Taşınmazların Paraya Çevrilmesi

Satış talebi üzerine hacizli taşınmazlar açık artırma yolu ile satılır. Taşınmazlarda pazarlık sureti ile satış yapılamamaktadır. İflasta (İİK m. 241) ve malvarlığının terki suretiyle konkordatoda (İİK m.309) taşınmazlar, alacaklılar karar verirse pazarlıkla satılabilir (Pekcanıtez, Atalay ve Özekes, 2014:153-154). Alacaklı taşınmazın satışını hacizden itibaren bir yıl içerisinde istemek zorundadır (İİK m.106). Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya icra müdürü tarafından verilecek karar gereği gerekli gider onbeş gün içinde depo edilmezse veya talep geri alınıp da kanunî müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar. Hacizli malın satılması yönündeki talep bir defa geri alınabilir (İİK m.110). Taşınmazların satışında, satış talebinden itibaren üç ay içerisinde satışın yapılması gerekmektedir (İİK m.123).

Taşınmazların satışında da ihaleden önce hazırlıklar yapılması gereklidir. Bu hazırlıklar yapılmadan ihalenin yapılması mümkün değildir. İhalenin yapılabilmesi için bu hazırlıkların yapılması zorunludur. Bu bağlamda yapılacak işler; artırma (satış) şartnamesinin hazırlanması, şartnamenin ilanı ve tebliği ile mükellefiyetler listesinin hazırlanmasıdır (Ulukapı, 2015:193).

A. Satış (artırma) şartnamesinin düzenlenmesi; Artırma şartnamesinde taşınmazın, üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya geçeceği yazılır (İİK m.125). Şartname artırmadan evvel en az on gün müddetle icra dairesinde herkesin görmesi için açık

153

bulundurulur. Şartnameye, artırmaya iştirak edeceklerin taşınmazın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri, elektronik ortamda teklif vererek artırmaya katılacakların teminat göstermeleri gerektiği ve elektronik ortamda teklif vermeye ilişkin hususlar yazılır. Artırma için, taşınmazın satıldığı yerdeki alışkanlıklara göre artırmanın şartları belirlenir (İİK m.124). Artırma şartnamesinde hangi masrafların müşteriye ait olacağı yazılır (İİK m.125).

B. Açık artırma İlanı; Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat yazılır. Buna ilaveten ilana, artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği hususları yazılır. Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyetle faiz ve masrafa dair olan iddialarını, belge ile onbeş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır. Aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir (İİK m.126). İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ edilir. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres araştırması yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçmektedir (İİK m.127). C. Mükellefiyetler listesinin düzenlenmesi; İcra dairesi ilandan sonra, yapılan

başvuruları da dikkate alarak mükellefiyetler listesi hazırlar (Ulukapı, 2015:195). Bu mükellefiyetler listesi için İİK m.128 şöyledir; “İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir.” 96 ve 97. maddeler mal üzerindeki üçüncü kişilerin hakları ile ilgilidir. Kesin olarak borçluya ait olma ile ilgili ihtilafları düzenlemektedir. Mükellefiyetler listesine geçirilmesi gereken mükellefiyetler şunlardır; ipotekler (MK m.881), taşınmazın üzerindeki irtifak

154

hakları (MK m.779 vd.), taşınmaz yükleri (MK m.839 vd.), tapu siciline şerh verilmiş olan kişisel haklar (MK m1009), satış vaadi (BK m.237) (Kuru, 2016:229).

3.10.5.2.1. Taşınmazın Kıymet Takdiri

Satıştan önce yeniden kıymet takdirinin de yapılması gerekir. İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir(İİK m.128).

Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir (İİK m.128/a).

Satışta yeniden kıymet takdiri yapılmasının düzenlenmiş ve 128/a maddesi ile şikâyet yolu tanınmıştır. Bu cebri satışla mal varlığının heba edilmesi tehlikesini de bir ölçüde önleyecektir (Yıldırım ve Deren-Yıldırım, 2015:241).

Kıymet takdirine şikâyet (itiraz) üzerine verilen bütün kararlar kesin olup, temyiz edilemezler. Kesin nitelikte olan bu kararlar, ihalenin feshi nedeni olarak ileri sürülmesi halinde, ihalenin feshi davasında incelenir ve ihalenin feshi sonucunu

155

doğurabilir. Kıymet takdirine itiraz etmeyen ilgililer, kıymet takdirine yönelik nedenlerle ihalenin feshini isteyemezler (Yıldırım ve Deren-Yıldırım, 2015:242).

3.10.5.2.2. Taşınmaz İhalesinin Yapılması

Taşınmaz ihalesi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi tarafından yapılır (İİK m.123).

Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz. Teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur (İİK m.126).

Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların toplamından fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir. Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır. İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer (İİK m.129).

Satış talebinin düşmesi durumunda tekrar satış talebi ile ihale-satış süreci tekrar başlar ve bütün süreç tekrarlanır.

Artırmanın yapılışı ve sonuçlanması hakkında bir artırma tutanağı düzenlenir (İİK yönetmeliği m.49).

156

İcra müdürünün, tellal tarafından üç defa bağırılması üzerine, taşınmazın (en yüksek pey süren) alıcıya ihale edildiğini bildirmesi (ihale kararını vermesi- İİK m.129) ile ihale tamamlanır ve taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçer (İİK m.134, BK m.275) (Kuru, 2016:231).

Satış bedeli peşin ödenir. Ancak icra memuru alıcıya on günü geçmemek üzere bir mühlet verebilir (İİK m.130).

Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuda hiç bir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir (İİK m.131).

3.10.5.2.3. Alıcının İhale Bedelini Ödememesi

Taşınmazın kendisine ihale olunduğu kimse derhal veya verilen mühlet içinde parayı vermezse, ihale kararı icra memuru tarafından kaldırılarak teminat akçesi alıcının ikinci fıkra gereğince mesul bulunduğu meblağa mahsup edilmek üzere alıkonulur. Kendisinden evvel en yüksek teklifte bulunan kimsenin ileri sürdüğü pey, 129 uncu maddenin aradığı şartlara uygun bulunması ve bu kimsenin adresinin de malum olması halinde bir muhtıra tebliğ edilerek arz ettiği bedelle taşınmaz kendisine teklif edilir ve üç gün zarfında almaya razı olursa ona ihale olunur. Razı olmaz veya cevapsız bırakılırsa veya bulunmazsa taşınmaz icra dairesince hemen artırmaya çıkarılır. Bu artırma ilgililere tebliğ edilmeyip yalnızca satıştan en az yedi gün önce yapılacak ilanla yetinilir. Bu artırmada, teklifin, 129 uncu maddedeki hükümlere uyması şartıyla taşınmaz en çok artırana ihale olunur (İİK m.133).

İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden zincirleme (müteselsilen) sorumludurlar. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme gerek duyulmaksızın icra dairesi tarafından tahsil edilir. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil edilir (İİK m.133).

157

3.10.5.2.4. Artırmanın Sonuçlanması

İhale bedeli derhal veya belirlenmiş olan en çok on gün içerisinde ödenince taşınmazın alıcı adına tescil edilmesini icra dairesi tapuya bir yazı ile bildirir. Bunun yapılması için ihalenin kesinleşmiş olması gerekir. İhalenin kesinleşmesi içinde yedi gün içerisinde ihalenin feshinin istenmemiş olması veya bu istenmiş ise icra mahkemesinin bu ihalenin feshi isteğini reddetmiş olması veya reddin kesinleşmiş olması gerekir (İİK m.134).

İhalenin kesinleşmesi ile taşınmaz alıcıya teslim edilir. Kesinleşmeye kadar taşınmazın nasıl sevk ve idare edileceğine icra dairesi karar verecektir (İİK m.134).

Her ne kadar ihale kesinleşene kadar tapu kaydı ve taşınmazın teslimi yapılmasa da taşınmazın mülkiyeti ihale ile alıcıya geçmektedir (İİK m.134).

Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir sözleşmeye dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim edilir (İİK m.135).