Yukarıda görüldüğü üzere satışı gerçekleşmiş olan konut nitelikli gayrimenkullerin oda sayılarının geniş bir aralığı bulunmaktadır. Verilere göre 1 odalı 35 kayıt, 2 odalı 76 kayıt, 3 odalı 51 kayıt, 4 odalı 48 kayıt, 5 odalı 20 kayıt, 6-9 odalı 24 kayıt, 10-14 odalı 11 kayıt ve son olarak 15 ve üzerinde oda bulunan konutların sayısı 3’dür. Satışı gerçekleşen gayrimenkullerin toplam sofa sayısı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.8). 13% 28% 19% 18% 8% 9% 4%1% ODA SAYISI 1 2 3 4 5 6-9 10-14 15-<
59
Şekil 6.8 : Konutlarda bulunan toplam sofa sayılarının dağılımı.
Sofa, klasik Türk evlerinde odaların doğrudan buraya açıldığı ortak yaşam alanlarıdır. Sofalar evlerin ortasında konumlanmış dar ve kullanışsız alanlar olabileceği gibi salon, oturma odası gibi fonksiyonlar da üstlenebilmektedir. Veri setindeki 115 konutta hiç sofa bulunmazken, 98 konutta 1 adet, 32 konutta 2 adet, 14 konutta 3 adet, 1 konutta 4 adet, 4 konutta 5 adet ve son olarak yine 4 konutta 6-10 adet arası sofa bulunmaktadır. Konutların suya erişim oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.9).
Şekil 6.9 : Konutların suya erişim oranı.
43% 37% 12% 5% 0% 2% 1% SOFA SAYISI 0 1 2 3 4 5 6-10 38% 62% SUYA ERİŞİM Yok Var
60
Yukarıda görüldüğü üzere 268 konutun 165’inde suya erişim bulunmakta iken, 103’ünde böyle bir imkan yoktur. Suya erişim genellikle konutlarda bulunan su kuyuları ile sağlanmıştır.Veri setine göre 129 konutta 1 adet, 15 konutta 2 adet, 3 konutta 3 adet, 1 konutta 5 adet su kuyusu olduğu belirtilmiştir. 13 konutta ise bir su kuyusunun müşterek kullanımına sahip olunduğu tescil edilmiştir. Satış verilerine göre konutlarda tuvalet bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.10).
Şekil 6.10 : Konutlarda tuvalet fonksiyonunun olup olmama oranı.
Satışa konu olan konut nitelikli gayrimenkullerin mahkeme kayıtlarında betimlendiği üzere tuvalet fonksiyonunun olup olmama oranı araştırılmıştır. Satış verilerinde evlerde tuvaletler zemin katlarda olduğu gibi üst katlarda da bulunabilmekte, bazen 2-3 hatta daha fazla tuvaletin olduğu evlerin satış işlemlerine rastlanabilmektedir. Yukarıda görüldüğü üzere 69 konutta tuvalet fonksiyonu bulunmamaktadır. Konut nitelikli gayrimenkullerde banyovari fonksiyonların bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.11).
26%
74%
TUVALET FONKSİYONU Yok Var
61
Şekil 6.11 : Konutlarda banyo fonksiyonunun olup olmama oranı.
On yedinci yüzyılda konut nitelikli gayrimenkullerin bir kısmında hamam, gasilhane, abdesthane v.b. şekillerde tabir edilen banyovari fonksiyonlar bulunduğu anlaşılmaktadır. Gasilhane ve abdesthaneler genellikle müstakil odaların içerisinden girişi olan ve dışarıdan dolap gibi gözüken birimlerdir. Hamamlar ise daha gelişmiş fonksiyonlardır. Verilerde hamamlara dair içindeki kurna sayısı, varsa havuzu ve camekan diye ifade edilen fonksiyonlar belirtilmiştir. Veri setindeki toplam 268 gayrimenkulun sadece 19’unda bu fonksiyonların bulunduğu görülmüştür. Konut nitelikli gayrimenkullerde mutfaki fırın, kiler gibi hizmet alanı bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.12).
Şekil 6.12 : Konutlarda hizmet alanı bulunma oranı.
93% 7% BANYOVARİ FONKSİYON Yok Var 66% 2% 3% 29% HİZMET ALANI Yok Sadece Kiler Fırın Mutfak
62
On yedinci yüzyılda konut nitelikli gayrimenkullerde mutfak, fırın, kiler gibi hizmet alanlarının olduğu gözlemlenmiştir. Tescillerde mutfak fonksiyonları matbah olarak tabir edilmiştir. Yukarıdaki verilere göre herhangi bir hizmet alanının (mutfak, fırın, kiler) olmadığı gayrimenkullerin sayısı 176’dır. Veriler, içinde mutfak olan gayrimenkuller, içinde mutfak olmamasına rağmen fırın gibi yemek pişirmeye olanak sağlayan bir fonksiyonu olan gayrimenkuller ve içinde ne mutfağın ne de fırının olduğu ancak içinde en azından yiyecek saklamaya yarayacak kiler gibi bir fonksiyonun olduğu gayrimenkuller olarak sınıflandırılmaya gidilmiştir. Buna göre içinde mutfak bulunan taşınmazların sayısı 79, mutfaksız fırın bulunan taşınmazlar 7, sadece kiler bulunan taşınmazların sayısı ise 6’dır. Öte yandan toplam 49 konutta kiler fonksiyonu ve 13 konutta fırın fonksiyonu bulunmaktadır. Konut nitelikli gayrimenkullerde depolama alanı bulunma oranı aşağıda gösterildiği gibidir (Şekil 6.13).
Şekil 6.13 : Konutlarda depolama alanı bulunma oranı.
Yukarıda görüldüğü üzere konut nitelikli gayrimenkullerde ahır, samanlık, odunluk, mahzen, anbar, bodrum gibi depolama alanlarının olup olmadığı incelenmiştir. Buna göre 114 konutta yukarıda listelenen fonksiyonlardan en azından bir tanesinin bulunduğu, 154’ünde ise hiç birinin olmadığı gözlemlenmiştir. Kayıtlarda ahırlar zaman zaman ıstabl olarak, odunluklar ise mahtab olarak tabir edilmiştir.
57% 43%
DEPOLAMA ALANI Yok Var
63
6.2 En Yüksek Satış Değerine Sahip Gayrimenküllerin Özellikleri
Araştırmanın ikinci sorusu olan en yüksek satış değerine sahip gayrimenkullerin özellikleri nelerdir, nitel yöntemlerle incelendiğinde hangi özelliklerin gayrimenkul değerini yükselttiği düşünülmektedir sorusu yanıtlamak için veri setindeki 268 satış değeri öncelikle bulunduğu yılın kur değerleri üzerinden akçeye, daha sonra her bir yıldaki bu akçe değerleri 2018 yılındaki Amerikan Doları karşılığına çevrilerek gayrimenkullerin günümüzdeki satış değerleri bulunmuştur.
Satışı gerçekleşen 268 konut nitelikli gayrimenkulün , satış değerlerini 2018 yılı dolar kuru üzerinden karşılaştırdığımızda minimum satış fiyatının 1.302 $, maksimum satış fiyatının ise 595.200$ olduğu hesaplanmıştır. Bu dolara çevrilmiş satış fiyatları büyükten küçüğe doğru sıralanarak, veri setinde satış değeri en yüksek olan %5 lik dilim (14 konut) nitel olarak incelenmek üzere örnek veri olarak ayrılmıştır (EK 4). Buna göre veri setinde yer alan onyedinci yüzyıl İstanbul’unda, satış değeri en yüksek gayrimenkulün 2018 dolar kuru üzerinden değeri 592.200$, ikincisinin değeri 382.788$, üçüncüsünün ve dördüncüsünün değerleri 247.752$ ile 224.750$ olarak tespit edilmiştir. Geri kalan 10 verinin hepsinin değeri 100.000$ dan büyük 200.000$ dan küçüktür.
En yüksek değerli iki konutun özellikleri karşılaştırıldığında her ikisinin de dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmiş olduğu, her ikisinin de oda sayılarının 20’nin üzerinde olduğu (birinci taşınmazda 20 oda, ikinci taşınmazda 26 oda bulunmaktadır), iç ve dış avlulu ve içinde meyve ağaçları olan bahçesinin olduğu, her ikisinde de ahır, samanhane, anbar, mahzen gibi depolama alanlarının, mutfak, kiler gibi hizmet alanlarının, bahçesinde havuz, köşk gibi fonksiyonlarının olduğu belirtilmiştir. Öte yandan birinci taşınmaz saraya ve merkeze yakın Ayasofya semtinde yer alırken, ikinci taşınmaz şehrin çeperindeki semtte, surların yanındaki Koca Mustafa Paşa’da konumludur. Her iki konutta da hamam fonksiyonu olduğu belirtilmişken, birinci taşınmazda bu hamamın 4 kurnası ve havuzu olduğu bilgisi ayrıca eklenmiştir. Her iki taşınmazda da su kuyusu ve musluk gibi fonksiyonlarla suya erişim vardır, ancak birinci taşınmazda ayrıca masura suyu denilen şebeke suyunun eve getirildiği belirtilmiştir.
Satış değerleri 200.000$-250.000$ arasında olan üçüncü ve dördüncü en değerli konutun özellikleri karşılaştırıldığında; her ikisinin de şehrin merkezindeki Sultan
64
Mehmet semtinde yer aldığı, yine her ikisinin de dahili ve harici olarak çözümlendiği, avlusunun ve içinde meyve ağaçları olan bahçesinin, mutfağının ve kilerinin ve ahır, mahzen, odunluk gibi depolama alanlarının olduğu belirtilmiştir. Bu konutlarda oda sayıları 10’un üzerinde olup evlerde de ayrıca camekanlı hamam fonksiyonunun olduğu belirtilmiştir. Her iki konutta da 2-3 su kuyusu bulunmaktadır.
Satış değeri 150.000$-200.000$ arasında değişen beşinci, altıncı, yedinci ve sekizinci en değerli konutların özelliklerine bakıldığında beşinci ve yedinci konutların kendinden öncekiler gibi dahili ve harici alanlar olarak çözümlendiği, 2 avlulu ve bahçeli olduğu ve her ikisinde de su kuyusunun bulunduğu gözlemlenmiştir. Beşinci değerdeki gayrimenkul Murat Paşa Semti’nde konumlu olup içinde 14 odası vardır, öte yandan yedinci değerdeki gayrimenkul Sultan Mehmet Semti’nde konumlu, içinde 11 odası olmasının yanında, aynı zamanda hamam ve mutfak fonksiyonlarına da haizdir. Altıncı ve sekizinci değerdeki gayrimenkuller daha sonra, ayrı olarak incelenecektir.
Satış değerleri 100.000$-150.000$ arasında değişen veri setindeki en yüksek değerli 9-14 numaralı taşınmazların özelliklerine bakıldığında ise; dokuzuncu, onuncu, on birinci, on ikinci ve on üçüncü taşınmazların hepsinin dahili ve harici alanlar olarak çözümlendiği, içerisinde bahçesinin, avlusunun ve su kuyusunun olduğu görülmüştür. Dokuz, on, on bir, on üç numaralı taşınmazların fiyatları ile oda sayılarının birbirleri ile orantılı olduğu ve oda sayısının 6-14 arasında değiştiği, bu konutların bulunduğu semtlere bakıldığında ise Murat Paşa, Sultan Selim, Sultan Mehmet ve Sultan Mehmet gibi şehir merkezindeki semtlerde konumlanmış olduğu, ancak on iki numaralı taşınmazın ise oda sayısının 11 gibi yüksek bir rakam olduğu ancak Koca Mustafa Paşa gibi şehrin çeperinde, sur yakınındaki semtte yer aldığı tespit edilmiştir. Dokuz numaralı taşınmazın 14 odası olmasına rağmen, mutfağı, ahır, mahzen gibi depolama alanları ya da hamam fonksiyonu bulunmamaktadır. Öte yandan on, on bir, on iki ve on üç numaralı taşınmazların 6-7 odası yanında mutfakları, ahır, mahzen gibi depolama alanları mevcuttur. En değerli on dördüncü taşınmaz, altıncı ve yedinci taşınmazlar ile birlikte aşağıda incelenmiştir.
Veri setinde yer alan ve 2018 yılının dolar bazındaki kur değerlerine çevrildiğinde en yüksek satış değerini veren altıncı, sekizinci ve on dördüncü taşınmazlar veri setinde yorumladığımız diğer gayrimenkullerden daha farklı karakteristikler göstermektedirler. 1649 yılına ait iki satış verisi olan altıncı ve sekizinci konutlar
65
Sultan Bayezid semtinde, 1618 yılına ait satış verisi olan on dördüncü konut ise Sultan Mehmet semtinde yer almakta olup, hepsinin su kuyusu mevcuttur. Her üç konutta, veri setinde %5’lik dilimde yer alan diğer bütün taşınmazların aksine, dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmemiştir. Oda sayıları sırasıyla 5, 8 ve 2 dir. Sadece altıncı konutta mutfak fonksiyonu bulunup, sekizinci ve on dördüncü konutlarda böyle bir fonksiyon bulunmamaktadır. Ancak on dördüncü konutta iki adet fırın olduğundan bahsedilmektedir. Depolama alanı sadece sekizinci konutta yer almaktadır. Hiç birinde hamam ya da banyovari herhangi bir fonksiyon yer almamaktadır. Aynı semtler içerisinde yer alan ve benzer özelliklere sahip ancak farklı yıllarda satışı gerçekleşmiş olan muadil konutlarla fiyatları karşılaştırıldığında bu üç taşınmazın değerinin yüksek olduğu görülmüştür.
6.3 Konut Fiyatlarının Bağımlı Olduğu Değişkenler
Araştırmanın üçüncü sorusu olan on yedinci yüzyıl İstanbul’unda konut nitelikli gayrimenkul fiyatlarının bağımlı olduğu morfolojik özellikler aşağıda istatistiki yöntemler kullanılarak incelenmiştir.
6.3.1 Gayrimenkullerin nitelikleri ile fiyatları arasındaki ilişki
Veri setinde yer alan 268 verinin satış değerlerinin dağılım grafiği aşağıda verilmiştir (Şekil 6.14).
66
Şekil 6.14 : Konutlarda satış fiyatlarının dağılım grafiği.
Araştırmanın bağımlı değişkeni olan gayrimenkul fiyatı, normal dağılım varsayımını sağlamadığı için Spearman RHO katsayısı hesaplanmıştır. Bir önceki aşamada gayrimenkulun nitelikleri ile fiyatlar arasında ilişki olup olmadığına nitel olarak bakılan oda ve sofa sayısı, dahili ve ya harici diye adlandırılan iki ayrı kullanım fonksiyonuna göre olarak çözümlenip çözümlenmediği, bahçe ve avlu gibi dış mekanlarının, suya erişiminin, tuvaletinin, mutfağının, banyosunun, depolama alanlarının olup olmaması v.b. on kriterin konut fiyatları ile arasındaki ilişki katsayıları bulunmuştur (Şekil 6.15).
67
Correlations
Konutun Fiyatı Spearman's rho Kat Sayısı Correlation Coefficient ,408**
Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Dahili ve Harici Correlation Coefficient ,460**
Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Dış Mekan Correlation Coefficient ,315** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Toplam Sofa Sayısı Correlation Coefficient ,266** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Toplam Oda Sayısı Correlation Coefficient ,664** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Suya Erişim Correlation Coefficient ,346** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
WC Correlation Coefficient ,092
Sig. (2-tailed) ,132
N 268
Banyo Correlation Coefficient ,391**
Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Hizmet Alanı Correlation Coefficient ,437** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Depolama Alanı Correlation Coefficient ,359** Sig. (2-tailed) ,000
N 268
Gayrimenkulün Fiyatı Correlation Coefficient 1,000 Sig. (2-tailed) .
N 268
68
Yukarıdaki verilere göre konut niteliğindeki gayrimenkullerin özelliklerine dair belirlenen on kriterden, oda sayısı (0,664) ile gayrimenkul değeri arasında yüksek bir ilişki, evin dahili ve harici olarak çözümlenmesi ile (0,460), mutfak, fırın, kiler gibi hizmet alanlarının bulunması ile (0,437), kat sayısı ile (0,408), hamam, gasilhane gibi banyovari fonksiyonların bulunması ile (0,391), mahzen, ambar, samanlık, odunluk, ahır gibi depolama alanlarının varlığı ile (0,359), su kuyusu, çeşme gibi fonksiyonlar ile konutun suya erişiminin olup olmadığı ile (0,346), ve avlu, süs bahçesi, meyve bahçesi gibi dış mekanlarının bulunması ile (0,315) fiyat arasında orta dereceli ilişki mevcuttur. Belirlenen kriterlerlen olan sofa sayısı ile gayrimenkul değeri arasındaki ilişki (0,266) küçük olarak çıkmıştır. Öte yandan konutta tuvaletin olmasının gayrimenkul fiyatlarıyla herhangi bir ilişkisi gözükmemektedir.
(0,10-0,29 katsayıları arasındaki ilişkiler “küçük”, 0,30-0,49 katsayıları arasındaki ilişkiler “orta” ve 0,50 ve üzeri katsayılı ilişkiler “yüksek” olarak tanımlanmıştır) 6.3.2 Gayrimenkul fiyatlarının gayrimenkulün niteliğine göre farklılık gösterip
göstermeme durumu
Araştırmanın bağımlı değişkeni olan gayrimenkul fiyatı, normal dağılım varsayımını sağlamadığı için parametrik olmayan istatistiksel çözümlemelerden Mann-Whitney U testi ile Kruskal Wallis testi yapılmıştır. Aşağıda gayrimenkulün dahili ve harici olarak çözümlenip çözümlenmediğine göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.1).
Çizelge 6.1 : Konutun dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmesinin satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu.
Dahili ve Harici
Çözümlemeler N Medyan
Sıradan Konutlar 218 $10,225.50 Dahili ve Harici 50 $46,720.50
Toplam 268 $11,160.00
Mann Whitney U testi sonucuna göre, sıradan konutların fiyatları (Md=10,225.50, n=218) ile dahili ve harici olarak çözümlenmiş gayrimenkullerin fiyatları (Md=46,720.50, n=50) arasında istatistiksel olarak yüksek düzeyde anlamlı bir fark vardır; U=1731,5, z=-7,523, p=,000, r=,5. (Cohen (1988) e göre r=,1 “küçük”, r=,3
69
“orta” ve r=,5 “büyük”düzeyde farka işaret eder) Aşağıda gayrimenkulün suya erişiminin olup olmadığına göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.2).
Çizelge 6.2 : Konutun suya erişiminin olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu.
Suya Erişim N Medyan
Yok 103 $7,812.00
Var 165 $15,624.00
Toplam 268 $11,160.00
Mann Whitney U testi sonucuna göre, suya erişimi olmayan gayrimenkul fiyatları (Md= 7812 n=103) ile suya erişimi olan gayrimenkullerin fiyatları (Md=15624, n=165) arasında istatistiksel olarak orta düzeyde anlamlı bir fark vardır; U=5004, z=-5,660, p=,000, r=,35 (Cohen (1988) e göre r=,1 “küçük”, r=,3 “orta” ve r=,5 “büyük”düzeyde farka işaret eder). Aşağıda gayrimenkulün tuvaletinin olup olmadığına göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.3).
Çizelge 6.3 : Konutun tuvalet fonksiyonunun olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu.
WC N Medyan
Yok 69 $11,160.00
Var 199 $11,945.00 Toplam 268 $11,160.00
Mann Whitney U testi sonucuna göre, tuvaleti olmayan gayrimenkul fiyatları (Md= 11.160, n=69) ile tuvaleti olan gayrimenkullerin fiyatları (Md=11.945, n=199) arasında istatistiksel olarak anlamlı bir fark yoktur; U=6029,5, z=-1,507, p=,132. Aşağıda gayrimenkulün hamam, gasilhane gibi banyovari fonksiyonlarının olup olmamasına göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.4).
70
Çizelge 6.4 : Konutun banyovari fonksiyonunun olmasının satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu.
Banyo N Medyan
Yok 249 $10,850.00
Var 19 $83,700.00
Toplam
268 $11,160.00
Mann Whitney U testi sonucuna göre, banyovari fonksiyonu olmayan gayrimenkul fiyatları (Md= 10.850, n=249) ile banyovari fonksiyonları olan gayrimenkullerin fiyatları (Md=83.700, n=19) arasında istatistiksel olarak orta düzeyde anlamlı bir fark vardır; U=283, z=-6,395, p=,000, r=,39 (Cohen (1988) e göre r=,1 “küçük”, r=,3 “orta” ve r=,5 “büyük”düzeyde farka işaret eder). Aşağıda gayrimenkulün depolama alanının olup olmadığına göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.5).
Çizelge 6.5 : Konutun depolama alanı fonksiyonunun olmasının, satış fiyatlarında fark yaratıp yaratmaması durumu
Depolama Alanı N Medyan
Yok 154 $9,114.00
Var 114 $20,026.00
Toplam 268 $11,160.00
Mann Whitney U testi sonucuna göre, depolama fonksiyonu olmayan gayrimenkul fiyatları (Md= 9.114, n=154) ile depolama fonksiyonları olan gayrimenkullerin fiyatları (Md=20.026, n=114) arasında istatistiksel olarak orta düzeyde anlamlı bir fark vardır; U=5099,5, z=-5,864, p=,000, r=,36 (Cohen (1988) e göre r=,1 “küçük”, r=,3 “orta” ve r=,5 “büyük”düzeyde farka işaret eder).
6.3.3 Zamana ve bulundukları semtlere göre gayrimenkullerin fiyatları arasındaki fark
Araştırmanın dördüncü ve beşinci soruları olan konut fiyatlarının satışın gerçekleştiği tarihe ve taşınmazların konumlandığı semtlere göre farklılık gösterip göstermediği sorusu bu başlık altında incelenmiştir.
Aşağıda gayrimenkullerin satışının gerçekleştiği zamana (17.yy’ın birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü çeyrekleri) göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.6).
71
Çizelge 6.6 : Konutun bulunduğu zaman dilimine göre satış fiyatlarının değişip değişmemesi durumu.
Tarihi Çeyrek N Median
I. (1600-1624) 37 $11,160.00
II. (1625-1649) 25 $21,762.00
III. (1650-1674) 110 $13,020.00
IV. (1675-1699) 96 $10,044.00
Toplam 268 $11,160.00
Kruskal-Wallis testi sonucu; dört farklı zaman diliminde (I, n=37: 1600-1624 yılları, II, n=25: 1625-1649 yılları, III, n=110: 1650-1674, IV, n=96:1675-1699 yılları), ki-kare (3, n=268)=16,074, p=.001 satılmış olan gayrimenkul fiyatları arasında istatistiksel olarak anlamlı bir fark olduğunu göstermektedir.
Gerçekleşmiş satış fiyatlarının günümüz (2018 yılının) ABD doları değerine çevrilmesiyle enflasyon kaynaklı fiyat artışlarının dışında gerçek bir değer artışı olup olmadığının incelenmesi düşünülmüştür. Bu bağlamda, yukarıda görüldüğü üzere yüzyılın ilk çeyreğinde 11.160$ olan konut fiyatları, yüzyılın ikinci çeyreğine geldiğinde %95 değer artışı göstererek 21.762$ ‘a yükselmiş; yüzyılın üçüncü çeyreğinde %40 oranında değer kaybederek 13.020$ ‘a düşmüş, yüzyılın son çeyreğinde ise tekrar %23 değer kaybederek 10.044$’a gerilemiştir. Öte yandan yüzyılın ilk çeyreğinden son çeyreğine kadar sadece %10 ‘luk bir değer kaybı gözükmektedir. Aşağıda gayrimenkulün konumlandığı semtlere göre gayrimenkul fiyatlarının farklılık gösterip göstermediği ortaya konulmuştur (Çizelge 6.7).
72
Çizelge 6.7 : Konutun konumlandığı semte göre satış fiyatının farklılık gösterip göstermeme durumu.
Semt Adı N Median
Ayasofya 9 $24,738.00
Atik Ali Paşa 4 $25,470.00
İbrahim Paşa 4 $30,079.00 Sultan Bayezid 16 $42,478.00 Ebul Vefa 5 $38,167.00 Sultan Mehmet 45 $21,388.00 Sultan Selim 27 $5,208.00 Murat Paşa 17 $20,925.00 Davut Paşa 9 $11,160.00
Koca Mustafa Paşa 25 $10,602.00
Topkapı 10 $10,044.00
Atik Ali Paşa Çukurbostan 97 $9,765.00
Toplam 268 $11,160.00
Kruskal-Wallis testi sonucu; on iki semtte (I, n=9: Ayasofya, III, n=4: Atik Ali Paşa, IV, n=4: İbrahim Paşa, V, n=16:Sultan Bayezid, VI , n=5 : Ebul Vefa, VII , n=45 : Sultan Mehmet, VIII , n=27 : Sultan Selim, IX , n=17 , Murat Paşa, X , n=9 : Davut Paşa, XI , n=25 : Koca Mustafa Paşa, XII , n=10 : Topkapı, XIII , n=97 : Atik Ali Paşa Çukurbostan ), ki-kare (11, n=268)=51,549, p=.000 satılmış olan gayrimenkul fiyatları arasında istatistiksel olarak anlamlı bir fark vardır.
Buna göre konut fiyatlarının en yüksek olduğu semtler sırasıyla Sultan Bayezid, Ebul Vefa, İbrahim Paşa, Ayasofya, Sultan Mehmet ve Murat Paşa’dır. Konut fiyatlarının en düşük olduğu 4 semt ise yine sırasıyla Sultan Selim, Çukurbostan yakınlarındaki Atik Ali Paşa, Topkapı ve Koca Mustafa Paşa semtleridir.
73 7. SONUÇ
Bir önceki bölümde araştırma soruları verilerek cevapları aranan bulgular, bu başlık altında değerlendirilip yorumlanmıştır.
7.1 On Yedinci Yüzyıl İstanbul’undaki Konutların Özellikleri
Çalışma kapsamında incelenen konutların özellikleri aşağıdaki gibi özetlenebilmektedir;
On yedinci yüzyıl İstanbul’unda %75 oran ile en yaygın konut tipi 2 katlı evlerdir. Genel olarak zemin katlarda ahır, odunluk, samanlık gibi fonksiyonlar bulunup, üst kat veya katlarda esas yaşam alanları yer almaktadır.
Konutların ~%20’lik kısmı dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmiştir. Dahili kısımlar, evde ailenin yaşadığı kısım olması itibariyle daha önemli iken, harici kısımlar daha çok misafirlerin ağırlanması, başkasına kiraya verilmesi için düzenlenmiş veya hizmetkarların yaşaması için ayrılmış alanlardan oluşmaktadır. Ahır gibi dış dünya ile bağlantısının olması gereken fonksiyonlar evin bu kısmında konuşlanmıştır.
Avlu, bahçe gibi dış mekan öğeleri konutların %87’si gibi yüksek bir oranla tercih edilmektedir. Ancak doğrudan sokak kapısından girilen ve avlu ya da bahçesi olmayan konutların oranı da (%13) azımsanmayacak düzeydedir. Satış verilerinde genellikle parselin çevresi duvarlarla çevrilmiş ve bu durum
muhavvata olarak tabir edilmiştir. Dahili ve harici alanlar olarak çözümlenmiş konutlarda iki avlu bulunabilirken, konutlarda ayrıca avlunun yanında cüneyne (süs bahçesi), hadika (meyve bahçesi) ve bahçe gibi fonksiyonlar da yer alabilmektedir. Satış verilerinde avluda ya da bahçede meyve ağaçları (escarı müsmire) varsa bunlar ayrıca belirtilmiştir.
Bahçe veya avlularda bulunabilen bir diğer fonksiyon çardak, kameriye, sundurma veya zulle gibi farklı şekillerde ifade edilebilen gölgelik alanlardır. Bunların yanında daha nadir olmak ile birlikte bazı lüks olarak tabir
74
edilebilecek konutların bahçelerinde havuz olduğu belirtilmiştir ancak bu havuzların ne amaçla kullanıldığı bilgisi mevcut değildir.
Konutlarda oda sayılarının 1-26 gibi geniş bir aralığı vardır. Ancak 1, 2 ve 3 odalı konutların, veri setinin %60’ını oluşturduğu göz önüne alındığında on yedinci yüzyıl İstanbul’undaki hanelerin çoğunluğunda çekirdek ailelerin ikamet ettiği düşünülmektedir.
Mahkeme kayıtlarında odalar betimlenirken fevkani/tahtani (yukarıda/aşağıda), tabaka-ı ulvisinde/vustasında/suflisinde (üst/orta/alt tabakasında) gibi konum, kebir/sağir (büyük/küçük) gibi boyut tabirleri, ahşap, kargir gibi inşaat malzemeleri ve kahve odası, hamam odası, aşcı odası gibi kullanım amaçlarını belirten detaylar da zaman zaman kaydedilmiştir. Bazen mabeyn odası denilen, evin haremlik ve selamlık kısmının tam ortasında yer alan ve büyük salon olarak kullanılan odalara da rastlanılmaktadır.
Konutların %57 sinde en azından 1 sofa bulunmaktadır. Bazı satış verilerinde sofalar ile birlikte dehliz denilen koridorların da inşa edildiği bilgisi, nadir de olsa bazı durumlarda odaların doğrudan sofa denilen yaşam alanlarına açılmasının tercih edilmediğini göstermektedir.
Satış verilerinde rastlanabilen bir başka durum ise bazen evlerin bahçelerinde, bazen ise en üst katlarında bahsedilen köşk, camekan, kasır gibi birimler ya da şehnişinli oda diye tarif edilen cumbalı alanlardır. Bu birimler ayrı bir oda ya da sofa dahilinde olabileceği gibi, konutun doğrudan sokağa bakmaya yarayan işlevini tarif etmektedirler. Dönemin yapısı gereği mahremiyet hissiyatına çok