Almanya Federal Cumhuriyeti: Federal TaĢınmaz Enstitüsü

Federal TaĢınmaz Enstitüsü‟nün (Bundesanstalt Für

Immobilienaufgaben/BlmA) tarihine bakıldığında soğuk savaĢ dönemi

16

Kaynak: GSA Public Building Service (2005), The Building Commissioning Guide, 1800 F Street, NW Washington, DC 20405, April 2005, s.17. (ss.84)

17_{Bina Üretim Süreci Görevlileri:}

1) GSA Proje Yöneticisi (Takım Lideri) 2) GSA İşletme Personeli

3) Müşteri Kurum Temsilcileri

4) GSA Teknik Uzmanları (Statik, Mekanik, Elektrik, Yangın Güvenliği, Asansör, LEED /Sürdürülebilirlik Temsilcisi vb.)

5) İnşaat Yöneticisi

6) İnşaatın Yüklenicisi ve Taşeronlar 7) Kabul Etme Ekibi

53

Almanya‟sının daha sonra birleĢme ile birlikte çok fazla askeri tesis ve teçhizata sahip olmasından kaynaklanan sıkıntılar nedeniyle reform olarak oluĢturulan bağımsız bir kurum olduğu görülür. 1 Ocak 2005 tarihi taĢınmazların yönetimi anlamında Almanya‟da bir milat olarak kabul edilebilir. Çünkü bu tarihe kadar federal devletin taĢınmazlarının yönetiminden sorumlu olan Federal TaĢınmaz Yönetimi Kurumu (Fedaral Property Management-Bundesvermögenseverwaltung) devlet bütçesine ciddi bir yük oluĢturmaya baĢlamıĢ, söz konusu taĢınmazların elde tutulması rasyonel ve mantıklı olmaktan çıkmıĢ ve bu taĢınmazların daha çabuk ve verimli bir Ģekilde elden çıkarılmak istenmesi, yeni bir kurumsal yapılanmaya gidilmesinin nedenlerinden birini oluĢturmuĢtur. Bu amaçla federal devlete ait taĢınmazların yönetiminin ve mülkiyetinin tek çatı altında toplanması amacıyla kanun değiĢikliği yapılarak Federal TaĢınmaz Enstitüsü kurulmuĢtur (Turan vd., 2013: 70-71).

Federal TaĢınmaz Enstitüsü, Federal Maliye Bakanlığının yasal ve yönetsel denetimine tabi, doğrudan federal devletin kontrolünde ve kamu hukukuna tabi bir kurumdur. BImA‟nın baĢında Maliye Bakanınca atanan üç kiĢilik bir Yönetim Kurulu (Board of Directors) bulunmaktadır. Yönetim merkezi Bonn‟da bulunan BImA farklı bölgelerde 9 adet direktörlük ve 120 büroya sahiptir. BImA, organizasyon olarak Ġdari Görevler, Tesis Yönetimi, Federal Ormanlar, Portföy Yönetimi ve SatıĢ alanlarında hizmet sunmaktadır. Toplam 6500 çalıĢanı olup, BImA, her yıl Maliye Bakanı tarafından öngörülen bir geliri federal devlet bütçesine aktarmaktadır. 2014 yılında yaklaĢık 2.8 Milyar Euro transfer edilmiĢtir. Ayrıca, BImA‟nın portföyünde bulunan tüm taĢınmazların değerlemesi tamamlanmıĢ olup 31/12/2014 tarihi itibariyle 22.4 Milyar Euro gayrimenkul değeri bulunmaktadır (Institute for Federal Real Estate, 2015: 8).

Tesis Yönetimi bölümü, bina ve arazi yönetimi ile ilgili teknik ve ticari iĢlemlerden, iĢlemlerin faturalandırılmasından, inĢaat projelerinin yürütülmesinden, taĢınmaz ediniminden, satıĢ bölümü, ihtiyaç duyulmayan taĢınmazların elden çıkarılmasından sorumludur (Instıtute For Federal Real Estate-Germany, Par.1).

BImA‟nın kurulmasıyla, klasik bir kamu idaresinden, bağımsız karar alabilen, esnek, hareket kabiliyeti yüksek ve ticari prensiplere göre çalıĢan bir yönetim biçimine geçilmiĢtir. BImA tarafından oluĢturulan standart taĢınmaz yönetimi

54

sisteminin (S-REM) temel amacı, devlet kurumlarına en kaliteli çalıĢma alanını temin etmek ve aynı zamanda tasarruf sağlamaktır. BImA kendi portföyünde uygun taĢınmaz mal bulunmaması durumunda, temel olarak satın alma, yeni inĢaat yaptırma ve kiralama yöntemlerini kullanmaktadır (Turan vd., 2013: 73).

Federal devlet kurumlarının bina ihtiyaçlarını karĢılamak için yeni inĢaat projeleri yaptırmak BImA‟nın görevlerinden bir tanesidir. BImA yeni inĢaat projelerini gerçekleĢtirmek için ya ihaleye çıkmakta ya da Public-Private Partnership (PPP, Kamu-Özel Ortaklığı) adı verilen sisteme baĢvurmaktadır (Institute for Federal Real Estate, 2015: 19).

Federal kurumların bir taĢınmaza ihtiyaç duyması ve BImA‟nın portföyündeki taĢınmazların yetersiz kalması halinde üçüncü kiĢilere ait taĢınmazların kiralanması yoluna gidilebilmektedir. Bu durumda kamu kurumları adına kiralama konusunda tek yetkili kuruluĢ olan BImA, piyasaya bir kiracı gibi girerek taĢınmazı kiralayıp sözleĢmeyi imzalamakta ve sonrasında bu taĢınmazı ilgili kuruma yeniden kiralamaktadır. Bu Ģekilde BImA özel mülkiyet sahibi kiĢiler ve kurumlar karĢısında federal devleti temsil etmiĢ olmaktadır (BImA, 2011). Kiralama piyasa fiyatları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir (Turan vd., 2013: 75).

Almanya‟da önceden kamu kurumları devlete ait taĢınmazları bir bedel veya karĢılık ödemeden kullanırken, reform sürecinde devletin malının bedava olmadığı anlayıĢı hakim olmuĢ ve ilgili kurumlar tarafından söz konusu taĢınmazların bedelsiz olarak kullanılmasına son verilmiĢtir. BImA taĢınmaz yönetiminde temelde evsahibi kiracı (landlord-tenant) modelini esas almaktadır (Institute for Federal Real Estate, 2015: 15). Bu modele göre, kiracı konumunda olan kamu kurumlarının iki temel sorumluluğu vardır: Birincisi, binanın kullanımıyla ilgili masrafları en aza indirmek, ikincisi de belirlenen kirayı düzenli olarak ödemektir. Bunun karĢılığında ev sahibi konumunda olan BImA‟nın sorumluluğu da binanın bakım-onarımını, yönetimini sağlamak ve ayrıca taĢınmaz politikasını belirlemektir (Turan vd., 2013: 76).

Söz konusu kira bedellerinin %2‟si kadar bir tutar ile %15‟i bakım-onarım masraflarında kullanılmak üzere BImA‟nın bütçesine aktarılmaktadır. Öncesinde binaların bakım onarımı için her kurumun kendi bütçesine ödenek aktarılırken, BImA‟nın kurulmasıyla birlikte federal devlete ait binaların bakım-onarım hizmetlerinin BImA tarafından karĢılanması zorunlu hale gelmiĢtir. Bu durum hem

55

bakım-onarım iĢlerinin daha programlı bir Ģekilde yapılmasını hem de bütçe üzerindeki yükün düĢürülmesini sağlamaktadır (Turan vd., 2013: 76).

BImA kamu ofis alanlarının kullanımıyla ilgili bazı standartlar oluĢturmuĢtur. Kullanım alanları ve personel sayısı dikkate alınarak hesaplamalar yapılmıĢ ve bunun sonucunda aynı seviyedeki her çalıĢan için standart bir kullanım alanı belirlenmiĢtir. Buna göre; Almanya‟da en alt düzey kamu görevlisi için hesaplanan ortalama çalıĢma alanı 9 m2 olmak üzere, sonrasında kademeli olarak artarak memurlar için 12 m2, daire/bölüm baĢkanları için 18 m2, bakanlar için 42-48 m2‟lik bir kullanım alanı öngörülmüĢtür. Kamu kurumlarının kullandıkları binaların kullanım bedellerini ödemeleri ve kullanım alanına bir standart getirilmesi, binaların tam kapasite ile kullanılmasını sağlamakta, atıl kalmasını önlemekte, cari giderleri düĢürmekte, kullanım alanları arasındaki dengesizliklerin giderilmesine yardımcı olmaktadır (Turan vd., 2013: 76-77).

BImA portföyündeki taĢınmazları hem diğer kamu kurumlarına hem de özel sektöre kiralama yetkisine sahiptir. Özellikle özel sektöre yapılan kiralamalar büyük önem taĢımaktadır (Institute for Federal Real Estate, 2015: 24).

Federal devlete ait taĢınmazların yönetimi konusundaki temel prensiplerden biri kamu hizmetleri için ihtiyaç duyulmayan taĢınmazların satılmasıdır. Bu nedenle zaman içinde BImA‟nın portföyünde bir azalma olması beklenmektedir. BImA tarafından her yıl satıĢ konusunda bazı hedefler belirlenmekte ve bu hedeflerin gerçekleĢtirilmesi için yerel birimlere talimat verilmektedir.

1.3.2. Kamu Binalarında Sürdürülebilirlik ve Çevreye Duyarlılık Ölçütleri