Um dos elementos mais complexos da regularização fundiária diz respeito ao registro dos projetos de regularização fundiária. Importante mencionar que via de regra, até a edição
da Lei nº 11.977/09, o registro da regularização fundiária seguia os mesmos critérios e procedimentos estabelecidos para um novo parcelamento do solo.
Segundo o desembargador Venicio Antonio de Paula Salles, descrevendo as dificuldades encontradas para o registro de projetos de regularização fundiária, em sua análise da Medida Provisória 459/09:
[...] comum são os casos em que a descrição tabular se descuida de indicações relevantes errando ou omitindo pontos fundamentais. Os erros mais freqüentes dizem respeito a falta de indicação da área total do imóvel; ausência total ou parcial de perimetria; silencio quanto aos rumos, ângulos e deflexões; omissão quanto a pontos de amarração. O chão registral é instável e de certa forma perigoso, não ostentando a eficiência para atender satisfatoriamente a todas as circunstâncias e cumprir os rigores principiológicos. Portanto, as áreas que a Prefeitura mede, demarca promove obras de infra-estrutura, em regra, compõe parte de atiguíssimas glebas de terra precariamente descritas no registro imobiliário. O desenho registral dessas glebas deixa de informar todas as linhas perimetrais aludindo a deflexões sem indicar os respectivos ângulos, o que muito dificulta o fechamento do polígono que o imóvel encerra. A precariedade é aumentada em razão da ausência de pontos de amarração, que seriam necessários para a fixação da área ao solo (o que faz com que o imóvel a nível teórico, flutue). Por fim, grande parte destas áreas experimentaram desfalques anteriores, sem qualquer delimitação ou indicação, elevando o campo de inseguranças115.
O autor explica que:
O vício é de origem, pois está na base registral, impregnando o desenho tabular, mas erro que inibe a regularização é de análise do contexto e da ausência de uma interpretação sistemática, sensível às necessidades e ao imperioso prestígio e privilégio dos interesses coletivos. A superação deste impasse burocrático/registral deve ter início com a inversão das prioridades legais, mediante o reconhecimento da prevalência do interesse coletivo dos ocupantes das áreas regularizadas em relação aos interesses e direitos individuais dos antigos proprietários das glebas116.
O mesmo autor conclui que:
O registro imobiliário das áreas regularizadas pelas Prefeituras (plantas AU) ou pelos projetos de demarcação urbanística devem receber prioridade determinada pela função social da propriedade, para que não sejam obstados por regras rígidas de sentido registrário, mormente, pela aplicação inflexível dos princípios da especialidade e da continuidade. A imperfeição constante de base tabular deve ser
115SALLES, Venício Antonio de Paula. Regularização fundiária: considerações sobre a Medida Provisória nº
459/2009, p. 6. Disponível em:<http://www.epm.sp.gov.br/Internas/ArtigosView.aspx?ID=2842>. Acesso em: 15 nov. 2009.
superada pela preferência do interesse coletivo que impulsiona o pedido de regularização fundiária das plantas e dos projetos de demarcação urbanística117.
Portanto, o interesse coletivo, manifesto com a demarcação de uma área como ZEIS, deve servir de parâmetro para uma aplicação menos rígida dos princípios registrários, de forma a não obstar o registro da regularização fundiária de interesse social e o exercício pleno do direito à cidade sustentável.
O registro da regularização fundiária, de interesse social, se distingue da regularização fundiária de interesse específico, o que na prática significa dizer, daquela não realizada na área declarada como ZEIS pelo município, de interesse para implantação de programa de regularização fundiária pela União, Estados e Distrito Federal ou em que tenham sido preenchidos os requisitos para usucapião ou concessão de uso especial para fins de moradia.
O registro da regularização fundiária de interesse específico deve seguir os termos da legislação em vigor para o registro de novos parcelamentos do solo. Já ao registro do parcelamento do solo, resultante de projeto de regularização fundiária, é estabelecido um regime especial, nos arts. 65 e seguintes da Lei nº 11.977/09, que afasta a figura do loteador como central no processo de promoção do assentamento, não sendo, por exemplo, exigida documentação relativa aquele responsável pela promoção do loteamento como ocorre nos casos regidos pela Lei do Parcelamento do Solo.
Para o registro do parcelamento do solo resultante do projeto de regularização fundiária, ao invés de se exigir a documentação relativa ao responsável pela promoção do loteamento, quando não realizada pelo Poder Público, é exigida daquele que promove a regularização documentação que comprove sua legitimidade para realizar essa ação.
Assim, a compreensão de que a regularização fundiária, quando realizada em ZEIS que, portanto, se caracteriza como regularização fundiária de interesse social, se distingue do processo de implantação de loteamento, restando mais evidente quando se trata do seu registro.
Outro ponto importante, relativo ao registro do parcelamento do solo resultado de projeto de regularização fundiária, diz respeito aos seus efeitos. Conforme dispõe o art. 66 da Lei nº 11.977/09, o registro deverá importar na abertura de matrícula para toda área objeto de
117SALLES, Venício Antonio de Paula. Regularização fundiária: considerações sobre a Medida Provisória nº
459/2009, p. 6. Disponível em:<http://www.epm.sp.gov.br/Internas/ArtigosView.aspx?ID=2842>. Acesso em: 15 nov. 2009, p. 14.
regularização, se não houver; e na abertura de matrícula para cada uma das parcelas resultantes do projeto de regularização fundiária. Tal determinação é fundamental para os casos de áreas que nem sequer matrícula possuem.
Ainda assim, é preciso atentar que, nos casos de ZEIS que abrangem mais de uma matrícula ou situada no interior de uma gleba maior, será necessária a realização de ações como a retificação, unificação ou desmembramento de matrículas.
A lei avança no sentido de reconhecer o projeto de regularização fundiária como processo capaz de definir de fato aquilo que é área pública e privada independente da anuência do proprietário da área, na medida em que a lei determina que, quando do registro do projeto de regularização fundiária, deverão ser abertas, de ofício, pelo oficial de registro de imóveis, as matrículas das áreas destinadas ao uso público com as averbações das respectivas doações.
Outro ponto importante com relação à garantia do exercício do direito à cidade consiste no fato de a lei isentar da cobrança de custas e emolumentos o registro do parcelamento do solo oriundo de regularização fundiária de interesse social, do auto de demarcação urbanística, do título de legitimação da posse, e de sua conversão em título de propriedade.