Kira sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafına da yükümlülük yükleyen bir niteliğe sahiptir. Sözleşmenin geçerli şekilde inşa edilmesiyle; kiracı, kiralananın üzerinde kullanma ya da faydalanma şeklinde tasarruf etme hakkı elde etmesinin karşılığı olarak kira bedeli ödeme yükümlüğünün altına girer. Bu nedenle kira bedeli, sözleşmenin kuruluşu için mecburi olan asli bir edimdir41. Ayrıca sözleşmenin geçerli şekilde
41 Aral, Ayrancı, s. 212.
kurulabilmesi için, tarafların üzerinde mutabakat sağlamaları gereken ve kanunda öngörülen objektif esaslı öğelerden birisini oluşturur.
Tarafların kira bedelinin tediye edileceği hususunda anlaşmaları, sözleşmenin geçerli şekilde kuruluşu için yeterli olup; bedelin kapsamının ya da miktarının ne olacağı konusunda tarafların mutlaka sözleşmenin kuruluşu sırasında anlaşmış olmaları şart değildir. Şöyle ki; taraflar kiracının, kira bedeli ödemesini kararlaştırıp miktarı belirlememiş ve miktarın tespitini objektif ya da sübjektif bir kıstasa bağlamış olabilirler. Böyle bir durumda sözleşmenin geçerli şekilde kurulmuş olduğundan ve bedelin tayin edilebilir nitelikte olduğundan bahsedilebilir.
Mülga 6570 sayılı Kanunun ikinci ve üçüncü maddelerinde kira bedeli konusunda düzenlemeler yer almıştır. Söz konusu düzenleme, mülga kanunun kapsamına dâhil taşınmazları, taşınmazların inşa edildiği seneye göre ayrıma tabi tutarak; bedelin artışına sınırlamalar getirilmiş ve en fazla belirlenebilecek miktarda 1953. yıl rayicini sınır olarak belirlemiştir. Sonrasında söz konusu düzenleme Anayasa Mahkemesi kararları ile iptal edilmiş; ancak müteakip yıllarda yeni bir düzenleme yapılmamıştır42. Bu noktada kanunda bir boşluğun ortaya çıkması söz konusu olmuştur. Kanunda meydana gelen bu boşluk, o dönem itibariyle Yargıtay uygulamasıyla çözülmeye çalışılmıştır. Daha sonra 2012 yılında yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı TBK ile; büyük ölçüde Yargıtay içtihatları baz alınarak, kira bedelinin tespit edilmesine ilişkin 818 sayılı EBK’de ve 6570 sayılı Kanunda olmayan yeni hükümler getirilmiştir.
6098 sayılı TBK’da “Kira Bedeli” başlığı altında m. 343-345 hükümlerinde bedelin tespitine ilişkin düzenlemeler getirilmiştir. Söz konusu hükümler, kanunda konut ve işyeri kiraları bölümünde özel olarak düzenlendiği için; diğer kira sözleşmesi türleri için uygulanmayacaktır. Bu nedenle de çalışmamızın asıl konusunu oluşturmasa da söz konusu hükümlere çalışmamızda yer verilmiştir. Diğer kira sözleşmelerinde ise kiralanana ilişkin bedel sözleşme özgürlüğü gereğince taraflar arasında serbestçe belirlenecektir.
42 İnceoğlu, C. II, s. 123.
Kira bedeli, Türk lirası üzerinden belirlenebileceği gibi yabancı para üzerinden kararlaştırılabilir. TBK’da açıkça belirtilmese de madde 344/IV hükmünde yer alan
“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa...” ifadesinden, kira bedelinin yabancı para cinsinden kararlaştırılabileceği sonucuna varılmaktadır.
TBK madde 344 ilk fıkra birinci cümleden hareketle, tarafların kira bedelinin artışına ilişkin mutabakatları, taraflar arasında sözleşme sürdüğü müddetçe her uzama yılı için uygulanacaktır. Ancak tarafların mutabık oldukları artış oranının, bir önceki yıla ait ÜFE artış yüzdesini geçmemesi gerekir.
Bu hükümde hem kiracı hem kiraya verenin korunması düşüncesinin mevcut olduğunu söyleyebiliriz. TBK’nın genelinde kiracının korunması düşüncesi ön planda tutulmuştur. Ancak kiracının korunması düşüncesiyle kiraya veren de tamamen göz ardı edilmemelidir. Şöyle ki; kira sözleşmesinin kiraya verenin iradesi dışında kanuni olarak yenilenmesi durumunda, kira bedelinin temdit eden sürelerde devamlı olarak aynı kalması düşünülemez43. Bu durum ekonomik olarak kiraya verene zarar verecektir. Bu nedenle uzayan dönemler için kira bedelinin tekrardan tespit edilmesi zaruridir. Ayrıca kanun koyucu, kiracıyı da koruma düşüncesiyle hareket ederek, kira bedelinin temdit döneminde tekrar tespit edileceğini belirlemiş; ancak bedelde yapılacak artırıma dair sınırlama getirmiştir. Buradaki amaç, yenilenecek sözleşme dönemlerinde yapılacak artırım miktarının yüksek oranda tutularak; sözleşme yapılırken zayıf durumda olan kiracının yüksek oranda artışı kabul etmeye zorlanmasını önlemektir.
Taraflarca kira miktarına ilişkin kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira senesinde açıklanmış olan üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmeyecek şekilde; bu oran da göz önünde bulundurularak hakkaniyete uygun bir artış yüzdesi olarak belirlenmelidir. Eğer ki; tarafların benimsedikleri oran bir önceki yıla ait ÜFE oranını aşmış ise bu durumda kira bedelinin artışı ÜFE oranı miktarı baz alınarak gerçekleştirilecektir. Kira sözleşmesi taraflarının, kira miktarında arttırma yapılacağını kararlaştırmamış olmaları ya da kira miktarında artış yapılacağını kabul etmiş olmakla
43 Berk Kapancı, “Bir Yıldan Uzun Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Türk Lirası Üzerinden Belirlenmesinde TBK m.344 F.1 C.son’un Yorumlanması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, Özel Sayı, 2015, s. 815.
birlikte artışın miktarını belirlememiş olmaları durumunda; TBK madde 344/II hükmü uygulanarak bir belirleme yapılması gündeme gelecektir. Kanun hükmünde; taraflar arasında belirlenmiş bir artırım oranı mevcut olmaması durumunda, kira bedelindeki artırım oranının hâkim kararıyla tespit olunabileceği düzenlenmiştir. Hükümde hâkime belirleme yapma konusunda tsözleşmesir yetkisi verilmekle birlikte; hâkimin hakkaniyet gereği kiralananın vaziyetini göz önünde tutarak ÜFE oranını aşmayacak bir orana hükmedebileceği düzenlenmiştir44.
B. Beş Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Belirlenmesi
TBK madde 344/III hükmüne göre; kira bedeli belirlenirken, TBK’nın 344.
maddesinin ilk iki fıkrasından farklı esaslar benimsenmiştir. Söyle ki; beş yıldan daha uzun süre için yapılan veya beş yıldan sonra uzatılmış olan kira dönemi için kira bedeli tespit edilirken sadece ÜFE üst sınır olmayacak; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir belirleme yapılacaktır45. Sınırlamada esas alınan ÜFE’deki artış oranı burada tek ölçüt olarak kabul edilmemiştir. Beş yılın dolmasıyla rayiç bedelin tespitine gidilecek olup; beş yıllık bu süre sözleşmenin başlangıcından itibaren hesaplanacaktır.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere, bu hükmün tatbiki için tarafların artış oranına dair anlaşmasının olup olmamasının bir önemi yoktur. Bu hükmün uygulanması için kira sözleşmesinin ya en başından beş yılı aşan bir süre için kurulması ya da sözleşme yenilenerek gelinen nokta da sürenin beş yılı aşmış olması gereklidir. Örneğin; yedi yıllık bir kira sözleşmesinde tarafların kira miktarının artışına ilişkin mutabakatı olsa bile, beşinci yılın dolmasıyla rayiç bedelin tespiti istenebilecektir. Söz konusu örnek ele alındığında kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmasından itibaren, sözleşme madde 344/III hükmünün uygulama alanına girecektir. Yine beş yılın dolmasıyla sonlandırılmayıp tekrarlanan kira sözleşmelerine de söz konusu hüküm uygulanacaktır. Doktrinde hâkim görüşe göre; kanunun “beş yıldan sonra yenilenme”
44 Emre Gökyayla, “Türk Borçlar Kanununun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. maddesinin Değerlendirilmesi”, BÜHFKHHD, C. 9, S. 103.-104, 2013, s. 34; İnceoğlu, Baş, s. 531.
45 Özge Öncü, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”, İzmir Barosu Dergisi, S. 2, Mayıs 2012, s. 326; İnceoğlu, C. II, s. 140.
kavramı, kaç kez yenilenmiş olduğuna bakılmaksızın beş yılın dolmasına kadar yenilenerek gelen sözleşmeleri kapsayacaktır46.