GGY 448 Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

GGY 448

Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

Dr. H.Murat ÇEKİCİ

Toplu Yapı Kavramı ve Unsurları

• Toplu yapı kavramı aslında hayatımıza artan yapılaşma nedeniyle çok önceleri girmiştir. Tatil yerleri, çoklu blok yapılaşmaları, siteler ve karma yapılar bunlara örnektir.

Düzenleme ihtiyacı bu tarz yapıların artmasıyla gündeme gelmiştir. Çünkü mevcut düzenlemeler toplu yapılaşmadaki sorunları karşılamakta yetersiz kalmıştır.

• Kat Mülkiyeti Kanunu md. 66/I hükmünde toplu yapının tanımı şu şekilde yer almaktadır: “Toplu yapı, bir veya birden çok imar

parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış

veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal

tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle

bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.”

Toplu Yapıda Olması Gereken Unsurlar

1. Birden Fazla Yapı Olması

• Toplu yapının unsurları arasında, toplu yapıyı klasik kat

mülkiyetinden ayıran en önemli unsur bir veya birden fazla imar parseli üzerinde birden fazla yapının olmasıdır.

• Bir veya birden çok parsel olabilir ancak parseller üzerinden birden çok yapı olmalıdır. Ancak birçok yapının varlığı halinde toplu yapıdan bahsedilebilir. Burada yapı kavramından anlaşılması gereken,

bağımsız bölüm barındıran yapılardır.

• Parselde anayapı dışında havuz veya otoparkın olması toplu yapı açısından birçok yapı unsurunu karşılamaz. Onlar sosyal tesis veya ortak yer olarak nitelendirilir.

• Tek bloklu yapılar klasik kat mülkiyeti sistemi içinde kalır. Toplu yapıda, tek veya birden fazla parselde, iki yarı bina olarak inşa edilmiş bağımsız bölüm veya bölümler içeren yapılar olmalıdır.

Bu unsur toplu yapı için zorunluluktur.

• Arazide bağımsız bölümleri içeren tek bir yapı varsa, o zaman

klasik kat mülkiyeti uygulanır.

• Toplu yapıda diğer bir husus yeni bir yapılaşma sistemi olan tek parsel ve birden çok ya da komşu parsel düzenlemesidir.

Birden fazla parsel üzerinde kurulan toplu yapılar, 5711 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yasal bir zemine kavuşmuştur.

• Mevcut yapılanma ihtiyacı eşyaya bağlı borç kavramı çerçevesinde Tapu Sicil Tüzüğünün 26. maddesi ile bir

parselin tapuda diğer parsele özgülenmesi ve o özgülenen

parselin ortak yeri haline getirilerek karşılanmaya çalışılmıştır.

• Birden fazla parselde toplu yapının oluşması ile parsel kat malikleri açısında eşyaya bağlı borç ile birlikte bazı

yükümlülükler doğmaktadır. Bu yükümlülüklere paralel olarak aynı zamanda parsel maliklerine birtakım haklar

tanımlanmaktadır. Ortak yerlerden doğan masraf ve harcamalara katılma zorunluluğu eşyaya bağlı borç niteliğinin bir sonucudur.

• Toplu yapı içerisinde özgülenmemiş bir yerin olması durumunda

bu sadece toplu yapının ortak yeri kabul edilir. Bunlar tüm kat

maliklerinin ortak yeridir ve hepsi söz hakkına sahiptir.

• Kat malikleri bununla beraber doğan masraf ve yükümlülüklerden de sorumludurlar.

• Toplu yapı birden fazla parselden de oluşsa her parsel TMK md. 704 anlamında ayrı bir taşınmazdır.

• Şu durumda toplu yapıda iki sistem vardır; tek parselli

yapılar ve komşu parselli yapılar.

2. Ortak Yer Niteliğinde Yapıların Olması

• Toplu yapıdan bahsedebilbilmesi için toplu yapının içinde yer alan her türlü ortak yer ve tesisin bir bütün oluşturması gerekir. İnşa edilen alt yapı tesislerinin (kanalizasyon, elektrik, su boruları gibi tesislerin) toplu yapı çatısı altında bağlantılı olması gerekir.

• Eğer birden çok parsel varsa onlar arasında da bağlantı olmalı, bir kopma veya bağımsızlaşma söz konusu olmamalıdır. Çünkü tüm parsellerin bir toplu yapıyı oluşturmaları ancak aralarında bu tür bağlantıların olması ile mümkündür. Aksi takdirde bu parseller

birbirlerinden bağımsız kabul edilir ve bir toplu yapıyı oluşturmazlar.

• Ortak yerlerden olan halı saha, tenis kortu, oyun parkı gibi alanlar da yönetim planında belirlenmeli ve bunlar arasında tüm malikleri kapsayan bir bağlantı

sağlanmalıdır.

• Yine sosyal tesisler ve hizmetler de buna girmeli;

havuzlar, restoranlar gibi yerler de aynı şekilde

düzenlenmelidir.

3. Yönetimin Tek Elden Yönetilmesi

• Toplu yapıda inşa edilen tüm yapı ve tesisler arasında bağlantı

sağlandıktan ve bu yapı ve tesisler toplu yapı çatısı altında birleştikten

sonra ayrıca bunların yönetimleri arasında da toplu yapı içerisinde bağlantı olmalıdır. İnşa edilen tüm yapıların birbirinden bağımsız değil, birbiriyle bağlantılı şekilde idare edilmesi gerekir.

• Yönetim planı her yapılaşma için ayrı düzenlenebilir ancak bu yönetim

planları arasında toplu yapı yönetimine atıfta bulunulup yönetimi birleştirici

düzenlemelerin de getirilmesi gerekir. Oluşturulan yönetim kurulları ve

temsilciler kurullarının hepsinin birbiriyle bağlantılı olması gerekir. Ama

bunların içerisinde görev yönünden, yönetim planında farklı düzenlemeler

yapılabilir.

Toplu Yapıda Ortak Yer ve Tesisler

Ortak yerlerin nasıl belirleneceği 3 farklı şekilde mümkün olabilmektedir:

• - KMK’ nın 67. maddesi gereğince tahsis edildikleri bağımsız bölümler gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilmek

suretiyle,

• - Vaziyet planında tahsise ilişkin düzenlemelerin yapılması ile,

• - Yönetim planında düzenlemesi yolu ile.

a. Bloğa Ait Yerler

• Bloklar açısından ortak yer kavramının varlığından söz

edilebilmesi için öncelikle bu yerlerin bloğun bulunduğu zemine

dahil olması gerekmektedir. Aksi takdirde ancak özgülenmesi yolu

ile blok dışındaki yerler ortak yer özelliği kazanabilir.

a. Bloğa Ait Yerler (devam)

• Ancak fiziki oluşumları sebebiyle bloğa ait olan bu ortak yerler, diğer ortak yerlerle birlikte başka bir yerin de ortak yeri örneğin toplu yapının ortak yeri haline de getirilebilir.

• Örneğin, bir bloğa ait yağmur olukları çatıdan başlayıp

bloğun temeline kadar indikten sonra diğer bloğa doğru

döşenmiş olabilir. Böylece toplu yapıya ait ortak alanı

kullanmış olur. Bu haliyle de toplu yapının da ortak tesisi

haline geldiği kabul edilebilir.

a. Bloğa Ait Yerler (devam)

• Ortak yer ve tesis unsuru taşıyan her yer ve şey, ortak yer ve tesis statüsünü kazanmaktadır. Bu durumda ortak yerler hakkında bir sınırlama getirilmemiştir.

• Blokta ortak yerler değerlendirildiğinde temeller, duvarlar her halde ortak yer sayılır. Kanun gereği ortak yer sayılmayan yerler ancak özgüleme işleminin tesisi ile ortak yer özelliği kazanabilmektedir.

Bununla beraber bloğa ait ortak yerler, blok içinde veya blok

zemininde olabileceği gibi blok dışında da olabilir. Örneğin garaj, otopark veya kömürlük gibi ortak yerler bloğun kurulu olduğu

zeminin dışında da olabilir.

b. Grup Oluşturan Yapılara Ait Yerler

• Toplu yapıda mevcut bazı yapıların bir araya gelerek, sadece kendilerinin kullanımına özgüledikleri; örneğin havuz, çocuk parkı, kalorifer dairesi gibi yerler sadece bu bağımsız bölümlere özgülenen ortak yer ve tesislerdir.

• “Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece

birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis

edilmiş ortak yer ve tesislere” demek suretiyle bazı kat maliklerinin

özgülenebileği kabul edilmiştir.

• Sadece belli bir gruba özgüleme yapılarak ortak yer ve tesis

oluşturulabilir. Böyle olunca bir yüzme havuzu, park veya tenis kortu gibi yerler bu bağımsız bölümlere özgülenerek sadece onların ortak yeri haline getirilebilecektir.

• Kanunen bazı bağımsız bölümlere ayrı olarak özgülenebilecek ortak yer ve tesisler sayılmamıştır. Özgülenen bu yerlerin yönetimi de aksi yönetim planında kararlaştırılmadığı sürece bu grupların

oluşturdukları kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.

• Bu yerlerin masraf ve giderlerine de yine bu bağımsız bölüm malikleri

katlanır.

c. Adaya Ait Yerler

• Adaya ait olan bu ortak yer ve tesisler, komşu parseller (birden fazla parsel) üzerinde toplu yapı kurulmuş olması halinde söz konusu olabilir.

• Birden çok parselli yapılaşmalarda doğal olarak her parsele ait yerler mevcuttur. Toplu yapılaşmada birden çok parselin yer alması halinde bu parsellerin bir araya gelerek bir ada

oluşturmaları durumunda, bu oluşuma ortak yer ve tesis

özgülemesi yapılabilir. Bu durumda ada kapsamında yapılan

özgüleme ile, özgülenen yerler adaya ait ortak yer ve tesis

haline gelir.

c. Adaya Ait Yerler (Devamı)

• Blok ortak yer ve tesisi olarak belirlenmiş yerler de, ada ortak

yerlerinin dışında kalır. Ancak blok zemininde yer alıp ayrıca parsele özgülemişse bu durumda parsel ortak yer ve tesisi sayılır. Bu durum toplu yapıya özgülenmiş ortak yer ve tesisler için de geçerlidir.

• Bu yerler kime özgülenmişse, özgülenen ortak yer ve tesislerin

masraf ve harcamalarına da o bağımsız bölüm malikleri katlanır. Bu

yerler yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yine o bağımsız

bölüm malikleri tarafından yönetilir.

d. Toplu Yapıya Ait Yerler

• Blok, ayrı olarak özgülenen yapılar, parsel veya ada yapılaşmalarına özgülenen ortak yer ve tesislerin dışında kalan yerler toplu yapıya aittir. Teknik olarak tüm yapılar toplu yapıya aittir ancak burada kastedilen toplu yapıda bağımsız bölüm maliklerinin hepsinin yararlanabileceği ve yöneteceği yapılardır.

• Özellikle tek parselli yapılaşmalarda, parsel ortak yeri doğal olarak

toplu yapı ortak yer ve tesisidir. Ancak birden çok parselli yani komşu

parselli yapılaşmalar için bu sonuç gerçekleşmez. Çünkü birden çok

parsel olduğu için her parselin kendine ait ortak yerleri de vardır.

• Toplu yapıdaki tüm kat maliklerinin parsellere ait ortak yerleri

kullanabilmeleri için parsellere ait bu ortak yerlerin toplu yapıya ortak yerlerin kullanımına özgülenmesi gerekmektedir. Örneğin, bekçi

kulübeleri, bahçeler, dinlenme tesisleri gibi ortak yerler veya tüm toplu yapının kullanımına sunulmuş otopark alanı, yüzme havuzu, oyun

alanı gibi yerlerdir.

• Toplu yapı kapsamında inşa edilen her yapı bunun içine girer.

Özgülenerek de toplu yapı içinde veya dışında bir yer veya tesis toplu

yapı ortak yer ve tesisi haline getirilebilir. Özgülemesi yapılan yer ve

tesisin, toplu yapının dışında kalan bir parsel üzerinde olması da

mümkündür. Örneğin, futbol sahası, koşu alanı veya piknik alanı

olarak bir parsel toplu yapıya özgülenebilir.

e. Kamuya Ayrılmış Olup Toplu Yapıya Özgülenen Yerler

• Kamuya ayrılmış olan yerlerin de toplu yapıya özgülenebileceği

düzenlenmiştir. Doktrinde, maddenin amaçları arasında devletin, kamu yönetiminin yükünün azaltılabileceği veya bunlardan yararlananların yetkilerinin artırılarak düzenin daha kolay sağlanabileceği gibi unsurlar sayılmıştır. Bunun olumlu veya olumsuz yönleri tartışılmıştır. Özellikle toplumun genel kullanımına ayrılan yerlerin belli bir kitleye özgülenmesi doktrinde olumsuz olarak görülmüştür.

• Giderlerin, masrafların idareden ayrılıp özel hukuk alanında olan toplu

yapı oluşumuna yüklenmesi olumlu olarak görülmüştür.

e. Kamuya Ayrılmış Olup Toplu Yapıya Özgülenen Yerler (devamı)

• Toplu yapıya özgülenmek istenen kamu malının idaresi hangi kamu idaresine aitse o idarenin takdir yetkisi ile yapılacak bir sözleşme ile malın veya yerin ya da tesisin toplu yapıya özgülenmesi gerçekleştirilir. Bu özgüleme sözleşmesi ile söz konusu yer artık sözleşme çerçevesinde toplu yapının kullanımına tahsis edilmiş ve onun yönetim ve yetkisine tabi olmuş olur. Özgülenen bu kamu malı tahsis amacı dışında hiçbir şekilde kullanılamaz.

• Bir işletme söz konusu ise amaç dışında işletilemez. İdarenin yapmış olduğu

tahsis işlemi hakkında doğan anlaşmazlıklar idari yargıda görülecekken, toplu

yapının işletme için idare ile yaptığı sözleşmeden doğan her türlü uyuşmazlık

için adli yargı görevli olacaktır.