Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılan bir sınırlı aynî haktır (TMK m. 839/1). Örneğin, iki kişiden birisinin meyve bahçesi diğerinin konserve fabrikası olsun. Meyve bahçesinin sahibi, bahçesinde sadece şeftali yetiştireceğini ve elde edilecek mahsulün tamamını konserve fabrikasının sahibine bir bedel karşılığında vereceğini taahhüt etmiş olsun. İşte bu taahhüt, tapuda meyve bahçesi sahibinin sayfasına tescil edildiği anda, taşınmaz yükü kurulmuş olur (Örnek için bkz. TEKİNAY, Yıl: 1994 s. 66. Bir taşınmaza malik olan kimsenin, kendi arazisindeki taş ocağından çıkardığı taşların belirli bir kısmını her yıl bir başkasına teslim etmeyi taahhüt ederek kurduğu aynî hak ilişkisi de taşınmaz yüküne örnek olarak verilmektedir, bkz. AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 268). Hak sahibi, bir başka taşınmazın maliki de olabilmektedir (TMK m. 839/2).

Taşınmaz yükünde alacaklı yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı elde etmemektedir. Bu hak alacaklıya sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir (TMK m. 848/1). Bu yetkiye dayanarak hak sahibi, alacağını taşınmazı paraya çevirtmek suretiyle tahsil etme hakkına sahiptir.

Taşınmaz yükünün konusunu, irat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak kaydıyla, ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyaçlarını karşılayan bir edim oluşturabilir (TMK m. 839/3). Taşınmaz yükünde, yük altında bulunan taşınmaz, bir alacak hakkı açısından aynî teminat oluşturmakta; taşınmaz ile birlikte alacak da hakkın konusu haline gelmektedir (L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 611. Benzer yönde, AYAN, Yıl: 2012 (a) s. 26; OĞUZMAN, vd. Yıl: 2013 s. 869. Edim borcu ile aynî teminatın birbirinden bağımsız hukukî varlıkları yoktur, bkz. OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 869).

110

Taşınmaz yükünün irtifak haklarından ayıran özellik, irtifak haklarında malikin yükümlülüğünün menfi (TMK m. 779), taşınmaz yükünde ise müspet olmasıdır. İrtifak haklarında borç mülkiyete özgü yetkileri kullanmaktan kaçınma ya da bunları başkasının kullanmasına katlanma şeklinde ortaya çıkarken (TMK m. 779), taşınmaz yükünde ise yükümlü suje bir şey verecek ya da yapacaktır (AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 269. Taşınmaz malikinin edimi olumlu edimdir, bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 721; SCWAB ve PRUTTING, Yıl: 2003 s. 439. Taşınmaz yükünün irtifak hakları ve rehin hakkı ile karşılaştırılması konusu için bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 724 vd.).

Taşınmaz yükü, taşınmaz malikine aynî bir borç yüklemektedir. Zira, borçlu durumdaki kişi yüklü taşınmazın malikidir.

Taşınmaz yükü tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK m. 841). Aksine bir hüküm yoksa, taşınmaz yükünün kazanılmasında ve tescilinde taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır (TMK m. 840/1-3).

Taşınmaz yükü terkin veya yüklü taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ermekle birlikte; feragat, yükten kurtarma ve diğer sona erme sebepleri, yüklü taşınmaz malikine, hak sahibinden terkini isteme yetkisi vermektedir (TMK m. 843). Hakkın konusu edimin ifasının olanaksızlaşması, miras yoluyla geçmeyeceği kararlaştırılan taşınmaz yükünde hak sahibi kimsenin ölmesi, sürenin sona ermesi durumunda, taşınmaz yükü terkinden önce sona ermiş olacaktır (L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 616. Yüklü taşınmazın kamulaştırılması da taşınmaz yükünde sona erme sebeplerinden birini oluşturmaktadır, bkz. L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 616). Taşınmaz yükü hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 721 vd.; AYAN, Yıl: 2012 (c) s. 119 vd; AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 268 vd.; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 869 vd.; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 611 vd.).

111

3.2.2.3. Rehin Hakları

3.2.2.3.1. Genel Olarak

Sınırlı aynî hakların üçüncüsü, güvence hakları başlığı altında incelenen rehin hakkıdır. Rehin hakkı bir alacak yerine getirilmediğinde, hak sahibine hakkın konusu olan şeyi veya hakkı paraya çevirerek, elde edeceği para üzerinden alacağını öncelikle elde etme yetkisi veren bir aynî haktır (AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 735; AYAN, Yıl: 2012 (c), s. 133; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 881; SCWAB ve PRUTTING, Yıl: 2003 s. 302; SEROZAN, Yıl: 2006 s. 301; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 620).

Rehin hakkı kural olarak fer’i (alacağa bağlı) bir haktır. Hak bir alacağın güvencesini teşkil etmektedir. Rehin hakkının geçerliği, güvence altına alınmış alacağın geçerliğine bağlıdır (AYAN, Yıl: 2012 (a) s. 27; AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 271; BROWN, Yıl: 2001 s. 191; SEROZAN, Yıl: 2006 s. 304; SEROZAN, Yıl: 2014 s. 344; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 623).

Rehin hakkı taşınmaz rehni ve taşınır rehni olmak üzere iki türdür (TMK bir kısım haklar üzerinde rehin kurulması olanağı tanımıştır. Alacak ve haklar üzerinde kurulan rehin hakkının hukukî niteliği tartışmalıdır. Doktrinde alacaklar ve haklar üzerine kurulan rehnin, hak sahibine aynî hak sağlamayacağı [ESKİOCAK, Yıl: 2009 s. 52; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 987], aynî hak benzeri mutlak hak olduğu [KÖPRÜLÜ ve KANETİ, Yıl: 1982-1983 s. 254] ve mutlak etkisi sınırlı bir aynî hak olduğu [L. SİRMEN, Yıl: 1990 s. 10] ileri sürülmektedir. Bir taşınır üzerinde birden fazla rehin kurulup kurulmayacağı konusunda TMK’de bir hüküm yoktur. Doktrinde bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin kurulmasını düzenleyen TMK m. 855 hükmünün kıyasen taşınırlar hakkında da uygulanabileceği savunulmaktadır, bkz. A. AYBAY, Yıl: 2005 s. 187. TTK’de bazı haklar üzerinde rehin hakkı tanınmasını düzenlemiştir. Bu konular çalışmamızın kapsamı dışında kaldığından bunlara değinilmeyecektir).

112

3.2.2.3.2. Taşınmaz Rehni

Taşınmaz rehninde alacaklı, alacağına kavuşmadığı takdirde rehin konusu tapuya kayıtlı taşınmazı (TMK m. 853) sattırıp, alacağına kavuşmak hakkına sahip olmaktadır. Taşınmaz alacağın teminatını teşkil etmektedir. Taşınmaz rehni, ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi olmak üzere üç şekilde kurulabilmektedir (TMK m. 850). İpotekli borç senedi ve irat senedine (İpotekli borç senedi ve irat senedinde, taşınmaz malikine kredi veren (rehin alacaklısı), daha sonra paraya ihtiyaç duyduğunda elindeki senedi paraya çevirir ve böylelikle parasını taşınmaz malikinden değil, senedi devralan kişiden tahsil etmiş olur. Bu dolaşım süresi boyunca, taşınmaza yatırım yapılmış olur ve hisse senedi veya tahvil alınıp satılıyormuş gibi, taşınmazı kâğıda döken senet alınıp satılır. İpotekli borç senedinde alacağı güvence altına almanın dışında, bir de tedavül işlevi söz konusu olur. İrat senedinde de tedavül işlevi iyice ön plana çıkar. Her iki türde de senedin devri ile birlikte rehin hakkı el değiştirmiş olur. Tescille birlikte alacak yenilenir ve soyutlanır. İpotekte ise senet düzenlenmez, bkz. SEROZAN, Yıl: 2006 s. 303-305. Benzer yönde, ACAR, Yıl: 2008 s. 58 vd. İpotekli borç senedi ve irat senedine konu alacağın mutlaka para alacağı olması gerekir. Bu senetler maddî anlamda mücerret bir kıymetli evraktır. Ayrıca ipotekli borç senedi ve irad senedinin kurulması için resmî şekil gereklidir. Konu hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. ÇETİN, Yıl: 2004 s. 84 vd.) uygulamada rastlanmadığından çalışmamızda ipotek incelenecektir. İpotek, yasal ipotek adını verebileceğimiz kanundan doğan ipotek (TMK m. 892 vd.) ve sözleşmeden doğan ipotek şeklinde iki türde kurulabilmektedir.

İpotek, rehin verenle rehin alacaklısı arasında yapılacak resmî senede (İpotek

tesisi için resmî senet düzenlenmesi konusunda Tapu Kanunu m. 26/8 bir istisna içermektedir) dayanmaktadır. Tapu memuru tarafından düzenlenen bu senede, rehin sözleşmesi ya da ipotek sözleşmesi adı verilmektedir. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklı olmak üzere ipotek, tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Aynı esas Alman Hukuku’nda (Alman Medeni Kanunu § 873) ve İngiliz Hukuku’nda da (SMITH, Yıl: 2007 s. 412. İngiliz Hukuku’nda tapulu ve tapusuz arazi ayrımı vardır.

113

Çalışmamız kapsamında sadece tapulu arazilere ilişkin bilgiler verilmektedir) benimsenmiştir.

Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliği, sözleşmenin resmî şekilde yapılmasına (Doktrinde ipotek verme vaadini içeren bir sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması hâlinde geçerli olmayacağı belirtilmektedir, bkz. BUDAK, Yıl: 2010 s. 17) bağlıdır (TMK m. 856). Tescil işlemi ile taşınmaz rehninde kamuya açıklık sağlanmış olmaktadır (Taşınmaz rehnindeki ilkeler hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 756 vd.; ALTAY ve ESKİOCAK, Yıl: 2007 s. 43 vd.; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 885 vd.; SCWAB ve PRUTTING, Yıl: 2003 s. 303; SEROZAN, Yıl: 2006, s. 310 vd.; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 627 vd. Özellikle taşınmaz rehninde belirlilik ilkesi için bkz. ACAR, Yıl: 2008 s. 145 vd.).

Taşınmaz rehnini kurmakla yükümlü kişi tescile yanaşmazsa, kendisine karşı tescile zorlama davası açılıp açılmayacağı (TMK m. 716’nın kıyasen uygulanması) doktrinde tartışmalıdır. Bu tartışmaların temelinde TMK’de irtifak hakkı ve taşınmaz yükünde taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına atıf yapan hüküm benzeri bir hükme rehin konusunda yer verilmemesi yatmaktadır. Bir görüş, bu durumda bir kanun boşluğu doğduğunu, bu boşluğun diğer sınırlı aynî haklarda olduğu gibi taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanması suretiyle giderilmesi gerektiğini ve hâkimin hükmüyle taşınmaz rehninin kurulmuş olacağını kabul etmektedir (EREL, Yıl: 1974 s. 107; SEROZAN, Yıl: 2006 s. 308). Karşıt görüş ise, TMK m. 716’nın kıyasen uygulanmasını reddetmektedir. Bu görüşe göre, kamuya açıklık ilkesi taşınmaz üzerindeki aynî hak kazanımlarını tescile tâbi tutmuştur. Sicil dışı kazanım ise ancak istisnaî hallerde gerçekleşebilir. Taşınmaz yükü ve irtifak haklarında Kanun’da atıf olduğu için kıyasen uygulanması söz konusu olan TMK m. 716 hükmünün, rehin hakkının kazanılmasında uygulanmamasının sebebini, istisnaların kıyas suretiyle genişletilmemesi ilkesi oluşturmaktadır. Bu görüşe göre, mahkemenin vereceği hüküm eda hükmüdür ve

114

malik tescile muvafakat beyanında bulunmaya mahkum edilir (OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 899-900; SELİÇİ, Yıl: 1974 s. 440).

Doktrinde inşaatçı ipoteği ya da yapı alacaklısı ipoteği olarak ifade edilen ipotek bir yasal ipotektir. Eser sözleşmesinde, inşaatçı eser sözleşmesinden doğan hakkını genellikle inşaat bittikten sonra almaktadır. İnşaat işlerinin yapıyla bütünleşmesinden dolayı malzemelerini ya da eserlerini söküp almaları zordur (BAYSAL, Yıl: 2006 s. 149). Bu nedenle kanunda onların haklarını güvence altına alabilmek adına böyle bir çözüm yolu benimsenmiş ve bu ipotek hakkına, sıra açısından öncelik de tanınmıştır (TMK m. 897).

Yasal ipoteğin tescil olmaksızın kurulması mümkündür (TMK m. 892). Tescilin istenebileceği kanunî ipotek halleri ise, TMK m. 893’de sıralanmıştır.

Taşınmaz rehninde teminatın kapsamı taşınmaz rehninin sağladığı teminatın kapsamı ve taşınmaz rehninin teminat altına aldığı alacağın kapsamı şeklinde ikili bir ayrımla incelenebilir. İlk ayrım için, taşınmaz rehninin taşınmazın bütünleyici parçaları ve eklentilerini kapsadığını söylemek gerekir. Rehnin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, Kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılmaktadır. Ancak üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır (TMK m. 862). TMK m. 686/1 hükmü gereğince, tarafların eklentiyi rehnin kapsamı dışına çıkarmaları mümkündür.

Arazi üzerinde yapılan yapılar kural olarak arazinin bütünleyici parçasını teşkil etmektedir. Ancak yukarıda açıklamış olduğumuz “üst arza tâbidir” kuralının

istisnasını oluşturan üst hakkında durum farklıdır (Üst arz tâbidir kuralının diğer

istisnaları ise, mecralar [TMK m. 727/1] ve taşkın yapılardır [TMK m. 725]).

Üst hakkında arazi üzerinde iki farklı mülkiyet söz konusu olmakta ve üst hakkı ile yapılan yapılar, arazinin bütünleyici parçası teşkil etmemektedir. Bu

115

nedenle, taşınmaz üzerinde bir ipotek tesis edilmesi hâlinde, üst hakkı bu ipoteğin kapsamında değerlendirilmeyecektir (SEÇER, Yıl: 2008 s. 1906. Taşınmazın bütünleyici parçalarına yönelik mülkiyeti muhafaza kayıtları geçersizdir. İpoteğin tesis edildiği sırada var olan veya daha sonra bu niteliğe sahip olan taşınmazın bütünleyici parçalarının ipotek kapsamına girmeyeceği konusunda yapılan anlaşmalar aynî etkiden yoksundur, bkz. KÖPRÜLÜ ve KANETİ, Yıl: 1982-1983 s. 263. İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 83/c hükmü ; “(1)Taşınmaz rehni ipotek akit

tablosunda sayılı bulunan eklenti taşınmazdan ayrı olarak haczedilemez. (2) Türk Kanunu Medenisinin 777 nci maddesi hükmü saklıdır” şeklinde düzenlenmiştir. Bu

hükümle ilgili Yargıtay’ın çelişkili kararları vardır. Örneğin, Yarg. 21. HD T. 23.11.2000 E. 2000/8182 K. 2000/8395 sayılı kararına göre taşınmaz ipoteği kurulunca taşınmazdaki bütünleyici parçalar ve eklentiler ipotek akit tablosunda yazılı olmasa dahi, ipoteğin kapsamına gireceğine karar verilmişken, YHGK T. 25.12.2002 E. 2002/12-1098 K. 2002/1108 sayılı kararında ise, İİK m. 83/c’nin uygulanabilmesi için, mahcuzun hem ipotek akit tablosunda yer alması hem de TMK anlamında eklenti sayılması gerektiğine karar verilmiştir, bkz. SÜPHANDAĞ, Yıl: 2006 s. 231-232. Yarg. 12. HD T. 29.09.2009 E. 2009/8522 K. 2009/17344 sayılı kararında ise, haczedilen malların ipotek listesinde belirtilmemiş olmasının onun eklenti niteliğinde olup olmadığının incelenmesine engel teşkil etmeyeceği esası belirtilmiştir, bkz. İBD C. 84, Sayı: 1, Yıl: 2010 s. 467-468).

İkinci ayrım açısndan, teminatın kapsamı, ipotek türlerine göre farklılık göstermektedir. Miktarı belli olan bir alacağa ilişkin olarak kurulan taşınmaz rehnine

“ana para” (Banka uygulamalarında ana para ipoteği sadece nakdi kredilerde -karz

akdi şeklindeki kısa, orta ve uzun vadeli krediler- söz konusudur, bkz. REİSOĞLU, Yıl: 2003 s. 43) rehni ya da “kesin rehin” (TMK m. 851/1) denilmektedir. Taşınmaz rehninin, miktarı tam olarak belli olmayan, hatta henüz doğmamış ancak ileride doğacak olan bir alacağı teminat altına alması da mümkündür. Bu tür ipoteklere ise,

116

Üst sınır ipoteğinin kurulabileceği durumlara ilişkin olarak doktrinde hesap ilişkisinden doğacak alacakları teminat altına almak için kurulan veya ileride doğması muhtemel bir taşınmaz alacağına yönelik olarak kurulan ipotek örnek verilmektedir (AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 274. Konu ile ilgili ayrıntılı bilgi için bkz. GÜNEL, Yıl: 2006 s. 248 vd.). Bunun dışında, yurt dışında ikâmet eden kişilerin Türkiye’deki alacaklılarına karşı olan borçları için, yurt içinde bulunan taşınmazlar üzerinde ipotek kurulmaktadır. Uygulamada bu durum özellikle, yurt dışındaki ithalatçının, Türkiye’deki ihracatçıya olan borçlarından dolayı, Türkiye’de bulunan bir üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde üst sınır ipoteği kurulması şeklinde gerçekleşmek ve ihracat alacakları için yurt içinde ipotek verilmesi adı ile anılmaktadır (BUDAK, Yıl: 2010 s. 18. İhracat alacakları için yurt içinde ipotek verilmesinde, bu ipoteğin paraya çevrilmesi aşamasında iki önemli sorun yaşanmaktadır. İlk sorun yurt içindeki asıl borçluya hesap kesimi veya muacceliyet ihbarının [TMK m. 887], ödeme emrinin ve ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde açılabilecek itirazın iptali davası ile ilgili dava dilekçesinin tebliğ edilmesinde ortaya çıkmaktadır. Her ne kadar İİK m. 148/a uyarınca ipotek sözleşmesinin taraflarına tapu sicil müdürlüğüne yurt içinde bir tebligat adresi bildirilmesi zorunluluğu getirilmişse de, asıl borçlu için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır. Milletlerarası tebligat ise, milletlerarası anlaşma olsa dahi uzun zaman almaktadır. İkinci sorun ise, üst sınır ipoteğinde borçlunun muamele merkezinin yurt dışında olduğu hallerde borçlunun ödeme emrine yapacağı itirazı hükümden düşürmenin güçlüğüdür. Zira, itirazın iptali davalarında borçlunun bir Türk şirketi olması hâlinde, alacak miktarını kesinleştirmek amacıyla ticari defterlerle ispat usulünün uygulanması kolaydır. Ancak borçlunun yabancı olması hâlinde bu usulün uygulanması zordur. Bu konuda ihracatçılar, yapılacak sözleşmelerde yurt içinde ihracatçı adına tebligatı kabule yetkili olan bir üçüncü kişinin belirlenmesi yaşanan güçlükleri bir ölçüde hafifletecektir, bkz. BUDAK, Yıl: 2010 s. 18-19).

Rehnin tapu kütüğüne tescil edilmesinden sonra alacak için zamanaşımı işlememektedir (TMK m. 864). Ancak rehin hakkının yolsuz olarak tescil edilmesi hâlinde, zamanaşımı işlemeye devam edecektir (KÖPRÜLÜ ve KANETİ, Yıl: 1982-

117

1983 s. 163). Ayrıca rehin hakkının olağan ya da olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir (ALTAY ve ESKİOCAK, Yıl: 2007 s. 17; KÖPRÜLÜ ve KANETİ, Yıl: 1982-1983 s. 300).

Sınırlı aynî haklarda sıranın nasıl belirleneceğine yukarıda değinmiştik. Burada inceleyeğimiz konunu ilk kısmını aynı taşınmaz üzerinde kurulan birden çok taşınmaz rehnindeki sıra, ikinci kısmını ise bir taşınmaz üzerinde bulunan irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve taşınmaz rehni arasındaki sıra ilişkisi oluşturmaktadır.

İlk olarak bir taşınmaz üzerinde birden çok ipotek tesis edilmesi halinde hangisin öncelikli olduğunun açıklığa kavuşturalım. Türk Hukuk sisteminde sabit dereceler sistemi kabul edilmiştir. Sabit dereceler sisteminde taşınmazın farazi olarak değer parçalarına bölündüğü ve taşınmaz rehninin taşınmaz değerinin bir bölümü ile sınırlandırıldığı kabul edilmektedir. Taşınmazın bölünmüş olduğu değer parçalarına ise derece denilmektedir. Derece miktar ve sıra olarak belirlenen bir değer bölümünü ifade etmektedir. Birbirinden bağımsız olan bu derecelerde, derecenin değeri olarak belirlenen miktara erişinceye kadar taşınmaz rehni kurulabilir. Dereceler 1’inci, 2’nci, 3’üncü şeklinde sıralanır ve taşınmaz rehninin hangi derecede kurulacağı, taşınmaz maliki ile rehin alacaklısı arasındaki anlaşmaya göre belirlenir. Rehnin sağlamış olduğu güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır (TMK m. 870/1). Sıra olarak önde gelen derecedeki rehin sona erdiğinde, sonra gelen derecede yer alan rehinler kendiliğinden boşalan dereceye ilerleyemez (TMK m. 871/1). Bu durumda boş derece meydana gelmiş olur. Bu boş derecede taşınmazın maliki, derecenin miktarı kadar yeni bir rehin hakkı tesis edebilir (TTMK m. 871/2). Taşınmaz maliki bir rehin derecesini boş tutup sonra gelen derecelerde rehin kurabilir (TMK m. 870/2). Derecelerin içlerinde de yan dereceler kurulabilir (Konu hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 769 vd.; ALTAY ve ESKİOCAK, Yıl: 2007 s. 197 vd.; AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 277; EREL, Yıl: 1974 s. 27 vd.; KÖPRÜLÜ ve KANETİ, Yıl: 1982-1983 s. 350 vd.; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 904-905; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 645 vd.). Bu sistemde, borçlunun borcunu ödememesine istinaden, taşınmazın paraya çevrilmesi

118

hâlinde, önce ilk derecede yer alan alacaklı tatmin edilmekte, daha sonraki derecelerde yer alan alacaklılar ancak ilk derecedeki alacaklının alacağına kavuşmasından sonra geriye bir para kalırsa o oranda alacaklarına kavuşabilmektedirler (Sabit dereceler sisteminde bir kamu kurum ve kuruluşunun katkısıyla iyileştirilen arazilerin değerinde artma meydana gelmesi hâlinde, bir istisna öngörülerek, bu durumda kurulacak rehnin, taşınmaz üzerindeki tüm derecelerin üstünde olduğu TMK m. 877 hükmünde kabul edilmiştir. Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılacaktır (TMK m. 872).

Sabit dereceler sisteminin istisnaları ya sözleşmeden ya da kanundan kaynaklanmaktadır. Sözleşeden doğan istisna boşalan dereceye ilerleme hakkıyla kendisini gösterir. Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerli olması için resmȋ şekilde yapılması gerekir. İlerleme sözleşmesinin aynî etki sağlaması ise, tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır (TMK m. 871/3). Boş dereceye ilerleme talebi, bir süre ile bağlı değildir. Rehin konusu taşınmaz paraya çevrilinceye kadar boş dereceye ilerleme talebinde bulunulmasına engel yoktur (ALTAY ve ESKİOCAK, Yıl: 2007 s. 203. Boş dereceye ilerleme hakkı, malikin rehin dereceleri üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlamamaktadır. Zira malik bir rehne boş dereceden yararlanma hakkı tanımakla, boşalacak derecede yeni bir rehin hakkı kurulması yerine, sonraki sıradaki rehnin ilerlemesini kabul etmiştir. Böylelikle de bir rehin üzerinde, bu rehin hakkı henüz boşalmadan tasarruf etmiş olmaktadır, bkz. EREL, 1974, s. 63). Sabit dereceler sisteminin kanundan doğan istisnası ise, taşınmazın paraya çevrilmesinde (TMK m. 872) ve arazinin iyileştirilmesi sonucu kurulan teshin hakkında (TMK m. 877-878) gerçekleşmektedir (Sabit dereceler sisteminin istisnaları konusunda ayrıntılı bilgi için bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 714 vd.; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 910 vd.; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 650 vd.).

119

İkinci olarak ise bir taşınmaz üzerinde irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin arasındaki sıra ilişkisini açıklığa kavuşturalım. İrtifak hakkı ve taşınmaz yükü sırasını, kurulduğu tarihe göre alırken, taşınmaz rehni ise bulunduğu derecenin tarihine göre almaktadır (TMK m. 1022/1) (L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 649. Benzer yönde, AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 771).

Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelmektedir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir (TMK m. 869/2). Görüldüğü gibi, aynı taşınmazda bulunan irtifak hakkı veya taşınmaz yükü ile taşınmaz rehni çatışırsa, bunlar arasındaki sıra ilişkisi, irtifak hakkının veya taşınmaz yükünün kuruluş tarihi ile taşınmaz rehnin bulunduğu derecenin kuruluş tarihine göre belirlenecektir. Hangisi daha önce kurulmuşsa, o hak diğerinden önce gelecektir (L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 649).

Bu kapsamda kısaca lex commissoria yasağından bahsetmek gerekir. Taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu elde edilen para, borçlunun borcundan fazla