Yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile gereksinim sebebiyle tahliye hükmü kanunda aynı maddede düzenlenmiş olup; her iki tahliye sebebine ilişkin dava açma süresini düzenleyen hüküm ortaktır. Bu nedenle yukarıda gereksinim sebebiyle tahliye konusunda davanın açılacağı süreye ve davanın taraflarına ilişkin yapılan açıklamalar burada geçerlidir.
Yine de bu başlık altında da konulara ilişkin kısaca açıklama yapılmıştır.
1. Süre
TBK madde 350’de de bu sebebe dayalı tahliye davasının hangi sürelerde açılacağı belirtilmiştir. Belirli süre için yapılmış olan sözleşmelerde sürenin sonunda tahliye davasının açılması mümkündür. Belirli bir süre öngörülmemiş olan belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren kişi, fesih dönemine ve öngörülen sürelere riayet ederek belirlenecek tarihten itibaren hesaplanacak bir ay içinde bu sebebe dayanarak tahliye davasını açabilecektir.
Mülga 6570 sayılı GKHK’da dava açılacak süre hakkında herhangi bir düzenleme bulunmamaktaydı. Bu dönemde süreye ilişkin eksiklik uygulamada, Yargıtay’ın kabulü ile doldurulmuştur. Daha sonra TBK’nın yürürlüğe girmesiyle bu kabul kanuni düzenlemeye aktarılmıştır. Kiraya veren kişinin kiralananın tahliye edilmesini sağlayabilmesi için, kanunda öngörülen sürelere uyarak dava açılması gerekmektedir.
Dava açma süresinin niteliği; aksi kararlaştırılamayan kamu düzenine ilişkin ve hak kaybına neden olacak süre olmasıdır. Bir hak düşürücü süre, yargılamanın her safhasında ileri sürülebilir. TBK madde 353’deki kanuni düzenleme, yukarıda ayrıntılı açıklandığı üzere burada da uygulama alanı bulacaktır.
2. Tahliye Davasını Açabilecek Kişiler
TBK’da bu nedene dayalı davanın kiraya veren tarafından açılabileceği ifade edilmiştir. Mülga 6570 sayılı kanun düzenlemesinde de kabul bu şekildedir. Kiraya veren kişi aynı zamanda kiralananın maliki ise tahliye davası açma bakımından sorun
yaşanmayacaktır. Ancak doktrinde malik sıfatı olmayan kiraya verenin ya da tersi durumda sözleşmesin tarafı olmayan malikin dava açma hakkı bulunup bulunmadığı hususu tartışmalıdır151. Gereksinim sebebiyle tahliye konusundaki açıklama burada da geçerlidir.
Birden fazla kiraya verenin varlığı söz konusu olabilir. Birden fazla kiraya veren, kiralanan üzerinde elbirliği şeklinde bir mülkiyet hakkına sahipse bu durumda kiraya verenlerin tahliye isteyebilmeleri için bu yönde oybirliği ile karar alınması gerekir. Bu durum dava şartıdır. Eğer kiraya verenlerden biri tahliye davasını açmış ise diğerlerinin tamamının açılmış olan mevcut davaya katılmaları gerekecektir. Aksi halde dava sıfat yokluğundan reddedilecektir.
Kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı arasında kurulacağından, bu sebebe dayalı olarak açılacak davada, davalı sıfatını kiracı taşıyacaktır. Kiracı gerçek ya da tüzel kişi olabilir. Tüzel kişinin kiracı olması durumunda, açılacak davada tüzel kişinin yetkili temsilcisi davada tüzel kişiyi temsil ederek davalı sıfatını taşıyacaktır. Kiralananda birden fazla kiracı varsa, kiralananı boşaltma ve iade yükümlülüğü bölünemeyen nitelikte olduğundan, davanın tüm kiracılara birlikte açılması gerekir.
TBK’da tahliye davasının hangi mahkemede görüleceği yani görevli ve yetkili olan mahkemenin hangisi olduğuna dair bir düzenleme mevcut değildir. Burada HMK’ya göre belirleme yapılacaktır. Bu kanun gereğince, kiralananın tahliyesi ile ilgili davalarda sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Göreve ilişkin olarak getirilen kurallar kamu düzeninden olduğundan, hâkim yargılamanın her evresinde görev konusunu resen dikkate alacaktır. HMK madde 6’ya göre, davaya bakmaya yetkisi olan mahkeme davalı gerçek veya tüzel kişinin dava tarihteki mevcut olan yerleşim yeri mahkemesidir.
151 Celep, s. 67-68.
3. Davanın Sonuçları
Diğer tahliye hallerinde olduğu gibi burada da tahliye gereksinimin ortaya çıkmasıyla kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Bu sebebe dayalı olarak tahliyenin, diğer tahliye sebeplerinde olduğu gibi mutlaka dava yoluyla gerçekleştirilmesi gerekir.
Dava sonunda, mahkeme tahliyesine karar verdiğinde verilen hüküm kira ilişkisini bozan ve yeni bir durum doğuran bir karar niteliğinde olacaktır152. İlk derece mahkemesince verilen kararın üst yargı mercilerine taşınması söz konusu olabilir. Bu nedenle kira sözleşmesi, tahliye kararının kesinleşmesi ile sona erecektir. Tahliye kararı kesinleşene kadar sözleşme devam edecektir.
Açılacak davada, mahkeme kiraya verenin ileri sürdüğü yeniden inşa veya imar gayesinin olup olmadığını ve öne sürülen sebebin şartların oluşup oluşmadığını araştırmalıdır. Mahkeme bu sırada keşif ve bilirkişi incelemesi yollarına başvuracaktır.
Mahkemenin şartların oluşup oluşmadığını tespit etmesi sırasında farklı uygulamalar çıkması da söz konusu olabilir. Bu nedenle mahkemenin verdiği karar eğer üst yargı merciine taşınırsa bunun sonucu da beklenmelidir. Bu noktada kira sözleşmesinin mahkeme kararının kesinleşmesi ile sona ermesinin daha doğru olduğunu düşünmekteyiz.
Yeniden inşa veya imar nedenine dayanılarak kiralananın tahliye edilmesi durumunda, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ortadan kalkar. Tahliyeden sonra gerekli işlemler yapılıp tamamlandıktan sonra kiralananın yeni haline ilişkin tahliye edilen önceki kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapılmış olabilir. Bu durumda taraflar aynı olsa da ilk sözleşme ile ikinci sözleşme birbirinden tamamen farklı müstakil sözleşmelerdir.
Kiralanan taşınmazda imar amaçlı esaslı değişiklik ya da tamirat yapılmış ise kiralananın durumu önceki haline göre daha iyi halde olacaktır. Bu nedenle kiralanana ilişkin kira bedelinin de daha fazla olması gerekir. Burada imar veya inşa faaliyeti tamamlandıktan sonra kiraya veren, daha önce tahliye ettiği kiracıya bir ihtarda bulunarak kiralananı yeni hali ve yeni belirlenecek kira miktarı ile kiralayıp kiralamayacağını sorar. Kira bedelinin, kiralananın eski haline ilişkin bedelle aynı olmaması, kiraya verenin menfaatini korumak açısından önemlidir. Kiralanan için
152 Burcuoğlu, s. 365; Doğan, s. 143.
masraf yapıp taşınmazın durumunu iyileştiren kiraya verenin, kiralananı önceki kira bedeli ile eski kiracıya vermesi hakkaniyete aykırı olacaktır.
Kiralananda yapılan tamirat ve yenilemenin imar amaçlı olmamakla birlikte yapılması mecburi ise mahkemeden geçici tahliye istenebilecektir. Böyle bir durumda sözleşmesin feshi gerekmemektedir. Geçici tahliyede kira sözleşmesi geçerliliğini yitirmeyeceğinden, geçici tahliyeden sonra da kira sözleşmesi varlığını aynen sürdürmeye devam eder153. Geçici tahliye durumu ile söz konusu sebebe dayalı tahliye arasındaki en önemli fark da budur.