GAYRİMENKUL MEVZUATI

(1)

Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları

GAYRİMENKUL MEVZUATI

Ders Kodu: 1019

Gayrimenkul Değerleme Sınavı

Halil Tektaş

Bu kitabın tüm yayın hakları Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye aittir. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’nin izni olmadan hiç bir amaçla çoğaltılamaz, kopya

edilemez, dijital ortama (bilgisayar, CD, disket vb) aktarılamaz.

Mart 2015

(2)

LİSANSLAMA SINAVLARI ÇALIŞMA KİTAPLARI 1

SINAV ALT KONU BAŞLIKLARI

GAYRİMENKUL MEVZUATI

1. Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ Seri: VIII, No: 35

2. Türk Medeni Kanununun Taşınmaz Mülkiyetine İlişkin Hükümleri (Madde 704-761, 779- 938 ve 973-1030 Maddeleri)

3. İmar Kanunu 4. İskan Kanunu

5. Kat Mülkiyeti Kanunu 6. Belediye Kanunu

7. Büyükşehir Belediyesi Kanunu 8. Kamulaştırma Kanunu

9. Tapu Kanunu 10. Kadastro Kanunu

11. Yapı Denetimi Hakkında Kanun

12. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 13. Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat

14. Emlak Vergisi Kanunu

15. Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi

16. Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi 17. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü

(3)

İÇİNDEKİLER

1. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE

ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ ... 3

2. TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ ... 21

3. İMAR KANUNU ... 60

4. İSKAN KANUNU ... 90

5. KAT MÜLKİYETİ KANUNU ... 103

6. BELEDİYE KANUNU ... 129

7. BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU ... 152

8. KAMULAŞTIRMA KANUNU ... 161

9. TAPU KANUNU ... 185

10. KADASTRO KANUNU ... 194

11. YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN ... 214

12. AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN ... 223

13. TAŞINMAZ KİRALARINA İLİŞKİN MEVZUAT ... 235

14. EMLAK VERGİSİ KANUNU ... 252

15. GAYRİMENKULLERİN ALIM SATIM VE İNŞA KAZANÇLARININ VERGİLENDİRİLMESİ………..272

16. GAYRİMENKULLERİN KİRAYA VERİLMESİNDEN ELDE EDİLEN KAZANÇLARIN VERGİLENDİRİLMESİ ... 318

17. TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ STATÜSÜ ... 345

(4)

1. SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ

1) AMAÇ

Bu Tebliğin amacı, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını belirlemektir.

Kurulca listeye alınan Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır.

2) TANIMLAR

a) Gayrimenkul: taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri,

b) Gayrimenkul Değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,

c) Konut Değerlemesi: konutların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,

d) Gayrimenkul Değerleme Şirketi:

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren, ve Kanun'da gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini,

(5)

e) Değerleme Uzmanı:

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Lisansı verilen kişileri, ifade eder.

Ancak, 14.08.2014 Tarih 29088 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)” ve Kurul Kararına göre; 3 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.

f) Sorumlu Değerleme Uzmanı:

Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını, ifade eder.

g) Konut Değerleme Uzmanı:

Konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder.

Ancak, 14.08.2014 Tarih 29088 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)” de Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, eğitim alınmış olması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle konut değerleme lisansı için 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim almış olmak yeterli kabul edilecektir.

(6)

Ayrıca VII-128.7 nolu tebliğ ve Kurul Kararına göre; 1 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.

h) Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri,

ı) Değerleme Uzman Yardımcısı:

Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri,

i) Konut Değerleme Uzman Yardımcısı:

Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri, ifade eder.

3) KURULCA LİSTEYE ALINMAYA VE LİSTEDEN ÇIKARILMAYA İLİŞKİN ESASLAR

A) Başvuru Koşulları

Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin;

1) Anonim şirket olmaları,

2) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

3) Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması,

4) Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 TL olması, Belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir (yeniden değerleme oranı çerçevesinde 2015 yılı için belirlenen tutar 367.255. TL.'dir.

5) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,

(7)

6) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

7) Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

8) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

9) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.

Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara, sigorta şirketlerine veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (7) sırada yer alan şart aranmaz.

Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının taşıması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az iki kişinin yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır.

Şirket, ihtiyaç duyulması halinde yeterli sayıda değerleme uzman yardımcısı ve konut değerleme uzman yardımcısı istihdam edebilir.

B) Kurula Başvuru Başvuru dilekçesine;

1. Şirkete ilişkin olarak;

a) Listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin, b) Varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının,

c) Son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının,

d) Sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun, e) Varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının,

f) Bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin,

g) Organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin,

h) Varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler hakkında bilgilerin,

ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları, kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları açıklayıcı bilgilerin,

(8)

i) Değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin,

j) Varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin,

k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin,

l) Varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin, m) Faaliyet ilke ve esasları ile iş akış prosedürlerinin.

2. Ortaklara ilişkin olarak;

a) Tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin bilgilerin, b) Gerçek kişiler için öz geçmişlerinin,

c) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

d) Varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin,

e) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının,

3. Yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak;

a) Öz geçmişlerinin,

b) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

c) Varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının,

4. Değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarına ilişkin olarak;

a) Öz geçmişlerinin,

b) Uzmanlık lisanslarının birer örneğinin, c) Hazırlanan değerleme rapor örneklerinin, d) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,

e) Yönetim kurulu kararı ile onaylanan iş akışları ve değerleme rapor formatının imza karşılığı alındığına dair belgenin,

eklenmesi zorunludur.

(9)

4) KURUL İNCELEMESİ

İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve Kurulca kamuya duyurulur.

Şirketin listeye alınması, söz konusu şirkete resmi teminat verilmesi anlamına gelmez.

5) NİTELİKLER (madde 7)

Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin;

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Sermaye piyasası Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması, e) İşlem yasaklı olmaması,

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,

g) listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması

gerekir.

İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar.

Sorumlu değerleme uzmanları birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine ortak olamazlar.

(10)

6) PAY DEVİRLERİ VE ESAS SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ

Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Kurulun uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kaydolunamaz. Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrinden önce, Şirket yönetim kurulu söz konusu pay devrine ilişkin olarak bir uygunluk kararı verir ve Kurul’a bildirir. Diğer pay devirlerinde yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin belgeler ile birlikte şirket yönetim kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir.

Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.

7) FAALİYETLERİN DURDURULMASI

Kurul aşağıdaki hallerde Şirketin faaliyetlerini durdurur.

a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması, b) Aşağıdaki koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması.

- Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

- En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

8) LİSTEDEN ÇIKARILMA

Şirket, aşağıdaki koşulların oluşması halinde Kurul listesinden çıkarılabilir.

a) Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi, b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,

c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,

d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,

e) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,

f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi, g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya

belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi, h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,

(11)

i) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması

Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar.

5 aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda;

- Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını,

- Bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını,

- Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının bu Tebliğde aranan şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilir. (a) bendi uyarınca listeden çıkarılan şirketlerin ortakları, yöneticileri ve denetçilerine bu paragraf uygulanmaz.

9) SORUMLULUK

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle;

müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır.

10) BAĞIMSIZLIK İLKESİ

Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar.

Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.

(12)

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.

Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır:

a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;

1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,

2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,

3) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması,

4) Müşteri veya müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, ( olağan borç alacak ilişkisi bu kapsamda değerlendirilemez)

b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,

c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi.

Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir.

(13)

11) İŞİN KABULÜ VE DEVRİ

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar.

Bağımsızlığı ortadan kaldıran hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın durumun tespit edilmesi halinde, Kurul, şirketi listeden çıkartmaya yetkilidir.

12) MESLEKİ ÖZEN VE TİTİZLİK İLKESİ

Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar.

Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır.

13) YAPILABİLECEK FAALİYETLER VE YASAKLAR A) Gayrimenkul değerleme şirketleri,

Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 sayılı Kanun'un 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler.

Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yukarıdaki paragrafta belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.

(14)

B) Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ise;

a) Aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar,

b) Gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra Gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti dışında herhangi bir faaliyette bulunamazlar,

c) Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar, d) Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler,

e) Kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.

Şirkette, tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarına ise (b) de belirtilen hükümler uygulanmaz. Ancak bu kişiler her durumda emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar.

14) SIR SAKLAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri;

müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder.

Ancak;

a) Müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması,

b) Mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi,

c) İlgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi, hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler.

verilebilir.

15) SÖZLEŞME ZORUNLULUĞU

Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile müşteri arasında tarafların hak ve

(15)

yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerlemelerde birden fazla değerleme raporu için tek sözleşme yapılabilir.

Sözleşmenin asgari olarak;

a) Değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri,

b) Sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri, c) Ücretin tespitine ilişkin esasları,

d) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları,

e) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları, f) Şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları

İçermesi zorunludur.

16) ÜCRETİN TESPİTİ

Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret;

a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz.

b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez.

c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz.

17) KNOW-HOW SÖZLEŞMESİ

Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde aşağıdaki asgari hususların bulunması zorunludur.

a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi, b) Şirketin unvanı ve merkez adresi,

c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar,

d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı,

e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret,

(16)

f) Sözleşmenin süresi.

Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün içerisinde Kurula gönderilir.

18) RAPORLAMA STANDARTLARI

Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. Değerleme raporları, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı niteliğini haiz olmayan kişilerce imzalanamaz.

19) GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE VERİLECEK BİLGİLER Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur.

20) KURUL DENETİMİ

Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklamak zorundadır.

21) BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilir.

(17)

Başvuru koşullarından herhangi birinin kaybedilmesi durumunda, koşulun kaybedildiği tarihi izleyen 6 iş günü içinde Kurula bildirim yapılması zorunludur.

Şirket, faaliyetin durdurulmasını gerektirecek hallerin oluşması durumunda, bu tarihten itibaren 6 iş günü içerisinde Kurula bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

Ayrıca, gerçek ve tüzel kişilerde aranan şartlarda değişiklik olması halinde gerekli belgelerin 6 iş günü içerisinde Kurula gönderilmesi zorunludur.

Bildirimlerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan gayrimenkul değerleme şirketinin yönetim kurulu sorumludur.

22) İLAN VE REKLAMLAR

Gayrimenkul değerleme şirketleri; her tür yazılı, sesli ve görüntülü basın yayın ilanları, bilgi işlem ortamında verilen ilanlar, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve ilanlarda aşağıda belirlenen ilkelere uyar.

a) Halkı yanıltıcı ve aldatıcı, bilgi ve tecrübe noksanlıklarını istismar eder tarzda ifadelere yer verilemez.

b) Taraflı ve gerçeğe aykırı bilgi verilemez.

c) Asgari gerekliliği olan bilgiler gizlenemez.

d) Diğer gayrimenkul değerleme şirketleriyle karşılaştırma yapılamaz, "en büyük", "en iyi", "en güvenilir", "en sağlam" ve buna benzer sübjektif ve abartılı bir imaj yaratmaya yönelik ifadelere yer verilemez.

e) Değerlemenin sonucu ile ilgili vaat ve taahhütlerde bulunulamaz.

(18)

SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ

(SPK TEBLIĞ SERİ: VIII, NO: 35)

ÖRNEK SORULAR 1)

I. Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübeye sahip olması şarttır.

II. Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübeye sahip olması şarttır.

III. Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu olması şarttır.

IV. Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 2 yıllık üniversite mezunu olması şarttır.

V. Bir değerleme şirketinde tam zamanlı istihdam edilebilir.

VI. Bir değerleme şirketinde sözleşme imzalamak suretiyle bu şirkete hizmet verebilir.

VII. Değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti verebilir.

Konut değerleme uzmanı ile ilgili olarak yukarda sayılanların hangileri doğrudur?

a) IV, V, VI VII, b) II, III, V,VII, c) I, III, V

d) II, IV, V, VI, VII e) I, III,VII

(19)

2) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilecek Gayrimenkul değerleme şirketiyle ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

a) Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması gerekir.

b) Anonim şirket olmalıdır.

c) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi gerekir.

d) Hisse senetlerinin en az % 51 nin nama yazılı olması gerekir.

e) Ödenmiş sermayesinin en az %51 nin, en az iki sorumlu değerleme uzmana ait olması gerekir.

3) Sorumlu değerleme uzmanları ile ilgili aşağıdaki ifadelerden hangisi yanlıştır?

a) Sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Sermaye Piyasası Kurulunun uygun görüşünü almak zorundadırlar.

b) Şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkilidirler.

c) Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olması gerekir.

d) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ödenmiş sermayesinin asgari %10'sinin, en az bir sorumlu değerleme uzmanına ait olması gerekir.

e) Gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olması gerekir.

4) Aşağıdakilerden hangisi, sermaye piyasası mevzuatına göre, değerleme uzmanlarında aranacak özelliklerden biri değildir?

a) 5 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya yüz kızartıcı suçlarından hüküm giymemiş olması.

b) Sermaye Piyasası Kanunu'na muhalefetten dolayı mahkûmiyetinin bulunmaması c) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak

olmaması.

d) Hakkında iflas kararı verilmemiş olması.

e) İşlem yasaklı olmaması.

(20)

5) Aşağıdakilerden hangisi Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Faaliyetlerinin durdurulması sebeplerinden değildir?

a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,

b) “Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,” şartının 6 ay süre ile sağlanamaması.

c) “En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi” şartının 6 ay süre ile sağlanamaması.

d) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması, e) Hepsi.

6) Aşağıdakilerden hangisi Gayrimenkul Değerleme Şirketinin Kurul tarafından listeden çıkarılma sebeplerinden değildir?

a) Herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması,

b) Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi, c) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,

d) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,

e) Tebliğde belirtilen bağımsızlık ilkesinin ihlal edilmesi.

7) Aşağıdakilerden hangisi, gayrimenkul değerleme şirketi ile müşterisi arasında imzalanan bir sözleşmede bulunması gereken asgari şartlardan biri değildir?

a) Ücretin tespitine ilişkin esaslar.

b) Gayrimenkulün ilerde getireceği gelire ilişkin bilgiler.

c) Çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esaslar.

d) Sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları e) Şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esaslar.

8) I. Şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir.

II. Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz.

III. Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenebilir.

IV. Ödenmesi şarta bağlı olamaz.

Değerleme ücretinin tespitiyle ilgili yukarıdaki ifadelerden hangileri doğrudur?

a) Yalnız I b) I, II, IV c) II, III, IV d) I, II ve III e)I, II, IV

(21)

9) Aşağıdakilerden hangisi Sermaye Piyasası Kurulunun gayrimenkul değerleme şirketlerinin listeye alınmalarına ilişkin düzenlemeleri uyarınca bağımsızlığı ortadan kaldıran durumlardan birisi olarak sayılmamıştır?

a) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması.

b) Müşteri ile olağan borç-alacak ilişkisine girilmiş olması,

c) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin geçerli bir nedene dayanmaksızın müşteri tarafından ödenmemesi.

d) Değerleme ücretinin, piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi,

e) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıklarında, değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde şirket müdürü veya yardımcısı olarak görev alınması,

10) Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine göre gayrimenkul değerleme şirketlerince değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporlar değerleme raporu tarihinden itibaren en az kaç yıl süreyle saklanmak zorundadır?

a) 1 b) 3 c) 5 d) 10 e) 20 CEVAPLAR

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

a d c a d a b b b d

(22)

2. TÜRK MEDENİ KANUNUNUN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERİ

1) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilecek taşınmazlar;

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.

a. Arazi: Arazinin tanımı Tapu Sicili Tüzüğünün 9’uncu maddesi, araziyi, sınırları hukukî ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçası olarak tanımlamaktadır.

Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tâbidir.

b. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar: Bağımsız ve sürekli hakların kaydedilmesi için gerekli koşullar ve usul tüzükle belirlenir. Süreklilik koşulunun gerçekleşmesi için hakkın süresiz veya en az otuz yıl süreli olması gerekir.

Bağımsız ve sürekli hakların Tapu Kütüğüne kaydedilebilmesi için:

1. Bir irtifak hakkı olmalıdır: İrtifak hakları dışındaki sınırlı ayni haklara, müstakil ve daimi bir mahiyet tanınmamaktadır.

2. Süresiz veya en az otuz yıl süreli olacak.

3. Tasarrufları kısıtlanmayan ve izne tâbi kılınmayan bağımsız irtifak hakları olacak. Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir şahıs lehine tesis edilmemiş olması demektir. Bu itibarla şahsi irtifakların (intifa, sükna hakkı) tapu siciline bağımsız bir irtifak olarak kaydı mümkün değildir. Bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakları da, taşınmazdan ayrı olarak devredilemeyeceği için bağımsızlık niteliğini taşımazlar. İrtifak haklarından üst hakkı, kaynak hakkı ile devre mülk hakkı müstakil niteliktedir ve tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kayıt edilebilir.

4. Hak sahibinin yazılı istemi olacak. İrtifak hakkına ilişkin olarak bağımsız bir sayfa açılması, ancak hak sahibinin yazılı talepte bulunması ile mümkündür. Yazılı talep yeterlidir. Hak sahibin rızasına ihtiyaç yoktur.

Bu şartlar gerçekleşir ise bağımsız ve sürekli haklar tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne taşınmaz olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli

(23)

haklar, üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî veya kişisel hak kurulabilir.

c. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler: Medeni Kanun da, Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı, özel kanun hükümlerine tabi olacağı belirtilmiştir. Ana taşınmazın bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına kaydedilir.

Buna göre tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan vs gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde kurulan bağımsız bir irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ile irtifak hakkı taşınmaz niteliğini kazanır.

Tapu Siciline Kaydedilmeyecek taşınmazlar

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.

Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır.

2) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

Taşınmaz mülkiyeti tescil ile veya tescil edilmeden kazanılabilir.

a. Tescil ile kazanma: Mülkiyet hakkının önceki malikten devir ile kazanılmasıdır.

Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılabilmesi için;

1. Tapu kütüğüne tescil şarttır. Tapu kütüğüne tescil olmaz ise mülkiyet kazanılmış olmaz. (Örnek; Gül TEKTAŞ taşınmazını Fatma hanıma satıyorsa, Fatma hanımın taşınmazı kazanması ancak tapu kütüğüne tescil ile mümkündür.) (Örneğin kendi aralarında bir sözleşme düzenleyerek satış işlemini yaptılar, Tapu Kütüğüne tescil edilmediği için mülkiyet geçmez.

2. Geçerli bir iktisap sebebi olacak; Taşınmazın el değiştirmesi ancak hukuki bir sebeple gerçekleşir. Bu sebep satış, intikal, bağış vs olabilir. Ama geçerli bir hukuki sebep yoksa ve buna rağmen Tapu Kütüğüne tescil edilmiş ise bu yolsuz tescildir. Mülkiyet tescil ile geçmez. ( Örneğin Halil TEKTAŞ taşınmazını Ayşenur’a sattı, ancak tapu kütüğünde Baharnur ve Zehra adlarına tescil yapıldı ise Baharnur ve Zehra tescil ile mülkiyeti kazanmış olmaz, çünkü Baharnur adına yanlışlık ile tescil edilmiştir.

Geçerli bir hukuki sebep bulunmamaktadır.

(24)

3. Resmi şekil şartı; Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. Taşınmaz’ın devrine ilişkin resmi senetlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekir. Ancak istisnaları bulunmaktadır. Örneğin; Gayrimenkul satış vaadi, Ölünceye Kadar Bakma Akdi Noterler tarafında da yapılabilmektedir. Kanunda bir istisna belirtilmemiş ise kural olarak taşınmazın el değiştirmesine yönelik işlemlerin Tapu Müdürü tarafından yapılması gerekmektedir.

b. Tescilsiz kazanma: Tescil ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması ana kuraldır.

Ancak Medeni Kanunun özel olarak saydığı bazı hallerde taşınmazın mülkiyeti tescil yapılmadan kazanılabilmektedir. Bu özel durumlar, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerdir. Bu durumda mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

b1. İşgal:

1 Tapu Kütüğünde kayıtlı taşınmaz; Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır.

2 Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar; Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

b2. Yeni arazi oluşması:

Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir.

Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

(25)

b3. Kazandırıcı Zamanaşımı:

aa. Olağan zamanaşımı: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Örneğin; Ahmet, yolsuz tescil ile adına tescil edilmiş taşınmazı davasız ve aralıksız olarak on yıl kullanmış ise mülkiyet hakkını kazanır.

bb. Olağanüstü zamanaşımı: olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz iktisabı Medeni Kanun, Kadastro Kanunu gibi kanunlarda düzenlenmiştir. Bu nedenle olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasını bu kanunları dikkate alarak inceleyeceğiz.

1.Medeni Kanun’un 713’üncü maddesine göre;

1a. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz;

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Burada iyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.

1b. Tapu Kütüğünde kayıtlı olan taşınmazlar:

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması

Medeni Kanun md. 713’e göre Özel kanunlardaki hükümlere göre

Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar

(26)

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.

Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.

Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Özel kanun hükümleri saklıdır.

Olağan üstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının şartları;

- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaz olacak veya maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz olacak.

- Davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduracak.

- İyi niyetin varlığına gerek bulunmamaktadır.

- Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait taşınmazlar olmayacak.

Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar: Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tabidir. Bu taşınmazların zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.

2. Özel Kanun Hükümleri:

Medeni Kanunun 713’üncü maddesinde olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin özel kanun hükümlerinin saklı olduğu belirtilmiştir.

Örneğin kadastro kanununda olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması yönünde hükümler bulunmaktadır. Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde zamanaşımı ile kazanılamayacak bir taşınmaz, Kadastro kanunu uyarınca yapılan çalışmalar neticesinde

(27)

kazanılabilir. Kadastro Kanunu özel bir kanun olduğu için Kadastro Kanununun olağanüstü zamanaşımı hükümleri doğrultusunda, taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması mümkündür. Çünkü iki kanunda zamanaşımı ile edinilebilecek ve edinilemeyecek taşınmazlar farklı düzenlenmiştir.

b4) Arazi kayması ve Heyelân

Arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır.

Arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.

3) TESCİLİ İSTEME HAKKI

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.

4) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBEDİLMESİ

Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir

a) Taşınmazın tamamen yok olması: Taşınmaz tamamen ortadan kalkabilir. Bu halde mülkiyet hakkı da ortadan kalkar. Tapu Kütüğündeki taşınmaza ilişkin sayfa kapatılır.

Örneğin, deniz kenarındaki bir taşınmazın denizin yükselmesi ile denizin altında kalması.

b) Terk: Malikin mülkiyet hakkını Tapu Kütüğünden terkin ettirmesidir.

c) Kamulaştırma: Kamu yararı nedeni ile yapılan kamulaştırma da özel mülkiyet sona erer.

5) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI

Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyet: İki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır.

(28)

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz.

Taşınır yapılar:

Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.

Yapının arzın mülkiyetine dahil olduğu kuralının istisnaları:

Taşkın yapı, üst hakkı, mecra, menkul inşaattır.

Haksız yapı: Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.

Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyi niyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyi niyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi, Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

a) Taşkın yapılar:

Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak

(29)

hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

b) Üst hakkı:

Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Örnek; yer altına inşa edilen otopark, benzin istasyonu vs,

Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.

c) Mecralar:

Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği haller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile ayni hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.

d) Araziye dikilen fidanlar:

Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz.

Doğal ürünler:

İntifa hakkı varsa istisna konusu olur. Bir şeyin maliki, onun ürünlerinin de maliki olur.

Ürünler, dönemsel olarak elde edilen doğal veya hukuki ürünler ile bir şeyin özgülendiği amaca göre adetler gereği ondan elde edilmesi uygun görülen diğer verimlerdir. Doğal ürünler asıl şeyden ayrılıncaya kadar onun bütünleyici parçasıdır.

İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Nitelikleri itibarıyla malın doğal verimi veya ürünü sayılmayan bütünleyici parçaları malike aittir.

(30)

6) TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları kanundan doğabileceği gibi, taşınmaz malikinin kendi isteği ile yaptığı hukuki işlemlerle mülkiyet hakkının kendisine sağladığı yetkileri sınırlamasından da doğabilir.

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.

a) Malikin muamelelerinden doğan kısıtlamalar:

a1) Önalım hakkı ( Şufa hakkı ):

Paylı Mülkiyetten doğan Önalım Hakkı: Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Kanundan doğan kısıtlamalar

Vefa (geri ) alım hakkı

İştira ( alım) hakkı Şufa (önalım) hakkı

Malikin İşlemlerinden (Hukuki işlemlerden (doğan sınırlamalar

İrtifak hakları sükna, inşaat hakkı vs.

(31)

Sözleşmeden doğan önalım hakkı: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.

a2) Alım ( iştira) hakkı:

Tapu kütüğüne şerh verilen alım hakkı, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Örneğin, Ali ADAK ile Fatma aralarında, Ali’nin taşınmazını 5 sene içinde Fatma’nın istemesi halinde ona satacağına ilişkin bir alım sözleşmesi yapsalar ve bu hak da tapu kütüğüne tescil edildikten sonra, Ali taşınmazını, Ayşe’ye, Ayşe de Yusuf‘a satsa bile, Fatma tek taraflı irade beyanı ile tescilin yapılmasını Yusuf’dan talep edebilir.

a3) Geri alım ( vefa ) hakkı: Satıcının alıcı ile yaptığı anlaşmanın şartlarına göre sattığı taşınmazı geri alma hakkıdır. Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

b) Kanuni Kısıtlamalar:

Kanuni kısıtlamaların sayısı ve çeşidi çok fazladır. Bu nedenle aşağıdaki şemada sınıflandırmaya çalışıp örnekler vereceğiz.

Kanuni Kısıtlamalar

Medeni Kanundaki hükümler ile

Özel Hukuk tan doğan kısıtlamalar

Özel Kanunlar ile

Kanuni Kısıtlamalar Kamu Hukukundan doğan

kısıtlamalar

Komşuluk Hukukundan doğan kısıtlamalar

Herkesin yararlanabil eceği özel hukuk kısıtlamaları

(32)

Askeri Yasak Bölgeler Kanunu, Maden Kanunu, Petrol Kanunu vs birçok kanunda kısıtlamalar mevcuttur. Ayrıca Medeni Kanunda geçen kanuni kısıtlamalar da vardır.

b1) Medeni Kanunda geçen kısıtlamalardan bazıları:

1- Kazı ve yapılarda uyulması gerekli kurallar.

2- Komşu taşınmaz maliklerinin bitki dikerken uymak zorunda oldukları kurallar

3- Sınırlıklar üzerinde paylı mülkiyete ilişkin hükümler saklı kalmak üzere; her arazi maliki, taşınmazının sınırının çit veya duvar gibi sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar. Arazinin sınırlıklarla çevrilmesi yükümlülüğü ve biçimine ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır

4- Toprağın iyileştirilmesi: Su yollarını düzeltme, sulama, bataklık yerlerini kurutma, yol açma, orman yetiştirme, arazileri toplulaştırma gibi iyileştirme işleri, ancak ilgili maliklerin ortak girişimleriyle yapılabilecekse, arazinin yarısından fazlasına sahip bulunmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin bu yolda karar vermeleri gerekir. Diğer malikler de bu karara uymak zorundadır. Alınan karar, tapu kütüğünün beyanlar sütununda gösterilir.

5- Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır

6- Mecra geçirilmesi 7- Geçit hakları

8- Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve mer'asına girebilir ve oralarda yetişen yabani meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel adetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir

9- Sürüklenen şeyler ile benzerlerinin alınması

10- Kamu hukuku kısıtlamaları: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tabidir.

(33)

11-Kaynak ve yeraltı suları: Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir. Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

b2) Özel Kanunlardan doğan sınırlamalar

Kamu hukukuna ilişkin sınırlamaların bir kısmı özel kanunlarda yer almaktadır. İmar Kanunu, İskan Kanunu, Kamulaştırma Kanunu gibi.

b4) Herkesin yararlanabileceği özel hukuk kısıtlamaları - Düşen şeylerin alınması

- Zor durumda başkasının arazisine girilmesi. Örneğin, köpeklerden korkup kaçarak başkasının arazisine girilmesi.

7) SINIRLI AYNİ HAKLAR

Kanunda düzenlenen sınırlı ayni hakların dışında malik serbest iradesi ile yeni sınırlı haklar yaratamaz. Kanunda düzenlenen sınırlı ayni haklar; irtifak hakları, Gayrimenkul mükellefiyeti ve rehin haklarıdır.

A) İRTİFAK HAKLARI

İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma veya her ikisine birden sahip olma yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır.

A1) Ayni İrtifak hakkı (Taşınmaz lehine irtifak hakkı) (Arzi İrtifak hakkı):

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri

SINIRLI AYNİ HAKLAR

İrtifak hakları Gayrimenkul Mükellefiyeti Rehin hakları