TMK m. 877-878 ile bir tarım arazisinin iyileĢtirilmesine katkıda bulunan kamu kurum veya kuruluĢu lehine taĢınmaz üzerinde her türlü teminattan önce gelen bir öncelik hakkı verilmiĢtir. Buna göre, tarım arazisinin bataklıkların kurutulması, sulanması, yol yapılması gibi iyileĢtirilmesine katkıda bulunulmalıdır. Bu katkının ise TMK m. 877/I’de düzenlendiği üzere kamu kurum veya kuruluĢu tarafından desteklenmesi, devlet organlarının planlaması, gözetim ve kontrolü dahilinde yapılması gerekmektedir230. BaĢka bir deyiĢle, taĢınmaz malikinin, kiĢilerden almıĢ olduğu destekle arazisini iyileĢtirmesi öncelik hakkının dıĢında kalmaktadır.
Kamu kurum ve kuruluĢlarının ayrıca parasal katkıda bulunmaları sadece ipoteğin miktarı yönünden önem arz eder. Kamu kurum ve kuruluĢları kısmi de olsa maddi yardımda bulunmuĢ ise, malik kendi payına düĢen masrafların tamamı için kredi veren lehine ipotek kurabilmektedir. Aksi halde, diğer rehinli alacaklıların haklarının korunması amacıyla malik TMK m. 877/II’ye göre masrafların en fazla üçte ikisi için teminat oluĢturabilmektedir. TMK m. 878’e göre, rehinli alacağın en çok 5 yıl
230 OLGAÇ, s. 131; DEMĠR, s. 302.
71
içerisinde eĢit taksitlerle ödenmesi gerekmektedir. Kanun koyucu bu düzenleme ile kullanılan kredilere 5 yıllık azami süre belirlemiĢtir.
Kamu kurum ve kuruluĢlarının maddi desteği ister olsun ister olmasın kanun koyucu, yapılan bu desteğin tescil edilmek suretiyle kurulan bir ipotek ile teminat altına alınmasını sağlamıĢ, bu ipoteğe öncelik hakkı tanımıĢtır231. Öncelikli ipotek hakkının sonlanması halinde ise, sıradaki alacaklıların otomatik olarak ilerlemesi gündeme gelmektedir. Bu durum da, sabit dereceler sisteminin istisnasını oluĢturmaktadır. Kamu kurum ve kuruluĢlarının maddi desteğinin bulunduğu iyileĢtirmelerde öncelikli ipoteğin sonlanması alacağın tümümün ödenmesine bağlıdır. Ancak diğer öncelikli ipoteklerde alacağın veya yıllık taksitlerin muaccel olmasından itibaren 5 yıl geçtikten sonra rehin hakkı kendiliğinden sona ermekte, rehnin sona ermesi ile sıradaki alacaklılar üst sıraya ilerlemektedir232. Gerçekten de, alacaklı bu öncelik hakkından yararlanmak istiyorsa, yasal süre içinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takibe giriĢmelidir233
Anılan öncelik hakkına dair düzenlemenin amacı, arazi iyileĢtirilmesini yaymak, teĢvik etmektir. Bu sayede arazi malikinin kredi temin edebilmesi kolaylaĢtırılmaktadır234. ĠyileĢtirme sonucunda çıkan değer artıĢından hem malik hem de ipotek alacaklıları yararlanmaktadır. Kredi sağlayan kuruluĢ ise imtiyazlı bir alacak hakkına sahip hale gelmektedir. TaĢınmazın paraya çevrilmesinde, masrafları karĢılayan kuruluĢ alacağını öncelikli olarak almaktadır.
Kaynak Ġsviçre Medeni Kanunu m. 820’de yalnız kırsal arazinin iyileĢtirilmesine dair ayrıca düzenleme yapılmıĢken, Medeni Kanunumuz’da sadece arazi deyimine yer verilmiĢtir235. Ancak Madde gerekçesinde bir tarım arazisinin ıslahından bahsedilmekte olup,gerek madde gerekçesi, gerekse kanunun amacına göre
231 OLGAÇ, s. 131; KANETĠ/KÖPRÜLÜ, s. 251; EREL, s. 58; SELĠÇĠ, s. 432.
232 EREL, s. 59; AKĠPEK/AKINTÜRK/ATEġ, s. 777.
233 AKINTÜRK, s. 777.
234 KANETĠ/KÖPRÜLÜ, s. 251; SELĠÇĠ, s. 432.
235 OĞUZMAN/SELĠÇĠ/OKTAY-ÖZDEMĠR, s. 930; OLGAÇ, s. 130.
72
yorum yapıldığında söz konusu düzenlemenin yalnızca tarım arazileri için getirildiği kanaatine ulaĢılmaktadır.
Arazinin iyileĢtirilmesi amacıyla kurulan öncelikli ipotek hakkı da, kural olduğu üzere tapu kütüğüne tescil ile doğmaktadır. Kanuni ipotekler gibi kanundan doğmaz. Kredi sağlayan alacaklının tek taraflı beyanı ile ipotek tescil edilememektedir.
TMK m. 877 kapsamında kurulan ve tescil edilen ipotek, taĢınmaz üzerinde derece oluĢturmaz236. Gerçekten de, bu ipotek terkin edildiğinde boĢ derece meydana gelmez, alacaklılar eski sırasına kavuĢur. Aksi halde, boĢalan dereceye yeniden rehin hakkı kurma ve kurulan yeni rehne de öncelik hakkı tanımak gerekir237. Bu durum da sabit dereceler sisteminin genel esaslarıyla bağdaĢmaz.
§9. SÖZLEġMEDEN DOĞAN ĠLERLEME HAKKI A. Genel Olarak
Kanun koyucu, kanundan doğan ilerleme haklarının yanında, malik ile rehinli alacaklı arasında sözleĢme yapmak suretiyle ilerleme hakkının tanınabileceğini de kabul etmiĢtir. Böylelikle, yapılan anlaĢma neticesinde, alt sıradaki alacaklıların boĢalacak üst dereceye ilerlemesine olanak tanınmıĢtır. Kanunun amacı, taĢınmaz malikinin alt sıralardaki derecede ipotek kurmak istemesi halinde kredi bulmasını kolaylaĢtırmaktır 238 .Gerçekten de, sabit dereceler sisteminin katı bir Ģekilde uygulanması halinde, malik boĢalan dereceyi saklı tutarak alt derecede yeni bir rehin tesis ettiğinde, ön sırada boĢ derece olduğundan kredi Ģartları malik aleyhine ağırlaĢabilmektedir. Bu ağırlaĢma kredi faizlerinin yüksek tutulması, ipotek yanında ayrıca bir teminat talep edilmesi gibi kendini göstermektedir. Ġlerleme hakkının
236 OĞUZMAN/SELĠÇĠ/OKTAY-ÖZDEMĠR, s. 931; OLGAÇ, s. 132; EREL, s.
58.
237 EREL, s. 58.
238 OKUMUġ, Selmani/DEMĠR, Bahadır, Sabit Derece Sisteminde SözleĢmeden Doğan Ġlerleme Hakkı, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 66(3), 2017, s. 605-626, s. 611;
OĞUZMAN/SELĠÇĠ/OKTAY-ÖZDEMĠR, s. 931; OLGAÇ, s. 13.
73
tanınması halinde ise, üst dereceki rehin boĢaldığı takdirde alt dereceki alacaklı üst sıraya geçeceğinden bu sözleĢme alacaklı yönünden ayrıca bir teminat oluĢturmaktadır.
Bu teminatın verdiği güvence ile malik çok daha iyi Ģartlarda kredi bulabilmektedir.
SözleĢmeden doğan ilerleme hakkının, tapuya Ģerh edilmesi halinde, tapu sicilinin tutulmasında birtakım zorluklara sebep olduğu, sicilin açıklığı ile bu sistemin bağdaĢmadığı ya da ilerleme hakkının fazla kullanımı halinde sabit dereceler sisteminin tehlikeye gireceği yönünde doktrinde birtakım eleĢtiriler239 mevcuttur. Malik ile yapılan ilerleme sözleĢmesinde, bu hak sadece sözleĢmenin tarafı olan alt derecedeki alacaklıya tanınmıĢtır. Alacaklının sözleĢmeye bağlı kalarak ilerlemesi halinde yeni bir boĢ derece meydana gelir ve malik bu derece üzerinde serbestçe tasarruf edebilmektedir.
Aksi halde, ilerleme hakkının tanınmayarak sabit dereceler sisteminin katı bir Ģekilde uygulanması, bu sistemin tedavül fonksiyonunu da geri plana düĢürmektedir. Bu sebeple, ilerleme hakkının sabit dereceler sistemine bir zarar vermediği görüĢündeyiz.