İstisna Uygulamasına İlişkin Şartlar:

2.1. İki tam yıl süre ile aktifte bulundurulma

İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması, diğer bir ifadey-le kurumun bu değerifadey-lere iki tam yıl süreyifadey-le bilfiil sahip olması ge-rekmektedir.

Örneğin; 2 Şubat 2008 tarihinde iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir taşınmazın, 2 Şubat 2010 tarihinden sonra (bu tarih dahil) satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde bu satıştan doğan ka-zanç kurumlar vergisinden istisna edilecektir.

2.2. Satış kazancının fon hesabında tutulması

Taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışında kazanç, satış işlemi ile birlikte doğa-cağından, satış işlemi ister peşin isterse vadeli olarak yapılmış olsun istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanacaktır

2.3. Fon hesabında tutulan kazançların işletmeden çekilmemesi İstisna uygulamasında, satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın so-nuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması gereken

kazanç-ların, beş yıl içinde fon hesabından başka bir hesaba (sermayeye ila-ve hariç) nakledilmesi, işletmeden çekilmesi, dar mükellef kurum-lar tarafından yurt dışına transfer edilmesi veya bu süre içinde işlet-menin tasfiyeye girmesi halinde, bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettiril-meyen vergiler, Vergi Usul Kanunu uyarınca vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte alınacaktır.

Fon hesabında tutulması gereken süreden, satışın yapıldığı yılı izle-yen beşinci yılın sonuna kadar olan sürenin anlaşılması gerekmek-tedir. Kazancın sermayeye ilave edilmesi durumunda da aynı süre geçerli olacaktır.

Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış be-delinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna ka-dar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış be-deline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilme-yen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında her-hangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çe-kilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır.

Bu istisnanın amacı kurumların sermaye yapılarının güçlendirilmesi, finansman sıkıntılarının giderilmesi ve bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerinde daha etkin bir şekilde kullanılması na imkan

sağla-mak ve işletmelerin finansal bünyelerini güçlendirmektir. Tasfiye-ye giren şirketlerde ise böyle bir amacın olamayacağı açıktır. Bu ne-denle, istisna uygulamasında satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yı-lın sonuna kadar tasfiyeye girilmiş olması halinde, fon hesabında tu-tulması gereken kazancın işletmeden çekildiği kabul edilecektir.

Örnek 1: Kurum (A)’nın iki yıldan uzun süre aktifinde bulunan ta-şınmazı 15.10.2006 tarihinde satılmış, satış sonrası oluşan kazancın

%75’i de bir fon hesabına alınmıştır. İstisnadan yararlanılabilmesi için söz konusu hesapta bulunan tutarın 31.12.2011 tarihinden önce fon hesabından çekilmemesi ve aynı şekilde bu tarihten önce de iş-letmenin tasfiyeye girmemiş olması gerekmektedir.

Kurumlar Vergisi Kanunu uyarınca gerçekleşecek devir ve tam bö-lünme hallerinde, söz konusu fon hesabının, devralan kurumların bi-lançolarına aynen aktarılması gerekeceğinden, bu işlem işletmeden çekiş olarak değerlendirilmeyecektir.

Örnek 2: Kurum (A) iki yıldan uzun süre aktifinde bulunan taşın-mazı 5.10.2006 tarihinde satmış ve satıştan doğan kazancın %75’i istisna uygulamasına konu edilmiştir. Kurum (A) tarafından özel bir fon hesabına alınan kazanç, 31.12.2011 tarihinden önce başka bir hesaba (sermayeye ilave hariç) nakledilemeyecek veya işletmeden çekilemeyecek ya da dar mükellef kurumlar tarafından yurt dışına transfer edilemeyecektir. Aynı şekilde bu süre içinde işletmenin tas-fiyeye girmemiş olması da gerekmektedir.

Kurum (A)’nın 20.6.2006 tarihinde Kurum (B) ile devir suretiyle birleşmesi halinde fon hesabı, mukayyet değeri ile Kurum (B)’ye devredileceğinden, Kurum (A) bünyesinde yapılacak herhangi bir işlem bulunmamaktadır. Kurum (B) tarafından söz konusu fon he-sabının 31.12.2011 tarihinden önce sermayeye ilave dışında başka

bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya kurumun tasfi-yeye girmesi halinde bu işlemlere tabi tutulan kazanç kısmı için za-manında tahakkuk ettirilmeyen vergiler vergi ziyaı cezası ve gecik-me faizi ile birlikte alınacaktır.

Öte yandan, fon hesabında tutulan kazancın beş yıl içinde veya beş yıl geçtikten sonra işletmeden çekilmesinin kâr dağıtımı sayılacağı tabiidir.

2.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamın-daki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dı-şındadır.

İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir.

Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve ki-ralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisna-dan yararlanmaları mümkün değildir.

Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı ol-ması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere ta-şınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. An-cak, taşınmaz ticareti ile uğraşan mükelleflerin faaliyetlerinin yürü-tülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri ka-zançlara istisna uygulanabilecek; taşınmaz ticaretine konu edilen veya kiralama ya da başka surette değerlendirilen taşınmazların sa-tış kazancı ise istisnaya konu edilmeyecektir.

Örnek 1: Bir inşaat şirketinin şirket merkezi olarak kullanılmak üzere inşa etmiş olduğu bir binayı, en az iki tam yıl süre ile

kullan-dıktan sonra satması halinde, bu satıştan doğan kazanç için istisna uygulanabilecektir. Şirketin satmak amacıyla inşa etmiş olduğu ve-ya satın aldığı binaların satışından elde ettiği kazançlar için söz ko-nusu istisna uygulanmayacaktır.

Örnek 2: İnşaat faaliyetinde bulunan bir şirketin satın aldığı arsayı iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde ya da faaliyet konusu alış veriş merkezleri inşaa etmek veya kiraya vermek olan şirketin bu amaçla inşa ettiği taşınmazları iki tam yıl geçtikten sonra satması halinde, şirketin bu istisnadan yararlanması söz konusu olmayacak-tır.

Örnek 3: Bir inşaat şirketinin inşa etmiş olduğu binanın bir kısmı-nı otopark olarak, diğer bir kısmıkısmı-nı işyeri olarak kiraya vermesi, ka-lan kısmını ise şirket faaliyetlerinde kulka-lanması halinde, şirket faali-yetinde kullandığı kısmın satılmasından elde edilen kazanç istisnaya konu olabilecek, diğer kısımlar istisnadan yararlanamayacaktır.

Örnek 4: Esas faaliyeti taşınmaz ticareti ve kiralaması olmayan bir şirketin, atıl olarak durmakta olan bir taşınmazını kiraya verdikten iki tam yıl sonra söz konusu taşınmazı satması halinde taşınmazın elden çıkarılmasından doğan kazancın istisnadan yararlanması mümkün bulunmaktadır.

Aynı şekilde, menkul kıymet ticareti ile uğraşan mükelleflerin, işti-rak amaçlı olmayıp ticari amaçla elde tuttukları iştiişti-rak hisselerinin satışından elde edilen kazançlar da elde tutulma süresine bakılmak-sızın istisna kapsamı dışında bulunmaktadır.

Öte yandan, menkul kıymet ticareti ile uğraşan mükelleflerin doğ-rudan veya dolaylı olarak diğer şirketlerin yönetimine ve ortaklık politikalarının belirlenmesine katılmak üzere edindiği ortaklık pay-ları istisna uygulamasına konu olabilecektir.

3- Konut Yapı Kooperatifinin Taşınmaz Satış Kazancı