Uygulamada Zorunlu Konut İhtiyacının Gerçekleştiğinin Kabul

Kiraya verenin, kiralananın boşaltılmasını isteyebilmesi için, kendisinin ya da kanunda sayılan ihtiyaçlarının tahliye sebebi olabileceği yakınlarının kiralananı kullanma gereksinimleri bulunmalıdır. Kanunda hangi durumlarda ihtiyacın mevcut olduğunun kabul edileceği belirtilmemiştir. Bu durum doktrinde ve uygulamada sık karşılaşılan örneklerden hareketle çözülmeye çalışılmaktadır. Uygulama da karine olarak konut ihtiyacının var olduğunun kabul edildiği bazı durumlara aşağıda ayrıntılı yer verilecektir.

Kiraya verenin kendisi hâlihazırda bir başka konutta kirada oturuyor olabilir. Burada kiraya verenin mevcut durumda kirada olma hali, konut ihtiyacının olduğunu gösteren karinelerden biridir⁹⁶. Yargıtay da kiraya verenin bizzat kirada olması halini mutlak tahliye sebebi olarak kabul etmiş ve ayrıca başka bir şarta gerek görmeksizin kiralananın boşaltılmasına karar vermiştir⁹⁷. Burada gereksinimi için tahliye talebinde bulunan kiraya verenin, kendi kiraya vereni tarafından tahliye edilme tehdidi ile karşılaşmış olması şartı aranmayacaktır. Kanaatimizce, Yargıtay’ın bu uygulaması hatalıdır. Kiraya verenin mevcut durumda kendisinin kirada olması tek başına tahliye nedeni olmamalı; kiralanana ihtiyaç hâsıl olduğu ve bu ihtiyacın gerçek olduğu kanıtlandıktan sonra tahliyeye karar verilmelidir.

Kiraya verenin, bir yakını veya tanıdığının konutunda onlarla birlikte oturduğu mevcut durumlarda da ihtiyaç iddiasını gündeme getiren kiraya verenin konut ihtiyacının

96 Yavuz, Kira Hukuku, s. 665; Öztürk, s. 1563; Zevkliler, Gökyayla, s. 341; Doğan, s. 83.

97 Yargıtay 6.HD., 26.12.1995 tarih ve 12579 Esas, 12612 Karar (Tunaboylu, s.169-170); Yargıtay 6.

HD., 18.03.2008 tarih ve 2008/452 Esas ve 3253 Karar sayılı kararı (Ahmet Cemal Ruhi, Kira Hukuku, C. I, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2011, s. 911)

mevcut olduğu kabul edilmektedir. Böyle durumlarda ihtiyaç sahibi olan kiraya verenin kendi konutunda oturmaya hakkı vardır. Örneğin; damadı ve kızının konutunda onlarla birlikte kalan ihtiyaç sahibi kişinin daha sonradan tek başına oturma isteği kiralananın tahliyesi için ihtiyaç sebebi olarak kabul edilmiştir⁹⁸.

Kiraya verenin konut ihtiyacının mevcut olduğu kabul edilen bir diğer durum da kiraya verenin sıhhatinin gerektirmesi nedeniyle kiralanana gereksinim duymasıdır⁹⁹. İhtiyaç hâsıl olan kiralananın şartları, kiraya veren ihtiyaç sahibi kişinin sağlığı açısından oturmakta olduğu konuttan daha elverişli olabilir. Örneğin; dizinden ameliyat olan kiraya verenin binanın en üst katında oturduğu durumda, ihtiyacı olan kiralanan asansörlü bir binada ya da ilk katta bulunuyor ise kiraya veren sıhhatinin kiralananda oturmayı gerektirmesi nedenine dayanarak tahliye isteyebilecektir¹⁰⁰. Ancak bu gibi durumlarda tahliye hakkının art niyetli olarak kullanılmasına engel olmak için, kiraya verenin hasta olduğunun doktor raporu ile ve kiralananın fiziki şartlarının ihtiyaç sahibinin hastalığı dikkate alındığında sağlık açısından daha elverişli olduğunun bilirkişi raporu ile belgelenerek ispatlanması gerekir. Yargıtay da kararlarında, kiraya verenin sağlık durumunun ve kiralananın koşullarının sağlık durumunun gerektirdiği ihtiyaca uygunluğunun ispatlanması gerektiğine hükmetmektedir.

Kiraya verenin, önceki durumundan farklı olarak evlenmesi ya da çocuklarının olması gibi yeni ortaya çıkan hallerde ihtiyaç sahibinin ailesinin genişlemesi söz konusu olacağından; hâlihazırda oturduğu konutun fiziki olarak ihtiyaçlarını karşılayamaması gündeme gelmiş olabilir. Böyle bir durumda ihtiyaç sahibi olan kiraya verenin, fiziki koşullar bakımından daha elverişli olan kiralanana geçmek istemesi halinde ihtiyacının samimi olduğu ve tahliye talebinin makul olduğu kabul edilmektedir¹⁰¹. Örneğin;

kiraya verenin babasının felç geçirmesi üzerine anne ve babasının kiraya verenin yanına yerleşerek onunla birlikte yaşamaya başlaması halinde, oturduğu konutun kiraya veren için yetersiz olması ve mevcut durum itibariyle kiralananın daha elverişli

98 Doğan, s. 85; Tunaboylu, s. 171 vd. sayfalarında yer alan kararlar.

99 Yavuz, Kira Hukuku, s. 666.

100 Yargıtay 6. HD., 22.11.2007 tarih ve 10083 Esas ve 12689 Karar sayılı kararı (Ruhi, C. 1, s. 916);

Doğan, s. 86; Zevkliler, Gökyayla, s. 342.

101 Doğan, s. 86- 87; Zevkliler, Gökyayla, s. 343; İnceoğlu, C.II, s. 346.

durumda olması durumunda tahliye isteyebileceği ve tahliye sebebinin kabul edilebilir olduğu söylenecektir.

Kiraya verenin hâlihazırda oturduğu yer ekonomik bakımdan kendisine külfet oluyorsa kiraya verenin oturduğu yerden daha az masraflı kiralanana taşınma isteği makuldür. Ekonomik uygunluk durumunda da ihtiyacın samimi olduğu kabul edilmelidir. Kiralanan taşınmazın kiraya verenin oturduğu konuta nazaran ısınmasının kolay olması ve dolayısıyla yakıt parasının az olması durumunda, kiralananın ekonomik olarak daha uygun olduğu kabul edilir¹⁰². Bu durumda kiraya verenin daha az masraflı ve kendi ekonomisine daha elverişli olan kiralanana gereksinim duyması samimi kabul edilmelidir. Ancak kiraya verenin kendi mülkü olan mevcut durumda oturduğu konutu kiralananın getirdiği kira bedelinden daha fazla bir bedelle kiraya verebilecek olması nedeniyle, kiralananın tahliyesini sağlayıp kendisi oraya taşınarak kendi oturduğu yeri kiraya vermek arzusunda olması ekonomik elverişlilik olarak kabul edilemez. Sonuç olarak ihtiyaç iddiasında bulunan kişinin kira gelirini arttırma arzusu mecburi bir ihtiyaç hali olarak kabul edilmeyecektir.

Kiralananın, kiraya verenin oturmakta olduğu konuta nazaran bulunduğu yer itibariyle daha elverişli bir konumda olması mümkündür. Bu durum da uygulamada kiraya verenin gereksinim nedeniyle tahliye isteyebileceği hallerden birisi olarak kabul görmektedir. Yargıtay da kararlarında, kiralananın konum itibariyle ihtiyaç sahibinin koşullarına göre daha uygun bir yerde bulunması durumunda gereksinim şartının gerçekleşmiş olduğunu kabul etmektedir¹⁰³. Örneğin; kiralananın şehir merkezinde bulunması ve kiraya verenin köyde oturuyor olması ve de kiraya verenin çocuklarının şehir merkezinde okula başlamaları halinde, kiralanan konum olarak elverişli olduğundan ihtiyaç samimi kabul edilebilir. Ancak Yargıtay kişinin çalıştığı yere ya da çocukların okuluna konum itibariyle yakınlığı tahliye nedeni olarak kabul etmemektedir¹⁰⁴.

102 Yavuz, Kira Hukuku, s. 670.

103 Yargıtay 6. HD. 26.09.1995 tarih ve 8442 Esas ve 786 Karar sayılı kararı (Tunaboylu, s. 170).

104 Yavuz, Kira Hukuku, s. 668.

Mesela; kiraya veren ile eşi arasında devam etmekte olan boşanma davası müddetince eşlerden birinin ayrı bir konutta oturmak istemesi halinde, eşin konut gereksinimi nedeniyle tahliye istenebilecektir. Yine kiraya verenin oğlunun kazandığı üniversite ile ihtiyaç duyulan kiralananın aynı yerde bulunması halinde ya da oğlunun memur olarak atandığı şehirde gereksinim ortaya çıkan kiralananın bulunması¹⁰⁵ gibi durumlarda ihtiyacın varlığı karine olarak kabul edilir. Kiralananın bulunduğu yere taşınma gereksiniminin ortaya çıktığı hallerde de koşullar elverişli ise kiralanana ihtiyaç duyulması nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.

Kiraya verenin çocuğunun evlenmesi nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyulması durumunda da bu gerekçeye dayanılarak tahliye talebinde bulunulması mümkündür.

Ancak nişanlanma yönünden yapılan değerlendirme farklıdır. Yargıtay kararlarında, evlilikle neticelenmeme ihtimali bulunan nişanlanma durumunda mevcut gerçekleşmiş bir gereksinim olmadığından, ihtiyaca dayanarak açılacak davada tek başına tahliye sebebi olarak kabul edilmemektedir¹⁰⁶. Nişanlanma şeklindeki eylemin dışında, bu durumun evlilikle neticeleneceğini göstermesi açısından somut bir takım evlenme hazırlıkların yapılması da gerekmektedir. Mesela; iki nişanlının nikâh gününü almış olması gereksinimin samimi olduğunu gösterecektir.