Konut Yapı Kooperatifinin Taşınmaz Satış Kazancı İstisna- İstisna-sından Yararlanması

Yapı kooperatiflerinin de yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesin-de taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senet-leri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançlara ilişkin istis-nadan yararlanabilmesi mümkündür. Ancak, istisna edilen kazancın özel bir fon hesabında tutulması, hiç bir şekilde ortaklara dağıtılma-yarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması gerekmekte-dir.

Bu açıklamalar çerçevesinde, diğer kooperatiflerin yapacakları iş-lemlerden doğan kazançlar da kurumlar vergisinden istisna edilebi-lecektir. Diğer taraftan istisnadan yararlanan kooperatifin kurumlar vergisi muafiyeti devam eder.

İstisna uygulaması bakımından ortakların bir veya birden fazla ko-nut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, kooperatiflerin amaçlarını gerçekleştirdikten sonra kalan fazla arsa veya konutu elden çıkarmaları halinde de doğan kazanç istisnaya konu olabilecektir.

Kooperatifini aktifinde iki yıldan uzun süredir bulunan taşınmazla-rın satışından elde edilen kazancın %75’i, Kurumlar Vergisi Kanu-nunun 5/1-e maddesinde yer alan diğer şartların da sağlanması ha-linde, istisna olabilecektir. Kooperatifin aktifine kayıtlı arsayı sat-ması dolayısıyla elde edilen kazancı dolayısıyla gayrimenkul satış kazancı istisnasından yararlanması, kurumlar vergisi muafiyetini et-kilemez.

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı (Mayıs 2007) tarih ve GİB.4.06.16.01/ 07-KVK-4 sayıl özelgesinde ;

“……….

Bu açıklamalar çerçevesinde, kooperatifiniz tarafından tapuda adınıza tescil ettirilen arsanın satılması halinde ‘sadece ortak-larla iş görülmesine’ ilişkin muafiyet şartı ihlal edilmiş olaca-ğından, satış tarihi itibariyle kooperatifinizin kurumlar vergisi ve geçici vergi mükellefiyetinin tesisi gerekmektedir.

Diğer taraftan, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “İs-tisnalar” başlıklı 5’inci maddesinde;

“ (1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müs-tesnadır:

...

e)Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan ta-şınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışın-dan doğan kazançların % 75’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazan-cının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutu-lur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nede-niyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletme-den çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze akrılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında ta-hakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bö-lünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

… ” hükmü yer almıştır.

Buna göre, en az iki tam yıl süreyle kooperatifinizin aktifinde yer alan arsanın satılması halinde, bu satıştan doğan kazancın

%75’lik kısmının;

- Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasif-te özel bir fon hesabında tutulması,

- Hiçbir şekilde ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması,

- Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yı-lının sonuna kadar tahsil edilmesi şartıyla, satışın yapıldığı yılda söz konusu istisnadan yararlanılması mümkün bulun-maktadır.” Şeklinde idari görüş bildirilmiştir.

Öte yandan KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesi hükmü uyarınca ko-nut yapı kooperatiflerinin aktiflerinde en az iki tam yıl süreyle bu-lunan iştirak hisseleri ve gayrimenkullerin satışı işlemleri KDV’den istisna edilmiştir. Buna göre kooperatifin arsanın en az iki tam yıl (730 gün) aktifinde yer alması halinde bu satış işlemi dolayısıyla oluşan bedel üzerinden KDV hesaplanmayacaktır.

Öte yandan, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı (Mayıs 2007) tarih ve GİB.4.06.16.01/ 07-KVK-4 sayıl özelgesinde ;

“İlgide kayıtlı dilekçenizde 1991 yılında tapuda tescil olunarak aldığınız tarlanın satılması halinde aradan geçen sürede met-rekare birim fiyatındaki artışlar nedeniyle oluşacak farkın, or-taklara dağıtılması, kooperatifin kuruluş amacına uygun ola-rak başka bir arsa alınması, ortaklar adına kat karşılığı inşa-at sözleşmesi yapılarak imalinşa-ata aktarılması veya ortaklıktan ayrılmak isteyenlere hisseleri oranında düşecek payların iade-si durumunda kooperatifinizin kurumlar vergiiade-si muafiyetinden yararlanıp yararlanamayacağı ile satış nedeniyle oluşacak fark için yararlanabileceğiniz herhangi bir istisna hükmü olup ol-madığı hususunda Başkanlığımızdan bilgi istenilmektedir.

………..

Ancak, kooperatifiniz tarafından 1991 yılında tapuda adınıza tescil ettirilen gayrimenkulün satılması halinde sadece ortak-larla iş görülmesine ilişkin muafiyet şartı ihlal edilmiş olacağın-dan, satış tarihi itibariyle kooperatifinizin kurumlar vergisi mükellefiyetinin tesisi gerekmektedir.

Diğer taraftan, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “İs-tisnalar” başlıklı 5’inci maddesinde;

“ (1) Aşağıda belirtilen kazançlar, kurumlar vergisinden müs-tesnadır:

...

e) Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan ta-şınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları

kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışın-dan doğan kazançların % 75’lik kısmı.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazan-cının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutu-lur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nede-niyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletme-den çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze akrılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında ta-hakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bö-lünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

… ” hükmü yer almıştır.

Buna göre, en az iki tam yıl süreyle kooperatifinizin aktifinde yer alan arsanın satılması halinde, bu satıştan doğan kazancın

%75’lik kısmının;

- Satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasif-te özel bir fon hesabında tutulması,

- Hiçbir şekilde ortaklara dağıtılmayarak kooperatif amaçları doğrultusunda kullanılması,

- Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim

yı-lının sonuna kadar tahsil edilmesi şartıyla, satışın yapıldığı yılda söz konusu istisnadan yararlanılması mümkün bulun-maktadır.

Bu çerçevede, tarla vasfında olması nedeniyle konut inşaatına başlayamadığınız gayrimenkulün satış bedelinin konut yap-mak amacıyla başka arsa alarak kooperatif amaçları doğrultu-sunda kullanılması veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile baş-kasına ait arsa üzerine inşaat yaparak imalatta kullanılması

“fon hesabında tutulması” şartını bozmayacağından anılan is-tisnadan yararlanılması mümkün bulunmaktadır.

Ancak, söz konusu satıştan doğan kazancın ortakların tama-mına dağıtılması veya bir kısmının yeni bir arsa alımında kul-lanılması, bir kısmının da kooperatifinizin ortaklığından ay-rılmak isteyen ortaklara hisseleri oranında iadesi durumunda söz konusu istisnadan yararlanılması mümkün bulunmamak-tadır.”Şeklinde idari görüş bildirilmiştir.

B- TASFİYE SÜRECİNE GİREN KOOPERATİFİN