• Sonuç bulunamadı

GGY 448 Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "GGY 448 Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi"

Copied!
24
0
0

Yükleniyor.... (view fulltext now)

Tam metin

(1)

GGY 448

Toplu Yapı ve Taşınmaz Yönetimi

Dr.H.Murat ÇEKİCİ

(2)

Konut ve İşyeri Kira sözleşmeleri

• Günümüzde çoğunlukla kira sözleşmeleri basit hukuki işlemlerden sayılmakta ve vatandaşlar tarafından gerek kiracı gerekse de

kiralayan sıfatı ile rastgele düzenlenerek imza altına alınmaktadır.

• Basit olarak nitelendirilen kira sözleşmelerinde yer alan veya

almayan en ufak bir ibare dahi ilgililerin ciddi hak mahrumiyetlerine sebep olabilmekte ve tarafları mahkemede karşı karşıya

getirebilmektedir. Diğer yandan, kira sözleşmeleri düzenlenirken dikkat edilecek bazı ayrıntılar ile ihtilafsız ve huzurlu

kiracı/kiralayan ilişkilerine sahip olabilmek mümkündür.

(3)

• TBK. 299. maddesinde Kira Sözleşmesi tanımlanmıştır.

Buna göre;

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

(4)

• Bu kapsamda, kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından biri kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmesi, diğer unsuru da kiracının da kiralananı kullanma eylemine karşılık bedel ödemesidir.

• Kira sözleşmelerinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu yoktur. Ancak ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda iddiaların ispatı yönünden her iki taraf için de yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilmektedir.

(5)

• Uygulamada, tarafların gerek işyeri gerekse de konuta ilişkin kira sözleşmelerini hazırlarken aşağıdaki konulara dikkat etmeleri önerilmektedir:

Kira Bedeli: Sözleşmede kira bedeli açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Özellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net veya brüt olduğunun belirtilmesi ileride vergi yönünden (KDV veya G.V stopajı)doğabilecek

uyuşmazlıkları önlemektedir.

(6)

Kira Artış Oranı: TBK. 344. maddesi ile kira artış oranlarına sınırlama getirilmiştir.

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin yapılacak kira sözleşmelerinde artış yapılabilecek üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Taraflar bu oranın altında bir artış oranına da karar verebilirler.

(7)

Kira Bedelinin Ödenme Zamanı: Kira bedelinin ödenme zamanı tarafların takdir yetkisi içerisindedir.

Taraflar isterlerse aylık isterlerse yıllık periyotlar halinde kira bedellerinin ödenmesine karar verebilirler.

Kiracının, kira bedelini süresi içerisinde ödememesi halinde temerrüde düşmesi gündeme gelir.

Burada ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda tereddütlerin

giderilmesi için mutlaka kira sözleşmesinde açıkça kira bedelinin ne zaman ödeneceği belirtilmelidir.

(8)

• Güvence Bedeli (Depozito): TBK. 342. maddesi

uyarınca, konuta ilişkin düzenlenecek kira sözleşmesi ile kiracılardan en fazla üç aylık kira bedeli

oranında güvence bedeli (depozito) alınabilir.

• Güvence bedeli olarak paranın verilmesinin

kararlaştırılması halinde, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, bu para kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.

(9)

Kira Süresi: Tarafların kiralanandan faydalanma amacına göre kira süresinin düzenlenmesinde fayda vardır. Konut ve İşyeri kira sözleşmelerinin bir yıllık düzenlenmesi, kiraya veren açısından kira sözleşmesinin on yıllık uzama dönemi sonunda herhangi bir sebep göstermeksizin fesih edebilmesi açısından lehedir.

Diğer yandan, kiracının konuttan veya işyerinden uzun vadede faydalanmak istemesi halinde sözleşmenin tapuya şerh verilmesi önerilmektedir. Böylece kiracının, kira süresi boyunca üçüncü

kişilere karşı kiracılık sıfatı korunmaktadır.

(10)

Kiralananın kullanım amacına uygun olduğunun tespit edilmesi:

Bu husus genellikle çatılı işyeri kira sözleşmelerinde önem arz etmektedir.

Kiracı tarafından kira sözleşmesi akdedilmeden önce, kiralanana dair yönetim planı incelenmeli, iskanı olup olmadığı araştırılmalı ve işyeri olarak kullanmak istenilen amaca uygun olup olmadığı

denetlenmelidir.

(11)

Alt Kiraya Verilmesi:

• Kiracı, kiralananı sözleşme şartlarına uygun olarak kullanmak zorundadır. Bu nedenle, kiracı

kiralananı alt kiracıya verebilmek istiyorsa bu

yetkinin açıkça ve yazılı olarak kira sözleşmesinde

düzenlenmesi gerekmektedir.

(12)

Kiralananda Tadilat Yapılması:

Taraflar uzun süreli bir kiralama dönemi için anlaşma sağladıklarında, gerek konut gerekse de çatılı işyeri kira sözleşmeleri çerçevesinde , kiralananın kullanım

amacına uygun hale getirebilmek için ciddi tadilat ve dekorasyon masrafı yapabilmektedirler.

Buna ilişkin kapsam ve tahliye sırasıda nasıl teslim

edileceğine dair hükümler kira sözleşmesinde yer

almalıdır.

(13)

Aidat,Vergi, Resim, Harç:

• Aidatların hangi kapsamda ve kim tarafından karşılanacağı ve doğacak sorumluluklar açıkça belirtilmelidir.

• Kira sözleşmesinin imzalanması ve yürütülmesi ile ilgili

doğabilecek damga vergisi, harçlar vb. yükümlülüklerinin ayrıntılı olarak kim tarafından ne oranda ödeneceği kararlaştırılmalıdır.

• Örneğin; bir işyeri kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı sebebi ile çevre temizlik vergisinin kiracı tarafından ödenmesine karar

verilirken, emlak vergisi kiralayan tarafından, damga vergisinin ise yarı yarıya ödenmesine kararlaştırılabilir.

(14)

Sözleşmenin Feshi: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri

kapsamında yapılacak fesih bildirimleri ancak yazılı olarak yapılmaları halinde geçerlidir. Sözleşmede fesih bildirimine dair bir düzenlemenin bulunmaması halinde belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir.

• Aksi halde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.

Söz konusu on beş günlük süre sözleşme ile artırılabilir ancak kısaltılamaz.

(15)

Diğer Fesih Nedenleri

Gereksinim, yeniden inşa ve imar (Md.350) Yeni malikin gereksinimi (Md.351)

Yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar (Md 352) Kiracının temerrüdü (Md.315)

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu (Md.316)

(16)

Döviz Cinsinden Kira sözleşmeleri;

Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri;

gayrimenkul ve taşıtlara ilişkin satış ve kira sözleşmeleri,

sözleşme bedeli ile bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olmadığını ve mevcut akdedilmiş sözleşmelerdeki döviz cinsinden olan bedellerin karşılıklı anlaşılarak Türk parası olarak yeniden belirlenmesi gerektiği düzenlenmiştir.

(17)

Döviz Cinsinden Kira sözleşmeleri (İstisna );

Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de bulunan; şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu, doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliklerinin veya ortak kontrol ve/veya kontrolüne sahip bulunduğu şirketler ile serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin işveren veya hizmet alan olarak taraf olduğu iş ve hizmet sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür.

(18)

İşyeri Kiraları Bakımından 1/7/2020 tarihine kadar ertelenen hükümler;

-Kira İlişkisinin devri,

-Kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi, -Olağanüstü fesihle önemli sebepler,

-Bağlantılı sözleşme yasağı, -Kiracının güvence vermesi,

-Kiracı aleyhine değişiklik yasağı, -Kira bedelinin belirlenmesi,

-Kiracı aleyhine düzenleme yasağı, -Dava sebeplerinin sınırlılığı

(19)

Kira İlişkisinin devri;

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez.

Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

(20)

Kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi;

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür

(21)

Olağanüstü fesihle önemli sebepler;

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Bağıntılı sözleşme yasağı;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

(22)

Kiracının güvence vermesi;

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.

Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

(23)

Kiracının güvence vermesi;

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Kiracı Aleyhine düzenleme yasağı;

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında

ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı;

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. TBK dışındaki sebepler geçersizdir.

(24)

Kira bedelinin belirlenmesi;

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık

ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu

konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak

hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp

yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Referanslar

Benzer Belgeler

• Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız

• Nüfusun hızla artması, arsa fiyatlarının özellikle şehirlerde küçük müstakil ev yapımına imkân vermemesi gibi nedenlerle 23.06.1965 tarihinde 634 sayılı Kat

Toplu yapıların ve özellikle çok fonksiyonluve kat malikleri kurulları farklı yapı gruplarında fonsiyonlara, faaliyetlere, mimari yapı ve işleyişe uygun olarak

• İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde hem kiraya veren hem de kiracının sözleşme gereği birbirlerine karşı bir takım borç ve

Örneğin, toplu konutlara ilişkin tutulan defterlerde gerçeğe aykırı kayıtların tutulması, toplu konutlara ilişkin toplanan paranın toplu konutlar adına bankaya

• MSUGT’ye göre hazırlanan nakit akış tablosunda, nakit akışları hangi faaliyetlerle ilişkili olduğuna bakılmadan, dönem içi nakit girişleri ve dönem içi

bırakılabilir. Bu durumda kuruluşlar arasında yapılan sözleşmeler yürürlüğe girer. Kriz yöneticisi operasyonun yönetimini kısmen veya tamamen alacak ekibin yöneticisine

• Toplu yapı yönetiminin (site yönetimi) oluşabilmesi için üretilen ve faaliyete geçirilen toplu konut sayısında da bir artış olması gerekmektedir.. • Sigortalı