. 187-188.
Yargıtay kararlarında; imar amacı bulunmadan esaslı tamirat, genişletme ve değiştirme işlemlerinin yapılacağı iddiasıyla kiralananın boşaltılması için tahliye davası açılamayacağını kabul etmektedir. Söz konusu kararlarda; bu işlemlerinin hem esaslı hem de imar amaçlı olması aranmaktadır. Mesela; bir dükkânın boşaltılmasına gerek kalmaksızın ara duvar eklenmek suretiyle ikiye bölünmesi durumu Yargıtay tarafından imar amaçlı esaslı bir tadilat olarak kabul edilmemektedir142. Yani imar amaçlı yapılacak tamirat ve değişiklik işlemleri esaslı olmak koşuluyla tahliye sebebi kabul edilecektir.
Kiralananda yapılması planlanan işlemlerinin hangi hallerde esaslı ve imar amaçlı olduğunu belirlemeye yönelik kesin kıstaslar yoktur. Kesin ölçütler kullanmak yerine çıkarım yapılabilecek bazı ölçütlerden hareketle, somut olayın şartlarına göre belirleme yapmak hakkaniyete daha uygun sonuçlar yaratacaktır. Uygulamada bazı durumlarda kiralananda yapılması planlanan işlemlerin imar amaçlı ve esaslı olduğu kabul edilmektedir. Yargıtay kararlarında imar amacının var olduğunun kabul edildiği durumlara örnek olarak; apartman olarak kullanılan bir binanın iç ve dış kısmına ekleme çıkarma gibi değişiklikler yapılarak binanın otele dönüştürülmesi, bina yeni de olsa yapıldığı ilk halinde binaya asansör konulmamış ise yeniden asansör yapılması durumları gösterilebilir143.
İmar amaçlı ve esaslı olma şartlarının ikisinin bir arada bulunması gerekir. Kiralananda yapılacak değişiklik esaslı olsa da imar maksadını taşımıyor olabilir. Ya da imar amacı taşıyan bir değişiklik esaslı olmayabilir. İki şart birlikte sağlanamıyorsa bu sebebe dayalı olarak açılan tahliye davası dinlenmeyecektir. Bu şartların sağlanıp sağlanamadığının her somut olay için ayrı incelenmesi gerekmektedir. Ayrıca yapılan her tamirat, genişletme ve değiştirme faaliyetinin zorunlu bir sebepten kaynaklanmış olması gerekmemektedir.
Yargıtay da imar amaçlı ve esaslı olma şartının birlikte gerçekleşmesi gerektiğini kabul ettiği bir kararında; “...dava konusu taşınmazın zemin katında yapılmak istenen değişikliklerde duvarların yıkımı yeni duvarların örülmesi, duvarların kaldırıldığı alanlarda veya tüm alanda zemin kaplaması yapılması, duvarların sıvanması ve
142 Aydoğdu, Kahveci, s. 674.
143 Zevkliler, Gökyayla, s.354; Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 354.
boyanması, demir imalatın sökümü ve elektrik tesisatının yenilenmesi şeklinde olacağı, yapılacak imalatların esaslı tamir ve tadilat niteliğinde olacağı ancak imar amaçlı olmayıp kullanım ve bağımsız bölüm değişikliğini kapsadığı belirtilmiştir. Bu halde yapılacak tadilatın imar amaçlı olmayıp kullanım ve bağımsız bölüm değişikliğini kapsadığı anlaşıldığına göre mahkemece olayda 6570 Sayılı Kanun’un 7 / ç maddesindeki şartlar oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken…”
şeklinde hüküm kurmuştur.
Yapılan onarım, genişletme ve değiştirme faaliyetinin esaslı olup olmadığı yargılama aşamasında bilirkişi aracılığıyla tespit edilecektir. Yapı yeni olsa da eğer imar amacı söz konusu ise esaslı olmak şartıyla bu yeni binada tamirat ya da değişiklik yapılabilecektir. Mesela; yeni yapılmış henüz hiç kullanılmamış bir binada asansör yapılamamış olabilir. Bu durumda binaya asansör konulması binayı kullanıma elverişle hale getirme maksatlı ve esaslı bir değişiklik olarak kabul edilmelidir.
Yapılacak onarım ya da değişikliğin esaslı olması, önemli ve büyük çaplı olmasını gerektirecektir. Kiralananda yapılacak ufak tefek tamir işleri ve değişiklikler esaslı kabul edilmeyecektir144. Mesela; kiralananla birleştirilmek istenen yan taraftaki bölüm ile kiralanan arasına bir giriş konulması suretiyle birleştirilmesi mümkünse bu işlem esaslı bir tadilat olarak kabul edilmez. Bu işlem sırasında kiralananın tahliye edilmesine gerek yoktur. Sonuç olarak yapılan her tamirat ya da değiştirme işlemi tahliyeye sebep olmayacaktır. Yargıtay da kararlarında; boya yapılması, kiralananın araya çekilecek bir duvarla ikiye bölünmesi, binanın iç taksiminin ve dizaynının değiştirilmesi, su tesisatın değiştirilmesi gibi işlerde kiralananda yapılan tadilatı esaslı ve imar amaçlı kabul etmemektedir145. Doktrinde bazı yazarlar tarafından kiralananda esaslı olmayan, basit tamirat ya da değiştirme işlemleri yapılması durumunda, TBK madde 319 düzenlenmiş olan geçici tahliye hükmünden faydalanılabileceği ifade edilmektedir146.
Yargıtay bir kararında; “TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin
144 Doğan, s. 137; Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 354.
145 Yargıtay 6 HD. 10.12.1996 Tarih ve 11272 Esas ve 11441 Karar sayılı kararı, (Karahasan, s. 451).
146 Aydoğdu, Kahveci, s. 675.
bulunması gerekir.İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre "projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı"
bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir.147” şeklinde hüküm kurmuştur.
Taşınmazda esaslı onarım, genişletme ve değiştirme durumlarının yapılmasının gündeme gelmesi halinde, imar amacının bulunup bulunmadığı hususu uygulamada bilirkişi tarafından tespit edilmektedir. Bu konu teknik bilgi gerektiren bir konu olduğu için genellikle bilirkişinin tespiti doğrultusunda karar verilmektedir. Bilirkişi tarafından tanzim olacak rapor hâkimin kararında etkili olacağından, raporda yapılacak tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı nedenleri ile açık bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay kararlarında da yapılacak tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığının bilirkişi tarafından tespit edilmesi ve sonucuna göre davanın neticelendirilmesi gerektiği belirtilmektedir148.
Binanın mevcut halinde, bir inşaat projesini gerektirecek ölçüde inşaat işi yapılmasının gerektiğinin tespiti durumunda, yapılacak işlemin esaslı olduğu kabul edilir149. Burada inşaat projesinin varlığı, tamirat ve değişimin geniş çaplı ve ciddi olduğunu gösterebilir. Eğer binada yapılan işlemler sırasında binada oturmak mümkün değil ise karine olarak işin esaslı olduğu kabul edilir. Ancak bahsedildiği gibi karine olarak kabul edildiğinden, kesin bir ölçüt olmayıp esaslı olup olmama durumunun somut olayın şartlarına göre belirlenmesi gerekir. Burada değişikliğin esaslı olup olmadığı bilirkişi aracılığıyla tespit edilmelidir.
147 Yargıtay 6. HD., 18.01.2016 Tarih ve 2015/2565 Esas ve 2016/25 Karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 19 Haziran 2019.
148 Yargıtay 6. HD., 17.11.1994 tarih ve 13857 Esas ve 153 Karar sayılı kararı, (Tunaboylu, s. 857).
149 Doğan, s. 137, Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 354; İnceoğlu, C. II, s. 409.
3. İşlemlerin Yapılması Sırasında Kiralananın Kullanımının Mümkün Olmaması