Arazi_Toprak Politikası

Sürdürülebilir bir arazi yönetim modeli için öncelikle ülke genelinde bir Arazi-Toprak politikasına gereksinme vardır. Kamu kuruluşlarının taşınmaz mallara yönelik tutum ve davranışları olan ve devletçe belirlenen

Arazi_Toprak politikası, bir taraftan kentsel ve kırsal taşınmazların uygun

dağılımı ile taşınmaz mülkiyetinin ve gelirinin sosyal adalet ilkelerine uygun olarak dağıtılmasına olanak sağlamalıdır. Böyle bir politika; özünde özel mül- kiyeti korumalı, toplum yararına olan politikalar üretmeli, serbest pazar ekono- minin kurallarına uygun olmalıdır. Anılan özellikler; demokratik olarak yöneti- len ülkelerin anayasalarında öncelikli olarak yer almış olup, taşınmaz mallarda özel mülkiyet ile bunun kamu-toplum yararına sınırlandırılmasına ilişkin haklar garanti edilmiştir.

Arazi_Toprak politikasının oluşturulması için yetkili kurumlar ve onların

görevleri yasal anlamda net ve anlaşılır biçimde tanımlanmalı ve belirlenmeli- dir. Bunun için merkezi hükümetler ve belediyeler yetkilidir. Merkezi hükümet; ülke düzeyinde amaca uygun bir yasal ve ekonomik düzenlemeleri içeren, bir anlamda toprak-taşınmaz mal anayasası olarak adlandırılabilecek yapıyı kurma- lıdır. Buna sahip olmak önemlidir. Merkezi hükümetler; bölgesel özellikleri göz önüne alarak bölge planlarını yapmalı, yaptırmalı böylelikle bölgesel arazilerin en uygun kullanımını sağlamalıdır.

Arazi_Toprak politikasını oluştururken, tüm sorumlular görevlerini yapar-

ken özel mülkiyetin, Anayasa’da ve genel yasalarda yer alan güven altına alın- ması ilkelerine uymak zorundadır. Ancak yükümlüler; mülkiyet güvencesinin Anayasa ilkesi olarak konulmasının yanı sıra, mülkiyetin toplum yararına kulla- nılmasının da sağlamasını ve yerine getirilmesini denetlemekle da görevli ol- malıdırlar (Sosyal Amaç) [Anayasa Hükmü].

Uygun bir Arazi_Toprak politikasının oluşturulabilmesi için yükümlüler – sorumlular pazar ekonomisinin koşullarını göz ardı etmemelidirler. Güvenilir bir taşınmaz mallar piyasası oluşturulabilmek için taşınmaz pazarına katılmalı- dırlar ve bu pazarın güvenilir biçimde sürdürülmesine katkı sağlamalıdır.

Arazi_Toprak politikası için her düzeyde uygun toprak kullanımın plan-

lanmasının gereği açıktır. Bir planlama düzeneği hiyerarşik olarak büyük alan- lardan küçüğe, daha üst düzeyden alt düzeye doğru kurulmuştur. Planlama; ülke, bölge düzeyinden başlayarak nazım ve uygulama imar planına (1:100.000 ölçekten 1:1000 ölçeğe) kadar sıralanabilir.

1.2.1. Arazi_Toprak Politikasının Araçları

Arazi_Toprak politikası; yalnızca yükümlülerce alım-satım, trampa gibi si-

vil taşınmaz mal hukukunun özel araçları ile serbest piyasanın kurallarına uy- gun sağlanamaz. Bunlar bir anlamda parçacıl ve bireysel küçük çaplı uygula- malardır. Kamu hukukunun özel araçları olan; kentsel arsa düzenlenmeleri, kır- sal toprakların düzenlemesi, kentin çöküntü, iyileştirme bölgelerinin yenilen- mesi, dönüştürülmesi gibi uygulamalardan da yararlanılmalıdır. Kamu huku- kunun özel araçları; toprak ve mülkiyet hukuku, vergi ve finansmandan oluşur.

Arazi_Toprak politikasını gerçekleştirmek için gerekli araçlar aşağıdaki başlıklar altında sıralanmıştır:

 Ön Alım (Şufa) Hakları

 Arsa_Arazi Düzenlemeleri

 Kamulaştırma

 Altyapı Harcamalarına Katılım

 Zorunluluklar

 İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar

 Sorumlu İlgili Kurumlar

 Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi

 Vergisel Araçlar Ve Harcamalara Katkılar

 Tüze ve Yönetim

Ön Alım (Şufa) Hakları

Sorumlular, esnek ve adil bir düzenleme yapabilmeleri için, ellerinde piya- sayı dengeleyecek, fiyat artışlarını normalleştirecek kentsel topraklara sahip ol- malıdırlar. Bunun için belediyeleri toplumun yararı için ön alım (şuf’a) hakla- rına sahip olmalıdırlar

Arsa_Arazi Düzenlemeleri

Bir arsa_arazi düzenlemesi sırasında; taşınmazların değeri ve alanları belli oranlarda değişir. Ayrıca ortak alanlar ve kamusal tesisler için, gerekli yerler tüm taşınmaz sahiplerinden eşit oranda sağlanır. Düzenlemeden sonra özel kul- lanım için sunulan arsa-arazilerin dağıtımı ya alana ya da değer ölçütüne göre yapılabilir.

Kamulaştırma

Kamusal toprak/arazi gereksinmeleri için arsa düzenlemeleri ve toprak sa- hibi ile yapılacak anlaşmalar yeterli olmaz ise kamulaştırma yapılabilir. Mal sa- hibi ile anlaşmada, satış, trampa vb. farklı seçenekler öncelikle ele alınmalıdır.

Altyapı Harcamalarına Katılım

Yerel yönetimlerin harcamaları ve yaptıkları katkılar ile düzenleme sonrası mal sahiplerinin sağladığı yararların denkleştirilmesi için maliklerden harca- malara katılım payları alınmalıdır. Arsa politikası açısından teknik altyapı har- camalarına katılım için gerekli düzenlemeler yapılmalıdır. Teknik altyapı tesis- lerinin masraflarını; toprağın edinilmesi ve yapıya uygun hale getirilmesi ve ya-

pılması aşamaları içerir. Katkı payı oranları idareler tarafından çıkarılacak yö- netmeliklerle belirlenir. Katkı payını ödeme günü, tesisler kesin olarak inşa edilmiş, bağlantısı yapılan imar parseli plana uygun olarak kullanılabilir duruma geldiğinde başlar. Belediyelerin bu katkı paylarına karşılık teknik altyapı bağ- lantılarını imar ve trafiğin gereklerine uygun olarak sağlama yükümlülüğü var- dır (1994, Seele).

Mal sahibi; yenileme, iyileştirme, dönüşüm gibi düzenlemelerde ortaya çı- kan değer artışına karşın bir denkleştirme ödentisini ödemelidir. Bu değer artışı, tüm planlama, toprak düzenlemeleri ve teknik altyapı bağlantısından oluşur.

Zorunluluklar

Özel mülkiyetteki taşınmaz malların plana uygun olarak kullanılması elbette mal sahiplerinin tasarrufundandır. Ancak İmar Kanununda, taşınmaz malların plana uygun kullanımı için belediyelerin yetkileri olmalıdır. Meri İmar kanunu bu konularda yeterli değildir. Almanya İmar Kanunu'nda buna ilişkin maddeler mevcuttur (AİK: md. 176, 177, 172, 179).

Almanya imar kanunu yukarıda belirtilen maddelerin, imar etme zorunlulu- ğundan, mevcut yapının güzelleştirilmesini, onarılmasını mal sahibine zorla yaptırıma kadar eylemler belirtilmiştir. Bir parselin imar edilmeyen parçasının yeşillendirilmesini isteyebilir. Belediye yapılmış yapıların yıkılmasını, değişti- rilmesini, tamamen ya da kısmen ortadan kaldırılmasını isteyebilir. Bu maddeler önemlidir ve imar tüzemizde yer almalıdır.

İzin Kısıtlamalar ve Yasaklar

Belediyeler; imar planlarının güvence altına alınabilmesi için planlama ku- rumlarına ve uygulamacılara taşınmazlar ya da taşınmazlar üzerindeki tasarruf haklarına izin kısıtlamaları ya da yasakları getirebilirler.

Sorumlu İlgili Kurumlar

Bunlar; parsellerin grafik ve grafik olmayan veri ve bilgilerinden sorumlu, tapu ve kadastro kurumu ile taşınmazların değerlerini saptayan ve bunları sü- rekli belirleyerek güvenilir bir taşınmaz mal piyasasının oluşturulmasını sağla- yan uzman yeminli taşınmaz mal değerleme komisyonları olmalıdır.

Planlama ve Taşınmaz Pazar İlişkisi

Bir toprak politikasının istenen etkiyi sağlamasının ön koşulu; kullanıma, dolaşıma sunulacak imarlı alanlardır. Planlama, daha önceki imar koşullarını ve toprak politikalarını göz önüne almalıdır. Uygun, kabul edilebilir bir toprak dü-

zenlemesi için; bağlayıcı, kısa sürede gerçekleştirilebilecek toprak kullanım planlaması ve bu planın mal sahipleri ile kamunun çıkarlarını adaletli olarak dengelemelidir.

İmar planlarında (nazım imar) öngörülen gereksinimden daha fazla yapı alanı ayrılmalıdır. Ancak bu durum, kentin yayılmasına, saçılmasına ve pahalı teknik ve sosyal altyapı yapımına neden olmamalıdır. Nazım planlarında, orta sürede kestirilen gereksinimin üstünde yapı alanları öngörülmesi bir toprak po- litikasının uygulanmasını zorlaştırır. Kentsel toprak üretmek kaçınılmazsa da toprak spekülasyonun varlığı da unutulmamalıdır. Bu da güvenilir bir arsa ve arazi piyasasının oluşumunu olumsuz etkilemektedir.

Yeterli miktarda üretilemeyen yapıya ayrılmış imarlı alanlar ise taşınmaz mallar piyasasında rekabeti arttırarak taşınmazların fiyatlarını pahalı kılar. Top- rak fiyatının yükselmesi; yoğunlukların artmasına, kamusal trafik ve yeşil alan- ların yetersizliğine yol açar. Çok yüksek taşınmaz fiyatları, toprak mülkiyetinin ve toprak kazancının dağılımını da olumsuz etkiler.

Toplumsal ve özel çıkarlar için, toprak mülkiyeti ve onun kullanımından elde edilecek gelirin sosyal adalete uygun dağıtılabilmesi için toprak politika- sına ilişkin pazar düzenlemelerine gereksinim vardır (Mainz, 2007). Bunun için bir yandan planlama kurumları toprağa gereksinim duymayanlar için arazi elde tutmaya yönelik düzenleme yaparken, vergilerin ve teknik altyapı harcamalarına katkıların alınması toprak politikasının sürdürülmesine de önemli rol oynar.

Vergisel Araçlar Ve Harcamalara Katkılar

Emlak, gelir vergileri vb. vergiler taşınmazdan elde edilen kazancın dağılımı için önemlidir. Vergi araçları, toprak kullanımını ve toprak mülkiyetinin dağı- lımını etkileyen bir faktördür. Vergi değerlerinin, rayiç değerin çok altında kal- ması, imarlı alanların hem elde tutulmasını hem de yapısal kullanıma yönlen- dirmesini olumsuz etkiler.

Vergilerin toprak politikası açısından etkisi, öncelikle kullanıma ve kişisel taşınmazların değerlemesine ve gelirine bağlıdır. Bunun için taşınmazların em- lak, malvarlığı ve miras vergileri için değer haritalarının yapılması ve değer be- lirleme gününde değerlerinin belirlenmesi önemlidir. Kamu eli ile yapılan yatı- rımların ortaya çıkardığı değer ve bundan kamunun yeni yatırımları için adaletli bir pay alabilmesi, taşınmaz malların değerlemesiyle olanaklıdır. Bu aynı zamanda yoğun yapılaşmış, imara aykırı riskli alanların imarı için kaçınılmaz bir uygulama ve düzenleme aracının da temelidir.

Toprak Stoku

Toprak düzenlemesi ve kentsel toprak politikası için toprak stoku yapılması gereklidir. Belediyeler; serbest piyasada uygun fiyatla satın alma yolu ile ya da devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden, kentsel alanlar için ilerde kul- lanılacak yerleri, elde tutma yolu ile taşınmaz mal edinmelidir. Bu yapılacak imar planlarını uygulamalarının gerçekleştirilmesinin en önemli aracıdır.

Toprak satın almanın dışında taşınmazların yer değiştirilmesi de önemli bir uygulama aracıdır (Seele 1994). Bu tür uygulamalar kentsel faaliyetlerin tarım- sal yapıya olan etkilerini ortadan kaldırmada, su havzalarının korunması, kıyı- larda yapılaşmanın başka alanlara aktarılmasında, orman içindeki yapılaşmala- rın kaldırılmasında taşınmazların yer değiştirilmesi yöntemi, önemli uygulama esnekliği sağlar.

Arsa düzenlemesi ise, yapıya uygun arsaları sunar ve böylece piyasaya uy- gun fiyatlarla alınabilecek arsalar üretilmiş olur.

Tüze ve Yönetim

Bütün bu kentsel toprak politikalarının hayata geçirilebilmesi için mutlaka yasa ve yönetmeliklere gereksinme vardır. Plan yapımından imar uygulamaları- nın nasıl ve hangi yöntemlerle yapılacağına, gerekli finansmanın sağlanmasına, kamu, özel kişilerin karşılıklı sorumluluk ve görevlerinin tanımlanacağı yasal süreç belirlenmelidir.

Bu sürecin yerine getirilebilmesi için konuları bilen öngörü sahibi yönetici- lere ve uzmanlara gerek vardır. Arsa düzenlemeleri ve taşınmaz değerlemesi uzmanlarının bulunduğu ölçme büroları ve kentsel harita ve kadastro daireleri- nin her düzeyde yapılan imar planlarının uygulanmasında önemli payları vardır.