GGY 448 Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

(1)

GGY 448

Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

Dr.H.Murat ÇEKİCİ

(2)

8-Ticari Yapıların Yönetimi ve Temel Yönetim

Sorunları

(3)

Tesis Yönetimi

(4)

Tesis yönetimi (veya tesis yönetimi veya FM veya işletme yönetimi ), fiziksel işyerini kuruluşun çalışanları ve çalışmaları ile koordine etme uygulamasıdır. İşletme, mimari ve davranışsal ve mühendislik bilimleri ilkelerini bütünleştirir. Hizmet verdiği kuruluşlar için destek hizmetlerinin etkin ve verimli bir şekilde sunulmasına odaklanan profesyonel bir yönetim disiplinidir. Tesis yönetimi, bir gayrimenkul yatırımının mevcut çevresi içinde, insanlar, fiziki bina ve alanlar ve tesisin işletilmesi entegre fonksiyon olmak üzere çalışan ve müşterilerin yaşam kalitesi verimliliğini arttırmalıdır. FM şu iki ana alanı kapsamaktadır:

- Mekan ve Altyapı' (planlama, tasarım, işyeri, inşaat, kira, doluluk, bakım ve mobilya gibi)

-İnsan ve Organizasyon' (ikram, temizlik,İK, muhasebe,

pazarlama, ağırlama).

(5)

• Bu iki geniş çalışma alanına yaygın olarak "sert FM" ve "yumuşak FM" denir. Birincisi (çalışma) alanı ve (bina) altyapısına odaklanan fiziksel yapılı çevreyi ifade eder. İkincisi insanları ve örgütü kapsar ve iş psikolojisi ve mesleki fizyoloji ile ilgilidir.

• Tesis Yönetimi konusu gayrimenkul yönetimi konusunda önemli bir

kavramdır. Geliştirme yatırımın şeklini ve nasıl işletileceği konusunda

esas belirleyici nokta olmaktadır. Mülk yönetimi ise bu yatırımların

her yönü ile nasıl işletileceği sürdürülebilirliği ile tüm mali ve teknik

insani konuları kapsamaktadır. Ancak tesis yönetimi kavramı aslında

mülk yönetimi kavramı altında işletmeye ilişkin bir kavram olmakla

birlikte yatırımların ve yatırımcıların özellikleri itibariyle genellikle

karma uygulamalar şeklinde yer almakta ve tesis yönetimi kavramı

daha çok öne çıkmakta ve “Tesis Yönetimi “ tabiri tek tanımlayıcı

kavram olarak kullanılmaktadır

(6)

Tesis Yönetimi Temel Yetkinlikler

Genel kabul görmüş uluslararası ve ulusal tanımlara göre Tesis

Yönetimi (Facility Management) bir tesisin sürdürülebilmesi ve

geliştirilmesi için “İnsan, mekân, teknoloji ve süreçleri” birleştiren,

birden fazla disiplini kapsayan, uzmanlık ve deneyim gerektiren

bir meslektir.

(7)

Tesis Yönetimi Temel Yetkinlikler

• İşletme, bakım, yenileme;

• acil durum hazırlığı ve iş sürekliliği,

• Çevresel yönetim ve sürdürülebilirlik

• Kalite; tesis yönetim standartları açısından kalite sağlamak dışında, tesis ile ilgili her türlü kurum e kuruluşun kalite standartları ile uyumlu ve kalitesinin yüksek olmasını sağlamak,

• İletişim ,

• finans ve iş

• Rezervasyon, kat hizmetleri (Otelcilik) yönetimi

• İnsan faktörleri

• liderlik ve strateji

• Proje yönetimi

• Emlak ve mülkiyet yönetimi

• Teknoloji

• Kural ve hukuki düzenlemelere uyum

(8)

Tesis Yönetimi Temel Yetkinlikler

FM, ticari hizmetler dışındaki faaliyetleri de kapsayabilir:

bunlara çekirdek olmayan işlevler denir ve bir sektörden

diğerine değişiklik gösterir. FM aynı zamanda, maliyetleri

azaltma ve kamu veya özel sektör müşteri

organizasyonlarının ana faaliyetlerine değer katma baskısı

altında sürekli yenilik ve gelişime tabidir .

(9)

Tesis Yönetimi Yöntemler

Gayrimenkul yatırımlarında tesis yönetim stratejisi açısından üç farklı yöntem vardır.

1.Müşteri tüm yatırımı ya para ve yatırımın sahibidir. Yatırım ve mal sahibi yukarıdaki tüm fonksiyonları kendi bünyesinde

yürütebileceği gibi bazı konu ve fonksiyonlar için üçüncü Kişileri görevlendirebilir, alt yüklenici kullanabilir. Mal sahibi tek kişi veya kurum olmayabilir. Bu durumda parçalanmış mülkiyet

çerçevesinde bu mal sahiplerini temsil eden veya

görevlendirilen/yetkilendirilen yapılar söz konusu olabilir.

Ülkemizdeki apartman, rezidance, han, ofis binaları vb. çok

mülkiyetli yapılarda mal sahipleri genel kurulu tarafından

yönetici veya yönetim tarafından bazı fonksiyonları yerine

getirmek için FM kuruluşları kullanılabilir.

(10)

Tesis Yönetimi Yöntemler

2.Tesis yönetim hizmetleri kapsamındaki yatırımlar ve

bunun finansmanı tesis yönetim firması tarafından

sağlanır. FM firması tek veya çok sahipli gayrimenkul

işletilmesi için ilgili tüm masraf ve yatırımları yapabilir. Bu

masraf yatırımlar mülk sahibi/sahipleri tarafından yapıldığı

zaman FM firması sadece işletme hizmet ücreti de alabilir.

(11)

Tesis Yönetimi Yöntemler

3.Kapsamlı anlaşma, tüm inşaat, operasyona ilişkin yatırımlar, yenilemeler, bunların finansmanı, tüm operasyon, bakım, onarım giderlerini ve riskleri kapsar. Sonlanma süresi vardır Build

operate and transfer (BOT) Yat ve havalimanları, kısa süreli konaklama hizmetleri sağlayan residance işletmeleri, alışveriş merkezleri(veya bunlar içerisindeki bazı alanlar), eğlence

merkezleri/parkları vb. birçok işletme için kendisine

devredilen/kiralanan/ kullanımına bırakılan alanlarda FM kurumu yatırımı kendisi yapabilir. Bu tahsisler karşılığında belli bir bedel ödeyebileceği gibi yaptığı yatırımları sözleşme sonunda mal

sahibine bırakabilir. Bazı durumlarda kira/ kullanım bedeli de

ödeyebilir. (ANKA PARK işletmecisi, Havaalanı işletmecisi TAV)

(12)

Tesis Yönetimi Yöntemler

Genel olarak tesis deyince akla tesisat, tesisat ağırlıklı

endüstriyel tesisler, fabrikalar gelir. Ancak “Tesis/Facility” çok geniş bir tanım olup, kısaca insanların yaşadığı veya çalıştığı tüm binalar, iş merkezleri, plazalar, siteler, rezidanslar, AVM’ler, fabrikalar, hastaneler, havaalanları, oteller, okullar vb. mekânlar da birer tesistir. İnsan, hayatın bir parçası olarak her gün birçok yerde “Tesis Yönetim” firması çalışanları ve verdikleri hizmetleri ile bir araya gelmektedir. Ancak sektörün ismi veya kapsamını bilinmediği için bu firmalar ve çalışanları “Tesis Yönetimi” ile eşleştirilememektedir.

Sektörün büyüklüğü açısına bir referans olması için,Türkiye Tesis Yönetim derneği üyeleri 2018 yılındaki faaliyetleri örnek verilebilir. Üyeler 102 bin çalışan ile, 11 bin 533 tesiste ve 205,6 Milyon m2 de, 502,926 bağımsız bölüm (yani, konut, dükkan vb.

tapulu bölüm) ve yaklaşık 1,5 milyon kişiye hizmet vermiştir.

(13)

Tesisler

1-Konut 2-AVM 3-Ofis 4-Lojistik 5-Otel

6-Öğrenci Yurtları 7-Yaşlı Bakım evleri 8-Cadde mağazacılığı 9-Okul

10-Spor Merkezleri 11-Data Center 12-Hapishane

13-Havaalanı-Liman-Gar 14-Otoyol-Köprü

15-Özel amaçlı geliştirme ve yatırımlar( Örn.World Disney)

16-Geleneksel olmayan yatırımlar(Yüksek gerilim hatları, mezarlık vb)

(14)

Tesis Yönetimi Yöntemler

Her tesis kullanım amacı, tasarımı, yapımı, teknik özellikleri vb. birçok açıdan birbirinden ne kadar farklı olursa olsun

hepsinin 3 ana safhası vardır. Bunlar tasarım, yapım ve yaşam safhalarıdır. Yaşam safhası aynı zamanda “Tesis Yönetim” safhasıdır. Bir tesisin her açıdan sağlıklı, verimli, ekonomik ve sorunsuz sürdürülebilmesi için yapım safhası sonrasında entegre tesis yönetimi gerekir. Bazı yatırımcılar, tesis sahipleri, kat malikleri tesislerini kendileri daha iyi ve ekonomik yöneteceğine inandıkları için kendileri yönetmeyi tercih etmektedir. Bazıları ise bu işin başka bir uzmanlık konusu olduğuna inandığı için bu konuda uzman ve

profesyonel tesis yönetim firmalarını tercih etmektedir.

(15)

Sorun ve Uyuşmazlık Örnekleri

(16)

• Tasarım kısmı işin en önemli ve önemsenmesi gereken kısmıdır ve tesisin genetik özellikleri bu safhada belirlenir.

Tasarım derken, sadece mimari tasarım değil; statik,

mekanik, elektrik, otomasyon, yangın vb. tüm tasarımları anlaşılmaktadır. Bu aşamda yapılan hatalar tesisim

yaşam safhasına sürekli problemli olmasına sebep

olacaktır. Teknik veya mimari bazı eksikler sonradan bir kısım maliyet ile tamamlansa bile çoğu zaman temel

aksamalar devam etmektedir.

• Tesis yönetim sektörü ile ilgili standartlar, yönetmelikler,

kanunlar eksik ve yetersizdir.

(17)

• Kat Mülkiyeti Kanunu 1965 yılında, apartmanlar için hazırlanmıştır.

2007 yılında toplu yapılara adapte edilmiş olsa da kanun, pratik uygulamada binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılar ve özellikle karma yapılar için yetersiz kalmaktadır.

• Ayrıca aynı parsel üzerinde rezidans, ofis, otel ve AVM’den oluşan karma ve kompleks yapılar için düzenlemeler basit ve yetersiz

kalmaktadır.

• Bina ve tesislerin kullanım amaçlarını, ortak ve tahsisli alanları, yönetim biçimini, yönetim ve işletme giderleri için dikkate alınacak paylaşım esaslarını ortaya koyan hayatın içindeki kuralları barındıran yönetim planları kapsadığı yapı topluluğunun ticari, mimari, yaşam koşulları vb. uygun “ bina topluluğu” na özel oluşturulmamaktadır.

Yaşam başladıktan, tesis faaliyete geçtikten sonra bu eksikk ve hatalı

kuralların değiştirilmesi oldukça güç olabilmektedir.

(18)

Günümüz yapı kompleksleri, bünyesinde barındırdığı yaşayan ve çalışan nüfus, tesis yönetimlerinin bütçesi ve çalışan sayısı, tesislerdeki makina ekipman,donanım ve otomasyon teknolojileri vb. sebebiyle, gerek idari yapılanma gerekse mali yapılanma ve denetim açısından bütünsel yeni kanuni düzenlemelere ihtiyaç duymaktadır.

Özellikle ticari tesisler ve yönetimi çerçevesinde İmar mevzuatı, Belediyeler Mevzuatı, Vergi Kanunları, Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu, Medeni Kanun,T.T.K, İcra iflas K. gibi en temel kanunlar ve diğer düzenlemeler etkili olmaktadır. Yapı kompleksleri içerisinde bu kanunların birbirine olan etkileri daha farklı sonuçlar doğurabilmektedir.

Bu bütünlüğü sağlayacak özel kanunlar gerekli olmaktadır.

Özellikli ve/veya belirli sayıda bağımsız bölümden büyük olan yapılar/

kompleks yapı grupları, profesyonel ve sertifikalı şirketler / kişiler

tarafından yönetilmesi gereklidir. Sektörde yetişmiş, doğrudan bu

alanla ilgili formasyona sahip, kısa zamanda verimli hale gelebilecek,

sektör odaklı eğitim almış profesyonel kişiler istihdam edilmesi

gereklidir.

(19)

Masraf dağılım ilkeleri yönetim planı çerçevesinde belirlenebilmektedir. Toplu yapıların ve özellikle çok fonksiyonluve kat malikleri kurulları farklı yapı gruplarında fonsiyonlara, faaliyetlere, mimari yapı ve işleyişe uygun olarak hazırlanmamış yönetim planları ve masraf dağıtım ilkeleri ortak alanlar veya ortak hizmetlerin masrafa dağıtımlarını tartışmalı hale getirmektedir.

Toplu yapılarda, ortak alanlar farklı parsel veya bina komleksi

içerisinde bulunabilmektedir. Bu ortak alanların sadece içinde

bulunduğu yapı grubu tarafından kullanılması, tasarruf edilmesi,

işgali kat malikleri arasında sorunlar yaratmaktadır.

(20)

Ortak gider/aidat avans ödemesi borcundan kural olarak kat malikleri sorumludur. Kiracı ise kira akdine dayanarak müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Bağımsız bölümlerin aidat ödemelerinin kiracı tarafından yapılmaması halinde % 5 aylık gecikme cezası doğacak ve bundan geç haberdar olan ve ödeme zorunda kalan kat maliki kusursuz olarak gecikme cezası yüküne katlanmaktadır.

Yatırım, demirbaş ve işletme malzemeleri giderleri, personel kıdem tazminatı ödemelerini kimin yapacağı konusunda kiracı ve mal sahibi arasında uyuşmazlık doğmaktadır. Genel kural olarak kiracını yükümlülüğü sadece kira ödemesidir. Aidat ödemeleri kira sözleşmesi çerçevesinde kiracının yükümlülüğü olmaktadır.

Bu giderler ise kat maliki sorumluluğudur. Bu sebeple işletme

projeleri ve aylık aidat avanslarının içeriği açık,şeffaf olmalıdır.

(21)

• İhale metotları, şartname ve sözleşme sorunları, kısa süreli sözleşmeler, araştırma eksikliği, vb. birçok sorun sektörün gelişmesinin önündeki diğer sorunlardır.

• Dijitalleşme, AI, IT sektöründeki gelişmelerde sektörün iş yapış şeklini daha farklı bir boyutta etkileyecektir. Ancak bu konulardaki altyapı yetersizlikleri doğrudan etki yaratmaktadır.

• Gayrimenkul tesis / site yönetiminde iletişim yaşanan sorunlardan

birisidir. Yönetimler ile yönetimlerin paydaşları ( kiracılar, işyeri

sahipleri, mülk sahipleri, sakinler, vb.) arasındaki şeffaf,

denetlenebilir, paylaşımlı ve etkileşimli yol ve yöntemler

geliştirilememesi. Tarafların hepsinin kendi cephelerinden yorum

yapmayı tercih etmeleri ve bütünlüğü sağlayacak kanuni toplumsal ve

iletişimsel bilgi,bilinç ve oluşumların mevcut olmaması. Toplu yaşam,

tesis ve yönetimle ilgili tüm bilgilere ulaşılabilecek online

platformların olmaması.

(22)

• Asansör Muayene ve Yönetmeliği ile ilgili uygulamada yapılan

değişiklikleri yöneticilerin takibi ve yükümlülüklere uyma zorunluluğu vardır.

• Binalarda yapılan tadilatlar ve tesisata değişiklikleri sebebiyle,Enerji Verimliliği Kanunu ve “Isı Sayaçları Muayene Yönetmeliği”

çerçevesinde yapılan düzenlemelerin uygulama zorluklarının yol açtığı teknik ve ekonomik sebepli çatışmalar yaşanmaktadır.

• Özel Güvenlik mevzuatındaki düzenlemeler tesis yönetimleri için

özellikli durumlar yaratmaktadır. Bazı site, tesis ve binalarda lisansız personel istihdamı sürmektedir.

• Halk sağlığı ve hijyen konusundaki düzenlemeler tesis yönetimlerinin

hem kendileri hemde tesislerdeki işyerleri ve yaşayanlar açısından

zorunluluklar getirmektedir. Herhangi bir uygunsuzluk tüm tesisin

fiziki ve hukuki etkilenmesine sebep olabilmektedir.

(23)

• Binalarda gürültü yapma cezası kabahatler kanunu ve TCK kapsamında düzenlenmiştir. Bu konudaki rahatsızlıklar komşuluk ilişkilerine zarar verebilecek şekilde sonuçlanabilmektedir.

• Bağımsız bölümlerde ortaya çıkan tesisata bozukluğundan ötürü başkalarına verilen zarardan KMK 9 a bağlı olarak Borçlar Kanununa göre kat maliki

sorumludur. Ortak alanlardan dolayı doğan zarardan tüm kat maliklerine rücu/dava açılmalıdır.

• Toplu Yapılarda toplu yapı site yönetimi sarih bir tüzel kişiliği yoktur. Toplu yapı yönetim planı çerçevesinde yetki devri ile ortak alanlarla ilgili olarak aktif – pasif husumet ehliyeti sağlanabilmektedir.