KOOPERATİFİN BAŞKASININ ARSASI ÜZERİNE İNŞA- İNŞA-AT YAPMASI

Yapı kooperatiflerinin, arsalarını kat karşılığı vererek her bir hisse için bir işyeri veya konut elde etmeleri ortak dışı işlem sayılmama-sına karşılık, kooperatifin başkasının arsası üzerinde konut ve işye-ri inşa etmeleişye-ri ortak dışı işlem olarak kabul edilecektir.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı.GİB.4.34.16.01/KVK-4/1-k sayılı özelgede,

kooperatiflerin arsa karşılığı kat inşa etmeleri konusunda aşağıdaki açıklamalarda bulunulmuştur.

“KURUMLAR VERGİSİ YÖNÜNDEN;

Kooperatifinize ortak olmayan gerçek kişilere (…) ait arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesine bağlı olarak almanız ve inşaat bitiminde arsa sahiplerine ve kooperatifiniz ortağı olmayan es-ki müteahhitlere konut teslim etmeniz “münhasıran ortaklarla iş görülmesi” şartının ihlali anlamına geldiğinden, kooperatifi-nizin kurumlar vergisi mükellefi olması gerekmektedir.

KDV YÖNÜNDEN;

KDV Kanunu’nun 1/1.maddesiyle Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler vergiye tabi tutulmuştur.

Aynı Kanunun 2/1. maddesinde Teslim; bir mal üzerindeki ta-sarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alı-cıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir, şeklinde ta-nımlanmıştır. Kanunun 2/5. maddesinde trampanın iki ayrı teslim olduğu, 4/2. maddesinde, bir hizmetin karşılığının bir mal teslimi veya diğer bir hizmet olması halinde bunların her birinin ayrı işlem olduğu, hizmet veya teslim hükümlerine göre ayrı ayrı vergiye tabi tutulacağı, 10.maddenin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslim veya tin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizme-tin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere

fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hükme bağlanmıştır.

KDV Kanunu’nun 17/4-k maddesi ile konut yapı kooperatifi-nin üyelerine konut teslimleri KDV’nden istisna edilmiştir.

Kanunun Geçici 15. maddesinde (01.01.1998’den geçerli olmak üzere) “Bu Kanunun yayımlandığı tarihten önce bina inşaat ruhsatı alınmış inşaatlara ilişkin olarak,

a)Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri, b)Sadece 150 m2’yi aşmayan konutlara münhasır olmak üzere kanunla kurulmuş sosyal güvenlik kuruluşları ile belediyelere yapılan inşaat taahhüt işleri KDV’nden müstesnadır” hükmü yer almaktadır.

49 Seri No.lu KDV Genel Tebliği ile 5 No.lu KDV Sirkülerinde inşaat taahhüt işleri sayılmış olup, 5 No.lu KDV Sirküsünde in-şaat ruhsatının münhasıran konut yapı kooperatifi adına dü-zenlenmiş olması gerektiği belirtilmiştir.

17.07.2002 tarihli ve 2002/4480 sayılı Kararname Eki Karar ile;

-Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri,

-Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri için, katma değer vergisi oranı %1 olarak tespit edilmiştir.

Gayrimenkul satışlarında katma değer vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup, gayrimenkulün tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kul-lanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.

Arsa karşılığı inşaat işinde KDV uygulaması ile ilgili olarak 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği’nin yayımlandığı tarihinden iti-baren aşağıdaki açıklamalara göre işlem yapılması uygun gö-rülmüştür.

Arsa karşılığı inşaat işinde iki ayrı teslim söz konusudur. Bun-lardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa tesli-mi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak ar-sa ar-sahibine verilen konut veya iş yeri teslimidir. Karşılıklı ola-rak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin Katma Değer Vergi-si karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

1-Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi;

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutad ve sürekli bir faaliyet olarak sürdür-mesi halinde, konut veya iş yeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimi Katma Değer Vergisine tabidir.

Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektir-meyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını daire veya iş yeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaya-caktır.

2- Müteahhit tarafından arsa sahibine konut veya iş yeri tesli-mi:

Müteahhit tarafından arsa sahibine yapılan iş yeri veya 150 m2’den büyük konut teslimlerinde ise emsal bedeli üzerinden KDV uygulanacaktır.

Benzer bir konu ile ilgili olarak Bakanlık Makamı’ndan alınan 21.09.2004 tarih ve 44445 sayılı yazıda; “Yapı Kooperatifleri

Birlikleri amaç ve çalışma alanları bakımından konut yapı ko-operatiflerinden farklı olmadığından, koşullar sağlandığı tak-dirde indirimli oran uygulamasına ilişkin hükümler bu birlik-ler için de geçerli olacaktır.

Ancak, dilekçenin incelenmesinden…Bakanlığına arsa karşılı-ğı inşaat işi taahhüt ettiği ve bu iş kapsamındaki lojman inşa-atlarını da…..A.Ş.’ye ihale ettiği anlaşılmaktadır.

Konut yapı kooperatifleri, üyelerine konut temin etmek ama-cıyla kurulan organizasyonlardır. Kooperatiflere KDV Mevzu-atında oran indirimi veya istisna şeklinde tanınan kolaylıklar da bu konutların yapımı ile ilgili olup taahhüde dayalı inşaat işlerine yöneliktir. Başka kişi veya kurumlara inşaat işi yapan bir kooperatif veya kooperatifler birliğine bu işle ilgili olarak verilecek hizmetlerin, inşaat işi mahiyetinde olsalar bile oran indirimi veya istisna uygulamasından faydalanması mümkün değildir. Bu işin genel vergi oranına tabi olması gerekmekte-dir.” denilmektedir.

Buna göre;

- Kat karşılığı inşaat yapılmak üzere kooperatife teslim edilen arsa-nın, arsa sahibinin iktisadi işletmesinin aktifine kayıtlı olması veya arsa alım satımını sürekli ve mutad bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, bahse konu arsa üzerinde inşaat işi ile sınırlı olmak üzere kooperatife malik gibi tasarruf hakkını veren söz konusu arsa tesli-mi genel hükümlere göre katma değer vergisine tabi olacaktır.

- Kooperatif tarafından arsa sahiplerine arsa karşılığı bedelsiz olarak yapılan 150 m2’den küçük konut teslimlerinde emsal bedel üzerin-den %1 oranında, 150 m2’üzerin-den büyük konut teslimleri ile işyeri tes-limlerinde ise emsal bedel üzerinden %18 oranında KDV

hesaplan-- Kooperatifin bina inşaat ruhsatı, sözü edilen Kanunun yayımlanhesaplan-- yayımlan-dığı 29.07.1998 tarihinden sonra alınyayımlan-dığından, kooperatife üyeleri adına yapılacak inşaatlara ilişkin olarak yapılacak inşaat taahhüt iş-leri %1 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır.

- Kooperatifin kendi üyeleri dışında, başka kişi veya kurumlara (ar-sa hissedarına) yapacağı inşaatlarla ilgili olarak kooperatife yapıla-cak inşaat taahhüt işleri genel oranda (%18) katma değer vergisine tabi olacaktır.

Özelgede geçen aşağıdaki ifade konuya açıklık getirmektedir.

“Konut yapı kooperatifleri, üyelerine konut temin etmek ama-cıyla kurulan organizasyonlardır. Kooperatiflere KDV Mevzu-atında oran indirimi veya istisna şeklinde tanınan kolaylıklar da bu konutların yapımı ile ilgili olup taahhüde dayalı inşaat işlerine yöneliktir. Başka kişi veya kurumlara inşaat işi yapan bir kooperatif veya kooperatifler birliğine bu işle ilgili olarak verilecek hizmetlerin, inşaat işi mahiyetinde olsalar bile oran indirimi veya istisna uygulamasından faydalanması mümkün değildir. Bu işin genel vergi oranına tabi olması gerekmekte-dir.”

- Kooperatife işçiliği taahhüt edilmeksizin yapılacak her türlü mal ve malzeme teslimleri ait oldukları oranda KDV’ne tabi olacaktır.

- Kooperatifin üyelerine yapılacak konut teslimleri kaç m2 olursa olsun KDV’ne tabi olmayacaktır.03.07.2009 tarihinden itibaren in-şaat ruhsatı alan konut yapı kooperatifleri tarafından üyelerine yapı-lan konut teslimleri, konutun tabi olduğu oranda KDV’ye tabi ola-caktır.

-Kooperatif kat karşılığı teslim nedeniyle “münhasıran ortaklarla iş görme” koşulunun ihlali, ortak dışı işlem sayıldığından koopera-tifin KDV mükellefiyeti tesis ettirip her ay boş da olsa KDV beyan-namesi vermesi gerekmektedir.

D- MÜTEAHHİT OLARAK GÖRÜNEN