Satış Verilerine Göre Konutların Özelliklerinin Dağılımları

Birinci araştırma sorusu olan konut nitelikli gayimenkullerin özellikleri nelerdir sorusunun yanıtı aşağıda aranmıştır.

Mahkeme kayıtlarından derlenmiş 1600-1699 yıllarını kapsayan 268 adet satışı gerçekleşmiş konuta dair veri bir araya getirilmiştir. Söz konusu veriler, gayrimenkulün mimari ve morfolojik özelliklerine dair betimlemeleri içinde barındırmaktadır. Hazırlanan veri setinden konut nitelikli gayrimenkullerin

54

özeliklerine dair aşağıdaki frekans bilgileri elde edilmiştir. Gayrimenkullerin satışlarının gerçekleştiği yıllara göre dağılımı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.1).

Şekil 6.1 : Konut satışlarının yıllara göre dağılımı.

Yukarıda görüldüğü üzere, eldeki verilerin yıllara göre dağılımı incelendiğinde on yedinci yüzyıla ait en erken satış verisi 1 kayıt ile 1613 yılına, en geç satış verileri ise 16 kayıt ile 1691 yılına ait olduğu tespit edilmiştir. 78 yıllık zaman diliminde ise en çok satış verisinin 70 kayıt ile 1663 yılı, ikinci olarak 45 kayıt 1676 yılı, üçüncü olarak ise 34’er kayıt ile 1618, 1667 ve 1686 yıllarına ait olduğu gözlemlenmiştir. 1691 yılında 16 kayıt, 1633 yılında 14 kayıt, 1649 yılında 10 kayıt, 1661 ve 1664 yıllarında 3’er kayıt, 1615 yılında 2 kayıt ve 1627 ile 1683 yıllarında 1’er kayıt bulunmaktadır. Bu kayıtların yıl bazında değil de, yüzyılın I., II., III., ve IV. çeyrekleri olarak incelenmesine karar verildiği için aşağıda 25’er yıllık zaman dilimlerinin herbirinde ne kadar satış verisi bulunduğunun oranları verilmiştir (Şekil 6.2).

0 10 20 30 40 50 60 70 80 1613 1615 1618 1627 1633 1649 1661 1663 1664 1667 1676 1683 1686 1691

55

Şekil 6.2 : Konut satışlarının 25 yıllık zaman dilimlerine göre dağılımı. Yukarıda görüldüğü üzere satış verilerinin zaman dilimlerine eşit bir dağılımı yoktur. En çok veri 110 kayıt ile 1650-1674 yıllarını kapsayan III. çeyrek’te, ikinci olarak 96 kayıt ile 1675-1699 yıllarını kapsayan IV. çeyrek’te, üçüncü olarak 37 kayıt ile 1625-1649 yılarını kapsayan II. çeyrek’te, son olarak da en az veri ise 25 kayıt ile 1600-1624 yıllarını kapsayan I. çeyrek’te bulunmaktadır. Satışı gerçekleşmiş konut niteliğindeki 268 gayrimenkulün bulunduğu semtlere göre dağılımı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.3).

Şekil 6.3 : Veri setindeki konutların semtlere göre dağılımı.

14% 9% 41% 36% SATIŞLARIN DAĞILIMI I. Çeyrek (1600-1624) II. Çeyrek (1625-1649) III. Çeyrek (1650-1674) IV. Çeyrek (1675-1699) 3%2%2% 6% 2% 17% 10% 6% 3% 9% 4% 36% SEMTLER Ayasofya Atik Ali Paşa İbrahim Paşa Sultan Bayezid Ebul Vefa Sultan Mehmet Sultan Selim Murat Paşa Davut Paşa Koca Mustafa Paşa Topkapı

56

Yukarıda görüldüğü üzere, elimizdeki verilerde en çok satış işlemi 97 kayıtla Çukurbostan’daki Atik Ali Paşa semtinde gerçekleşmiştir. Sultan Mehmet semtinde 45 kayıt, Sultan Selim semtinde 27 kayıt, Koca Mustafa Paşa semtinde 25 kayıt, Murat Paşa semtinde 17 kayıt, Sultan Bayezit semtinde 16 kayıt, Topkapı semtinde 10 kayıt, Ayasofya ve Davut Paşa semtinde 9’ar kayıt, Ebul Vefa semtinde 5 kayıt, son olarak İbrahim Paşa ve Atik Ali Paşa semtlerinde 4’er kayıt bulunmaktadır. Satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerde, konutların dahili ve harici alanlar olarak organize edilme oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.4).

Şekil 6.4 : Konutların dahili ve harici birimler olarak organize edilme oranı. Yukarıda görüldüğü üzere; gerçekleşmiş 268 satış işleminde 50 konut, dahili ve harici alanlar olarak çözümlenerek inşa edilmiş, 218 konutta ise böyle bir çözümleme yapılmamıştır. Satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerin kat sayılarına göre dağılımı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.5).

81% 19%

KONUT TİPİ

57

Şekil 6.5 : Konutların katsayılarına göre dağılımı.

Görüldüğü üzere, on yedinci yüzyılda gayrimenkullere getirilen yükseklik sınırlaması neticesinde konutlar zemin, zemin ve üst ile zemin, ara ve üst kattan oluşmaktadır. Elimizdeki verilerde ise 47 adet tek katlı, 202 adet zemin ve üst kattan oluşan konut ve son olarak 19 adet zemin, ara ve üst kattan oluşan konutlar bulunmaktadır. Satışı gerçekleşmiş gayrimenkullerde bahçe ve avlu gibi dış mekanların bulunup bulunmaması durumu aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.6).

Şekil 6.6 : Konutlarda avlu, bahçe gibi dış mekan fonksiyonlarının bulunup bulunmama oranı.

18%

75% 7%

KAT SAYISI

Zemin Kat Zemin ve Üst Kat Zemin, Ara ve Üst Kat

22%

30% 35%

13%

DIŞ MEKANLAR

58

Yukarıda görüldüğü üzere 268 konuttan oluşan veri setinde 58 adet kayıtta avlu, bahçe gibi fonksiyonlar bulunmamaktadır. 81 kayıtta sadece avlu fonksiyonu, 93 kayıtta sadece bahçe fonksiyonu, 36 kayıtta ise hem avlu hem de bahçe fonksiyonu olduğu tespit edilmiştir. Satışı gerçekleşen gayrimenkullerde bulunan toplam oda sayılarının oranları aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.7)

Şelil 6.7 : Konutlarda bulunan oda sayılarının oranı.

Yukarıda görüldüğü üzere satışı gerçekleşmiş olan konut nitelikli gayrimenkullerin oda sayılarının geniş bir aralığı bulunmaktadır. Verilere göre 1 odalı 35 kayıt, 2 odalı 76 kayıt, 3 odalı 51 kayıt, 4 odalı 48 kayıt, 5 odalı 20 kayıt, 6-9 odalı 24 kayıt, 10-14 odalı 11 kayıt ve son olarak 15 ve üzerinde oda bulunan konutların sayısı 3’dür. Satışı gerçekleşen gayrimenkullerin toplam sofa sayısı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.8). 13% 28% 19% 18% 8% 9% 4%1% ODA SAYISI 1 2 3 4 5 6-9 10-14 15-<

59

Şekil 6.8 : Konutlarda bulunan toplam sofa sayılarının dağılımı.

Sofa, klasik Türk evlerinde odaların doğrudan buraya açıldığı ortak yaşam alanlarıdır. Sofalar evlerin ortasında konumlanmış dar ve kullanışsız alanlar olabileceği gibi salon, oturma odası gibi fonksiyonlar da üstlenebilmektedir. Veri setindeki 115 konutta hiç sofa bulunmazken, 98 konutta 1 adet, 32 konutta 2 adet, 14 konutta 3 adet, 1 konutta 4 adet, 4 konutta 5 adet ve son olarak yine 4 konutta 6-10 adet arası sofa bulunmaktadır. Konutların suya erişim oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.9).

Şekil 6.9 : Konutların suya erişim oranı.

43% 37% 12% 5% 0% 2% 1% SOFA SAYISI 0 1 2 3 4 5 6-10 38% 62% SUYA ERİŞİM Yok Var

60

Yukarıda görüldüğü üzere 268 konutun 165’inde suya erişim bulunmakta iken, 103’ünde böyle bir imkan yoktur. Suya erişim genellikle konutlarda bulunan su kuyuları ile sağlanmıştır.Veri setine göre 129 konutta 1 adet, 15 konutta 2 adet, 3 konutta 3 adet, 1 konutta 5 adet su kuyusu olduğu belirtilmiştir. 13 konutta ise bir su kuyusunun müşterek kullanımına sahip olunduğu tescil edilmiştir. Satış verilerine göre konutlarda tuvalet bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.10).

Şekil 6.10 : Konutlarda tuvalet fonksiyonunun olup olmama oranı.

Satışa konu olan konut nitelikli gayrimenkullerin mahkeme kayıtlarında betimlendiği üzere tuvalet fonksiyonunun olup olmama oranı araştırılmıştır. Satış verilerinde evlerde tuvaletler zemin katlarda olduğu gibi üst katlarda da bulunabilmekte, bazen 2-3 hatta daha fazla tuvaletin olduğu evlerin satış işlemlerine rastlanabilmektedir. Yukarıda görüldüğü üzere 69 konutta tuvalet fonksiyonu bulunmamaktadır. Konut nitelikli gayrimenkullerde banyovari fonksiyonların bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.11).

26%

74%

TUVALET FONKSİYONU Yok Var

61

Şekil 6.11 : Konutlarda banyo fonksiyonunun olup olmama oranı.

On yedinci yüzyılda konut nitelikli gayrimenkullerin bir kısmında hamam, gasilhane, abdesthane v.b. şekillerde tabir edilen banyovari fonksiyonlar bulunduğu anlaşılmaktadır. Gasilhane ve abdesthaneler genellikle müstakil odaların içerisinden girişi olan ve dışarıdan dolap gibi gözüken birimlerdir. Hamamlar ise daha gelişmiş fonksiyonlardır. Verilerde hamamlara dair içindeki kurna sayısı, varsa havuzu ve camekan diye ifade edilen fonksiyonlar belirtilmiştir. Veri setindeki toplam 268 gayrimenkulun sadece 19’unda bu fonksiyonların bulunduğu görülmüştür. Konut nitelikli gayrimenkullerde mutfaki fırın, kiler gibi hizmet alanı bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.12).

Şekil 6.12 : Konutlarda hizmet alanı bulunma oranı.

93% 7% BANYOVARİ FONKSİYON Yok Var 66% 2% 3% 29% HİZMET ALANI Yok Sadece Kiler Fırın Mutfak

62

On yedinci yüzyılda konut nitelikli gayrimenkullerde mutfak, fırın, kiler gibi hizmet alanlarının olduğu gözlemlenmiştir. Tescillerde mutfak fonksiyonları matbah olarak tabir edilmiştir. Yukarıdaki verilere göre herhangi bir hizmet alanının (mutfak, fırın, kiler) olmadığı gayrimenkullerin sayısı 176’dır. Veriler, içinde mutfak olan gayrimenkuller, içinde mutfak olmamasına rağmen fırın gibi yemek pişirmeye olanak sağlayan bir fonksiyonu olan gayrimenkuller ve içinde ne mutfağın ne de fırının olduğu ancak içinde en azından yiyecek saklamaya yarayacak kiler gibi bir fonksiyonun olduğu gayrimenkuller olarak sınıflandırılmaya gidilmiştir. Buna göre içinde mutfak bulunan taşınmazların sayısı 79, mutfaksız fırın bulunan taşınmazlar 7, sadece kiler bulunan taşınmazların sayısı ise 6’dır. Öte yandan toplam 49 konutta kiler fonksiyonu ve 13 konutta fırın fonksiyonu bulunmaktadır. Konut nitelikli gayrimenkullerde depolama alanı bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.13).

Şekil 6.13 : Konutlarda depolama alanı bulunma oranı.

Yukarıda görüldüğü üzere konut nitelikli gayrimenkullerde ahır, samanlık, odunluk, mahzen, anbar, bodrum gibi depolama alanlarının olup olmadığı incelenmiştir. Buna göre 114 konutta yukarıda listelenen fonksiyonlardan en azından bir tanesinin bulunduğu, 154’ünde ise hiç birinin olmadığı gözlemlenmiştir. Kayıtlarda ahırlar zaman zaman ıstabl olarak, odunluklar ise mahtab olarak tabir edilmiştir.

57% 43%

DEPOLAMA ALANI Yok Var