İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
YÜKSEK LİSANS TEZİ
ARALIK 2018
1600-1699 YILLARI İSTANBUL KADI SİCİLLERİNDE YER ALAN SATIŞ İŞLEMLERİNE GÖRE KONUTLARIN MORFOLOJİK ÖZELLİKLERİ &
KONUT FİYATLARININ BAĞIMLI OLDUĞU DEĞİŞKENLER
Ayşe Tuğba ŞENGİL
Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı Gayrimenkul Geliştirme Programı
ARALIK 2018
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ
1600-1699 YILLARI İSTANBUL KADI SİCİLLERİNDE YER ALAN SATIŞ İŞLEMLERİNE GÖRE KONUTLARIN MORFOLOJİK ÖZELLİKLERİ &
KONUT FİYATLARININ BAĞIMLI OLDUĞU DEĞİŞKENLER
YÜKSEK LİSANS TEZİ Ayşe Tuğba ŞENGİL
516131001
Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı Gayrimenkul Geliştirme Programı
Tez Danışmanı: Doç. Dr. Özhan ERTEKİN
iii
Tez Danışmanı : Doç. Dr. Özhan ERTEKİN ...
İstanbul Teknik Üniversitesi
Jüri Üyeleri : Prof. Dr. Funda YİRMİBEŞOĞLU ...
İstanbul Teknik Üniversitesi
Doç. Dr. Adem Erdem ERBAŞ ...
Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi
İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü’nün 516131001 numaralı Yüksek Lisans Öğrencisi Ayşe Tuğba ŞENGİL, ilgili yönetmeliklerin belirlediği gerekli tüm şartları yerine getirdikten sonra hazırladığı “1600-1699 YILLARI İSTANBUL KADI SİCİLLERİNDE YER ALAN SATIŞ İŞLEMLERİNE GÖRE KONUTLARIN MORFOLOJİK ÖZELLİKLERİ & KONUT FİYATLARININ BAĞIMLI OLDUĞU DEĞİŞKENLER” başlıklı tezini aşağıda imzaları olan jüri önünde başarı ile sunmuştur.
Teslim Tarihi : 16 Kasım 2018 Savunma Tarihi : 10 Aralık 2018
iv
v
Bir kadının ne kadar güçlü olabileceğini ve neler başarabileceğini gösteren Sultan AÇIKGÖZ’e,
vii ÖNSÖZ
Öncelikle, benimle her zaman aynı fikirde olmasalar da, hep arkamda olan anneme, babama ve kardeşcağızıma, bana istediğim konuda çalışma serbestisi tanıyan ve süreç boyunca yardım eden danışman hocam Doç. Dr. Özhan ERTEKİN’e, değerli katkılarından ötürü Prof. Dr. Funda YİRMİBEŞOĞLU ve Doç. Dr. Adem ERBAŞ’a, Osmanlıca verilere erişmek konusunda yaşadığım sıkıntıyı anlattığımda verdiği desteklerden ötürü Mustafa Birol ÜLKER ile İSAM’a, ihtiyacım olduğunda sormama gerek kalmadan yardımıma koşan ablam Dr. Şeyma ŞENGİL AKAR ile eniştem Dr.
İbrahim AKAR’a ve emeğini esirgemeyen diğer herkese teşekkürü bir borç bilirim.
Aralık 2018 Ayşe Tuğba ŞENGİL
(Şehir Plancısı)
viii
ix İÇİNDEKİLER
Sayfa
ÖNSÖZ…… ... vii
İÇİNDEKİLER ... ix
SEMBOLLER ... xi
ÇİZELGE LİSTESİ ... xiii
ŞEKİL LİSTESİ ... xv
ÖZET……… ... xvii
SUMMARY ... xix
1. GİRİŞ….. ... 1
1.1 Literatür Taraması ... 3
1.2 Tezin Amacı ve Araştırma Problemleri... 5
1.3 Sınırlıklar ... 6
2. YÖNTEM ... 9
2.1 Birinci Aşama ... 9
2.2 İkinci Aşama ... 13
2.3 Üçüncü Aşama ... 14
2.4 Dördüncü Aşama ... 20
2.4.1 Akçe ... 22
2.4.2 Sultani ... 24
2.4.3 Yeni kuruş ... 25
2.4.4 Venedik dükası, Hollanda taleri ve İspanyol riyali ... 26
2.5 Beşinci Aşama ... 26
3. OSMANLI ŞEHİRLERİNİN ÖZELLİKLERİ ... 29
3.1 İstanbul’un Özellikleri ... 30
3.1.1 On yedinci yüzyılda İstanbul’un demografik yapısı ... 31
3.1.2 On yedinci yüzyılda İstanbul’un idari yapısı ... 32
3.1.3 On yedinci yüzyılda İstanbul’un mimari yapısı ... 33
3.2 Ulaşım Sistemi ... 34
3.3 Şehir Merkezi ... 35
3.3.1 Ekonomik ve mesleki örgütlenme: loncalar ... 36
3.3.2 Mimarlar loncası ... 37
3.4 Konut Alanları ... 40
4. GAYRİMENKULLERİN ÖZELLİKLERİ ... 43
4.1 Mülkiyet Durumuna Göre Gayrimenkuller ... 43
4.1.1 Hazine mülkleri ... 43
4.1.2 Özel mülkiyet ... 43
4.1.3 Vakıf mülkleri ... 43
4.2 Konut Nitelikli Gayrimenkul Türleri ... 44
4.2.1 Mahalle evleri ... 44
x
4.2.2 Saraylar... 44
4.2.3 Bekar odaları ... 45
4.2.4 Yahudihaneler ... 45
4.3 Gayrimenkullerin El Değiştirme Yöntemleri ... 46
4.3.1 Kiralama (bey’ bi’l-isticar)... 46
4.3.2 Normal satış işlemi (bey’ bi’l-bey) ... 46
4.3.3 Açık arttırma (müzayede) ... 46
4.3.4 Hibe etme ... 47
4.3.5 Bey’ bi’l-vefa ... 47
4.3.6 Bey’ bi’l-istiglal ... 48
5. EKONOMİK YAPI ... 49
5.1 Osmanlı Ekonomi Politikaları ... 49
5.2 Tağşiş Uygulaması ... 50
6. BULGULAR ... 53
6.1 Satış Verilerine Göre Konutların Özelliklerinin Dağılımları ... 53
6.2 En Yüksek Satış Değerine Sahip Gayrimenküllerin Özellikleri ... 63
6.3 Konut Fiyatlarının Bağımlı Olduğu Değişkenler ... 65
6.3.1 Gayrimenkullerin nitelikleri ile fiyatları arasındaki ilişki ... 65
6.3.2 Gayrimenkul fiyatlarının gayrimenkulün niteliğine göre farklılık gösterip göstermeme durumu ... 68
6.3.3 Zamana ve bulundukları semtlere göre gayrimenkullerin fiyatları arasındaki fark ... 70
7. SONUÇ… ... 73
7.1 On Yedinci Yüzyıl İstanbul’undaki Konutların Özellikleri ... 73
7.2 Nitel İncelemeye Göre En Yüksek Satış Değerine Sahip Gayrimenküllerin Değerini Yükselten Özellikler ... 77
7.3 İstatistiki Yöntemlere Göre Konut Fiyatlarının Bağımlı Olduğu Morfolojik Özellikler ... 78
7.4 On Yedinci Yüzyıl İstanbul’unda Zamana Göre Konut Fiyatlarının Değişimi 79 7.5 Bulundukları Semtlere Göre Konut Fiyatları ... 82
8. DEĞERLENDİRME ... 85
KAYNAKLAR ... 87
ÖZGEÇMİŞ ... 115
xi SEMBOLLER
M : Metre
Cm : Santimetre
Md : Medyan
N : Sayı
xii
xiii ÇİZELGE LİSTESİ
Sayfa
Satış verilerinin derlendiği defterlere göre frekansı. ... 12
Satış verilerinin yıllara göre frekansı. ... 14
1546 ve 1600 yılı Vakıf Tahrir Defterlerine göre İstanbul’da yer alan mahallelerin semtlere göre dağılımı. ... 18
Satış verilerinde kullanılan para birimlerinin frekansları. ... 21
Gümüş akçe ve altın sultani kur değerleri (Pamuk, 1999). ... 25
Yeni gümüş kuruş ve kur değerleri (Pamuk, 1999)... 25
Avrupa sikkelerinin akçe cinsinden kur değerleri (Pamuk, 1999). ... 26
Çizelge 3.1 : Topkapı’da konumlu konutun mahkemece atanan mimar tarafından belirlenen masraf çizelgesi. (Bu tez kapsamında üretildi) ... 38
Çizelge 3.2 : Hobyar Mahallesi’nde konumlu konutun mahkemece atanan mimar tarafından belirlenen masraf çizelgesi. (Bu tez kapsamında üretildi) ... 39
Çizelge 3.3 : Şeyh Resmi Mahallesi’de konumlu konutun mahkemece atanan mimar tarafından belirlenen masraf çizelgesi. (Bu tez kapsamında üretildi) ... 39
On yedinci yüzyılda akçeye tağşiş yapılan yıllar (Pamuk 1999). ... 51
Çizelge 6.1 : Konutun dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmesinin satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu. ... 68
Çizelge 6.2 : Konutun suya erişiminin olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu. ... 69
Çizelge 6.3 : Konutun tuvalet fonksiyonunun olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu. ... 69
Çizelge 6.4 : Konutun banyovari fonksiyonunun olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu. ... 70
Çizelge 6.5 : Konutun depolama alanı fonksiyonunun olmasının, satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu ... 70
Çizelge 6.6 : Konutun bulunduğu zaman dilimine göre satış fiyatlarının değişip değişmemesi durumu. ... 71
Çizelge 6.7 : Konutun konumlandığı semte göre satış fiyatının farklılık gösterip göstermeme durumu. ... 72
Çizelge 7.1 : 17. yy İstanbul’unda konut değerlerinin semtlere göre karşılaştırılması. ... 82
Çizelge B.1 : 1600 Yılı İstanbul Vakıfları Tahrir Defteri’ne göre İstanbul’da yer alan mahallelerin konumlandığı semtler (M. Canatar, Çev.). ... 97
Çizelge C.1 : On yedinci yüzyıl tüketici fiyat endeksi verileri. ... 106
Çizelge D.1 : Veri setindeki en yüksek satış değerine sahip %5’lik dilimde yer alan konutlar (kadı sicillerindeki haliyle). ... 109
Çizelge D.2 : Veri setindeki en yüksek satış değerine sahip %5’lik dilimde yer alan konutların özellikleri (düzenlenmiş). ... 112
xiv
xv ŞEKİL LİSTESİ
Sayfa
Şeki 2.1 : Tezin aşamaları. ... 9
Şekil 2.2 : On yedinci yüzyılda İstanbul ve bilad-ı selase (üç belde). (1845 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi öğrencileri tarafından hazırlanan İstanbul haritası kullanılarak üretildi) ... 10
Şekil 2.3 : Konut satışlarına dair tescillerde yer alan bilgiler şeması. ... 13
Şekil 2.4 : Satışı gerçekleşmiş konutların konumlanmış olduğu semtlerin tespit edilme adımları. ... 15
Şekil 2.5 : İstanbul Merkez’de kurulan tarihi semtler (Bu tez kapsamında üretildi). 17 Şekil 2.6 : Satış fiyatlarının anlamlı tek bir dile çevrilmesi aşamaları. ... 21
Şekil 2.7 : Satış verilerinde karşılaşılan para birimlerine göre dağılımı. ... 22
Şekil 2.8 : 1600-1699 İstanbul için fiyat endeksi, (akçe olarak; 1600=1). ... 23
Şekil 2.9 : 1600-1699 İstanbul için akçenin gümüş içeriği bağlamında fiyat endeksi, (1600=1)... 23
Şekil 2.8 : Verilerin analiz edilmesi adımları. ... 27
Şekil 3.1 : II. Mehmet’in saltanatı sırasında (1451-1481) Osmanlı İmparatorluğu sınırları ve İstanbul’un iskanı için yerleşimcilerin geldiği merkezler. (Bu tez kapsamında üretildi) ... 32
Şekil 3.2 : Osmanlı şehirlerinde ulaşım sistemi. (Bu tez kapsamında üretildi) ... 34
Şekil 6.1 : Konut satışlarının yıllara göre dağılımı. ... 54
Şekil 6.2 : Konut satışlarının 25 yıllık zaman dilimlerine göre dağılımı... 55
Şekil 6.3 : Veri setindeki konutların semtlere göre dağılımı. ... 55
Şekil 6.4 : Konutların dahili ve harici birimler olarak organize edilme oranı. ... 56
Şekil 6.5 : Konutların katsayılarına göre dağılımı. ... 57
Şekil 6.6 : Konutlarda avlu, bahçe gibi dış mekan fonksiyonlarının bulunup bulunmama oranı. ... 57
Şelil 6.7 : Konutlarda bulunan oda sayılarının oranı. ... 58
Şekil 6.8 : Konutlarda bulunan toplam sofa sayılarının dağılımı. ... 59
Şekil 6.9 : Konutların suya erişim oranı. ... 59
Şekil 6.10 : Konutlarda tuvalet fonksiyonunun olup olmama oranı. ... 60
Şekil 6.11 : Konutlarda banyo fonksiyonunun olup olmama oranı. ... 61
Şekil 6.12 : Konutlarda hizmet alanı bulunma oranı. ... 61
Şekil 6.13 : Konutlarda depolama alanı bulunma oranı. ... 62
Şekil 6.14 : Konutlarda satış fiyatlarının dağılım grafiği. ... 66
Şekil 6.15 : Konut satış fiyatları ile konutların niteliklerinin korelasyonu... 67
Şekil 7.1 : 25’er yıllık zaman dilimlerine göre 17. yy İstanbul’unda konut fiyatlarının değişimi. ... 80
Şekil 7.2 : 17. yy İstanbul’unda konut fiyatlarının semtlere göre değişimi. ... 83
xvii
1600-1699 YILLARI İSTANBUL KADI SİCİLLLERİNDE YER ALAN SATIŞ İŞLEMLERİNE GÖRE KONUTLARIN MORFOLOJİK ÖZELLİKLERİ &
KONUT FİYATLARININ BAĞIMLI OLDUĞU DEĞİŞKENLER ÖZET
Gayrimenkul fiyatlarının geçmişe yönelik olarak uzun dönemli incelenmesi araştırmaları bir şehrin fiziksel, ekonomik ve sosyolojik tarihine dair önemli bilgileri ortaya koymasının yanında, bizi bugüne getiren dinamikleri daha iyi anlamamıza ve geleceğe dair daha sağlıklı öngörülerde bulunmamıza yardımcı olacaktır. Dünyada geçmiş yüzyıllara yönelik uzun dönemli fiyat analizlerine dair akademik çalışmalar artmaktadır. Ancak köklü tarihine rağmen Türkiye’deki şehirler için böyle araştırmalar şimdiye kadar yapılmamıştır.
Osmanlı İmparatorluğu döneminde gayrimenkullerin el değiştirme işlemleri aynı zamanda noter vazifesi de gören kadılar tarafından tescil edilmekteydi. Bu bağlamda kadılar tarafından tutulan kadı sicilleri (mahkeme kayıtları), 600 yılllık sürece yayılan geniş kapsamı göz önüne alındığında araştırmacılara çok yönlü çalışma alanları sunmaktadır. On yedinci yüzyıl İstanbul’unda 100 yıllık dönemde, satış verilerinde belirtilen konutların nitelikleri (oda sayısı, kat sayısı v.b.), bulundukları konumları, satışın gerçekleştiği tarih gibi parametrelerin satış değerleri ile olan ilişkileri ve fiyatlara olan etkilerinin incelenmesi bu tezin ana çalışma konusunu oluşturmaktadır.
Belirtilen konu, amaç ve kapsamda hazırlanan araştırma sekiz bölümden oluşmaktadır.
Araştırmanın konusunun, sınırlıklarının, amacının, beş araştırma probleminin ve benzer çalışmaların bulgularının açıklanıp anlatıldığı giriş bölümünden sonra, ikinci bölümde, verilerin bulunması, tarihlerin düzenlenmesi, konumların belirlenmesi, satış fiyatlarının anlamlı tek bir birime dönüştürülmesi ve analizlerin yapılması ve değerlendirilmesi olarak beş aşamadan oluşan çalışmanın metodu detaylı bir şekilde anlatılmıştır.
Üçüncü bölümde satış işlemlerinin gerçekleştiği dönemin yapısını ve söz konusu taşınmazların konumlanmış olduğu mekanı daha iyi anlayabilmek adına, İstanbul örneği üzerinden klasik Türk şehirlerinin yapısı ve dinamikleri incelenmiştir. Klasik Türk Şehirlerinin özellikleri (demografik, idari ve fiziksel yapısı), ulaşım sistemi, şehir merkezleri, ekonomik ve mesleki örgütlenmeler ve mahalleler olarak örgütlenmiş konut alanları incelenmiştir. Dördüncü bölümde mahkeme kayıtlarını daha iyi anlayabilmek için gayrimenkullerin özellikleri hakkında bilgi verilmiştir.
Taşınmazların mülkiyet durumuna göre nasıl farklılıklar gösterebileceği, satış verilerinde ne tür el değiştirme yöntemlerine rastlandığı ve tez hazırlanırken bunlardan hangilerinin kullanılıp, hangilerinin neden kullanılmadığı ve söz konusu dönemde İstanbul’da yer alan konut tiplerinin neler olduğu açıklanmıştır. Beşinci bölümde ise satış verilerinde rastlanan değişik para birimlerini anlayabilmek, tek bir dile çevirebilmek ve yorumlayabilmek için, Osmanlı ekonomisinin temel para politikalarından kısaca bahsedilmiştir.
xviii
Son olarak araştırma sorularının herbirine sırasıyla cevaplar aranmış, bu bağlamda sicillerden elde edilen 268 satış tescilinden oluşan veri setinin nitel ve nicel incelemeleri yapılmıştır. Öncelikle on yedinci yüzyıl konutlarının morfolojik özelliklerinden dönemin yaşam alışkanlıklarına dair çıkarımlar yapılmıştır. Bir sonraki adımda en yüksek satış değerine sahip konutlar nitel olarak incelenmiş, daha sonra ise konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler araştırılmıştır. Buna göre satış değerlerinin gayrimenkullerin oda sayısı, kat sayısı, suya erişiminin, mutfağının, banyosunun olup olmaması gibi mimari özelliklere ve taşınmazların konumlarına göre değişiklik gösterdiği ortaya çıkmıştır. On yedinci yüzyılda İstanbul Tarihi Yarımada’da yer alan on üç semtten on ikisinde konut nitelikli gayrimenkullerin rayiç değerlerine dair bilgiler bulunmuştur. Taşınmaz fiyatlarının yüzyıllık süreç içerisinde gösterdiği değişim yirmibeş yıllık periodlar halinde incelenmiş olup, bazı çıkarımlar yapılmış ancak kesin bir kanıya varmak için daha fazla veriye ihtiyaç duyulduğu sonucuna varılmıştır.
Sonuç olarak bu çalışmanın bir sonraki aşamasında veri setine daha fazla tescil ekleyerek konut fiyat endeksi oluşturulabilineceği öngörülmektedir. Ayrıca tezin benzer konularda yapılabilecek yeni çalışmalarda kaynak olarak kullanılabilineceği değerlendirilmesi yapılmaktadır.
xix
ACCORDING TO ISLAMIC COURT RECORDS OF 1600-1699 ISTANBUL MORPHOLOGICAL CHARACTERISTICS OF RESIDENTIAL REAL ESTATES & VARIABLES THAT HOUSE PRICES WERE DEPENDANT
SUMMARY
Long-term studies of real estate prices for the past will not only reveal important knowledge about the physical, economic and sociological history of a city, but will also help us to gain better understanding of the dynamics that has brought us the present and to make more accurate predictions for the future. Academic studies around the world on long-term price analysis for the past centuries have been increasing.
However, such researches for the urban areas in Turkey has not been made so far, despite the long background of them.
In the times of Ottoman Empire, transactions of real estates were registered by the Islamic Judges (kadı) who also acted as notary public. The Ottoman court records provide multidimensional fields of study to researchers, considering the wide scope of the six centuries period. The study of the prices of residential properties of seventeeth century Istanbul in the axis of different variables is the main subject of this thesis. The relationships with the sale values and the effects on the prices were examined with the parameters such as characteristics of the dwellings (number of rooms, number of floors etc.), their locations and dates of the sales.
In this context, boundaries of the research regarding which time period will be used, what kind of real estates will be researched on and which location will be chosen as study area were decided. Therefore, scope of the research determined as hundred years of period, seventeenth century (years between 1600-16999), residential real estates and Historic Peninsula of Istanbul.
Five research problems were identified. One, what are the morphological features of the houses in the seventeenth century Istanbul? How does these archeological features change depending on the life habits of the period? Two, what are the characteristics of the real estate of the highest sales value in the seventeenth century Istanbul and which features have increased the real estate value? Three, what were the morphological features that the prices of residential real estates in Istanbul in the seventeenth century depend on? Four, after inflation-adjusted, has there been a real change in real estate prices over the course of a century? Five, in the seventeenth century Istanbul, do the values of residential real estates vary according to the place they are located?
The research which had been specified subject, purpose and scope is composed of eight chapters. After the introduction chapter which contained topic of the research, its boundaries, purpose, five research problems and the findings of similar studies, in the second part, the method of the study, which had five sections of finding the datas, converting dates, locating the locations, converting the sales prices into a single unit and analyzing, described in detail.
xx
The data set consisted of 268 residential real estate transactions which taken from eleven court record books of seventeenth century Istanbul which already have translated from Ottoman Alphabet to Turkish Alphabet.
Dates in court records had to be converted to Gregorian Calender as Moon (Hijri) Calendar was used in Ottoman Empire in the seventeenth century. Ideally 2,7 registers were supposed to be for each year however those records had distributed unevenly to fourteen years. That’s why house sales were grouped into 25 years intervals and they were analyzed as first, second, third and fourth quarters of the century.
The comparison of sales prices by location was made over the districts that located in Istanbul in the specified period. Ottoman Istanbul had 13 districts in historical peninsula in seventeenth century. In this context neighbourhoods of the houses for sale which were recorded in the transactions were divided according to historic districts of Ottoman Istanbul.
Different currency units of Ottoman Empire such as Akce and Sultani which made of precious metals like silver and gold and foreign currencies such as Dutch Thaler and Venetian Duke were used in transactions. That’s why they were all converted first into Ottoman silver akce, then in order to comprehend them, converted into currency of USA Dollars of 2018.
In the third chapter, the structure and dynamics of classical Turkish cities were examined through the Istanbul example in order to better understand the period which the sale transactions took place and the locations where the immovable properties were located.
The characteristics of the classical Turkish cities (demographic, administrative and physical structure), transportation system, city centers, economic and professional organizations and residential areas that organized as neighborhoods were examined.
In the fourth chapter, information was given about the properties of real estates in order to better understand the court records. It is explained how the real properties can vary according to the ownership status, what kind of hand exchange methods are found in the sales data and which ones are used and which ones are not used during the preparation of the thesis, and what types of housing types were happened to be found in Istanbul in the said period are mentioned. In the fifth chapter, the basic monetary policies of the Ottoman economy are briefly mentioned in order to understand and interpret the different currencies encountered in the sales data.
Finally, each of the research questions were searched for answers, and in this context, qualitative and quantitative analyzes of the data set consisting of 268 sale registries obtained from court records were made. First of all, inferences about the life habits of the period were made from the morphological features of the seventeenth century houses. According to results %75 of the houses were consisted of two floors detached houses and %87 of them had a private outer space such as garden or courtyard.
In the next step, the houses with the highest sales value were examined qualitatively and then the variables that dependent on the housing prices were investigated. It is revealed that the sales values vary according to architectural features such as the number of rooms, number of floors, whether there was a bath, kitchen or an access to water and location of real estates.
xxi
Information on the fair values of residential real estates was found for twelve districts out of thirteen of the seventeeth century Istanbul Historical Peninsula. According to that highest value districts were Sultan Bayezid and Ebul Vefa which followed by Ibrahim Pasha. Those three districts were the closest ones to Grand Bazaar, the commercial center of Istanbul.
The change in the prices of the immovable property over the course of a century has been examined in a twenty five years period and some inferences have been made but it is concluded that more data are needed to reach a definitive opinion.
As a result, it is envisaged that the housing price index could be created by adding more registrations to the data set in the next stage of this study. Furthermore, it is evaluated that the thesis can be used as a resource in further studies that can be done in similar subjects.
1 1. GİRİŞ
Platon’a göre insanın en büyük erdemi şehir kurmaktır (Cansever, 1997). Şehirler, içinde yaşayanların hayat felsefesini, bulunduğu çağın yasal sınırlamalarını, sanatsal eğilimlerini, mimari ve teknik becerilerini, teknolojik gelişmişliğini, sosyal, kültürel, siyasal, dini ve ekonomik çerçevede belirlenen önceliklerini yansıtır. İnsan topluluklarının bir araya gelerek kurduğu geniş yerleşim alanları olan şehirler, hem bir üst aklın verdiği kararlar çerçevesinde gelişmesi, hem de toplumun her bir bireyinin bu en önemli ürüne katkı sağlayarak bir parçasını oluşturması yönüyle (ortak akıl), pek çok filozofun da ilgi alanına girmiştir. Mesela Farabi’ye göre erdemli şehrin temel direği hikmet yani felsefedir (Cansever, 2010). Başka bir deyişle bir toplumun oluşturduğu medeniyeti en iyi ifade eden araçtır şehirler. Sanayi öncesi toplumlarının, geleneksel yaşam biçimlerin uzun saflaşma dönemleri ortamında, yaşamla ev biçimi, dolayısıyla kültür ile şehir arasında kurulan yakın ilişkide bu durum daha belirgindir (Kuban, 2017).
Klasik Türk şehirleri, içinde hem İslam medeniyetlerinden, hem de bulunduğu coğrafyada kendinden önce yaşamış toplumların birikimlerinden esinlenmeler olmasına karşın, özgün karakteristik özellikler geliştirerek diğerlerinden ayrılmıştır.
Klasik Türk şehirlerinin, nasıl kurulduğunun irdelenmesinden başlayarak, kentsel kurumlarının ve nüfusunun yerleştirilmesi, sosyo-kültürel, ticari ve konut alanlarının inşa edilip, fonksiyonların örgütlenmesi gibi konuların şehir planlaması ve gayrimenkul geliştiriciliği perspektifinde incelenmesi önemlidir.
Çağlar boyunca Türkler’in geniş coğrafyalarda farklı devletler kurmuş olduğu tarihsel gerçeği, klasik Türk şehirlerinin dinamiklerini incelemek isteyen bir araştırmacı için sınırsız seçenekler sunmaktadır. Ancak araştırma noksanlığına bağlı olarak eski Türkler’in kültür ürünlerine dair bilgilerin yetersizliği, Türkler’in çok geniş alanlara yayılmaları, yer değiştirmeleri, başkaları üzerinde egemenlikler kurmaları, bu arada değişik din ve kültürlerle karşılaşmaları ve Türkler’in bir bölümünün yerleşiklerin yanıbaşında yüzyıllar boyu yarı yerleşik ve göçebe yaşam sürdürmeleri Türk Sanat ve Uygarlığı hakkında net tanımlamalar koymayı güçleştirmiştir (Cezar, 1977). Şüphesiz,
2
modernite öncesi klasik Türk şehirleri hakkında nitelik ve nicelik yönünden en kapsamlı veriler Osmanlı İmparatorluğu dönemine (1299-1923) aittir. Ancak alan yazın incelendiğinde bu kültürel mirasın şehircilik açısından incelendiği çok fazla çalışmaya rastlanmamaktadır.
Diğer taraftan, üç kıtada altı asır boyunca hüküm sürmüş olan Osmanlı İmparatorluğu’nun idaresinde kalan her bölgede, standart toprak düzeninden ve bazı benzerlikler olmasına rağmen aynı şehircilik uygulamalarından bahsetmek mümkün değildir. Bunun en temel nedeni coğrafi ve iklimsel kısıtların yanı sıra, Türklerin İmparatorluk sınırlarına dahil edilen her yere yerleşmemiş olmalarıdır. Farklı din, ırk ve kültürden insanların yaşadığı merkezden uzak ve gevşekçe yönetilen Mısır dışındaki Kuzey Afrika toprakları, Arap Yarımadası, Doğu Anadolu Bölgesi, Karadeniz’in kuzeyi, Eflak ve Boğdan Vilayetleri (Romanya) gibi yerlerde vergi toplamaya önem verilmek ve var olan toprak düzenine sınırlı bir şekilde müdahale edilmekle birlikte, büyük değişikliklere gidilmemiş ve mevcut toprak düzeni, şehircilik uygulamaları ve hatta para politikaları korunmuş ve devam ettirilmiştir (Pamuk, 2017). Dolayısıyla bu bölgelerde klasik Türk şehirlerinden bahsedilemez. Öte yandan Anadolu gibi coğrafyalarda Türkler kendi kentlerini kurarken, kendinden önceki Helenistik ve Bizans devirlerine ait kent dokularını olduğu gibi kabul etmeyip, topografya ve iklimden bağımsız olarak yaşam felsefelerini yansıtan ve rastlantısal olamayacak kadar birbirini tekrar eden fiziksel alanları oluşturmuşlardır (Aru, 1998).
Osmanlı Devleti’nin kuruluş döneminden itibaren sınırlarını genişletme yönü olan ve Türk nüfusun yoğun olarak iskan edildiği Rumeli vilayetleri ile zaten Türklerin yaşadığı bölgeler olan Anadolu’da gerek fetihler yoluyla ele geçirilen, gerek en baştan kurulan klasik Türk şehirleri birbirine paralel kentsel gelişim süreçleri geçirmişlerdir (Aru, 1998; Kiel 1993, 1996, 2008, 2011, 2012, 2013).
1453 yılında fethedildiğinde, Osmanlı’nın başkenti haline gelen ve yaklaşık 500 yıl boyunca imparatorluğun idari, ictimai, iktisadi ve kültürel anlamda merkezi olan İstanbul, Türk ve dünya şehircilik tarihi açısından ayrıcalıklı bir yere sahiptir.
1960’larda ilk kazıların yapıldığı Yarımburgaz Mağarası bulgularına göre bölgedeki ilk yerleşimin tarihi 400.000 yıl öncesine rast gelip, bu yönüyle dünyada insanların ilk kez yerleşik hayata geçtiği yerleşim alanlarından birisi olduğu ortaya konulmuştur (Dinçer & Ozar, 2012). 2004-2013 yılları arasında İstanbul Arkeoloji Müzesi’nin Yenikapı’da yürüttüğü çalışmalar ise, İstanbul Tarihi Yarımadadaki ilk yerleşimin
3
8000 yıl öncesine, neolitik döneme uzandığını göstermektedir (Ertuğrul, 2016). Tarihi boyunca Roma, Bizans ve Latin İmparatorluğu gibi imparatorluklara da başkentlik yapan, Asya ve Avrupa kıtasında konumlanmış, bugün içinde on beş milyonun yaşadığı ve dünyanın en büyük dördüncü metropolü konumundaki şehir, halen Türkiye Cumhuriyeti’nin idari anlamda değilse bile, sosyal, ekonomik ve kültürel başkenti olması sebebiyle önemini muhafaza etmektedir (Wikipedia, 2018). Bu uzun tarihsel süreçte ehemmiyetini muhafaza eden İstanbul’un gelişimsel süreçte gayrimenkul ve finansal dinamiklerin tahlil edilmesi ve şehircilik mirasının başlangıcı ve gelişiminin incelenmesi mevcut durumu iyi analiz etmemize ve gelecek ile ilgili sağlıklı öngörülerde bulunmamıza olanak sağlaması açısından zorunludur.
Fethin hemen ertesinde camiye dönüştürülen Ayasofya kilisesi ve birkaç yıl içinde inşa edilmeye başlanan ve sonraki yüzyıllar boyunca, şehrin finans merkezi konumunda kalan Kapalıçarşı ile İstanbul, Osmanlı’nın önceki iki başkenti Bursa ve Edirne’de dahil olmak üzere, klasik Türk şehirlerinde görülen bir ulucami ve bedesten etrafında gelişen kent özelliklerine sahiptir (İnalcık, 2001). Bu bakımdan İstanbul örneğinin kentsel dinamiklerinin incelenmesi, klasik Türk şehirleri hakkında da genel bir fikir sahibi olmamıza olanak sağlayacaktır.
Bu bağlamda, bu çalışmanın amacı on yedinci yüzyılda klasik bir Türk şehri olan İstanbul’un konut alanlarının mekansal dağılımını incelemek, konut nitelikli gayrimenkullerin morfolojik özelliklerinden yola çıkarak yaşam standartları hakkında bilgi sahibi olmak ve konutların satış değerleri ve bunları etkileyen faktörler analiz edilerek şehrin finansal tarihinin mekan ile ilişkisine daha önce bakılmamış bir perspektiften bakmaktır. Çünkü ev kavramı kuşkusuz toplum psikolojisi ve insan ruhu ile derinden ilişkilidir (Kuban, 2017). Literatürde İstanbul’da tarihsel bir perspektiften daha önce bu tür bir çalışma yapılmadığı göz önünde bulundurularak, tezin benzer konularda yapılacak yeni çalışmalar için altyapı oluşturabilmesi umut edilmektedir.
On yedinci yüzyıl İstanbul’unda konut nitelikli gayrimenkul fiyatlarının farklı değişkenler bağlamında incelenmesi bu tezin ana çalışma konusudur.
1.1 Literatür Taraması
Teze başlarken yapılan literatür taramasında Türkiye’de, özellikle İstanbul taşınmaz piyasası için pek çok çalışma yapıldığı gözlemlenmiştir. Bu çalışmalar, gayrimenkul
4
fiyatlarının konum, büyüklük, nitelik gibi farklı değişkenlere bağlı olarak değişim gösterdiğini ortaya koymuştur.
Taşınmaz fiyatlarına etkileyen değişkenlerden birisi de şüphesiz zamandır.
Gayrimenkulün önemli bir yatırım aracı olması itibariyle bu konuda son yıllarda yapılan çalışmalar artmıştır. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası ise konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin takip edilmesi amacıyla 2010 yılından başlayıp, her ay güncellenen ve çeşitli göstergeleri kapsayan bir fiyat endeksini yayınlamaktadır. Bu bağlamda mesela, hedonik konut fiyat endeksine göre 2010 yılının ocak ayından, 2018 yılının eylül ayına kadar geçen süre zarfında enflasyondan arındırılmamış konut fiyatlarının %132 gibi bir artış oranı gösterdiği görülmektedir (TCMB, 2018). Öte yandan Türkiye’de gayrimenkul performansının son elli yıldan daha eski dönemlere götürülerek incelendiği çalışmalara ilişkin literatürde çok fazla kaynak olmadığı görülmüştür. İstanbul gibi köklü bir geçmişe sahip bir şehir için bu durum bir eksikliktir.
Geçmiş dönemlere yönelik, alan yazınında bulunan en geniş zaman aralıklı çalışma;
Amsterdam’da (Hollanda) tarihi Herengracht kanalı etrafındaki binaların 1628-1973 yılları arasında gerçekleşen satış işlemleri kullanılarak hazırlanan uzun dönemli bir fiyat endeksidir (Eichholtz, 1997). Araştırmada, kurulduğu dönemden itibaren sürekli ve yüksek kalitede konutlara ev sahipliği yapmış olan Herengracht’ta gerçekleşmiş olan ve söz konusu 350 yıllık döneme ait 4252 satış işlemi kullanılıp, bir fiyat endeksi hazırlanarak gayrimenkullerin performansı incelenmiştir. Sürece dair ortaya konulan problemlerden bir tanesi zamanda geriye giderken, stabil nitelik ve kalitede taşınmazların bulunması olarak belirtilmiştir. Öte yandan her yıla dair eşit frekansta satış verisinin bulunamaması, bazı senelerdeki verilerin göreceli olarak az, hatta hiç olmaması gibi sebeplerden ötürü; veri kısıtı olan yıllarda bulguların güvenilirliğinin azalabileceği belirtilmiştir. Bu nedenle veriler iki yıllık zaman dilimleri içerisinde incelenmiştir. Tekrarlı satışlar ve hedonik metodun karma bir şekilde kullanılarak yapıldığı çalışmanın sonucuna göre; İkinci Dünya Savaşı sonrası yani 1945’ten 1973’e, yıllık ortalama %3.2 lik bir fiyat artışı olmasına rağmen (30 yılda 2 katı kadar), 1628 yılından 1945’e kadar bölgede anlamlı bir fiyat artışı olmamıştır.
İncelenen bir diğer çalışma ise 1899-1999 yılları arasında Manhattan, Amerika Birleşik Devletleri’nde, ofis amacıyla kullanılan 81 adet gayrimenkulün satış işlemi kayıtları baz alınarak hazırlanan fiyat endeksidir (Wheaton, Baranski, 2009). Yine
5
tekrarlı satış işlemleri ve hedonik metodun kullanılarak hazırlandığı ve verilerin 10 yıllık zaman dilimlerinde incelendiği bu araştırmada, nüfus artışları ve ulaşım yatırımlarının gayrimenkul fiyatlarını arttırdığı ancak bu değişkenlerin olmadığı durumlarda taşınmazların değerlerinin ancak enflasyon oranları nisbetinde değiştiğini ortaya konulmuştur.
Gayrimenkul fiyatlarının zamana göre nasıl değiştiğini inceleyen diğer çalışmalarda ise, Chicago’da hızlı kentsel gelişim süreçlerinde arsa fiyatları hızlı artış eğilimleri gösterirken (Hoyt, 1933), 1845 ve 1930 yıllarında birim arsa fiyatlarını karşılaştıran çalışmada ise enflasyondan arındırıldığında değerler arasında anlamlı bir farkın olmadığı (Mills, 1969) görülmüştür. 1835’den 1900 yılına kadar New York’taki gerçekleşen arsa satışlarını karşılaştıran çalışmada da benzer sonuçlara ulaşılmıştır (Atack & Margo, 1998).
İlgili alanın yazınında İstanbul için bu türden bir araştırmaya rastlanmamıştır.
1.2 Tezin Amacı ve Araştırma Problemleri
On yedinci yüzyıl İstanbul’unu şehircilik prensipleri ve gayrimenkul geliştirme perspektifleri bağlamında incelemek düşüncesinden yola çıkılarak, bu çalışma beş amaç çevresinde şekillendirilmiştir.
Birinci amaç; mahkeme kayıtlarından derlenen söz konusu birincil verilerdeki, gayrimenkullere dair betimlenen özellikler (kat sayısı, oda sayısı, bahçe v.b.) incelenerek dönemin teknik altyapısı, mimari öncelikleri ve yaşam alışkanlıkları hakkında sonuçlara varılmaya çalışmak.
İkinci amaç; en yüksek satış değerlerine sahip kayıtların nitel olarak incelenmesi ve konut değerini arttıran faktörlerin neler olabileceğinin incelenmesi.
Üçüncü amaç; gayrimenkullerin fiyatlarının bağımlı olduğu morfolojik özelliklerin istatistiki yöntemler kullanılarak araştırılması.
Dördüncü amaç; bir önceki başlık altında bahsedilen daha önceki çalışmalarda ortaya konulan “nüfus artışı ve ya önemli bir ulaşım yatırımı olmadığı müddetçe, enflasyon kaynaklı olanlar dışında, taşınmaz fiyatlarının değişmediği” hipotezinin on yedinci yüzyıl İstanbul’u için test edilmesi.
6
Son olarak da konut nitelikli gayrimenkullerin konumlandığı semtlere göre fiyatlarının değişip değişmediği ve değişiyorsa bu değişimin nelerden etkilendiğinin ortaya konulması amaçlanmıştır.
Bu bağlamda bu araştırma on yedinci yüzyıldaki gayrimenkul yapısı ile ilgili aşağıdaki araştırma problemleri yanıtlanmaya çalışılacaktır.
1. On yedinci yüzyıl İstanbul’undaki konutların morfolojik özellikleri nelerdir?
Dönemin yaşam alışkanlıklarına bağlı olarak bu özellikler nasıl değişir?
2. On yedinci yüzyıl İstanbul’undaki en yüksek satış değerine sahip gayrimenküllerin özellikleri nelerdir? Nitel yöntemle incelendiğinde hangi özelliklerin gayrimenkul değerini yükselttiği görülmüştür?
3. On yedinci yüzyıl İstanbul’undaki konut nitelikli gayrimenkul fiyatlarının bağımlı olduğu morfolojik özellikler nelerdir?
a. Gayrimenkullerin hangi özellikleri ile gayrimenkul fiyatları arasında ilişki vardır?
b. Gayrimenkullerin hangi özelliklerine göre fiyatlar farklılaşmaktadır?
4. On yedinci yüzyıl İstanbul’unda enflasyondan arındırıldığında, yüzyıllık süreç içerisinde taşınmaz fiyatlarında gerçek bir değişim olmuş mudur?
5. On yedinci yüzyıl İstanbul’unda konut nitelikli taşınmazların değerleri bulundukları semte göre değişiyor mu? Değişiyorsa nasıl bir değişim gösteriyor ve bu değişim nelerden etkileniyor?
1.3 Sınırlıklar
Bu araştırma dönemsel bir süreci kapsadığından bu araştırmanın sınırlıkları aşağıda belirlendiği gibidir.
Ne kadarlık bir zaman aralığında çalışılacağının belirlenmesi: Teze başlarken, ilk belirlenen amaç gayrimenkul değerlerinin uzun bir süreç içerisinde gösterdikleri performansları incelemek olduğu için, geniş bir aralık belirlenmesi gerekmiştir. Bu nedenle 100 yıllık bir zaman dilimi seçilmiştir.
Tezin hangi tarihler arasında kalan zaman diliminde yapılacağı: Bu 100 yıllık dilimin hangi yüzyılı kapsayacağı sorusu ortaya çıktığında ilk önce
7
bulunduğumuz tarihten başlayarak geriye gitmek düşünülmüş, ancak son yüzyılda Türkiye’de yönetim şeklinin, alfabenin, para birimlerinin, kanunların, mimari ve şehircilik anlayışlarının değiştiği ülkenin pek çok yerinin işgallere tanıklık edip, savaş gördüğü, yoğun nüfus hareketleri yaşadığı, moderniteye bağlı olarak hızlı kentleşmeye ve teknoljik değişimlere maruz kaldığı göz önüne alındığında daha istikrarlı ve daha az parametreye sahip dönemler aranmıştır. Döneme dair verilerin erişilebilir olmasından ötürü on yedinci yüzyıl çalışma konusu olarak seçilmiştir.
Çalışma alanının neresi olacağı: Nitelik, nicelik ve erişilebilirlik yönünden en uygun kaynakları sağladığı için İstanbul çalışma alanı seçilmiştir. Ve on yedinci yüzyıl İstanbul’unun (Konstantiniye); Merkez (İstanbul), Galata, Üsküdar ve Eyüp olarak 4 ilçe ve onlara bağlı küçük yerleşimler şeklinde tanımlandığının anlaşılması üzerine, çalışma alanı batısında surlar ile sınırlandırılmış, yarımada içerisinde yer alan tarihi İstanbul şehri olarak sınırlandırılmıştır.
Gayrimenkul cinsi: Teze başlarken farklı cinsteki gayrimenkuller arasından ticari fonksiyona sahip olanların incelenmesi düşünülmüştür. Bunun için de inşa edildiği 1460’lardan günümüze ticari fonksiyonunu hiç kaybetmeyen ve yüksek rant değerini hala koruyan Kapalıçarşı dükkanları çok iyi bir seçenek olarak görülmüştür. Dahası istenirse daha sonraki çalışmalarda, bu dükkanların değerlerine dair çalışmalar günümüze kadar getirilebilineceği hesaplanmıştır.
Ne var ki on yedinci yüzyılda, dönemin sosyolojik, dini ve ekonomik politikaları sonucunda bu gayrimenkullerin özel mülkiyet yerine vakıflar elinde olduğu ve esnaf ile zanaatkarlara bu vakıflar tarafından kiralanmak suretiyle faaliyet gösterdiği anlaşılmış, dönemin diğer ticari nitelikli gayirmenkullerinin büyük çoğunluğunun da benzer koşullara sahip olduğunun görülmesi neticesinde fiyatları hakkında verilere ulaşılamamasından ötürü konut nitelikli gayrimenkuller üzerinde çalışılmaya karar verilmiştir.
9 2. YÖNTEM
Bu çalışmada, giriş kısmında belirtilen amaç ve kapsama bağlı olarak, nitel ve nicel araştırma yöntemlerinin birlikte kullanıldığı bir yol olan içiçe karma araştırma deseni (Cresswell, 2013) izlenmiştir. Araştırmada nitel yaklaşımla veri toplanmış ve bu veriler hem nitel hem de nicel (istatistiki) yöntemlerle analiz edilmiştir.
Tez konusu olan on yedinci yüzyıldan bugüne alfabe, takvim, para birimleri, şehircilik anlayışı, mimari ve teknik yaklaşımlar, gayrimenkul uygulamaları, teknoloji, yaşam standartları ve yaşama alışkanlıkları gibi pek çok şey değişmiştir. Bu değişimleri anlayabilmek için, dönemin tarihsel, fiziksel, ekonomik ve sosyolojik yönlerine dair araştırmaların yanı sıra, on yedinci yüzyıl konut fiyatlarının bulunması, düzenlenmesi ve analiz edilmesi bağlamında beş aşamalı bir yöntem izlenmiştir (Şekil 2.1).
Şeki 2.1 : Tezin aşamaları.
Bu aşamalar aşağıda detaylı bir biçimde anlatılmıştır.
2.1 Birinci Aşama
Teze başlarken öncelikli soru, seçilen zaman dilimi içerisinde yani 17. yüzyılda İstanbul’daki konutlara dair çeşitli verilere erişimin nasıl sağlanacağı olmuştur.
Osmanlı mahkeme defterleri (Şeriye Sicilleri) kapsadıkları konular itibariyle; davalar, anlaşmazlıklar, evlenmeler, boşanmalar, vasiyetler, vasi tayinleri, miras paylaşımı, borçlanmalar, askerlikler, dilekçeler, fermanlar, ticari ortaklıklar, göçmenler, köleler, azınlıklar, vakıflar, narhlar, imtiyazlar, afetlere yönelik devlet politikaları, yabancı
10
hakları, inşaat izinleri, lonca meseleleri, çeşitli konularda bilirkişi atamaları, ürün standartları, konut satışları ve şehircilik kararları gibi alanlarda araştırmacılara çok geniş imkânlar sunmaktadır. Osmanlı İmparatorluğu’nun hüküm sürdüğü bölgelerde altı asır boyunca kadılar tarafından tutulmuş olan 20.000’i Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisindeki şehirlere ait olmak üzere, 30.000’i aşkın sicil bulunmaktadır, bunlardan İstanbul mahkemelerine ait ve bugün elimizde bulunan kadı sicilleri ise yaklaşık 10.000 civarındadır (Aydın, 2008).
İstanbul tarihi olarak Haliç, Marmara Denizi ve surların çevrelediği yarımadayı işaret etmekte olup, Osmanlılar tarafından "nefs-i İstanbul" denilen bu kesimin dışında Galata, Eyüp ve Üsküdar ona bağlı mevleviyet bölgeleri (bilad-ı selase) şeklinde teşkilatlanmış ve zamanla şehrin adı altında bütünleşmişlerdir (İnalcık, 2001) (Şekil 2.2). Kadıların sadece yargıda görevli olmayıp, aynı zamanda idareci de olduğu Osmanlı Sisteminde mevleviyet, kazalardan daha büyük olan kadılık bölgelerine verilen isimdir (Unan, 2004). 17. yüzyılda İstanbul’un tamamında faaliyet gösteren toplam 16 adet mahkeme bulunduğu bilinmektedir (Aydın, 2008). Bu mahkemeler İstanbul, Galata, Eyüp ve Üsküdar Kadılıkları (mevleviyetleri) başta olmak üzere onlara bağlı olan Bab (İstanbul Kadısı yardımcısı) Mahkemesi, Hasköy, Rumeli Sadareti, Anadolu Sadareti, Adalar, Balat, Mahmutpaşa, Tophane, Beşiktaş, Bakırköy, Beykoz Mahkemeleri gibi isimler ile anılmaktadır.
Şekil 2.2 : On yedinci yüzyılda İstanbul ve bilad-ı selase (üç belde). (1845 yılında İstanbul Teknik Üniversitesi öğrencileri tarafından hazırlanan İstanbul haritası
kullanılarak üretildi) MERKEZ
GALATA
ÜSKÜDAR EYÜP
11
O dönemde gayrimenkullerin el değiştirmesi ile ilgili gerçekleştirilen bütün satış, kira, tahsis, açık arttırma, rehin verme v.b. işlemlerin kadılar tarafından tescil edilmesi gerekliliğinden dolayı, kadı sicilleri bu konuda ihtiyaç duyulan verilerin tamamını barındırmaktadır. Ancak tez hazırlanırken Osmanlıca kaynaklara erişme ve onları okuma konusundaki güçlükler nedeniyle bu sicillerden arzulandığı ölçüde faydalanmak mümkün olamamıştır. Ancak, 2010 İstanbul Avrupa Kültür Başkenti kapsamında Kültür Başkenti Ajansı ve Türkiye Diyanet Vakfı İslam Araştırmaları Merkezi (İSAM) tarafından yürütülen on altıncı ve on yedinci yüzyıllarda İstanbul’da kadılar tarafından tutulan kırk şeriye sicilinin bugün kullandığımız Türkçe alfabeye çevirisi projesini kullanmak mümkün olmuştur. Bu defterlerin tamamı tezin sınırlıkları göz önüne alınarak taranmış ve gerçekleşen konut satışlarına dair tescil işlemleri ayıklanmıştır (EK A). Çevirisi yapılan 40 defterden 10 tanesi Üsküdar Mahkemesi’ne, 8 tanesi Eyüp Mahkemesi’ne, 9 tanesi Galata Mahkemesi’ne ve 2 tanesi de Hasköy (Beyoğlu) Mahkemesi’ne ait olması sebebiyle çalışma alanı dışında kalmıştır.
Bunların yanında çevirilen Balat Mahkemesi 2 Numaralı Sicil 1563 yılına, Rumeli Sadareti Mahkemesi 21 Numaralı Sicil 1594-1595 yıllarına ve İstanbul Mahkemesi 24 Numaralı Sicil ise 1726 yılına ait olması sebebiyle tezin sınırlıklarını oluşturan 1600- 1699 yılları dışında kalmış ve çalışmaya dahil edilmemiştir. Böylece elimizde Osmanlıca’dan, günümüz alfabesine çevirisi yapılan 40 sicil arasından 8 tanesi kalmıştır.
Öte yandan elimizdeki verilerin sayısını arttırabilmek için Prof. Dr. Timur Kuran’ın
“Mahkeme Kayıtları Işığında On Yedinci Yüzyıl İstanbul’unda Sosyo-Ekonomik Yaşam” adlı 10 ciltlik çalışması’da taranmıştır. Çoğunluğunu ekonomik nitelikli davaların oluşturduğu, on yedinci yüzyıl İstanbul’unda tutulan 15 kadı sicilinden derlenen bu çalışma’dan tezin sınırlıkları dahilinde olan ve orjinalinde İstanbul Mahkemesi 1, 2 ve 9 numaralı defterlerde yer alan satış işlemleri de veri setine eklenmiştir. Böylelikle veri setinde toplam 11 kadı sicilinden tescil işlemleri yer almıştır (Çizelge 2.1).
12
Satış verilerinin derlendiği defterlere göre frekansı.
Defter Adı Satış Verisi
İstanbul 1 1
İstanbul 2 2
İstanbul 3 34
İstanbul 9 3
İstanbul 12 73
İstanbul 18 45
Bab 3 34
Bab 46 35
Bab 54 16
Rumeli Sadareti 56 15 Rumeli Sadareti 80 10
Toplam 268
Satış işlemleri tezde referans olarak gösterilirken Sicillerde izlenen yöntem kullanılmıştır. Örneğin İstanbul Mahkemesi, 12 Numaralı Sicil Defteri, 45. yaprağın, arka yüzündeki 3. kayıt işleminden bahsederken, kısaca “İstanbul 12, 45b/3” ifadesi not düşülmüştür. Normal satış, hibe, müzayede gibi konut satışlarına dair tescillerde, alıcı ve satıcının baba adı, oturduğu mahalle, mesleği, ünvanı ya da bağlı bulunduğu cemaat (gayrimüslimlerde) gibi bilgiler, satışa konu mülkün bulunduğu mahallesi, taşınmazın sınırının olduğu diğer mülklerin kimlere ait olduğunun açıklaması, konutun tipolojik özelliklerinin betimlenmesi, avlu ve/veya bahçesinin olup olmaması, içinde ne tür ağaçların olduğu, satış değeri ve şahitler gibi detaylar standart olarak verilmiştir (Şekil 2.3). Bunların yanı sıra varsa tarafların vekilliğini yapan kişinin bilgileri, birden çok hissedar varsa onlara düşen paylar, bazen gayrimenkulün arsasının büyüklüğü gibi verilerde kayıtlarda yer almaktadır.
13
Şekil 2.3 : Konut satışlarına dair tescillerde yer alan bilgiler şeması.
Buna göre, tezin birinci aşamasında, Osmanlı döneminde kadılar tarafından görülen davaların kayıtlarının tutulduğu mahkeme defterleri (şeriye sicilleri) döküman analizi yöntemi ile incelenmiştir. Döküman analiziyle veri madenciliği yapılarak, on yedinci yüzyıl Osmanlı İmparatorluğu başkentinde mahkemelerce tescil edilen satışı gerçekleşmiş konutlara dair veriler Microsoft Excell programında bir araya getirilerek bir veri seti oluşturulmuştur. Tezin hazırlandığı veri setinde toplam 268 konut satış verisi bulunmaktadır.
2.2 İkinci Aşama
On yedinci yüzyılda mahkemelerde tescil işlemleri yapılırken hicri takvim kullanılıp, satış tarihi bilgileri Arapça olarak kaydedilmiştir (Şekil 2.3). Bu nedenle tezin ikinci aşaması olarak, veri setinde yer alan 268 gayrimenkulün satış tarihlerinin hicri takvimden, miladi takvime dönüştürülmesi işlemi yapılmıştır. Bunun için çevrimiçi
Ünvan/Meslek : Kahire Kadılarından Ünvan/Meslek : Müderris
Adı : Mehmet Efendi Adı : Hamid Efendi
Baba Adı : Ahmed Efendi Baba Adı : Mustafa Efendi Mahallesi : Derviş Ali Mahallesi Mahallesi : Efdalzade Mahallesi
Mahallesi : Derviş Ali Mahallesi
Bir tarafı : Yakup Efendi mülkü Bir tarafı :
Alıcı Müderris Hamid Efendi mülkü ve Ömer Beşe tasarrufundaki arsa Bir tarafı : Alıcı Müderris Hamid
Efendi mülkü Bir tarafı : Sokak (Tarık-i amm)
Özellikleri :
Satış Değeri :
Tarih :
Şahitler :
Fi'l yevmi's-salis aşer min Cemaziyelevvel sene 1074 (H. 13 Cemaziyelevvel 1074)
Satıcı Alıcı
Gayrimenkulün sınırının olduğu diğer mülklerin kimlere ait olduğu (Etrafı Selasesi)
Dahiliyesinde yukarıda 2 oda, 1 sofa, 1 WC ve aşağıda 1 mutfak, 1 WC ve avlusu, hariciyesinde yukarıda 2 oda, 1 sofa, 1 WC ve aşağıda 1 ahır, 1 su kuyusu ve içinde meyveli ve meyvesiz ağaçların
bulunduğu bahçeye sahip konut Satışa Konu Konutun
150000 Akçe
14
tarih dönüştürme motorlarından faydalanılmıştır (http://www.i- takvim.com/takvimler/hicri_takvim_cevir.php). Böylece, mesela İstanbul 12 defterinde yer alan 1074 hicri yıla ait satışların hem 1663 hem de 1664 yıllarında yer almasından kaynaklanacak karışıklık ortadan kaldırılmıştır. Satış verileri, miladi takvime dönüştürüldüğünde yıllara göre frekansı aşağıdaki gibidir (Çizelge 2.2).
Satış verilerinin yıllara göre frekansı.
Yıl Satış
Verisi
1613 1
1615 2
1618 34
1627 1
1633 14
1649 10
1661 3
1663 70
1664 3
1667 34
1676 45
1683 1
1686 34
1691 16
Toplam 268
Yukarıda görüldüğü üzere, veri setindeki tescil işlemleri 1612-1692 yılları arasındaki 14 yıla heterojen bir şekilde dağılmıştır. Buna göre verileri yıl bazında incelemek zordur, hatta on yıllık zaman dilimleri olarak incelenmek istense dahi yüzyılın I. ve VI. on yıllık zaman dilimlerinde herhangi bir satış işlemine dair kayıtların olmaması, çalışmada bu türden sağlıklı bir analiz yapmayı güçleştirmektedir. Bu nedenle verilerin yüzyılın I., II., III. ve IV. çeyrekleri olarak 25 yıllık sınıflandırmalarla incelenmesinde karar kılınmıştır.
2.3 Üçüncü Aşama
Gayrimenkul fiyatları üzerine yapılan bir araştırmada, taşınmaz değeri ve konum arasındaki ilişkinin incelenmemesi düşünülemez. Ne var ki teze konu olan dönemde, modern anlamda kadastral çalışmaların olmamasından ötürü, söz konusu konutların tam lokasyonunun tespit edilememesi araştırma sırasında karşılaşılan problemlerden
15
bir tanesidir. Ancak araştırmanın üçüncü aşaması doğrultusunda, tescillerde belirtilmiş olan satış işlemine konu gayrimenkullerin konumlanmış olduğu mahallelerin on yedinci yüzyıl Osmanlı İstanbul’unda hangi semtlerde (nahiye) yer aldığı tespit edilerek ve fiyat-konum ilişkisi, bu semtler karşılaştırılarak yapılıp, bu problem aşılmaya çalışılmıştır. Aşağıdaki şekilde satışı gerçekleşmiş konutların hangi semtlerde yer aldığının tespit edilme adımları gösterilmektedir (Şekil 2.4).
Şekil 2.4 : Satışı gerçekleşmiş konutların konumlanmış olduğu semtlerin tespit edilme adımları.
Osmanlı devletinde nüfus, arazi ve emlak bilgilerinin tespit edilip ve düzenli olarak kaydedildiği tapu tahrir defterleri bulunmaktadır. Tahrir defterleri öncelikle vergi toplamak gibi önemli bir konuda kullanıldığı için bir bölgedeki gelir kaynaklarının tespit edilmesi amacıyla tutulmuş ve periyodik olarak yani her 15-30 yılda bir veya yeni bir padişahın tahta çıkmasının ardından yenilenmiştir. Ancak, geçmiş dönemlere yönelik fiziksel, demografik, ekonomik ve sosyolojik verileri içinde barındıran tahrir defterleri sadece vergi kayıtlarını tutmak için değil aynı zamanda bölgedeki vakıfların, konar-göçer teşekküllerin, piyade ve müsellemlerin de ayrı ayrı kayıtlarını tutmak için hazırlanmıştır (Çağlar, 2009).
16
Bu bağlamda, çalışma alanı olan İstanbul Tarihi Yarımada’da on yedinci yüzyıl idari yapılanmasını daha iyi yorumlayabilmek için Doç. Dr. Mehmet Canatar tarafından Osmanlıca’dan bugün kullandığımız alfabeye çevrilmiş 1600 yılına ait İstanbul Vakıfları Tahrir Defterinden faydalanılmıştır. Tarihi Yarımada içerisinde bulunan bütün vakıf mallarının kaydının tutulduğu bu defterden, söz konusu döneme dair, İstanbul içerisinde bulunan mahallelerin ve bu mahallelerin bağlı bulunduğu semtlerin (nahiye) bilgisine erişilmiştir (Çizelge B.1). Söz konusu defterin bugün kullandığımız Latin Alfabesine çevirilmiş olması, özellikle bu kaynaktan faydalanılmasını kolaylaştırmıştır.
Tahrir defterlerinde bahsedilen semtlerin, kuruluşu esnasında aynı isimle anılan bir camiyi merkeze alarak kurulması ve bu semtlerdeki merkez caminin etrafında mahalleler olarak örgütlenmiş yerleşim birimlerinin de kendi merkezlerinde, mahallelerinin ismini taşıyan bir mahalle mescidinin bulunması ve söz konusu cami ve mahalle mescitlerinin büyük çoğunluğunun bugün hala ayakta olmasından veya yıkılmış olsalar dahi eskiden nerede konumlu olduğunun bulunabilmesinden faydalanılarak, konumları Google Earth programı ile tespit edilmiştir. Bu cami ve mescitlerin, bugün ismini bilip, konumunu ve sınırlarını tam olarak bilemediğimiz tarihi mahallelerin yaklaşık konumunu gösterdiği savından yola çıkılarak; 1600 yılı Vakıf Tahrir defterinde belirtilen ve satış verilerinde de görülen mahalleler bulundukları semtlere göre ayrı ayrı renklendirilmiştir. Daha sonra ise çalışmayı daha anlamlı kılması amacıyla aşağıdaki haritada her bir semtin sınırları leke olarak gösterilmiştir (Şekil.2.5).
17
Şekil 2.5 : İstanbul Merkez’de kurulan tarihi semtler (Bu tez kapsamında üretildi).
Haritada 1 numara ile gösterilen sarı alanlar Ayasofya camisi etrafında kurulmuş olan Ayasofya semtinin leke şeklindeki sınırlarını göstermektedir. Şehrin en doğusunda, yarımadanın ucunda konumlanmış bu semtte aynı zamanda İmparatorluğun idari merkezi olan Topkapı sarayı da yer almaktadır. 2, 3, 4, 9, 10, 11 ve 13 numara ile gösterilen semtler sırasıyla Mahmut Paşa, Atik Ali Paşa, İbrahim Paşa, Murat Paşa, Davut Paşa, Koca Mustafa Paşa ve yine Atik Ali Paşa’dır. Atik Ali Paşa isminde iki semt olduğu anlaşılmaktadır, 1600 Vakıf Tahrir Defteri’nde 13 numaralı semt Çukurbostan yakınlarındaki Atik Ali Paşa Semti ismiyle geçmektedir. 5, 7 ve 8 Numaraları ile gösterilen semtler sırasıyla Sultan Bayezid (İkinci), Sultan Mehmet (Fatih) ve Sultan Selim (Yavuz) semtleri olup İstanbul’da saltanat süren ilk üç padişahın ismiyle anılmaktadır. Şehirdeki en büyük ticari merkez olan Kapalıçarşı Bayezid semtinde yer almaktadır. 6 numara ile gösterilen Ebul Vefa, fethin ertesinde İstanbul’da kurulmuş olan Ebul Vefa tekkesinin etrafında gelişmiştir. Daha sonradan yapılan Süleymaniye Camisi’nin de bu semtte yer aldığı düşünülmektedir. Söz konusu
Topkapı Sarayı Top Kapısı
18
cami ve külliyesi ile birlikte şekilde 4 numaralı İbrahim Paşa Semti ile, 6 numaralı Ebul Vefa arasındaki bölgede yer almaktadır. 12 Numara ile gösterilen Topkapı Semti ise diğerlerinden farklı olarak, merkezine bir cami alarak gelişmeyip, ismini şehir surlarındaki bir kapıdan almaktadır. Haritada cami olarak işaretlenen yerler semt merkezlerinde yer alan ve semte adını veren camileri, yıldız işareti ise surlarda yer alan Topkapısı’nın konumunu göstermektedir.
Bu şekilde üretilen on yedinci yüzyıl İstanbul’unun semtlerine ve mahallelerine dair şematik harita, satışa konu gayrimenkullerin fiyatlarının, gayrimenkullerin bulunduğu semtlere göre karşılaştırılması noktasında kullanılmıştır.
1546 ve 1600 yılı Vakıf Tahrir Defterleri’ne göre İstanbul’da yer alan mahallelerin semtlere göre dağılımı aşağıda gösterildiği gibidir (Çizelge 2.3). 1546 yılı Vakıf Tahrir Defteri daha önce (1970 yılında) Ord. Prof. Ömer Lütfi Barkan ve Ekrem Hakkı Ayverdi tarafından günümüz alfabesine çevrilmiş olup, Çizelge 2.3 de yer alan ve bu yıla ait veriler Halil İnalcık tarafından derlenmiştir (2011). Çizelgede yer alan 1600 yılı verileri ise yukarıda bahsedilen 1600 yılı Vakıf Tahrir Defteri kullanılarak bu tez kapsamında eklenmiştir.
1546 ve 1600 yılı Vakıf Tahrir Defterlerine göre İstanbul’da yer alan mahallelerin semtlere göre dağılımı.
No Nahiye 1546 Mahalle
Sayısı 1600 Mahalle Sayısı
1 Ayasofya 17 17
2 Mahmud Paşa 9 9
3 Atik Ali Paşa 5 5
4 İbrahim Paşa 10 10
5 Sultan Bayezid 23 24
6 Ebul Vefa 12 14
7 Sultan Mehmet 41 42
8 Sultan Selim 7 8
9 Murat Paşa 23 23
10 Davut Paşa 13 14
11 Koca Mustafa Paşa 30 28
12 Topkapı 7 8
13 Atik Ali Paşa 22 24
Toplam 219 226
1600 yılı İstanbul Vakıfları Tahrir Defterine göre, İstanbul’da (sur içinde kalan merkezde) toplam 226 adet mahalle bulunmaktadır. Ancak Vakıf Tahrirleri sadece içinde vakıf kurulmuş olan mahalleleri gösterdiği için, vakıfsız mahalleler ile
19
gayrimüslimlere ait mahallelerin bilgisi bu kayıtlarda eksiktir. Evliya Çelebi’nin, Dördüncü Murat tahririni (1630’lar) kaynak gösterdiği İstanbul seyahatnamesi’ne göre ise de; Galata’da 18’i müslüman, 70’i Rum, 3’ü Frenk, 1 Yahudi ve 2 Ermeni mahallesi olmak üzere toplam 94 mahalle, Üsküdar’da 70 müslüman, 11 Ermeni ve Rum, 1 tanede Yahudi olmak üzere toplam 82 mahalle bulunmaktadır. Buna göre İstanbul’un merkez ve 3 mevleviyet bölgelerini kapsayan tamamında bulunan mahalle sayısının 500’ün üzerinde olduğu düşünülmektedir.
Tez çalışması sırasında, farklı semtlerde aynı isimle kurulmuş olan mahallelerin olduğu görülmüştür. Örneğin Saru Nasuh isimli mahalle hem Sultan Mehmet hem Davut Paşa semtinde, Katip Muslihiddin isimli mahalle ise Murat Paşa, Koca Mustafa Paşa ve Çukurbostan yakınlarındaki Atik Ali Paşa semtlerinde yer almaktadır.
Tescillerde belirtilen ve satışa konu gayrimenkulün konumlu olduğu mahallenin birden fazla semtte yer aldığı, dolayısıyla satışın nerede gerçekleştiğinin tespit edilemediği durumlarda o satış kaydı, veri setinin dışında bırakılmıştır.
Öte yandan, mahkeme kayıtlarını incelerken satışa konu olan gayrimenkullerin konumlanmış olduğu mahallelerden, 1600 yılı Vakıf Tahrir Defteri’nde listelenmeyenlerin hangi semtte yer aldığını tespit etmek gerekmişdir. Bu mahalleler iki nedenden ötürü 1600 Vakıf Tahrir defterinde yer almamaktadır. Birinci neden, bazı mahalleler içerisinde herhangi bir vakıfa ait bir taşınmaz yoktur, ikinci neden ise bazılarının 1600 yılından sonra kurulmuş olmasıdır.
Satış verilerinde olup, tahrirde bahsedilmeyen mahallelerin mescitlerinin Google Earth üzerinde konumları bulunup, daha önce belirlenen şematik sınırlara göre hangi semte kaldığı tespit edildikten sonra, söz konusu mahallelerin hangi tarihlerde kurulmuş olabileceğini saptamak adına mescitlerinin inşa edilme tarihleri kontrol edilmiştir.
Buna göre; satış verilerinde 1676 yılında gerçekleşen beş satışta, konutların bulunduğu mahalle olarak kaydedilmiş Çukurbostan yakınındaki Atik Ali Paşa Semti’nde yer alan Debbağzade Mahallesi’nin 1670 yıllarında kurulmuş olduğu anlaşılmaktadır.
Dolayısıyla 1600 Tahrir defterinde neden yer almadığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan satış verilerinde bahsedilip, söz konusu tahrirde adı geçmeyen Ayasofya semtindeki Kapı Ağası Mahmut Ağa Mahallesinin on altıncı yüzyılda, Ebul Vefa semtindeki Hoca Gıyasettin Mahallesinin on beşinci yüzyılda, Sultan Mehmet semtindeki Kazasker Mehmet Efendi Mahallesi’nin fethin ertesinde, Sultan Selim
20
semtindeki Tevki Cafer Çelebi Mahallesinin on beşinci yüzyılda, Topkapı semtindeki Çivizade/Enserci, Fatma Sultan, İlyaszade ve Ördek Kasap Mahalleleri ile Çukurbostan yakınlarındaki Atik Ali Paşa semtinde yer alan Tercüman Yunus, Neslişah Sultan ve Mesih Mehmet Paşa Mahallelerinin on altınca yüzyılda kurulmuş olduğu anlaşılmaktadır. Bu mahallelerin içinde herhangi bir vakıf mülkü olmaması sebebiyle söz konusu tahrir defterlerinde bahsedilmediği anlaşılmaktadır.
2.4 Dördüncü Aşama
Dördüncü aşama ise, gayrimenkullerin satış verilerinde görülen farklı para birimlerinin anlamlı tek bir birime dönüştürülmesidir. On yedinci yüzyıl boyunca gümüş akçe, altın sultani gibi değerli madenlerden oluşan resmi para birimlerinin yanında Hollanda ve İspanya’nın gümüş paraları ile Venedik ve Floransa’nın altın sikkeleri de alış-verişlerde sıklıkla kullanılmıştır. Bu durum tez kapsamında farklı dönem ve para birimleri ile yapılan alım satım işlemlerinin nasıl karşılaştırılacağı sorusunu ortaya çıkarmıştır. Bu para birimlerinin birbirleri ile olan kur değerleri de zamana göre değişmektedir. Örneğin 1640 yılının 1000 akçesi ile 1680 yılının 1000 akçesinin değerleri ve alım güçleri birbirine eşit değildir. Bu yüzden öncelikle herbir satış değeri, zamanının kur değerleri üzerinden, tek bir para birimine, yani akçeye çevrilmiş, ardından tek bir birime çevrilmiş olan bu satış değerleri önce 1998 yılının dolar cinsinden karşılıklarına, daha sonra bu değerden 2018 yılının dolar cinsinden karşılıklarına dönüştürülmüştür. Böylece enflasyondan arındırılıp, aynı birime dönüştürülmüş ve günümüz değerlerine denklenmiş satış fiyatları üzerinden yorum yapma olanağı sağlanmıştır.
Bu işlemler için iktisat tarihçisi Prof Dr. Şevket Pamuk’un çalışmalarından faydalanılmıştır. Pamuk, 1469-1998 yılları arasında Osmanlı piyasalarında kullanılan çeşitli para birimlerinin birbirleri ile olan kur değerlerini ve İstanbul’da satılan ve her dönemde piyasalarda bulunan un, pirinç, yağ, bal, koyun eti, nohut ve zeytin yağı gibi temel gıda maddelerinin fiyatlarını kullanarak beş yüzyıllık bir fiyat endeksi oluşturmuş ve bu çalışması sayesinde akçenin zamana göre değişimleri, kur değerleri ve enflasyon oranları gibi bilgileri yayınlamıştır (Çizelge C.1). Bu çalışmalar, tez hazırlanırken fiyatların dönüştürülmesi ve yorumlanması noktasında kaynak olarak kullanılmıştır (Şekil 2.6).
21
Şekil 2.6 : Satış fiyatlarının anlamlı tek bir dile çevrilmesi aşamaları.
Tezin hazırlanması esnasında satış verilerinde gümüş Akçe, gümüş Yeni Kuruş, altın Sultani gibi yerel paralar ile, gümüş Hollanda Taleri (Esed-i Kuruş), gümüş İspanyol Reali (Riyal-i Kuruş) ve altın Venedik Dükası (Frengi Altın/Flori) gibi yabancı para birimlerine de rastlanılmıştır. Veri setindeki 268 tescilde geçen para birimlerinin frekansı aşağıda gösterildiği gibidir (Çizelge 2.4).
Satış verilerinde kullanılan para birimlerinin frekansları.
Para Birimi Sayısı
Akçe 150
Sultani 2
Yeni Kuruş 8
Venedik Dükası 1 Hollanda Taleri 93 İspanyol Riyali 14
Toplam 268
Veri setindeki 268 kayıtın para birimlerine göre dağılımı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 2.7).
