Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya faydalanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık mutabık olunan bedeli ödemeyi yüklendiği bir sözleşmedir. Sözleşmede her iki taraf da bir borç altına girmektedir.
Dolayısıyla sözleşmesin sona ermesi durumunda tarafların yükümlülükleri de
69 Mithat Ceran, Kira Sözleşmesi Tahliye, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012, s. 91.
70 Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 61.
karşılıklı olarak sona erecektir. Bu nedenle kira sözleşmesi bittiğinde, kiracı geçici olarak kullanımı ve yararlanması konusunda tasarrufunda olan kiralananı iade borcu altına girecektir. Kiralananın iade edilmesi borcu, kira sözleşmesinin tasfiyesine yönelik sözleşmeden kaynaklanan bir borçtur71.
Kiralananı iade borcu TBK m. 334/I’de; kiralananın teslim alındığı haliyle iade edilmesi gerektiği şeklinde hükme bağlanmıştır. Ancak maddede kiralananın iadesinin ne şekilde yapılacağına dair bir düzenleme yer almamıştır. Bu nedenle tarafların bu konuda kendi aralarında belirleme yapmaları mümkündür. Taraflar arasında kiralananın iadesinin ne şekilde yapacağını kararlaştırmamışsa, kiraya verenin kiralanan şey üstünde fiili hâkimiyetini sağlayacak şekilde bir iade işlemi olmalıdır72. Mesela; kiracı konut olarak kullandığı kiralanandan kendi eşyalarını alıp çıktıktan sonra anahtarı kiraya verene teslim etmiş ise artık kiralananın zilyetliğinin yani fiili olarak kullanma hakkının kiraya verene geçtiği söylenebilir.
Yargıtay da kiralananın nasıl teslim edileceğine ilişkin verdiği kararlarında; konut veya işyerinin geri verilmesinin anahtarların teslimi yoluyla olabileceğini, teslimin kiralayan veya yasal temsilcisine yapılmasının mümkün olduğunu içtihat etmiştir. Bu durum uygulamada da genellikle anahtarın teslimi şeklinde karşımıza çıkmaktadır.
TBK m. 334/I’de yer aldığı üzere; kiralanan ilk başta ne şekilde teslim alınmışsa o durumda geri teslim edilmelidir. Kanunda yer alan düzenleme geri verme borcuna ilişkin genel kural niteliğindedir. Mesela; kiracı kiralananı yeni boyalı şekilde teslim almışsa kiralanandan çıkarken de boyasını yaptırarak teslim etmelidir. Burada kiralananın ilk başta hangi durumda teslim edildiğinin tespitinin nasıl yapılacağı sorununa çözüm bulmak gerekecektir. Eğer yapılan sözleşmede kiralananın sözleşme kurulduğu sırada iyi durumda teslim edildiğine ilişkin bir belirleme yer almamış ve kiralananın ilk teslim olunduğundaki haline ilişkin bir tutanak tanzim edilmemiş ise TBK m.334’ün gerekçesinde belirtildiği üzere, kiralananın sözleşmesin en başında ne halde olduğunun ispatı tarafların üzerindedir. Burada sözleşmesin kurulması sırasında,
71 Haluk Burcuoğlu, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitapevi, İstanbul, 1993, s. 27; Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 235.
72 İnceoğlu, C. II, s. 496.
kiralananın teslim anındaki durumuna ilişkin bir tutanak tanzim edilmesi, ispat kolaylığı sağlayacaktır.
Yargıtay da bu konuya ilişkin olarak verdiği bir kararında; “Dava kiralananda yangın sonucu meydana gelen hasar bedelinin tazminine ilişkindir. Yangın kira ilişkisi sürerken meydana gelmiştir. Borçlar Kanununun 266. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı ne halde teslim almış ise aynı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Davalı kiracının sorumluluğu sözleşmesi sorumluluktur. Yine Borçlar Kanununun 100.
maddesi hükmü uyarınca davalı kiracı birlikte yaşadığı ev halkından birinin kiralanana vermiş olduğu zarardan da sorumludur. Mahkemece işin esası incelenerek karar verilmesi gerekirken uyuşmazlık yanlış nitelendirilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.73” şeklinde hüküm kurmuştur.
Kiralananın kullanılması sonucu, kiralananda olağan kabul edilebilecek seviyede yıpranma ve bozulma söz konusu olabilir. Örneğin; kiracının normal kullanımından kaynaklı boyanın eskimesi durumunda bu yıpranmadan kiracı sorumlu olmaz. Ancak kiracı duvarlara monte ya da yapıştırma yaparak duvarların aşırı tahribine yol açmış ise bunlardan sorumlu olacaktır. Kiracının, olağan sayılacak yıpranma ve bozulmalardan mesul tutulmaması için, kiralananı akde uygun şekilde ve özenli kullanmış olması gerekmektedir74.
Kiralananda, olağan kullanmadan ileri gelmeyen veya kiraya verenin onayı olmadan birtakım değişiklikler yapılmış olabilir. Böyle durumlarda artık geri verme işleminden önce kiracı bu değişiklikleri kaldırarak konut veya işyerini eski hale getirmekle yükümlüdür. Mesela; kiracı, kiraya verenin rızası olmadan banyoya duşa kabin yaptırdığında, kira sözleşmesi sonlanınca kiraya veren talep ederse kiracının yapılan duşa kabini sökmesi gerekir. Kiracı, kiraya verenin yazılı şekilde ortaya koyduğu rızası ile kiralananda değişiklik yapmış olabilir75. Bu durumda, taraflar yine yazılı olarak kiralananın ilk haliyle teslim edileceğini kararlaştırmadıkça, kiraya veren kiralananın eski haliyle iadesini isteyemeyecektir. Bunlar için kiralayanın yazılı olarak yapılacak değişikliğe rıza göstermesi ve bu değişiklikle kiralananın geri verilmesini kabul
73 Yargıtay 6. HD., 05.05.2007 tarih ve 3515 Esas ve 5502 Karar sayılı kararı (erişim) https://portal.uyap.gov.tr, 25 Haziran 2019.
74 Yargıtay 6.HD., 18.11.2004 tarih ve 8229 esas ve 8039 Karar sayılı kararı (Ruhi, C. I, s. 697).
75 Doğan, s. 512.
ettiğini yine yazılı olarak beyan etmesi gerekmektedir. Bu durum TBK madde 321’de hükme bağlanmıştır.
Kiraya veren, kiralananın ilk haliyle geri teslimini sağlamak için iade anında kiralananda mevcut eksiklikleri ve kusuru gözden geçirmekle yükümlüdür76. Kiraya veren tespit ettiği eksiklikleri somut olayın şartlarına göre makul sayılan bir sürede gecikmeksizin kiracıya yazılı şekilde bildirmelidir. Makul süre kavramı somut olaya göre değerlendirilmelidir. TBK madde 335/I hükmü de bu doğrultudadır. Ancak bazı eksikliklerin hemen ortaya çıkarılması ve bildirilmesi mümkün olmayabilir. İade anında gözden geçirmekle hemen bulunamayan eksiklikler ya da kusurlar bakımından ise kiraya veren hemen bildirim yapmasa da kiracının sorumluluğu devam edecektir.
Bu durumda TBK m. 335 gereğince, kiraya veren bu tür eksiklikleri belirlediğinde vakit kaybetmeksizin kiracıya yazılı şekilde bildirecektir.
Kiralananda olağan şekilde kullanmadan meydana gelmeyen eksiklik yahut bozukluk telafi edilmeden kiralanan iade edilmiş ise TBK m. 334/II gereğince kiraya verenin tazminat talebinde bulunabilmesi mümkündür. Bu durum kiraya verenin onayı olmadan kiralananda yapılan değişiklik ve yeniliklerin düzeltilmeden kiralananın iade edilmesi durumunda da geçerlidir. Uygulamada böyle durumlarda kiracıdan alınan depozitonun iade edilmemesi şeklinde bir yaptırım uygulandığı görülmektedir.
Kiralananın geri verilmesi yükümü kiracıya yüklenmiş olup, kira sözleşmesinin bitmesi ile birlikte iade borcu muaccel olur. Tahliye yöntemiyle sonlanmada ise tahliye davasının neticesinde kiralananı boşaltma kararı çıkması ile kiralananın iadesi yükümlülüğü doğar.
76 Gümüş, Kira Sözleşmesi, s. 241-242.
2. BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASININ KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE TAHLİYESİ
I. KONUT VE İŞYERİ İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
A. Genel Olarak
TBK’nın 350/I maddesi; “Kiraya veren kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, …. belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
şeklindedir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralanan ihtiyaç hâsıl olabilir. Kiraya veren kişinin ya da yakınlarının konut veya işyerine gereksinimleri olması durumunda kiraya verene kiralananın boşaltılmasını isteme hakkı tanınmıştır.
Mesela; kiraya verenin kızının evlenmesi durumunda kendi konutları varken kızını başka yerde kirada oturtması ve kiracısını tahliye edememesi kiraya veren açısından külfet olacaktır. Bu nedenle kanun koyucu, kiralanana gereksinim duyulması halinde kiraya verene kira konusu yeri boşaltmada kolaylık sağlamak amacıyla, söz konusu tahliye sebebine yer vermiştir. İhtiyacın mevcudiyeti zorunlu olduğundan henüz gerçekleşmemiş ihtiyaç için kiralananın boşaltılması talep edilemez. Burada tahliyenin istenilmesi için kiracının sözleşmesin koşullarına aykırı davranmasına gerek yoktur.
Kiracı sözleşmesinin şartlarına riayet etmiş olsa bile, kiraya verenin ihtiyaç duyması ve kanunda aranan koşulların gerçekleşmesi halinde kiralananın boşaltılması istenebilecektir.