Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin tanımının yer aldığı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. madde hükmünden hareketle; bir şeyin kullanılması veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılması kiracıya bırakılırken, bu yükümlülük karşılığında tarafların aralarında kira bedeli belirlemesi söz konusudur. Burada tarafların karşılıklı olarak yükümlülükleri vardır. Sözleşmenin taraflarını kiracı ve kiraya veren oluşturmaktadır.

Aralarındaki anlaşmaya uygun olarak kira konusu şeyin kullanılmasını karşı tarafa bırakan kişiye kiraya veren; buna karşılık kira bedelini ödemeyi yüklenen kişiye de kiracı denilmektedir¹. Sözleşmenin taraflarının gerçek kişi ya da tüzel kişi olması mümkün olduğu gibi; bir veya birden fazla kişiden oluşması da mümkündür.

Kanunda yer alan tanımdan hareketle; kiralanan şeyin kullanımının kiracıya geçici devri, bunun karşılığı olan bedel ve bu iki unsura ilişkin taraflar arasındaki anlaşma sözleşmenin omurgasını oluşturmaktadır². Bu üç esaslı unsur olmadan sağlıklı kurulmuş bir sözleşmenin varlığından söz edilemez.

1 Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2015, s. 310.

2 Ümmühan Kaya, Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, Adalet Yayınevi, Ankara, 2014, s. 6.

Kira sözleşmesinin hukuki niteliği açısından bir değerlendirme yapıldığında; öncelikle her iki tarafa borç yükleyen bir özel hukuk sözleşmesi olduğu söylenebilir³. Özel hukuk sözleşmesi olduğu için de kanunda özel hükümler kısmında düzenlenmiştir.

Aynı zamanda kiralanan şeyi kullandırma amacı güden bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi ayni bir sözleşme niteliğinde olmadığından, taraflar hakkında ayni sonuçlar doğurmaz⁴. Sözleşmenin tarafları dışında sonuç doğurması söz konusu değildir.

Taraflara kişisel nitelikte bir hak verdiğinden, ayni haklardan farklı olarak sadece taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurur.

Kira sözleşmesinde tarafların her ikisi de karşılıklı olarak borç altına girmektedir⁵. Kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şekilde kullanıma elverişli halde bulundurma borcu sözleşme süresince varlığını korumaya devam eder⁶. Kiraya verenin devam etmekte olan bu borcu, kira sözleşmesine sürekli borç doğuran bir sözleşme niteliği kazandırmaktadır. Sözleşmenin sürekli borç doğurması açısından sözleşmenin süresi yani belirli ya da belirsiz süreli olması mühim değildir.

Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükler. Bu nedenle kiracının da kiraya verenin de borç altına girme ehliyetine sahip olması gerekir. Aksi halde kira sözleşmesinin geçerli şekilde kurulmasından söz edilemez. Kira sözleşmesinde; tarafların sözleşme yapmak için ehliyetlerinin olup olmadığı TBK ve TMK hükümlerine göre belirlenmektedir.

Her işlemi tek başına yapabilen tam fiil ehliyetine sahip kişiler ile sınırlı ehliyetli kişiler tek başlarına kira sözleşmesi yapabilecekken; sınırlı ehliyetsizler yasal temsilcisinin onay veya iznini almak durumundadırlar. Tam ehliyetsiz kişilerin ise diğer işlemlerde olduğu gibi kira sözleşmesi yapmaları söz konusu değildir.

Kanun koyucu bazı sözleşme veya işlemlerin ne şekilde yapılacağına ilişkin düzenleme getirirken, bazı işlemler açısından herhangi bir düzenleme öngörmemiştir.

3 Kaya, s. 8.

4 Eren, s. 311.

5 Ahmet Cemal Ruhi, Kira Hukuku, C. I, Ankara, 2011, s. 15 vd. ; Eren, s. 312.

6 Murat Doğan, Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınları, Ankara, 2011, s. 5; Fahrettin Aral, Hasan Ayrancı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 10. baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012, s. 210; Eren, s.

312.

Kanunda şekil konusunda düzenlemenin yer almadığı konulardan birisi de kira sözleşmesinin ne şekilde kurulacağıdır. Kanun koyucu düzenleme yapmamış olduğu alanlar açısından genel hükümlerde yer alan TBK m. 12 hükmünü benimsemiştir.

TBK’nın 12. maddesi kanunda aksi öngörülmedikçe uygulama alanı bulur. Buna göre, sözleşmenin geçerli olarak kurulması için herhangi bir şekil şartı yoktur. Kanunda özel bir şekil şartı öngörülmemiş olduğundan kira sözleşmesi için de TBK m. 12 hükmü uygulama alanı bulur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sözlü, yazılı ya da noter önünde resmi şekilde yapılmasında engel yoktur⁷. Hatta açık irade beyanı şart olmayıp, örtülü bir irade beyanıyla da kira sözleşmesinin yapılması mümkündür. Ülkemizde kira sözleşmesi genellikle kira kontratı adı altında adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Ancak uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira kontratının yapılması, sözleşmenin geçerliliği açısından gerekli değildir. Bununla birlikte şekil serbestîsinin olması uygulamada sözleşmenin kurulduğunu kanıtlama bakımından sorunlara neden olabilir. Noter huzurunda resmi şekilde yapılan sözleşme, ispat kolaylığı sağlaması açısından daha faydalı olacaktır. Kanunda kesin bir hükmün olmadığı konularda tarafların kendi iradeleri ile belirleme yapmaları söz konusu olabilir. Tarafların kendi aralarında kira sözleşmesinin ne şekilde yapılacağını kararlaştırabilmeleri de mümkündür. Böyle bir durumda sözleşmenin tarafların iradesine bağlı olarak; taraflar arasında kararlaştırılan şekilde yapılması gerekmektedir.

Kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması ya da sözleşmede sürenin gösterilmiş olması şart değildir. Belirli ya da belirli olmayan bir süre için sözleşme yapılabilir.

TBK’nın 300. maddesinde de belirtildiği üzere sözleşmede belirtilmesi esaslı olan unsurlar arasında kira süresi yer almadığından, taraflar sözleşme yaparken süreyi kararlaştırmak zorunda değildir⁸. Eğer taraflar sözleşmenin süresini kararlaştırmışsa, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusudur. Ancak taraflar arasında sözleşmenin ne kadar devam edeceği kararlaştırılmamışsa, belirsiz süreli sözleşme oluşacaktır.

Sözleşmede sürenin kararlaştırılmamış olması sözleşmenin geçerliliği açısından

7 Aydın Zevkliler, Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Baskı, Turhan Kitapevi, Ankara, 2016. s. 220; Eren, s. 323.

8 Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi, 3. Bası, Beta Basım Yayım, İstanbul, 2016. s. 95-96

önemli olmamakla birlikte, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, sözleşmenin süresine göre farklı sonuçların ortaya çıkması açısından önemli olacaktır.

Kira sözleşmesine ilişkin hükümler, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Dördüncü Bölüm” ünde üç ayrımda düzenlenmiştir. İlk ayırım “Genel Hükümler” başlığını taşımakta ve TBK 299-338 maddelerini kapsamaktadır. Bu çalışmanın konusunu oluşturan “Konut ve Çatılı İşyeri” kiraları ikinci ayrımda TBK 339-356 maddeleri arasında düzenlenmiştir. “Ürün Kirası” başlıklı üçüncü ayrım ise TBK 357-378 maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Çalışmanın konusu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın dava yoluyla tahliye edilmesi olduğundan; kira sözleşmesinin hukuki niteliği ve türlerine kısaca değinilmekle yetinilmiştir.