TaĢınmaz rehni, taĢınmaz üzerinde teminat fonksiyonu olan bir sınırlı aynî haktır. Çünkü, taĢınmaz rehni alacaklıya borçlunun borcunu ifa etmemesi halinde, rehin konusu yetkili makamlar aracılığı ile taĢınmazı paraya çevirme ve alacağını bu değerden alabilme hakkını ifade etmektedir.
TaĢınmaz rehni hukukunda temel olarak iki sistem benimsenmiĢtir.
Bunlardan ilki Roma Hukuku kaynaklı ilerleme sistemidir. Ġlerleme sistemi alacaklı yararınadır. Derecenin boĢalması halinde sıralı rehin alacaklıları kendiliğinden boĢalan dereceye ilerleyebilir. Dolayısıyla malik boĢalan derece üzerinde tasarrufta bulunamaz.
Yine ilerleme sisteminde her bir rehin alacaklısı alacağını sabit dereceler sisteminin aksine taĢınmazın tamamı ile teminat altına almıĢtır. Bu yönden ilerleme sistemi ipoteğin teminat fonksiyonunu güçlendirmekte, buna karĢılık tedavül fonksiyonunu zayıflatmaktadır. Gerçekten de ilerleme sisteminde taĢınmazını kullanarak kredi bulmak isteyen malik, ilk sıradaki alacaklı izin vermediği takdirde, rehni en son sıraya tesis etmek mecburiyetindedir. Bu durum ise alacaklının kredi taleplerinde durumunu
4
oldukça ağırlaĢtırmaktadır. Diğer taraftan malik, değiĢen Ģartlarda kullanmak üzere saklı derece de oluĢturamaz. Bu durum da malikin borcunu ödemek için gösterdiği tüm çabalara rağmen alacaklı lehine haksız bir menfaat sağlar.
Türk-Ġsviçre rehin hukukunda, Cermen hukuku kaynaklı sabit derece sistemini benimsemiĢtir. Sabit derece sisteminde taĢınmaz farazî parçalara bölünmüĢtür.
Bu sisteme göre belirlenen her bir parça için bir rehin tesis edilebilmektedir. Alacaklı lehine tesis edilen rehin derecenin belirlendiği parçanın değeri ile sınırlı olup, bu değeri aĢamaz (TMK 870/I). Söz konusu bu parçalar/dereceler alacaklının taĢınmazın paraya çevrilmesi halinde alacağına kavuĢabilme sırasını ifade etmektedir. Derecenin miktarı ve sırası ipotek sözleĢmesinde veya tescil sırasında belirlenebilir. Yine taĢınmazın bölüneceği derecenin sınırı da bulunmamaktadır.
Sabit derece sisteminde, bir derecede mevcut rehin hakkı sona ermiĢse, alt derecedeki rehinli alacaklılar kendiliğinden üst sıraya ilerleyemez (TMK 871/I).
TaĢınmaz malikinin boĢalan bu dereceler üzerinde serbestçe tasarruf etme hakkı vardır.
Malik, boĢ dereceye yeni bir rehin hakkı tesis edebileceği gibi, aynı derece içerisinde yan dereceler de kurabilir. Buna bağlı olarak taĢınmaz maliki boĢalan dereceyi doldurduğunda, diğer rehinli alacaklılar bu hakka müdahale edemez. Ancak derecenin değerinin artırılması halinde alt derecelerdeki diğer alacaklıların rızası gerekir. Çünkü teminat miktarının artması, alt derecedeki rehinli alacaklıların alacağına kavuĢmasını zorlaĢtırır.
TaĢınmaz maliki taĢınmazı üzerinde saklı derece kurmak suretiyle dereceyi boĢ bırakabilir (TMK 870/II). Böylelikle malik sonraki derecelerde serbestçe ipotek tesis edebilir. Saklı tuttuğu dereceyi ise diğer alacaklıların iznine bağlı olmaksızın alacak borç iliĢkilerine bağlı olarak sonradan doldurabilir.
Sabit derece sistemi, malik lehine olmakla birlikte, sakıncaları da yok değildir. Ġsviçre-Türk Medenî Kanunlarında bu sakıncaları ortadan kaldırmak veya en aza indirmek amacıyla sabit dereceler sisteminin sakıncalarını gidermek amacıyla birtakım istisnalar kabul edilmiĢtir. Buna göre, taĢınmaz paraya çevrilirken boĢ derece
5
göz önüne alınmaz, alt sıradaki rehinli alacaklı önceki derece yokmuĢ gibi alacağını alır (TMK 872). Yine toprağın iyileĢtirilmesi için alınan krediler tüm rehin haklarından önce gelir (TMK 877). Üçüncü istisna ise tarafların iradî olarak kararlaĢtırdıkları boĢalan dereceye ilerleme hakkı veren sözleĢmelerdir (TMK 871). Rehin senedi veya ek sözleĢme ile rehinli alacaklıya bu hak tanınır. Ġlerleme hakkının birden fazla alacaklıya tanınmıĢ olması halinde ise, bunlar arasındaki sıra, TMK 1022’ye uygun olarak tescil tarihine göre belirlenir.
Borçlu ile alacaklı arasındaki dengeyi daha adil kurulacağı sebebiyle Ġsviçre-Türk hukukunda sabit derece sistemi kabul edilmiĢtir. Öyle ki, borçlu borcu ödeyip fedakârlıkta bulunmaktadır. Ancak bu borcun ödenmesinde taĢınmaz üzerinde rehin hakkı olan diğer alacaklıların herhangi bir katkısı bulunmamaktadır. Alacaklıların katkısının bulunmamasına rağmen, üst derecenin boĢalması halinde ilerleme hakkının tanınması, onlara haksız bir menfaat sağlar. Yine borçlu bir alacaklının borcunu öderken, boĢ dereceleri tedavüle sokmakta ve kredi bulma imkânını artırmaktadır. Böylelikle alacaklı ve borçlu arasındaki bu döngü devam edebilmektedir.
Nihayet belirtmek gerekir ki, sabit derece sistemi alacaklıya sınırsız bir yetki tanınmasının önüne geçmekte, taĢınmaz maliki ile alacaklı arasında daha adil bir denge kurması açısından önem arz etmektedir. Çünkü, taĢınmaz rehni alacaklı yönünden Ģahsî teminatlara göre daha güvenceli bir yoldur. TaĢınmaz üzerinde kurulan rehinli alacaklıların ilerleyememesi ve derecelerin bağımsız olması da malikin tasarruf hakkını kısıtlamamaktadır. GeliĢen ekonominin sonucu ortaya çıkan alacak borç iliĢkilerinin taĢınmaz ile teminat altına alınması halinde alacaklı ile borçlu arasında dengenin adil biçimde kurulması gereklidir.
ÇalıĢmamızın temel amacı sabit dereceler sisteminin iĢleyiĢini sistematik bir Ģekilde açıklamak, sistemin özellik ve unsurlarını temel olarak ortaya koymaktır. Yine hukuk sistemimizce benimsenmesinin sebepleri, hukukumuzda uygulanması sonucu ortaya çıkan sorunların tespiti ve bunların çözülmesine katkı sağlayabilecek çözümlerin sunulmasıdır. Ekonomik açıdan güçlü rehinli alacaklı ile taĢınmaz maliki arasındaki dengenin iyi kurulması son derece önemlidir. ÇalıĢmanın daha aydınlatıcı olabilmesi
6
amacıyla sabit dereceler sisteminin uygulamadaki yansımaları hakkında Yargıtay içtihatlarına da yer verilmiĢtir. Böylece okuyucu ve uygulayıcılara, teorik bilgiler yanında, uygulamanın Ģekli de gösterilmek istenmiĢtir. Ayrıca bu alanda henüz monografik çalıĢma bulunmakta ise de, özellikle Yargıtay uygulamasına özel önem verilerek, alana iliĢkin yenilikler ortaya konulması amaçlanmıĢtır. Böylece sabit dereceler sisteminin tüm yönleriyle ele alınıp tartıĢmaların, uygulamaların ve buna yönelik çözümlerin bir bütün Ģeklinde okuyucuya verilmesi, incelemenin amaçlarından baĢka birisidir. Son olarak ileride bu konu ile ilgili yapılacak araĢtırmalara kaynaklık etmek, yapılacak değiĢiklikte kanun koyucuya yol göstermek ve uygulayıcılara yardımcı olmak çalıĢmamızın amaçları arasında yer almaktadır.