TBK’nın 352. maddesinin ikinci fıkrasında söz konusu tahliye sebebi; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinin 2. fıkrasında temerrüt nedeniyle tahliye düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin temerrüt nedeniyle feshedilebilmesi için; kira borcunu ödemede temerrüde düşen kiracıya en az otuz günlük süre verilmeli ve bu süre içinde kiracının kira bedelini ödememiş olması gerekmektedir. Ancak burada kiracının kira bedelini düzenli ve zamanında değil de yapılan ihtar üzerine geç olarak ödemesi ve bu gecikmeli ödemeyi devamlı bir alışkanlık haline getirmesi sorunu ortaya çıkabilir. Kiraya veren kişinin de kira parasını alamaması ya da sürekli olarak geç alması nedeniyle mağduriyeti söz konusu olacaktır. Bu noktada da kira parasını geç ödemeyi sürekli hale getiren kiracılara karşı kiraya vereni muhafaza etme ihtiyacı ortaya çıkmıştır.
Konut ve işyeri kiralarında ise kira bedelinin ödenmemesi veya ödemede geç kalınması halinde kiralananın tahliyesi için temerrüt sebebine dayanılan tahliyeden tamamen farklı bir tahliye yöntemi benimsenmiştir. Burada öngörülen iki haklı ihtara dayanan tahliye sebebinin düzenlenmesidir. Bu tahliye sebebi TBK’nın 352.
maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Burada TBK m. 315’den farklı olarak kiracıya ek süre verilmesine ve kira parası ödenmediği için tahliye davası açılacağının ihtarının yapılması gerekli değildir.
TBK’nın 352. maddesindeki düzenlemeyle; kiracının, sık sık kira bedelini zamanında ödemeyi geciktirerek kiraya vereni mağdur etmesini önlemek amaçlanmıştır. Kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiraya verenin süre tayini yaparak kiracıya bedeli ödemesi için süre vermesi ve sonrasında da tayin edilen sürede kiracının ödemede bulunması durumunda kiracıyı tahliye edememesi kiraya verenin mağduriyetine neden olacağından, kanun koyucu söz konusu düzenlemeyi yaparak bu durumun önüne geçmek istemiştir. Bu düzenlemeyle, kiracı kendisine iki defa ihtar çekilmesine neden olacak şekilde ödemeyi geciktirmişse artık yapılan ihtar üzerine kiracı kira bedelini ödemiş olsa da kira sözleşmesinin sonunda kiralanandan tahliye edilebilecektir.
Mülga 6570 sayılı Kanunda da iki haklı ihtara dayalı açılabilecek tahliye davasına ilişkin düzenleme mevcuttur. Bu düzenleme bazı değişikliklerle TBK’da da benimsenmiştir. TBK yürürlüğe girmeden önce uygulamada bir yıldan daha az süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açamayacağı kabul edilmiştir201. Mesela; sekiz aylığına yapılmış bir kira sözleşmesinde, kiracı iki defa kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara sebep olsa da kira sözleşmesinin süresi bir yıldan az olduğu için bu sebebe dayalı tahliye davası açılamamaktaydı. Yine bir yıldan daha uzun süreli olup ancak yıldan sonra kalan sürenin bir yıl olmadığı kira sözleşmelerinde de kalan süre içinde iki haklı ihtara dayanılamayacağı kabul edilmiştir. Ancak kanunun 352. maddesi uygulamadan farklı olarak bir yıldan daha az süreli ya da bir yıldan uzun süreli olup bir kira yılının bitiminden sonra kalan sürenin bir yıldan daha az olduğu kira sözleşmelerinde de iki haklı ihtara dayanılabileceğini kabul etmiştir. Böylece kiraya verenlerin korunması durumu söz konusu olmuştur. Ancak süresi altı aydan az sözleşmelerde konut ve işyeri kirasının hükümleri uygulanmayacağından, kira sözleşmesinin süresi bir yıldan az olsa da altı aydan kısa olmamalıdır.
Ne zaman sonlanacağı belli olmayan belirsiz süreli kira sözleşmeleri, kira bedelinin en başta peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı haller ve de kira bedelinin ödenmesinin yıllık
201 Aydemir, s. 228; Aydoğdu/Kahveci, s. 688.
yani yılda bir defa yapılmasının kararlaştırıldığı hallerde bu sebebe dayalı talep edilecek tahliyenin şartları oluşmayacaktır202.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun yürürlüğe girmesiyle getirilen “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 346. maddesinde; kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı TBK'nın 346. maddesinin ikinci cümlesi ile kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartları geçersiz kılınmıştır.
Kiralananın konut niteliğinde olup, konut olarak kullanıldığı durumlarda söz konusu hüküm gereğince kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz olacaktır.
Ancak 6217 sayılı kanunun geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53.maddesi ile; “kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı” şeklinde bir düzenleme yapılmıştır.
TBK’nın 346. maddesinin uygulanmasının ertelemesine ilişkin düzenleme getiren bu hüküm istisnai olmak üzere; kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet şartları geçersiz olacaktır. Ancak erteleme kapsamında kalan kira sözleşmesi ilişkilerinde muacceliyet şartı getirilmiş ise muaccel olan kira bedelinin talep edilmesi tek bir ihtarla yapılacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinde muacceliyet şartının getirildiği hallerde de iki haklı ihtara dayanan tahliye davası açma şartları oluşmayacaktır. Çünkü iki farklı ihtar söz konusu olmayacaktır. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun kararlaştırılmış olması halinde, muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla talep
202 Zevkliler, s. 262.
edilmesi gerekecektir. Muaccel hale gelen bu kira parasının bölünüp birden fazla ihtarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Yargıtay 3. HD. de bu konuya ilişkin bir kararında; “...davada dayanılan taraflar arasında düzenlenmiş kira sözleşmesi 01.01.2015 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir.
Sözleşmede kira parasının her ayın ilk beş gününde ödeneceği ve özel şartlar bölümü 19. maddesinde de " Bir kira ödenmediği tsözleşmesirde gelecek kiralar muacceliyet kesp eder." kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı, Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan Limited Şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi hükmü gereğince erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır. Bu durumda davada aynı kira dönemi içinde iki haklı ihtarın koşulları oluşmayacağı gözetilerek davanın açıklanan bu gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi doğru görülmemiştir.”203 şeklinde hüküm vermiştir.