Ekonomik Ölçütler ve Cephecilik

Cephecilik uygulamaları ekonomik bağlamda değerlendirilirken genel olarak iki yönü ile ele alınır. Bunlardan ilki, cephecilik uygulamalarına yapılan yatırım ile elde edilecek kazancın karşılaştırılmasıdır. İkincisi ise; cepheciliğe uygun tarihi binaların mülkiyet haklarına yöneliktir.

3.6.1. Yatırım-kazanç bağlamında

Cephecilik, koruma ilkeleri bağlamında tartışıldığı gibi, ekonomik yönü ile de sıkça tartışılmaktadır. Cephecilik uygulamalarının ilk hedefi kentsel görünümü koruyarak, kenti geliştirmeyi amaçlasa da, bu yolla elde edilecek uygulamanın ekonomik kazanımları koruma kaygısının önüne geçer. Cephecilik uygulamalarında, mekanın iç bölümleri az değiştiriliyor ve mevcut yapının mekan potansiyeli aynı kalıyorsa, yatırım ile kazanç arasında spekülatif farklılık oluşmaz, sonuç üründeki ekonomik kazanç dengeli sınırlar içerisinde kalabilir. Diğer yandan cephecilik uygulamalarında tarihi bina gabarisini artıran, zeminde ve düşeyde alan kazanan çok sayıda örnek mevcuttur. Bu tür uygulamalarda kentin değerli yerlerinde tarihi binanın sahip olduğu mekan potansiyelinden daha fazla alan kazanımları elde edilmektedir. Özellikle tarihi bina cephelerinin yüksek katlı bloklarla bütünleştirildiği uygulamalarda bu kazanım daha da artmaktadır. Mekan kazanımı da maddi kazanç olarak yatırımcıya, mal sahibine, tasarımcıya doğrudan addi kazanç olarak yansımaktadır. Bu sebepten dolayı birçok tarihi bina sahibi, mülklerini bu şekilde değerlendirmek istemekte, yatırımcılar da cephecilik uygulaması gerçekleştirebilecekleri binaları yatırımları kapsamında değerlendirme gayreti içerisine girmektedir.

Cephecilik uygulamasının iki temel öğesi vardır. Bunlardan birincisi cephe, diğeri de iç mekandır. İç mekan yapının fonksiyonu ile alakalı olarak ele alınırken, cephe kentle iletişim kurar. Cepheciliğin resimsel etkisini kullanarak, yatırımcılar tanımlanabilir mimari cepheleri mülk satışına yardımcı bir etken olarak kullanmıştır (Shaw, 2001). Cephecilik, tarihi yapıların cephelerini koruyarak, iç mekanda modern uygulamalar yapmaya izin

vererek emlak sahiplerine iç mekanda özgür kullanıma sahip mekanlar sunar ki, böyle bir uygulama da emlak fiyatlarının artmasına neden olur (Benhamou, 2003). Yüksek iç mekanlara sahip tarihi binalarda cephecilik ile yapıya yeni ara kat ilave edilebilir. Geniş alanlardan ve yüksekliklerden kazanılan ilave mekanlar ekonomik kazanç demektir. Özellikle yeni bodrum katlar tasarlanabilir, mevcut bodrum katlarında ise tarihi binanın sahip olduğu mekanlardan farklı bir alan kullanımı söz konusu olabilmektedir (Dimitrokali ve ark. 2010.

Cepheciliğin finansal destek elde etmek amaçlı olduğu fikri çok tartışılmaktadır. Avrupa’da kültürel mirasın korunmasına yönelik çalışmalar maddi olarak desteklenmektedir. Cephecilik uygulaması pahalı bir uygulama olsa da, finansal destekten elde edilecek gelir, toplam harcamaların miktarını azaltır. Böylece yatırımcı ilk yatırım maliyetini düşürmekte, elde edeceği kazanca katkı sağlamaktadır. Bunun gibi, yerel yönetimler de bu tür uygulamalardan elde ettikleri vergilerden dolayı cephecilik uygulamalarını desteklemektedirler. Shipley ve ark. (2006) Kanada’nın Waterloo şehrindeki Seagram Loft Binasını örnek vererek, yerel yöneticilerin, elde edecekleri vergi ve emlak kazançlarından dolayı cephecilik uygulamalarını desteklediklerini belirtmişlerdir (Shipley, 2006). Benzer şekilde ülkemizde de yerel yönetimler bu tür uygulamalarda gerekli olan imar tadilatları için çeşitli harçlar almaktadır.

Genel anlamda cephecilik uygulamaları sıradan bir yeni bina yapımından daha pahalıdır. Cepheciliğin hayata geçirilmesi üç aşamada gerçekleştirilmektedir. Proje, yapım ve pazarlama, bu aşamaların her birinin kendi içerisinde yüksek maliyetleri vardır (Richards, 2002). Cephecilik uygulamasının projelendirme süreci oldukça hassas kararların üretildiği bir aşamadır. Bu aşamada rölövelerin alınması, tarih ve malzeme araştırmaları, tarihi cephenin ayakta kalıp kalamayacağına yönelik strüktür analizleri ve gerekli teknik araştırmaların yapılması gerekmektedir. Bu incelemeler sonucunda cephecilik uygulaması yapılıp yapılmayacağına karar verilir. Projelerin ilgili kurullardan izin alması da gerekir. Bu süreç cephecilik uygulamalarının projelendirme sürecini uzatmakta ve proje maliyetini sıradan tasarımlara göre artırmaktadır. Yapım aşamasında, cephenin askıya alınması, askıya alınan cephelerin güçlendirmesinin maliyetleri, cephenin temizlenmesi ve restorasyonu,

yeni bölümler ile tarihi bölümlerin entegrasyonu, inşaat maliyetini artıran uygulamalardır. Cephecilik uygulamalarının kullanım sürecinde de ekonomik avantajları mevcuttur. İç mekanda özgür alan kullanımı, yeni fonksiyon birimlerinin verimli bir şekilde yerleşmesini destekler ki, bu da yapıdan elde edilecek ekonomik kazanımı artırır.

3.6.1. Mülk haklarının paylaşımı bağlamında

Mülkiyet hakkı; sahip olunan mülkün kullanımı, mülkten elde edilen gelir olarak tanımlanmaktadır. İlgili yasalar çerçevesinde tarihi eser sahiplerinin bu hakkı kullanmalarının oldukça sınırlı olduğu söylenebilir. Kentin aynı bölgesinde yer alan tarihi bir eser ile tarihi olmayan bir yapının mülk sahiplerinin karar verme özgürlükleri arasında keskin farklar mevcuttur. Tarihi eser ile ilgili kararlarda, ilgili kurullar birçok veriyi aynı anda değerlendirip kararlar üretirken, tarihi eser olmayan uygulamalarda verilen kararların pek çoğu sadece imar planları ile sınırlıdır. Bu sebepten dolayı pek çok mülk sahibi binasının koruma altına alınmasını istememekte ve buna engel olmaya çalışmaktadır. Koruma altındaki kültür mirası olan mülk sahipleri ise ilgili kısıtlamalardan dolayı mülküne yabancılaşır, sahiplik duygusu azalır.

Cephecilik uygulamalarında mülkiyet hakkı tek yasal düzenleme ile çözülebilecek homojen bir olgu değildir. Tarihi eserin niteliği, türü, tarihi eserin bulunduğu kent parçasındaki plan kararları, müşterek mülkiyetler, bu hak ile ilgili düzenlemelerde karşılaşılan sorunlardır. Bundan dolayı tarihi eser üzerindeki mülkiyet hakkı birçok düzenlemenin ortak bir değerlendirmesi ile analiz edilebilir. Bir tarihi eserin yasal olarak sahibi olmak ile ekonomik olarak o eser üzerinde tasarrufta bulunmak ve mutlak bir sahiplik, farklı konulardır. Günümüzde yasalar, tarihi eserin korunmasındaki kamusal yarar ile mülk sahibinin bireysel hakları arasındaki dengeyi kurmayı amaçlamaktadır. Tarihi eser her ne kadar özel mülkiyette ise de, onun tarihi, sanatsal ve estetik niteliklerinin kamu ile paylaşılması gerekir. Yasalar bu iki durum arasında düzenleme ve denge kurmayı amaçlamakta ancak, bazı durumlarda bu dengeyi bulabilmektedir. Mülk haklarının kullanımı konusunda cephecilik, somut ve gözle görülür bir çözüm yolu olarak görülebilir.

Bir binanın cephesinin topluma, iç mekanının bina sahibine ait olduğu düşüncesiyle, koruma uygulamaları tamamen görünür cepheler üzerine yoğunlaşmıştır. Bu noktada cephecilik, kişilerin mülklerinin değerinin korunması ve mülk sahibinin tarihi esere sahip olmasından dolayı kayba uğramamasını sağlamayı amaçlar.

Mülk sahipleri sahip oldukları tarihi binaların tescillenmesini genellikle istemeseler de, tarihi bina veya yakın çevresinin tescillenmesinden sonra gerçekleşecek emlak değerlerindeki artışın farkındadırlar. Örnek olarak İngiltere gibi tescillenmiş tarihi eser bakımından zengin bir ülkede, tescillenen özel mülkiyetteki mimari kültür mirasındaki ortalama emlak fiyatları %10 civarında artmıştır (Ashworth, 2002). Tescilleme işleminden sonra tarihi eserin nasıl korunacağı yasalar çerçevesinde belirlenmektedir. Yasalar sadece mülkün nasıl korunacağı ile ilgilenmez, aynı zamanda kentsel ölçekte hak dağılımının sağlıklı olması ile de ilgilenir. Bu dengeleme ülkemizde koruma amaçlı imar planları ile düzenlenmektedir. Birçok ülkede bu ayırım iç mekan ile dış mekan arasındaki ilişkinin kopartılmasıyla ve tarihi binaya ilaveler yapılmasıyla dengelenmeye çalışılmaktadır (Benhamou, 2001).

Emlak değeri hesaplamalarında, iç mekan belirleyici bir öğe iken, bazı durumlarda yapının cephesi iç mekandan daha önemli bir öğe olarak ele alınır. Sonuçta bu iki öğenin birleşmesi ile kamu kimliği oluşur. Dış cephe, mülk kullanım ve tüketiminde önemli bir yere sahip değilmiş gibi gözükse de, kent siluetinin önemli olduğu bölgelerde, cephenin korunması bir zorunluluktur. Bu konu ile ilgili tartışmalar, merkezi olarak üretilen kararların hem kamusal yararı hem de bireysel kayıpları dengeleyecek nitelikte olması gerektiği yönündedir. Bu sebeple tarihi eser sahiplerine ya doğrudan mali destek verilebilir veya Kuzey Amerika Ülkeleri’nde olduğu gibi, ilave alan kazanımına yönelik imar uygulama izni verilerek tarihi eserden dolayı kayıp ettikleri haklar telefi edilebilir. Mülk hakkı transferi bu ülkelerde iki türlü olmaktadır: Birincisi emlak fiyatlarının yüksek olduğu kent parçalarında elde kalan tarihi binaların sahip olduğu imar haklarını, aynı bölgedeki yeni yapılan başka bir binaya aktararak elde edilen geliri tarihi bina mülkiyetine aktarmaktır (Development rights trasfer). İkincisi ise, eğer mevcut adada ilave bir imar uygulamasına gidiliyor ise, ilave kat artışına izin vererek (Bonus zoning), bu imar

hakkından elde edilecek geliri tarihi eser sahiplerine transfer etmek ve ekonomik dengelerin sağlanmasına çalışmaktır (Şekil 3.20);(Ashworth, 2002).

Şekil 3.20. Kentsel gelişim hak transferi ve ilave mekan kazanımı grafiği (Ashworth, 2002)

Kentsel yoğunluğun fazla olduğu bölgelerde bulunan tarihi binaların imar haklarından istifade edememelerinden dolayı ekonomik anlamda kayıpları vardır. Bu gölgelerde herhangi bir sebeple yıkılan tarihi binaların yerlerine yüksek rant getirisi olan binaların yapıldığı dünya çapında bir gerçektir. Bu noktada imar haklarının transferi tarihi bina sahibi olan kişilerin kayıplarını en aza indirme gayretinin bir ürünüdür. Bu sistem ilgili yönetmeliklerle düzenlenerek Amerika Birleşik Devletleri’nde, özelliklede Philadelphia’da, kent merkezindeki nirengi noktası olan tarihi binaların haklarını gözetmek amacı ile uygulanmaktadır (Şekil 3.21). Bunun sonucunda, kent merkezlerindeki tarihi bina sahiplerinin hakları ile güncel bina sahipleri hakları arasında denge kurulmaya çalışılmıştır. Tarihi bina sahiplerine sahip oldukları taşınmazların rehabilitasyonu için mali kaynak sağlanmaktadır (Tyler, 2000).

Şekil 3.21. Penn Mutual Tower işmerkezi, Philadelphia, ABD (Korumaz 2008)

Kültürel miras için hak kullanımı teması günümüzde belirgin bir şekilde tartışılmaktadır. Kültürel mirasın bir kaynak olabileceği, ekonomik ve sosyal gelişmenin bir faktörü olduğu gerçeği artık göz ardı edilemez. Luxen (1999) bu konu ile ilgili olarak, kültürel değerlerin üstünlüğünü inkar etmeden, korumanın bir ekonomik boyutu olduğunu göz ardı etmemek gerektiğin belirtir. Maliyet-fayda analizleri yapılarak, korumanın uzun dönem ekonomik ve sosyal etkilerini incelemenin koruma uygulamalarının bir parçası olduğunu söyler. Bu bağlamda yatırımcıların ekonomik kazanımlarını gözetmeksizin koruma uygulamalarına yatırım yapmaları da beklenmemeli, kamu yararı ile bireysel kazanımların arasında dengenin sağlanmasına gayret gösterilmelidir.