Yeniden Kiralama Yasağının Şartları

Yeniden kiralama yasağının gündeme gelmesi için öncelikle kiralananın boşaltılmış olması gerekir. Kiralanan tahliye edilmeden yeniden kiralanması zaten düşünülemeyecektir. Kiralananın boşaltılması, kiracının kendi rızası ile ya da cebri icra ile kiralanandan çıkarılması da dahil kiracının kiralanandan çıktığı bütün durumları kapsayan geniş bir kavramdır¹⁵⁴. Önemli olan kiracının tahliye edilmiş

154 Mustafa Özdoğan, Tuba Oymak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira, Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Tahliye, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013, s. 582.

olmasıdır. Tahliyenin ne şekilde gerçekleştiği önemli değildir. Bu bakımdan yasağa aykırılık durumunda; yasağı delmenin yaptırımı olan tazminat talep edilebilmesi için kiracının ne şekilde tahliye edilmiş olduğu önem arz etmez. Doktrinde bazı yazarlar ise TBK 355. maddesinin uygulanabilmesi için kiracının icra yoluyla çıkarılmasını yani kiralananın zorla boşaltılması gerektiğini kabul etmektedir¹⁵⁵.

Yargıtay; “somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin’in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Davalılar, gereksinim yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye davası açmamıştır.

Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken…”¹⁵⁶ şeklinde hüküm kurulmuştur.

Yargıtay da söz konusu kararı ve benzer başka kararlarında; kiracının, kiralananı mahkeme hükmü ya da icra marifetiyle tahliye etmediği durumlarda TBK’nın 355.

maddesi uyarınca tazminat talebinin koşullarının oluşmadığına karar vermektedir.

Kiracı tahliye talep edildiğinde bu durum yargıya taşınmadan kendiliğinden taşınmazdan çıkmış ise artık kiralama yasağına aykırılığa dayanarak tazminat talep edemeyecektir. Yargıtay’ın bu kararının yerinde olmadığını düşünüyoruz.

Kanaatimizce; yeniden inşa veya imar sebebi oluştuğunda kiralananı icra yoluyla boşaltan kiracıya tazminat verilmesi kabul edilirken, taşınmazı kendi isteği ile tahliye eden kiracının tazminata hak kazanamaması adaletsiz bir sonuç doğuracaktır.

Kiracının zorluk çıkarmadan kiralananı boşaltarak iyi niyet göstermesinin cezalandırılması gibi bir sonuç ortaya çıkmaktadır. Önemli olan tahliyenin sağlanması olup; kiralananın tahliyesinin nasıl sağlandığı önemli olmamalıdır. Kanun koyucu da kiralananın boşaltılmasının sağlanması tabirini kullanmış ancak bunun ne şekilde yapılacağına ilişkin bir düzenleme yapmamıştır. Burada sadece icra yolu ile tahliye

155 Ceran, s. 118-119.

156 Yargıtay 3. HD., 21.02.2019 Tarih ve 2017/4932 Esas ve 2019/1687 karar sayılı kararı, Benzer nitelikte bir başka örnek; Yargıtay 3. HD., 07.02.2019 Tarih ve 2017/4956 Esas ve 2019/871 Karar sayılı kararı, (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 28 Haziran 2019.

durumunda tazminata hükmedilebileceği kabul edildiğinde, bu durum kiracıyı koruma düşüncesinde olan kanun koyucunun amacına aykırı olacaktır.

TBK madde 355’de; tahliyesi sağlanan kiralananın üzerinde tahliye sebebinde belirtilen işlemler yapılmadan eski hali ile haklı sebep meydana gelmeden ve üç yıl geçmeden başkasına kiralanamayacağı düzenlenmiştir. Burada kiraya verenin yeniden inşa ya da imar bahanesini kullanarak kiracıyı kiralanandan çıkarıp mağdur etmesi önlenmek istemiştir. Kiralananın tahliyesinden sonra, tahliye gerekçesinde belirtilen işlemler yapılmadan kiralanan eski hali ile üç yıl süresince başkasına kiralamayacaktır.

Ancak kanun koyucu bu kurala istisna olarak haklı sebebin varlığını getirmiştir.

TBK'da, hangi durumların haklı sebep olduğundan bahsedilmemiştir. Haklı sebebin olup olmadığı, hâkim tarafından her somut olay için ayrı değerlendirilerek tespit edilmelidir. Haklı sebep, kiraya verenden ya da kiracıdan kaynaklanabilir. Bu sebebin kiracıdan kaynaklanmış olduğu durumlarda; gerçek manada haklı sebebin mevcut olduğunun kabul edilmesi gerekliliği doktrinde ifade edilmektedir¹⁵⁷. Haklı sebep varsa, üç yıllık süre ile bağlı kalınmadan ve tabi bu süre geçmeden de kiralanan eski haliyle önceki kiracıdan başkasına kiraya verilebilecektir.

Mülga 6570 sayılı Kanunun 15. maddesinde bu konuya ilişkin yasal düzenleme yapılırken “mücbir sebep” tabiri yer almıştır. Bu kavram 6098 sayılı TBK ile yerini

“haklı sebep” kavramına bırakmıştır. Mücbir sebep söz konusu olduğunda kiraya verenin mevcut olan herhangi bir kusurundan söz edilemez. Burada tarafların herhangi bir kusuru olmadan kiralananın, eski kiracıya tekrar kiralanmasının olanaksız hale gelmesi söz konusudur. Mesela; kiracının vefat etmesi durumunda kiracının kiralananı tekrar kiralama olanağı bulunmadığından yani eski kiracı kiralananı artık kiralayamayacak duruma gelmiş olduğundan mücbir sebebin varlığı kabul edilir. Aynı durum, kiraya verenin vefat etmesi hali içinde söz konusudur. Haklı sebep kavramının manasının mücbir sebep kavramının manasından daha geniş kapsamlı olduğu söylenebilir¹⁵⁸.

157 Aydoğdu, Kahveci, s. 606.

158 Akyiğit, s. 211; İnceoğlu, C. II, s. 536.

Söz konusu yasağa aykırı davranılması durumunda, kanunda öngörülen yaptırımların muhatabı kiraya veren kişi olacaktır. Yeniden kiralama yasağının ihlal edildiği iddiası kiraya veren kişiye yöneltilecektir. Kiralananın bu sebebe dayalı olarak boşaltılması sağlandıktan sonra, boşaltılan kiralananın bir başka kişiye satılması hali de söz konusu olabilir. Bu durumda tahliyeden sonra kiralananı elde eden yeni malikin, ilk sona eren sözleşmede kiralayan sıfatı bulunmadığından, kiralananı yeni hali ve bedeli ile öncelikli olarak kiralaması için kiracıya teklifte bulunma mecburiyetinin olmadığı kabul edilmektedir¹⁵⁹. Doktrinde egemen olan görüşe göre; kiracının boşalttığı kiralanan üzerinde olan öncelik hakkının yeni malike karşı kullanılması mümkün olmayacaktır.

Kiraya veren, bu sebebe dayanarak kiralananın tahliye edilmesini sağladıktan sonra öncekinden daha iyi duruma gelen taşınmazı yeni hali ile kendi kullanmak isteyebilir.

Bu durumda artık kiracının öncelik hakkı mevcut olmayacaktır. Kanun koyucu açıkça eski kiracı dışında başkasına kiralanamayacağını ifade edildiğinden, kiralananda kiraya verenin kendisi oturacak ise bir kiralama işlemi olmayacağından, yeniden kiralama yasağı söz konusu olmayacaktır. Yargıtay da kararlarında açıkça, kanunda belirtilen işlemlerden birine uğramış olan kiralananı, kiraya verenin kendisi kullanacak ise artık kiracının öncelik hakkı olmayacağını ve kiracının bunu öne süremeyeceğini hükme bağlamıştır.