GGY 448
Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi
Dr.H.Murat ÇEKİCİ
6-Toplu Yapı Yönetim-Yönetici-Malik-Personel
İlişkileri
KAT MÜLKİYETİ
• Kat Mülkiyeti Kanunu, tamamlanmış bir yapının veya yapılmakta veya
ileride yapılacak olan bir yapının, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza,
mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, tamamlanmış gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bağımsız mülkiyet hakları kurulması veya arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulması bu
hakların kullanılması ve ortak yaşamın kurallarını tanımlayan kanundur.
KAT MÜLKİYETİ
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı ile kurulan, binaların belirli kural ve kanunlara göre yönetilmesi için oluşturulan plana yönetim planı denir. Günümüzde artan konut sayısının karşılanması için apartmanlar ve toplu konutlar inşa edilir. Yönetim planı ile burada ikamet eden kişilerin uyması gereken
kurallar belirlenir. Bir sözleşme değerindedir ve yönetim tarzı, araç ve gereçlerin kullanılması, uyulması gereken kurallar gibi maddeler ile
şekillenebilir.Yönetim planları içerisinde zemin kat, birinci kat, diğer katlar ve teras katları ile ilgili madde başlıkları yer alır. Yasaklar, anlaşmazlıkların çözümü, yönetim organları, toplantı zamanları, oy hakkı, karar defteri,
yönetici seçimi ve görevleri gibi madde başlıkları yönetim planı içerisinde
yer alır.
KAT MÜLKİYETİ
• Yönetim planları, binalar, siteler, toplu yapılar, bina grupları, karma kullanımlar, tek amaçlı kullanımlar gibi gayrimenkul yatırımlarının nasıl
yönetileceğine dair kurallar bütünü ve anayasasıdır. Bu kurallar bütününün uygulanabilir olması için belirli işlem, karar, tescil vb. süreçlerin
tamamlanmış olması gereklidir. Öncelikle bir bina/binalar
projelendirilmelidir, inşa edilmelidir ve tamamlanarak hayata geçirilmelidir.
Bu süreç içerisinde öncelikle imara uygun şekilde projelendirmeden başlayarak, proje, inşaat ve işlemlere ilişkin izin, onay ve tesciller
gerekmektedir. Bu süreç içerisindeki bazı kavram ve tanımların yapılması
konunun anlaşılabilir olmasını sağlayacaktır.
TOPLU YAPI
• Nüfusun hızla artması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil
ev yapımına imkân vermemesi gibi nedenlerle 23.06.1965 tarihinde 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiş ve kanunla tek parsel üzerinde
birden çok bağımsız bölümü içeren (bina) yapı kurulmasına cevaz verilmiş
ve bu şekildeki oluşum tek yapı olarak kabul edilmiş, bu yapı içerisinde
bulunan bütün ortak yer ve tesislerin idaresi ve kullanımı ile ilgili kurallar
getirilmiştir.
TOPLU YAPI
• Nüfus artışının hızlı bir biçimde devam etmesi, kırsal kesimden şehirlere yönelik göçün hızla artması, şehir nüfusunun çok kısa sürede büyük
artışlar kaydetmesi gibi nedenlerle bir parsel üzerinde birden fazla yapının inşası ihtiyacını doğurmuş, tek parsel üzerinde birden fazla blok yapıların ortaya çıkması sonucunda yukarıda ifade ettiğimiz Kat Mülkiyeti
Kanunuyla getirilen düzenleme de yetersiz kalmış, 13.4.1983 tarihinde
kabul edilen 2814 sayılı kanunla "Birden çok yapılarda uygulanacak özel
hükümler" düzenlenmiştir.
TOPLU YAPI
• 14.11.2007 tarihli 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda toplu yapı
kavramı “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi
bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” şeklinde tanımlanmıştır.
• Ayrıca toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu
olmaları şartı getirilmiş, parseller arasında kalan ve imar planına göre yol,
meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şartın
aranmayacağı belirtilmiştir
TOPLU YAPI YÖNETİM
• Kanun değişikliğiyle toplu yapı kapsamındaki ortak yapı ve tesislerin
yönetimi için yeni kurullar tesis edilmiştir, ancak bu kuralların oluşturulması ile ilgili hükümlerin yönetim planında belirlenebileceği öngörülmüştür.
Dolayısıyla kanunun getirmiş olduğu hükümler yönetim planında
düzenleme yoksa uygulanacaktır. Kanuna göre toplu yapılar, toplu yapıda bulunan bütün kat maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilecektir.
Ancak toplu yapı kat malikleri kurulu yetkisini, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok temsilcilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen
temsilcilerden oluşan toplu yapı temsilciler kuruluna devredebilecektir.
TOPLU YAPI YÖNETİM
• Duruma göre toplu yapı kat malikleri kurulu, blok malikleri kurulu, parsel malikleri kurullarıda “kat malikleri kurulu” olarak görev yaparlar. Toplu yapılarda; parsel, blok, fonksiyonlar bazında temsilciler seçilebilir bu
temsilcilerden oluşan temsilciler kurulu toplu yapı kat malikleri kurulu gibi görev yapabilir. Toplu yapı Yönetim planlarında temsilcilerin sayısı ve yetkileri belirlenebilir ve bu temsilciler aynı kat malikleri kurulu gibi görev üstlenebilirler.Yüzlerce veya binlerce kat maliki olan toplu yapı veya
sitelerde bu tür temsilciler kurulu oluşturulması ve kat malikleri kurulu
(genel kurul) yetkilerinin bu kurul tarafından kullanılması oldukça pratik bir
uygulama olmaktadır
TOPLU YAPI YÖNETİM
• Kat malikleri kurulu(veya duruma göre toplu yapı kat malikleri kurulu, blok malikleri kurulu olsa da hepsine“kat malikleri kurulu” kullanılacaktır), ana taşınmazdaki (binadaki) tüm kat maliklerinden oluşan en önemli karar
organıdır. Ana gayrimenkulü ilgilendiren temel kararlar bu kurul tarafından
alınır.
YÖNETİM PLANI
• Kat Mülkiyeti rejiminin uygulandığı yapılarda Yönetim Planı, ilgili binanın (bir nevi ) anayasası olarak yönetime ilişkin temel esasların belirlendiği kurallar bütünüdür.
Yönetim planı o derece bağlayıcıdır ki kat maliklerinin salt çoğunlukla aldığı kararlar dahi yönetim planını değiştirmek için yeterli olmamaktadır.
• Yönetim planı; kat mülkiyeti/kat irtifakı rejimine başvuru esnasında tapuya sunulan ve ana gayrimenkulün yönetim tarzının belirlendiği metindir. Bu kapsamda yönetim planı bütün kat malikleri ( daire / ofis / dükkan sahiplerini) ve (kiracı, mirasçı, sınırlı ayni hak sahipleri vb) diğer tüm ilgililer için bağlayıcıdır. Zaten yönetim planı, tapu müdürlüğü nezdinde tutulan kayıtlara da (kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesi) işlenecektir.
• Ana gayrimenkulün yönetiminde önce Kat Mülkiyeti Kanunu’na ardından yönetim
planına göre hareket edilecektir. Yönetim planında Kanun’a aykırı hükümler
bulunması halinde ilgili kısımlar geçersiz sayılacaktır. Benzer şekilde yönetim
planı; ruhsat başvurusunda sunulan projeye de aykırı olmayacaktır.
YÖNETİM PLANI
Yukarıda da belirtildiği üzere yönetim planı, kat mülkiyeti rejimindeki gayrimenkulün yönetimine dair hükümler barındırmaktadır. Bu kapsamda iyi hazırlanmış bir yönetim planında;
• (Ofis, daire vb) Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulacak kurallara, (Ör: kimlere kiralanamayacak, diğer kat maliklerine haber verilecek mi?)
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım usulüne ilişkin temel prensiplere (Ör: hayvan beslemek serbest mi, hangi işyerleri açılabilir, hangi hususlar için kat maliklerinin onayı gerekecek vb),
• (Asansör, depo, garaj vb) ortak alanların kullanımına ve bakımına dair hangi kuralların uygulanacağına,
• Genel giderlere kimlerin hangi oranda katlanacağı,
• Kat malikleri kurulunun toplantı ve çağrı usulüne,
• Yönetimin görevlerine,
• Yöneticinin gelir / giderler ve sair hususlara ilişkin kimlere hangi zamanlarda hesap vereceğine ve
• Hesapların ne zaman hangi usullerde kimler tarafından denetleneceğine
• ilişkin hükümler bulunmalıdır.