Üst (İnşaat) Hakkı

Üst hakkı başkasına ait arazinin altında veya üstünde bir yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek suretiyle, ona malik olma yetkisi veren bir irtifak

hakkıdır (TMK m. 726/1, 826/1). Üst hakkının gerek üst hakkı sahibi gerek taşınmaz

(arazi) maliki açısından pek çok avantajı vardır (Yapı yapmayı düşünen kişinin inşaat için yeterli sermayesi olmasına karşılık, arsayı satın alma olanağı yoksa, bu kişi üst hakkından faydalanarak arsayı satın alma zorunluluğundan kurtulabilmektedir, bkz. OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 857. Benzer yönde, AKİPEK, Yıl: 1972 s. 26-27.

103

Yapılan inşaat arazinin değerini arttıracaktır. Üst hakkı, arazisini elden çıkarmak istemeyen malike, bir bedel karşılığında arazisini değerlendirme fırsatı vermektedir. Üst hakkı sona erdiğinde yapılan yapı, arazi malikine kalacağından [TMK m. 828] malik açısından da avantajlı bir durum ortaya çıkmış olacaktır, bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 703).

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, üst hakkı sahibine ait olmaktadır (TMK m.726/1). (Üst hakkı bu özelliği ile yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini sınırlar ve onu arazisinde bir yapının inşaatına ve/veya muhafazasına katlanmak zorunda bırakır. Yüklü taşınmaz maliki, arazisinin üst hakkı sahibi tarafından kullanılmasına katlanmak ve onun inşaatı yapmasını ve kullanması engelleyecek her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır, bkz. O. GÜRZUMAR, Yıl: 1998 s. 31-32). Bu niteliği ile üst hakkı “üst arza tâbidir” kuralının istisnasını teşkil etmektedir (BELEN, Yıl: 2005 s. 10; ERGÜNE, Yıl: 2008 s. 275; O. GÜRZUMAR, Yıl: 1998 s. 110). Bir başka ifadeyle üst hakkında, inşaat üzerindeki mülkiyet arazi mülkiyetinin madde itibariyle kapsamından çıkarılmış olmaktadır (O. GÜRZUMAR, Yıl: 1998 s. 114). Üst hakkında bir arazi üzerinde iki farklı mülkiyet vardır (Üst hakkı sahibinin sahip olduğu mülkiyet hakkı arazi üzerindeki mülkiyet hakkından bağımsızdır. Ancak bu ifade, üst hakkı sayesinde kazanılan mülkiyet hakkının tamamen bağımsız bir aynî hak olduğu şeklinde anlaşılmamalıdır. Zira, bu mülkiyet hakkı üst hakkı içeriğine dahil bir yetki olarak, bu hakka ayrılmaz bir şekilde bağlı ve onu izleyen bir aynî haktır, bkz. O. GÜRZUMAR, Yıl: 1998 s. 114-115). Ancak üst hakkı sahibine tanınan mülkiyet hakkı irtifak hakkına bağlıdır, bağımsız değildir (ERGÜNE, Yıl: 2008 s. 277. Üst hakkı üzerinde tesis edilecek olan aynî haklar, üst hakkının konusunu oluşturan yüklü taşınmazı etkilememektedir. Yüklü taşınmaz üzerinde sonradan kurulmuş olan aynî haklar da, üst hakkından doğan mülkiyet hakkının konusunu oluşturan yapıyı etkilemeyeceklerdir. Bu nedenle de bu aynî haklar arasında sıra ilişkisi yoktur, bkz. GÜRSOY vd. Yıl: 1984 s. 892; ÜNAL, Yıl: 1998 s. 174-175).

104

Üst hakkı kural olarak şahıs lehine kurulan bir başka ifadeyle şahsi bir irtifak hakkıdır. Üst hakkının gerçek ya da tüzel kişi lehine kurulması mümkündür. (O. GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 36; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 857; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 601). Bu hak belirli birden fazla kişi lehine de kurulabilmektedir (OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 857). Üst hakkının eşyaya bağlı irtifak şeklinde

kurulması da mümkündür (AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 708; O.

GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 54; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 857; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 601).

Aksi kararlaştırılmış olmadıkça üst hakkı devredilebilmekte ve mirasçılara (İsviçre Federal Mahkemesi’nin üst irtifakı üzerinde birlikte hak sahibi olanlardan birinin ölümünün sonuçlarına ilişkin vermiş olduğu bir kararda; bir arazinin maliki ile başka üç kişinin, bu arazi üzerindeki yapıların mülkiyetini dört eşit pay hâlinde paylaşmasına, üst irtifakının ise, yalnızca üç tanesi lehine kurulmasına yönelik olarak sözleşmelerine koymuş oldukları hükmün içeriğinin imkânsız olması nedeniyle geçeriz olduğunu belirtmiştir. Mahkeme, tarafların yaptığı bu sözleşme hükmünün; irtifak üzerinde birlikte hak sahibi olacak dört kişi lehine (yapıların birlikte malikleri de dahildir) her birine dörtte bir oranında pay düşecek şekilde, bu yapılar ve onlardan geçen kanalizasyonlar üzerinde üst irtifakı tesis edilmesine yönelik geçerli bir hükme dönüştürülebileceğini belirtmiştir, bkz. ŞAFAK, Yıl: 2013 s. 1112-1113. Kararın Türkçe çevirisi için bkz. ŞAFAK, Yıl: 2013 s. 1112-1122) geçebilmektedir. (TMK m. 826/2). Devir ve miras yoluyla intikâl olanağı, şahsi üst hakkına bağımsızlık

imkânı vermektedir ( Bir (taşınmaz üzerindeki) irtifak hakkı sahipliği diğer bir

taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına sahip olmaya bağlanmamış, böylelikle bu irtifak hakkının hukukî akıbeti (devri, miras yoluyla intikâlı vs.) diğer taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının akıbetine tâbi değilse ve bu irtifak hakkı başkasına devredilebiliyor ve mirasçıya geçebiliyorsa, o hak bağımsız bir irtifak hakkıdır, bkz. O. GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 37). En az otuz yıl için kurulan üst hakkı ise sürekli niteliktedir (TMK m. 826/3). Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkı, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilecektir (TMK m. 826/3). (Doktrinde üst hakkında mülkiyet hakkına konu inşaatın niteliği bakımından

105

“taşınır” olmadığı, ancak TMK m. 704 ve 998 hükümleri karşısında da “taşınmaz” da sayılmayacağı; bu nedenle taşınmaz olarak tapu siciline kaydedilmediği takdirde (bağımsız ve sürekli olmaması hâlinde); en doğru çözümün inşaatın sui generis bir eşya olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir, bkz. AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 67. Bu sebeplerden dolayı üst hakkında mülkiyet hakkına konu yapı “taşınmaz şey” dir, bkz. BELEN, Yıl: 2001 s. 373; BELEN, Yıl: 2005 s. 37).

Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir (Tarafların, yüzyıldan fazla bir süre kararlaştırmaları halinde, üst hakkının yüzyıl için kurulmuş olduğu kabul edilmelidir, bkz. O. GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 39). Ancak süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyulmak kaydıyla, her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (TMK m. 836).

Üst hakkının kuruluşu, kural olarak eşyaya bağlı irtifak haklarının kurulmasına ilişkin TMK m. 780 ve 781 hükümlerine tâbidir. Üst hakkı taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Üst hakkının kurulmasına ilişkin irtifak sözleşmesi (tescilin hukukî sebebi) resmî şekle (Konun yansıdığı bir Yargıtay kararına göre; “…

Aralarında resmî sözleşme olmasa bile yapı sahibi ile arazi sahibi arasında üst hakkı tanınacağına dair adi yazılı sözleşme olmadan doğrudan mahkemeye açılan dava ile hükmen üst hakkı tesisi istenemez…”, (Yarg. 14. HD T. 26.06.2007 E.

2007/7364 K. 2007/8334 [bkz. YKD, C. 37, Mart 2011, Sayı: 3, s. 458-459]) tâbidir (TMK m. 827) (“Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmî senette yer

alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır” [TMK m. 827]. Üst hakkı konusunda ayrıntılı

bilgi için bkz. AKİPEK, Yıl: 1972 s. 25-69; AKİPEK ve AKINTÜRK, Yıl: 2009 s. 703 vd.; AYBAY ve HATEMİ, Yıl: 2009 s. 265 vd.; BELEN, Yıl: 2001 s. 371- 396; BELEN, Yıl: 2005 s. 33-55; ERGÜNE, Yıl: 2008 s. 275-292; O. GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 3 vd.; OĞUZMAN vd. Yıl: 2013 s. 856 vd.; L. SİRMEN, Yıl: 2013 s. 601 vd.).

106

Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamamaktadır (TMK m. 726/3). Ayrıca ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olmazlar (TMK m. 729/2). Doktrinde, tapuya taşınmaz olarak kaydedilmeyen bağımsız üst haklarının intifa hakkına konu olabilmesine teorik açıdan bir engel olmadığı ileri sürülmektedir ( O. GÜRZUMAR, Yıl: 1988 s. 41).